Kan bostadspriser mjuklanda?

En läsare skrev och tyckte att han inte kunde hitta något exempel på att bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång/bubbla. Detta är ett spännande ämne och jag tänkte rota lite i det. Särskilt aktuellt är det ju med avseende på de svenska bostadspriserna, där många verkar hoppas på en mjuklandning, där priserna rör sig i sidled framöver istället för att bryta neråt. Exempelvis anser före detta medlemmen i Riksbankens direktion Lars E O Svensson, numera Ekonomistas flitigaste skribent, att de svenska bostadspriserna gjort ett skifte till en högre nivå.

För att undersöka det hela använder jag The Economists interaktiva bostadsprisindex, där man kan jämföra bostadspriser i en mängd länder, både nominellt, realt, i förhållande till medelinkomst och i förhållande till hyror. Tesen som ska undersökas är alltså om bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång - kan vi hitta något exempel som motsäger vår tes?

Vi börjar med de mest extrema bostadsbubblorna (i reala priser, alltså bostadspriser i förhållande till konsumentprisindex): Irland, Spanien och Nederländerna. USA är med som jämförelse.

Här har vi extrema uppgångar följda av kraftiga nedgångar. Det ska påpekas att Irlands och Spaniens bostadspriser utvecklats mindre extremt på uppsidan när man ser på dem i förhållande till lönerna, men mönstret är ändå detsamma - kraftiga prisuppgångar följs av kraftiga prisnedgångar.

Mindre extrema är länderna i nästa diagram: Danmark, Italien och Japan. Japan kan i och för sig anses extremt genom nedgångens längd - hittills över 20 år av fallande reala bostadspriser.

Italiens bostadspriser har realt hittills fallit med 20 procent sedan toppen och visar inga som helst tecken på förnyad vändning uppåt. Övriga länder har fallit mer. Hittills inget som motsäger vår tes, alltså.

Lite knivigare blir det med nästa omgång länder: Australien, Storbritannien, Frankrike och Nya Zeeland.

Hur lång i tid ska en "platåfas" för priserna vara och hur stor får dess volatilitet vara för att den ska räknas som mjuklandning? Dessutom har vi inte sett slutfacit för bostadspriserna i länderna i detta diagram. Hursomhelst anser jag att volatiliteten bör hålla sig såpass måttlig att vi inte ser några prisfall större än 10 procent för att jag ska kalla det för mjuklandning.

Reala bostadspriser i Australien föll 9 procent från andra kvartalet 2010 till tredje kvartalet 2012 och därefter har de åter stigit. Tre år tycker jag dock är alltför kort tid för att kvalificera som mjuklandning.

Frankrike är isåfall ett bättre exempel på mjuklandning för bostadspriserna - de reala bostadspriserna har som mest svängt 10 procent sedan sista kvartalet 2005 - åtta år är kanske en mjuklandning? Eller ska man räkna från pristoppen sista kvartalet 2007? Isåfall är det sex år - kanske ändå en mjuklandning. Men med tanke på hur det ser ut för Frankrikes ekonomi har vi troligen inte sett slutet på sagan om Frankrikes bostadspriser. De mer än fördubblades realt från 1997 till 2007. Kan de hålla sig kvar på nuvarande höga nivå? Frankrike är dock än så länge ett exempel som eventuellt motsäger tesen om att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, åtminstone om man anser att åtta (eller sex) år räcker för en mjuklandning.

I Storbritannien föll bostadspriserna realt med omkring 15 procent 2007-2009, vilket jag anser är för mycket för att kvala in som mjuklandning. Detsamma gäller Nya Zeeland. För båda dessa ser det snarare ut som en upprekyl enligt den klassiska modellen av en sprucken bubbla, innan förnyad nedgång vidtar.

Slutligen ser vi på prisutvecklingen för tre länder som inte drabbats av spruckna bostadsbubblor de senaste åren: Kanada, Sverige och Schweiz.

