Småhusbarometern och tolkningar

I onsdags trumpetade SvD och DN glatt ut rubriken att "Villapriserna steg andra kvartalet". Sedan kommer dock tillägget "Men jämfört med för ett år sedan ligger priserna två procent lägre". Båda tidningarna har identisk rubrik och artikel som de fått från TT. Uppenbarligen sitter det som jag konstaterat förut någon liten bostadsprishaussare på TT som vrider till rubriken på såna här notiser.

Men låt oss gå till källan och gräva oss ner i siffrorna från pressmeddelandet "Småhusbarometern juni 2009" från SCB. Hur ser egentligen utvecklingen för småhuspriserna ut? Jag har tuggat siffrorna från denna och några tidigare Småhusbarometrar genom Excel och fått fram lite diagram för att tolka utvecklingen. SCB räknar på K/T-talen (köpeskilling dividerat med taxeringsvärde) men det blir tyvärr snedvridning om man ska titta på längre perspektiv, eftersom taxeringsvärdet då och då justeras efter de faktiska bostadspriserna. Villa man titta på lite längre perspektiv blir man då tvungen att ignorera skillnaderna i typen av bostäder som säljs och istället kompensera på andra sätt. Som synes av diagrammet nedan så ger ett tremånaders glidande medelvärde en hyfsat bra kompensation för skillnaderna i typen av bostäder.
Den blå kurvan är de ojusterade småhuspriserna och har som synes alltför mycket "brus" i sig för att tydligt kunna se några trender. Den rosa kurvan och den gröna kurvan följer som synes varandra hyfsat väl, men den rosa kurvan "flippar ur" våren 2007, då det gjordes en justering av taxeringsvärdena våren 2006. Jag tittar här på 12-månadersförändringen av bostadspriserna, ett enkelt sätt att rensa bort säsongsvariationer. Även kvartalsvis medelvärden ger ungefär samma effekt som ett tremånaders glidande medelvärde. För att få mer rättvisande diagram inflationsjusterar jag även bostadspriserna med KPI (dock inte grafen ovan, som visar nominella priser). Kanske borde jag egentligen använda något annat inflationsmått, eftersom boräntorna är inräknade i KPI. Jag ska fundera på det till nästa gång.

Nåja, detta om mitt sätt att göra graferna. Nu ska vi titta på trenden - vad som verkligen har hänt med småhuspriserna. Vi börjar med tremånaders glidande medelvärde för småhuspriserna.
Som synes hade vi en topp våren 2008 och en botten i slutet av samma år. De senaste månaderna har dock småhuspriserna vänt uppåt p.g.a. Riksbankens räntedoping. Det ser dock ut som om den sista biten av uppgången är svagare. Mycket riktigt, enligt senaste Mäklarstatistik (som ligger lite före SCB p.g.a. olika datasamlingsmetoder) så har bostadspriserna sjunkit tillbaka något i juni och DNs Jonas Leijonhufvud anser att mycket talar för att bostadspriserna kommer att sjunka ytterligare i höst när nu räntesänkningarna i stort sett är avklarade. Jag kan inte annat än hålla med.

Diagrammet ovan lider dock lite av att det inte är rensat för säsongsvariationer. Nedan ser ni därför ett diagram över 12-månadersförändringen av småhuspriserna, med ett tremånaders glidande medelvärde för att jämna ut bruset.
Sådärja, nu börjar det likna något! Nu kan vi tydligt se trenden. Ljusblå områden i diagrammet innebär ökande inflationsjusterade bostadspriser på årsbasis, rosa områden fallande. Jämfört med de årliga boprisökningar som vi såg år 2007 är alltså de senaste månadernas ökning högst modest. Nu väntar vi bara på nästa Småhusbarometer... vi ska inte glömma att den senaste månadens siffror är mycket preliminära, som också SCB påpekar, och kan revideras en hel del till nästa upplaga.