Felslagen bopolitik

SvD:s Per Lindvall skrev igår om hur hyresmarkaden är oduglig på grund av den förda bostadspolitiken.

Det finns nämligen starka argument för att det just är den sedan 90-talet förda bostadspolitiken, med slopade räntesubventioner för nyproduktion men bibehållna ränteavdrag, och senare kristdemokraternas bidrag med den kraftigt reducerade fastighetsskatten, som har varit en starkt drivande faktor till hushållens allt större skuldsättning.

Politiken för räntesubventioner och ränteavdrag har alltså gynnat ägda bostäder (småhus och bostadsrätter) framför hyresbostäder. Detta har lett till att bland annat Stockholms bostadsmarknad som jag skrivit förut är fullständigt dysfunktionell.

Lindvall tar också upp en annan intressant bieffekt av denna bostadspolitik.

Situationen för landets studenter är belysande. Sveriges Förenade Studentkårers bostadsrapport från i höstas visar att det råder akut brist. Studenter har svårt att överhuvudtaget hitta ett boende under den första terminen. Problemen är störst i de välrenommerade studieorterna, som Stockholm, Göteborg, Uppsala, Lund, Umeå, Linköping och Malmö.

På den populära ekonomutbildningen på Handelshögskolan i Stockholm kommer nu 60 procent av eleverna från gymnasieskolor i Stockholms innerstad, vilket är en dramatisk förändring under de senaste 30 åren.

Det handlar inte bara om lokal betygsinflation utan också om att möjligheterna att ta del av studierna beror på föräldrarnas bostadsort, plånbok och kontaktnät.

Och bostadspriserna fortsätter att tuffa uppåt. Så här ser diagrammet ut för de reala småhuspriserna fram till och med tredje kvartalet 2014. (Reallönerna ligger med som jämförelse.)

Det ser ut som om bostadsmarknaden den senaste tiden övergått i en manisk uppgångsfas. När denna tar slut är förstås svårt att sia om, men att den kommer att göra det är säkert.

Diagrammet visar för övrigt småhuspriserna. Bostadsrättspriserna har stigit ännu snabbare och det är definitivt där som bubblans epicentrum finns. Hur går det förresten med de progressiva avskrivningarna i bostadsrättsföreningarna? Jag har inte hört mycket om frågan sedan i mars när Bokföringsnämnden slog fast att progressiv avskrivning är olagligt vad gäller bostadsrättsfastigheter. I september meddelade FAR att det går bra att inte höja avgifterna, utan att en bostadsrättsförening kan gå med förlust. "Business as usual" verkar alltså kunna fortsätta ett tag till - tills verkligheten kommer och knackar på.

Notera hur bostadspriserna relaterar till reallönerna. När reallönerna faller, till exempel 1977-1983 eller 1991 och 1993, så verkar det korrelera (om än med viss förskjutning tidsmässigt) med fall i de reala bostadspriserna. 2010-2011 stagnerade uppgången i  reallönerna och bostadsprisernas uppgång vacklade då något. Därefter fortsatte dock reallönerna att öka och bostadspriserna fortsatte att skjuta i höjden.

Jag får säkert orsak att återkomma till de svenska bostadspriserna under året. Närmast blir det väl i samband med att ValueGuard 16 januari släpper bostadsprisdata för december, så att man kan summera helåret 2014 inklusive bostadsrätterna.

Fusk, bedrägeri, olagligheter eller oegentligheter i bostadsbubblor

Gemensamt för de senaste årens bostadsbubblor i olika länder är vad jag kan se att det någonstans förekommit fusk, bedrägeri, olagligheter eller oegentligheter. I USA var exempelvis "subprime" en stor underliggande orsak, alltså att låntagare med alltför dålig betalningsförmåga beviljades alltför stora lån, vilket i sin tur gjorde att de kunde vara med och buda upp priserna på bostäder.

