Jo, vi har en bostadsbubbla!

Igår hade SvD en artikel om den svenska bostadsbubblan. Där har man pratat med Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd, som anser att det är en bubbla och är orolig för vad som ska hända när boprisbubblan spricker, så som den har gjort i Danmark. SvD har även pratat med Lars Jonung, professor i nationalekonomi vid Ekonomihögskolan i Lund och ledamot i Finanspolitiska rådet, som också är orolig, men inte vill "slå fast att det rör sig om en bubbla i nuläget". Jag tycker bubblan ser rätt uppenbar ut, vilket mått man än använder, men Jonung har som många andra ekonomer svårt att se bubblor (det verkar vara en vanlig yrkesskada). Om det skulle röra sig om en bubbla tror Jonung att det blir pyspunka. Det har han troligen ganska rätt i. Bostadsbubblor spricker inte snabbt utan de pyser ur ganska sakta. Om priserna faller med i genomsnitt 1 procent per månad får man en årstakt på runt 12 procent. På några års sikt har man då nedgångar på 30-40 procent, vilket ligger i linje med Cornucopias gissningar. Går det bara något snabbare hamnar man på de mer än 50-procentiga nedgångar jag förutspår. Även en pyspunka kan alltså få allvarliga effekter.

Så tar vi en titt på lite diagram som illustrerar bubblan. Jag har visat liknande diagram många gånger förut, men nu är de uppdaterade med de senaste siffrorna. Till att börja med nominella småhuspriser från 1967 till första kvartalet 2012, jämförda med konsumentprisindex (KPI).

Småhuspriserna har ökat betydligt snabbare än KPI sedan mitten av 1990-talet, både i Sverige som helhet och i Storstockholm. De senaste kvartalen har vi sett en viss avmattning, men den är än så länge mindre än "hacket i kurvan" 2008-2009. För att se det hela tydligare så tittar vi även på reala (inflationsjusterade) småhuspriser, där jag även lagt in reallönen i diagrammet för att visa hur bopriserna sprungit ifrån lönerna.

För att få en uppfattning om hur långt priserna kommer att sjunka kan man jämföra med tidigare svenska bostadsprisnedgångar (där den föregående uppgången varit betydligt mindre) och se att vi normalt verkar hamna en bra bit under kurvan för reallönen, vilket med tanke på den nuvarande bubblans storlek kan ge prisnedgångar på över 50 procent realt.

Som vi vet (om inte annat förstår av diagrammet ovan) är det inte löneutvecklingen som driver bostadspriserna, utan framförallt tillgången till bolån. Hushållens krediter har stigit oavbrutet sedan mitten av 1990-talet, om än i något lugnare takt den senaste tiden. När de steg som snabbast var tillväxttakten runt 10 procent. I diagrammet nedan har jag sammanställt hushållens skulder, småhuspriser (nominella), medellön samt KPI. Under det ser ni också bolåneränta, där den låga räntan idag är en delförklaring till hushållens ökade skuldsättning. Andra bidragande faktorer är också förskjutningen från fast till rörlig ränta, samt skatteeffekter.

Det är intressant att se hur skulderna fortsätter att öka fastän bostadspriserna inte längre ökar i samma takt. Den ökade skuldsättningen förmår inte längre att blåsa upp priserna i samma mån som tidigare.

Läs mer: "Svenska bostadsbubblan 2012", "Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?" och "Höga räntor för att spräcka bostadsbubbla?".

Ni kan även tipsa era utländska ekonomiintresserade vänner om min sammanställning på engelska om läget för den svenska bostadsbubblan.

Tillägg: Det är svårt att förutsäga när bostadsbubblan faller ihop, men att den kommer att göra det kan man vara ganska säker på. Följande citat från Reinharts och Rogoffs "This Time Is Different" belyser detta: "What one does see, again and again, in the history of financial crises is that when an accident is waiting to happen, it eventually does. When countries become too deeply indebted, they are headed for trouble. When debt-fueled asset price explosions seem too good to be true, they probably are. But the exact timing can be very difficult to guess, and a crisis that seems imminent can sometimes take years to ignite."