Kanada ser ut att ha gjort en "pyspunka" på bostadsmarknaden 1989-1998. Det kan alltså också vara möjligt, men jag hittar alltså bara ett exempel bland de länder jag sett på. I gengäld har Kanada därefter haft en av de kraftigaste reala prisuppgångarna för bostäder av alla OECD-länder.

Schweiz uppvisar med prisnedgången under 1990-talet ännu ett exempel på hur det brukar se ut - ingen mjuklandning. Detsamma gäller Sveriges prisnedgång under 1990-talet.

Om man vill kan man se det (som Lars E O Svensson gör) som att Sverige också har nått ett slags platåfas för bostadspriserna från 2007 fram till nu, med svängningar mindre än 10 procent. Sex år skulle, liksom för Frankrike, kunna karakteriseras som mjuklandning. Då glömmer man emellertid en viktig sak - The Economists diagram visar småhuspriserna, som hämtats från SCB - den enklaste statistikkällan. Den största svenska bostadsbubblan finns i bostadsrättspriserna (denna statistik är inte lika lätt tillgänglig), som bloggrannen Cornucopia så passande just har ritat upp i ett diagram för hela tidsperioden 1970-2013. Sedan 1984 har reala bostadsrättspriser stigit med 882 procent! Och bostadsrättspriserna har inte gått in i någon platåfas sedan 2007 som småhuspriserna har gjort, utan har hela tiden fortsatt att stiga med endast smärre korrektioner nedåt. Se nu på Cornucopias diagram och säg sen om det inte är en bubbla!

Betänk även att en stor del av dessa uppblåsta bostadsrättspriser återfinns på våra svenska bankers balansräkningar som bolån. Samt vice versa att en stor del av våra svenska bankers balansräkningar på tillgångssidan består av bolån baserade på uppblåsta bostadsrättspriser.

Bostadsrättspriserna föll i Sverige realt med 41 procent under de sju åren 1989-1996 - den kända 90-talskrisen. Nominellt gick priserna bara ner 24 procent 1990-1996. Under 1990-talskrisen sjönk bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med omkring 45 procent nominellt. Sverige hade kraftig generell prisinflation under dessa år och det var till stor del den som åt upp de reala priserna. När den nuvarande bostadsrättsbubblan spricker lär vi inte ha hög inflation, utan snarare låg inflation eller deflation, om man jämför med hur det sett ut i andra länder vars bostadsbubblor spruckit det senaste årtiondet, så även de nominella bostadsrättspriserna lär sjunka rejält.

För att återgå till grundfrågan om tesen att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, så anser jag att man kan svara att det möjligen kan hända (motexemplet är isåfall Frankrike), men att det ser ut att vara osannolikt. Det beror dock på hur man definierar en mjuklandning. Vi ser även av exemplet Kanada (och kanske även Japan) att en pyspunka kan vara möjlig, men det verkar inte vara särskilt vanligt förekommande. Jag anser alltså att vi med största sannolikhet inte får någon mjuklandning för svenska bostadspriser, särskilt med tanke på bostadsrättsbubblans proportioner.

Dr. Doom varnar för bostadsbubblor i bl.a. Sverige

Nyligen har den kände ekonomen Nouriel Roubini varnat för bostadsbubblor (eller åtminstone "bubblighet") i flera av de länder som hittills klarat sig förhållandevis bra igenom den globala ekonomiska krisen. Varningen gäller även Sverige. I sin varnande artikel skriver Roubini så här:

Nu, fem år senare, syns åter tecken på bubblighet, om inte riktiga bubblor, på bostadsmarknaderna i Schweiz, Sverige, Norge, Finland, Frankrike, Tyskland, Kanada, Australien, Nya Zeeland och (tillbaks för ett extranummer) Storbritannien (ja, London). Inom tillväxtmarknader dyker bubblor upp i Hong Kong, Singapore, Kina och Israel, samt i större städer i Turkiet, Indien, Indonesien och Brasilien.

Roubinis tecken på att bostadspriserna i dessa områden är på väg in i bubbelområdet inkluderar snabbt stigande bostadspriser, att andelen av inkomsten som går till bostaden är hög och stigande, samt att bolån utgör en stor andel av hushållens samlade skulder.

