Kan bostadspriser mjuklanda?

En läsare skrev och tyckte att han inte kunde hitta något exempel på att bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång/bubbla. Detta är ett spännande ämne och jag tänkte rota lite i det. Särskilt aktuellt är det ju med avseende på de svenska bostadspriserna, där många verkar hoppas på en mjuklandning, där priserna rör sig i sidled framöver istället för att bryta neråt. Exempelvis anser före detta medlemmen i Riksbankens direktion Lars E O Svensson, numera Ekonomistas flitigaste skribent, att de svenska bostadspriserna gjort ett skifte till en högre nivå.

För att undersöka det hela använder jag The Economists interaktiva bostadsprisindex, där man kan jämföra bostadspriser i en mängd länder, både nominellt, realt, i förhållande till medelinkomst och i förhållande till hyror. Tesen som ska undersökas är alltså om bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång - kan vi hitta något exempel som motsäger vår tes?

Vi börjar med de mest extrema bostadsbubblorna (i reala priser, alltså bostadspriser i förhållande till konsumentprisindex): Irland, Spanien och Nederländerna. USA är med som jämförelse.

Här har vi extrema uppgångar följda av kraftiga nedgångar. Det ska påpekas att Irlands och Spaniens bostadspriser utvecklats mindre extremt på uppsidan när man ser på dem i förhållande till lönerna, men mönstret är ändå detsamma - kraftiga prisuppgångar följs av kraftiga prisnedgångar.

Mindre extrema är länderna i nästa diagram: Danmark, Italien och Japan. Japan kan i och för sig anses extremt genom nedgångens längd - hittills över 20 år av fallande reala bostadspriser.

Italiens bostadspriser har realt hittills fallit med 20 procent sedan toppen och visar inga som helst tecken på förnyad vändning uppåt. Övriga länder har fallit mer. Hittills inget som motsäger vår tes, alltså.

Lite knivigare blir det med nästa omgång länder: Australien, Storbritannien, Frankrike och Nya Zeeland.

Hur lång i tid ska en "platåfas" för priserna vara och hur stor får dess volatilitet vara för att den ska räknas som mjuklandning? Dessutom har vi inte sett slutfacit för bostadspriserna i länderna i detta diagram. Hursomhelst anser jag att volatiliteten bör hålla sig såpass måttlig att vi inte ser några prisfall större än 10 procent för att jag ska kalla det för mjuklandning.

Reala bostadspriser i Australien föll 9 procent från andra kvartalet 2010 till tredje kvartalet 2012 och därefter har de åter stigit. Tre år tycker jag dock är alltför kort tid för att kvalificera som mjuklandning.

Frankrike är isåfall ett bättre exempel på mjuklandning för bostadspriserna - de reala bostadspriserna har som mest svängt 10 procent sedan sista kvartalet 2005 - åtta år är kanske en mjuklandning? Eller ska man räkna från pristoppen sista kvartalet 2007? Isåfall är det sex år - kanske ändå en mjuklandning. Men med tanke på hur det ser ut för Frankrikes ekonomi har vi troligen inte sett slutet på sagan om Frankrikes bostadspriser. De mer än fördubblades realt från 1997 till 2007. Kan de hålla sig kvar på nuvarande höga nivå? Frankrike är dock än så länge ett exempel som eventuellt motsäger tesen om att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, åtminstone om man anser att åtta (eller sex) år räcker för en mjuklandning.

I Storbritannien föll bostadspriserna realt med omkring 15 procent 2007-2009, vilket jag anser är för mycket för att kvala in som mjuklandning. Detsamma gäller Nya Zeeland. För båda dessa ser det snarare ut som en upprekyl enligt den klassiska modellen av en sprucken bubbla, innan förnyad nedgång vidtar.

Slutligen ser vi på prisutvecklingen för tre länder som inte drabbats av spruckna bostadsbubblor de senaste åren: Kanada, Sverige och Schweiz.

Kanada ser ut att ha gjort en "pyspunka" på bostadsmarknaden 1989-1998. Det kan alltså också vara möjligt, men jag hittar alltså bara ett exempel bland de länder jag sett på. I gengäld har Kanada därefter haft en av de kraftigaste reala prisuppgångarna för bostäder av alla OECD-länder.