Nu har vi fått exponerat för oss en underliggande orsak till den monumentalt stora svenska bostadsrättsbubblan, nämligen den alltför låga avskrivningstakten i många föreningar och de därmed sammanhängande progressiva avskrivningsplanerna. I fredags meddelade Bokföringsnämnden nämligen (trots byggbolagens lobbyverksamhet) att progressiv avskrivning är olagligt vad gäller bostadsrättsfastigheter.

BFN:s regelverk innebär att den avskrivningsmetod som tillämpas ska bäst återspegla hur en tillgång förbrukas. Varken tidigare eller nuvarande normgivning från BFN ger stöd för att progressiva avskrivningar är den metod som generellt bör tillämpas för avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar.

BFN har i dag diskuterat progressiva avskrivningar. Nämnden har beslutat att ge kansliet i uppdrag att ta fram ett underlag för nämndens ställningstagande i frågan den 28 april 2014.

Därmed har ett stort antal bostadsrättsföreningar alltså begått bokföringsbrott. Som jag har påpekat så förekommer progressiva avskrivningsplaner inte bara i nybyggda bostadsrättsföreningar, utan även i många av de ombildningar från hyresrätter som förekommit i Stockholm de senaste åren. Jag hittade vid min stickprovsundersökning även en bostadsrättsförening från 1950-talet som lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv, troligen i samband med den stora investering som gjordes för några år sedan i ett stambyte. Det finns säkert fler sådana exempel om man börjar leta.

Revisionsfirmorna som godkänt denna bokföring med progressiva avskrivningar har då också ägnat sig åt oegentligheter, då de inte borde ha godkänt den. Det torde röra sig om stora delar av den svenska revisorsbranschen. Dags för storstädning hos revisorerna, inklusive Föreningen Auktoriserade Revisorer (FAR), som nu får "göra en pudel" efter att i slutet av februari ha backat angående avskrivningsreglerna.

Byggbolagen har genom olika sorters fusk (byggfusk samt orealistiska ekonomiska planer) försökt att driva upp försäljningspriserna för nybyggda bostadsrätter så långt som möjligt, samtidigt som man försökt hålla ner kostnaderna. Detta är något som den som inte går med skygglappar på har förstått sedan länge.

Frågan är hur det ligger till med bostadsrättsföreningar som inte har progressiv avskrivning, men däremot orimligt lång avskrivningstid, till exempel 300 år. Detta borde inte som jag ser det vara principiellt olagligt, däremot kan det nog anses som rent bedrägeri, även om det inte finns någon lagparagraf att tillämpa på det. Eventuellt bryter det dock mot någon annan bokföringsregel som jag inte känner till. Nu är jag inte expert på området, även om jag efter att på 1990-talet ha varit kassör och sedan ordförande i en bostadsrättsförening med över 100 lägenheter har goda kunskaper om hur bostadsrättsföreningars ekonomi fungerar. Frågan är om bostadsrättsföreningar som nu drabbas av krav på att ta bort de progressiva avskrivningsplanerna istället kommer att tillämpa rak avskrivning på orimligt lång tid (120-300 år) för att mildra effekten på månadsavgiften. Jag gissar att det kan komma att bli en vanlig "lösning", men verkligheten kommer förr eller senare att komma ikapp i form av byggnader som slits och behöver dyra reparationer.

Och hur ligger det till med Boverket, vars intygsgivare har godkänt de olagliga eller bedrägliga ekonomiska planerna? Behöver de kanske entlediga ett stort antal intygsgivare från sina poster? De intygsgivare som har godkänt dessa ekonomiska planer har inte skött sina jobb på det sätt som de borde. Det kanske till och med rör sig om trolöshet mot huvudman?

Som SvD:s Torbjörn Isacson skriver så är den svenska bobranschen fallfärdig. Bostadsrättspriserna har en mycket lång fallhöjd. Frågan är nu om prisfallet påbörjas före eller efter höstens riksdagsval.