I de flesta länderna begränsas möjligheterna att införa åtgärder för att begränsa bostadsbubblorna av olika intressen bland väljare och lobbygrupper: hushållen, byggbolagen och lokala politiker protesterar när centralbanken eller finansinspektionen försöker att "ta bort bålskålen av likviditet". De klagar högljutt över hur myndigheterna blandar sig i den fria marknaden, äganderätten och det heliga idealet om bostadsägande. Det låga ränteläget driver på hushållens belåning och bostadspriserna och när man för att kontra detta försöker genomföra begränsningar i utlåningen är det alltså impopulärt.

I vissa länder, t.ex. Indien, drivs inte bostadspriserna inte så mycket av låga räntor som av hög inflationstakt. Där ses bostadsköp som ett sätt att inflationssäkra sina sparpengar.

Roubini anser dock inte att de kvarvarande (och nya) bostadsbubblorna kommer att spricka riktigt än, eftersom de faktorer som driver priserna uppåt kvarstår - tillgången till billiga krediter respektive behovet av att inflationssäkra.

Det ser också ut som om Roubini inte tror att de nuvarande bostadsbubblorna kommer att få lika allvarliga effekter som de som sprack för runt fem år sedan. Dels har banksystemen större kapitalbuffertar än då, vilket gör dem mer motståndskraftiga mot förluster från fallande bostadspriser, dels är hushållens kapital (i förhållande till skulderna) i dessa länder större än det var i USA då dess bostadsbubbla sprack. Men ju högre bostadspriserna stiger, desto längre kommer de att falla och desto större blir effekterna på ekonomin och det finansiella systemet att bli när bubblan väl blåses ur.

Roubini pekar också ut hur det kan bli lite olika resultat i olika länder av spruckna bostadsbubblor. I länder där bostadslånen är kopplade till bostaden (som det i de flesta fall var i USA) kan bostadsägarna skicka "jingle mail" till banken (alltså lämna över nycklarna och bostaden) och därmed bli kvitt sina lån (t.ex. om lånen överstiger bostadens marknadsvärde). I sådana länder kommer fallande bostadspriser att leda till en bankkris. I länder som Sverige där lånen är kopplade till personen kommer istället hushållens konsumtion att falla när betalningar på lånen blir större. I båda fallen blir dock slutresultatet detsamma: recession och stagnation.

Nu ska vi komma ihåg att påpeka att Nouriel Roubini inte alltid har rätt. I början av 2012 slog han vad med Beatrice Weder di Mauro, ekonomisk rådgivare till tyska regeringen, om att Grekland skulle lämna euron innan slutet av året. Han förlorade dock detta vad och är därmed skyldig henne en flaska champagne. I fallet Grekland var dock hans förutsägelse troligen bara lite för tidig - förr eller senare kommer de att lämna euron, men kan nog hålla ut ett tag till.

Roubini har emellertid haft rätt om ett antal större ekonomiska skeenden, där hans åsikt när den uttrycktes var i allra högsta grad "motvalls". I januari 2007 vållade han mycket rabalder vid mötet i Davos genom att förutsäga att USA:s ekonomi skulle drabbas av en hårdlandning och recession, baserat på tre orsaker: de fallande bostadspriserna, Federal Reserves höjda räntor och de höga oljepriserna. De flesta reagerade med att detta var "omöjligt", men vi vet ju hur det gick sedan. Redan 2005 varnade Roubini för att bostadsprisernas uppgång i USA var en spekulativ våg som snart skulle sänka ekonomin och i september 2006 varnade han ett skeptiskt IMF för att "the United States was likely to face a once-in-a-lifetime housing bust, an oil shock, sharply declining consumer confidence, and, ultimately, a deep recession". Han förutsåg även att säkerheter kopplade till bolånen skulle drabba hela världen med förluster och få det globala finansiella systemet att stanna. Roubini var också tidigt ute med att varna för PIIGS-ländernas ohållbara statsfinanser och de effekter detta skulle få.

Så det är definitivt värt att ta Roubinis varningar på allvar när det gäller kreditbubblor och deras effekter.