Schweiz uppvisar med prisnedgången under 1990-talet ännu ett exempel på hur det brukar se ut - ingen mjuklandning. Detsamma gäller Sveriges prisnedgång under 1990-talet.

Om man vill kan man se det (som Lars E O Svensson gör) som att Sverige också har nått ett slags platåfas för bostadspriserna från 2007 fram till nu, med svängningar mindre än 10 procent. Sex år skulle, liksom för Frankrike, kunna karakteriseras som mjuklandning. Då glömmer man emellertid en viktig sak - The Economists diagram visar småhuspriserna, som hämtats från SCB - den enklaste statistikkällan. Den största svenska bostadsbubblan finns i bostadsrättspriserna (denna statistik är inte lika lätt tillgänglig), som bloggrannen Cornucopia så passande just har ritat upp i ett diagram för hela tidsperioden 1970-2013. Sedan 1984 har reala bostadsrättspriser stigit med 882 procent! Och bostadsrättspriserna har inte gått in i någon platåfas sedan 2007 som småhuspriserna har gjort, utan har hela tiden fortsatt att stiga med endast smärre korrektioner nedåt. Se nu på Cornucopias diagram och säg sen om det inte är en bubbla!

Betänk även att en stor del av dessa uppblåsta bostadsrättspriser återfinns på våra svenska bankers balansräkningar som bolån. Samt vice versa att en stor del av våra svenska bankers balansräkningar på tillgångssidan består av bolån baserade på uppblåsta bostadsrättspriser.

Bostadsrättspriserna föll i Sverige realt med 41 procent under de sju åren 1989-1996 - den kända 90-talskrisen. Nominellt gick priserna bara ner 24 procent 1990-1996. Under 1990-talskrisen sjönk bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med omkring 45 procent nominellt. Sverige hade kraftig generell prisinflation under dessa år och det var till stor del den som åt upp de reala priserna. När den nuvarande bostadsrättsbubblan spricker lär vi inte ha hög inflation, utan snarare låg inflation eller deflation, om man jämför med hur det sett ut i andra länder vars bostadsbubblor spruckit det senaste årtiondet, så även de nominella bostadsrättspriserna lär sjunka rejält.

För att återgå till grundfrågan om tesen att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, så anser jag att man kan svara att det möjligen kan hända (motexemplet är isåfall Frankrike), men att det ser ut att vara osannolikt. Det beror dock på hur man definierar en mjuklandning. Vi ser även av exemplet Kanada (och kanske även Japan) att en pyspunka kan vara möjlig, men det verkar inte vara särskilt vanligt förekommande. Jag anser alltså att vi med största sannolikhet inte får någon mjuklandning för svenska bostadspriser, särskilt med tanke på bostadsrättsbubblans proportioner.

Skogsmarkspriserna fortsätter sjunka

Skogsmarkspriserna steg 2003-2011 kraftigt, vilket hänger samman med den allmänna fastighetsprisutvecklingen i Sverige, underblåst av sjunkande räntor. Det har lett till att skogspriserna i större delen av Sverige hamnat på nivåer som inte kan motiveras av virkes- och vedpriserna. Cornucopia kan det där med skog bättre än jag och skrev i somras så här:

Köper man skog till dessa priser i södra Sverige betalar man alltså mer för skogen än vad man får ut av den brutto om 100% av det avverkas som timmer. Från detta ska avverkningskostnader dras så nettot blir ännu lägre, samt det faktum att all skogskubik inte blir timmer. Ett köp av skog i södra Sverige kan idag bara motiveras av att man hittar en greater fool att sälja till dyrare vid ett senare tillfälle och det hela handlar alltså om en spekulationsbubbla.

Sunda skogsmarkspriser ligger under massavedsnivå, eller idag högst 300:- SEK per m3sk. Räkna med minst 20% i avverknings- eller gallringskostnad (i vissa fall upp mot 100% i gallringskostnad) och sedan ska man även röja och plantera om man sitter fast i skogsbolagens klor och propaganda.

Jag skulle säga att 200:- SEK per m3sk för skog är ett acceptabelt pris som kan försvaras företagsekonomiskt.