Många bostadsrättsföreningar sitter redan nu och gör årets ekonomiska redovisning. Kommer de skärpta avskrivningsreglerna att tillämpas redan nu? Isåfall väntar kraftigt höjda avgifter redan i år i många föreningar. Om inte annat kan det bli tuffa debatter på årsstämmorna i många bostadsrättsföreningar och berättigad ilska från föreningarnas medlemmar. Jag är glad att jag i dagsläget inte äger någon bostadsrätt.

Priserna på småhus borde inte påverkas direkt av situationen för bostadsrätterna, men även de kommer troligen på sikt att dras med nedåt i ett allmänt prisfall på fastigheter i Sverige, liksom även bostadsrätter med sunda avskrivningsplaner kan komma att i viss mån dras med i ett allmänt prisfall, även om de självklart inte kommer att sjunka i pris lika mycket som de osunda föreningarnas lägenheter. Till att börja med kan det dock bli så att bostadsrätter med sunda avskrivningsplaner kan komma att fortsätta att öka i pris, i alla fall i förhållande till de osunda.

Läs även vad Cornucopia skrivit i frågan.

Progressiv avskrivning finns även i ombildningar

Diskussionen om de progressiva avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar tar sig ständigt nya vändningar. Det hela började på tisdag kväll i förra veckan när SvD uppmärksammade revisorsförening FAR:s nya riktlinjer för avskrivningar i bostadsrättsföreningar, som inte längre skulle få tillämpa progressiv avskrivning, utan istället måste använda en rak avskrivningsplan. Efter några dagars rabalder backade så FAR i fredags då dess generalsekreterare Dan Brännström gick ut och sade att "frågan har sprängkraft" och istället lämnade över ansvaret för ett eventuellt beslut till Bokföringsnämnden. Det löser dock ingenting - progressiva avskrivningar lurar fortfarande bostadsrättsköparna lika mycket och man har bara sopat problemet under mattan.

Varför blev det så plötsligt rabalder i förra veckan? Som jag påpekade var det ju FAR:s syn på avskrivningarna redan känd sedan oktober 2013, eller till och med december 2011. Uppenbarligen är det ingen som håller koll på dessa frågor hos byggare och bostadsrättsorganisationer. Eller så skulle FAR ha varit tydligare och gjort kortfattade förståeliga massutskick till berörda parter.

Så tar idag Erik Davidsson från Borevision (Sveriges största revisionsfirma för bostadsrättsföreningar) och kallar avskrivningsfusket för bedrägeri. Skönt att även mer officiella personer vågar kalla saker vid deras rätta namn, inte bara obskyra bloggare. Erik Davidsson talar om "ett omfattande missbruk av progressiva avskrivningar" och att "trots att landets bostadsrättsföreningar har ett värde som halva Stockholmsbörsen har FAR inte varit intresserat". Han spekulerar även i hur det uppstått: "Det var nog så att när byggherrarna fick svårt att sälja sina objekt vid finanskrisen 2008, började många tillämpa en mer aggressivt progressiv avskrivning för att sänka månadsavgifterna." Fast jag har sett hårresande exempel i flera föreningars ekonomiska planer redan 2001 när jag skulle köpa bostadsrätt och uppmärksammade även fenomenet här på bloggen 2008. Men kanske har det blivit ännu värre efter finanskrisen 2008.

Idag skriver SvD:s Patricia Hedelius om att bostadsminister Stefan Attefall inte svarar angående avskrivningarna, en fråga som i allra högsta grad berör hans ansvarsområde. Jag tror personligen att Attefall har fått stora skälvan och inte vågar svara av rädsla för att göra bort sig. Först måste han nog få en rejäl genomgång av sina medhjälpare på departementet för att kunna komma med ett vettigt svar. Enligt Wikipedia har Attefall en fil kand i statskunskap och nationalekonomi, men han verkar ha ägnat större delen av sitt yrkesliv åt politiska poster. Med tanke på hans tidigare uttalanden i bostadsfrågor känns det som om han fått sin ministerpost mer på politiska meriter än på kunskap om bostadsmarknaden.