Intressant i sammanhanget är också en studie från 2012 med titeln "Vad påverkar marknadsvärdet på en skogsfastighet? - En statistisk analys av markvärdet". Denna studie visar att "kapitaltätheten har positiv inverkan på markvärdet, en faktor som beskriver befolkningskoncentration och betalningsförmåga i ett område". Priserna på skogsmark drivs alltså av folks vilja att äga skog samt deras betalningsförmåga, inte av rimliga företagsekonomiska kalkyler. Som vi vet har betalningsförmågan (till stor del med lånade pengar) varit god de senaste årtiondena i Sverige. I den uppsatsen hittade jag också följande diagram som visar hur skogspriserna avvikit från virkesprisernas utveckling de senaste åren.

Observera att diagrammet endast visar den relativa utvecklingen - markpriserna kan redan i diagrammets början ha varit för höga i förhållande till virkespriserna.

Med tanke på prisnivån på skogsmark är det intressant att notera att skogsmarkspriserna sjunkit under både 2012 och 2013. Detta enligt statistik från LRF Konsult. Snittpriset föll för hela landet med cirka 7 procent, för Norrland med 12 procent och för södra Sverige med 5 procent.

Inte oväntat har prisnedgången lett till "en trögare marknad där säljare och köpare har haft svårt att komma överens om prisnivåerna". Det brukar gå så när fastighetspriser sjunker - vi har även sett det vad gäller Norges bostadsmarknad.

Vid ett trendbrott som leder till lägre priser anammar köpare detta absolut snabbast. Säljare tenderar att sträva efter att få lika bra betalt som innan trenden bröts. Detta skapar ett läge med en trögare marknad med längre försäljningstider där köparnas och säljarnas förväntan på slutpris inte möts.

Eftersom LRF Konsult är ett mäklarföretag måste de dock vara obändiga "optimister" vad gäller priserna:

vi har en försiktigt optimistisk inställning inför prisutvecklingen på skogsmark under 2014.

Förutsägelserna från LRF Konsult vad gäller skogspriserna under 2012 och 2013 har inte stämt med verkligheten, så varför skulle de göra det nu? Jag tror snarast att priserna fortsätter att sjunka, nu när luften väl börjat gå ur sufflén. De påpekar också hur bra investering skogsmark varit på längre sikt:

Den som köpte en skogsfastighet för tio år sedan har dock fortfarande gjort en bra affär då den reala uppgången har varit hela 70 procent för hela riket

Javisst, den som köpte för tio år sedan gjorde en bra affär, men reala priser stiger som bekant inte för evigt och nu har de börjat sjunka. En liten försmak av vad som troligen kommer att hända även på den svenska bostadsmarknaden.

Fula danska banker

Bloomberg skriver idag om hur de fulaste danska bankerna inte hittar köpare. Som jag har skrivit förut så har framförallt många mindre danska banker drabbats av problem efter den spruckna danska bostadsbubblan. Bostadspriserna har fallit mer än 20 procent sedan 2007. Nu förutspår Nicolas Rohde, som tidigare korrekt spått andra danska bankundergångar, att en våg av dåliga lån kommer att dra ner fler mindre banker så långt att ingen vill köpa dem.

I april förra året började den danska finansinspektionen att ställa hårdare krav på bankernas säkerheter, nämligen att de skulle värderas till priser som de kunde förväntas få inom sex månader, vilket drivit upp nedskrivningarna kraftigt. Många mindre banker har inte klarat av dessa nedskrivningar, som tärt alltför mycket på det egna kapitalet. Sedan 2008 har tolv banker tagits över av den danska finansinspektionen och ett dussin till har köpts av större konkurrenter. Ett problem är förstås att detta ökar koncentrationen på den danska bankmarknaden och de kvarvarande bankerna blir därför alltmer systemviktiga.

Jyske Bank, Danmarks näst största bank, passar på att köpa upp mindre konkurrenter och VD:n tror att omkring hälften av Danmarks regionala banker kommer att ha försvunnit till 2020.

Där ser vi några av effekterna av en sprucken bostadsbubbla och då har priserna bara gått ner drygt 20 procent. Med tanke på att de svenska bostadspriserna stigit realt över 160 procent sedan 1995 (och ännu mer nominellt) är en priskorrektion på 20 procent nedåt inte på något vis orimlig. I Danmark kan vi se vad en sådan prisnedgång kan få för efterverkningar. Frågan för Sveriges del är inte om det händer, utan när.