Hedelius påpekar att avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar "strider mot gällande redovisningsprinciper".

Det är också värt att påpeka att om Skanskas egna revisorer godkänt lika fria tolkningar av avskrivningar i bolagets årsredovisning som byggbolaget säljer sin nyproduktion på hade ”ekonomisk bluff” varit en allt för tam rubrik.

Så trots att FAR backar kommer troligen förändrade avskrivningsregler att bli verklighet ganska snart. Beslutet kommer att tas av Bokföringsnämnden, men Hedelius tror att det kommer att skjutas upp till efter valet i höst, eftersom "ingen vill hålla i bilan". Frågan är dock om man lyckas skjuta upp beslutet så länge med tanke på den debatt som blossat upp. För den sittande regeringen Borg Reinfeldt är detta med avskrivningsreglerna en högst ovälkommen nyhet. En sprucken bostadsbubbla är det sista de vill ha innan valet. Kan de skjuta upp det obehagliga och lämna det i knät på nästa regering, som enligt opinionsundersökningarna ser ut att komma att ledas av Socialdemokraterna under Löfven, skulle de slippa en massa obehag.

Hedelius skriver om 50 000 nyproducerade lägenheter som kommer att få chockhöjda avgifter, men vad jag kan se så tillämpas progressiv avskrivning även många av de bostadsrättsföreningar som skapats de senaste åren genom ombildning av hyresrätter. I förra veckan gjorde jag en stickprovsundersökning på Hemnets karta över Stockholms förorter. Här har ni resultatet - jag hänger dock inte ut föreningarna med namn.

• BRF 1: Bildad och byggd 2002. Rak avskrivning av byggnader på 300 år!
• BRF 2: Bildad och byggd 2001. Avskrivning av byggnader 0,5% per år = 200 år
• BRF 3: Bildad och byggd 2007. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,55% per år
• BRF 4: Bildad och byggd 2001. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,5% per år
• BRF 5: Bildad och byggd 1943. Avskrivning byggnader 1,25% per år = 80 år
• BRF 6: Bildad och byggd 2001. Progressiv 100-årig avskrivning, f n 0,1% (!) per år
• BRF 7: Bildad och byggd på 1950-talet. Progressiv avskrivning, f n 0,25% per år
• BRF 8: Bildad och byggd 1952. Avskrivning byggnader 2% per år = 50 år.
• BRF 9: Bildad 2003, byggd 1947. Avskrivning progressiv 100-årig, f n 0,7% per år.

Som ni ser har jag bara hittat en förening som är resultatet av en ombildning och den har progressiv avskrivning, om än inte av värsta sorten. Jag är övertygad om att det gäller för flera av de senaste årens ombildningar. Säkerligen finns det fler ombildningar i innerstan, men jag gjorde min stickprovsundersökning på förorterna.

Inte förvånande så tillämpar alla de nybyggda föreningarna jag hittade orimliga avskrivningsplaner. Mest spännande tycker jag är den som har en rak avskrivning på 300 år - som om ett hus byggt på Carl XII:s tid skulle vara färdigavskrivet i år!

Det mest häpnadsväckande fyndet är dock föreningen från 1950-talet som på något vis har lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv. Jag gissar att det gjordes i samband med det stambyte som genomfördes för några år sedan. Det rör sig inte om någon liten förening utan en stor förening med flera hundra lägenheter.

Ingen nyhet med avskrivningsreglerna

De "nya" avskrivningsregler som SvD med flera skriver om idag visar sig vid en närmare granskning inte vara så nya. Redan i oktober förra året skrev Föreningen auktoriserade revisorer (FAR) en mycket informativ artikel om detta i tidningen Balans.

Bostadsrättsföreningar och andra fastighetsföretag som tillämpar progressiv avskrivningsmetod behöver justera sina tillämpade avskrivningsmetoder senast 2014. Det anser FAR:s policygrupp för redovisning. Bakgrunden är de nya redovisningsregler från Bokföringsnämnden (BFN) som ska följas av de flesta icke-noterade aktiebolag och ekonomiska föreningar.

Det gäller Bokföringsnämndens regelverk för årsredovisningar, där sista delen publicerades i december 2012.

I och med införandet av de allmänna råden K3 och K2 är det FAR:s bedömning att förutsättningarna ändras för att tillämpa progressiva avskrivningar på byggnader. I K3 nämns inte progressiva avskrivningar över huvud taget. FAR utesluter inte att det i sällsynta fall kan finnas tillgångar där progressiv avskrivning är lämplig mot bakgrund av den överordnade principen i K3, att avskrivningarna ska återspegla förväntad förbrukning av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Det är dock FAR:s uppfattning att detta inte kan gälla för byggnader.

Ord och inga visor!

När vi ändå ser på historiken, så ser jag att FAR redan i december 2011 (!) gjorde ett uttalande i frågan om "avskrivningsmetoder som skjuter kostnader på framtiden", nämligen "RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av årsredovisningslagen". Saken har alltså varit känd länge, bara det att de flesta aktörer har valt att låtsas som om det regnar, ända tills nu, då det plötsligt blåses upp till förstasidesstoff när någon journalist i vanliga riksmedia upptäcker vad de nya reglerna innebär.

Särskilt roliga att läsa är bortförklaringarna från Magnus Lambertsson, säljchef för Skanska Nya Hem.

"Men ingen visste om det här innan FAR la om sin policy i höstas."

Jo, det framgick som jag nämnde ovan redan av FAR:s uttalande i december 2011. Nu är kanske inte FAR:s uttalanden det mest spännande att läsa (om man inte är revisor), men någon borde ju hålla koll på dem från exempelvis byggbolagens sida, åtminstone deras revisorer!

"Nu tittar man tillsammans på hur man ska redovisa framgent. Det här är rätt svårt att förstå för gemene man."

Nej, det är inte särskilt svårt att förstå! De flesta som förstår vad avskrivningar är lär förstå hur man genom detta redovisningsförfarande skjuter oundvikliga kostnader på framtiden.

"För alla kostnadskalkyler och ekonomiska planer som vi har gjort, har det funnits oberoende intygsgivare som har granskat och tyckt att det är okej. Det finns också revisorer från de stora byråerna som har reviderat alla de här kalkylerna och boksluten, utan synpunkter på upplägget tills den här diskussionen dök upp i fjol."

Grund för stämningar, med tanke på att de nya reglerna alltså varit kända länge?

"Skanska har absolut inte varit ensamt om detta, och vi har hållit på med det länge... Det är alltså tiotusentals nya bostadsrätter som skrivs av så här."

Visst, fler kålsupare. Bra dock att de erkänner omfattningen av det.

"Även Skanskas ekonomer tycker att det är klurigt när kunderna frågar. Så det är svårt, absolut."

Isåfall måste jag ifrågasätta kompetensen hos Skanskas ekonomer. Jag, som inte har någon ekonomutbildning, lyckas utan svårighet förstå detta och till och med förklara det för andra.

Diagrammen ovan visar bara exempel på hur det skulle kunna se ut. Jag är övertygad om att det finns värre exempel i verkligheten!

Kalldusch: BRF:er måste använda RIMLIGA avskrivningar

Idag kom en verklig kalldusch för Sveriges bostadsrättsmarknad. Som många påpekat länge, bland annat Cornucopia och jag, så har många bostadsrättsföreningar alltför låga avskrivningstakter. Första gången jag uppmärksammade detta var när jag 2001 (långt innan jag startade min blogg) skulle köpa en bostadsrätt och såg att flera föreningar hade avskrivnings- och amorteringstakter på drygt 300 år - som om ett hus byggt i början av 1700-talet skulle vara avskrivet först nu. Det som är nytt för mig i dagens nyhetsflöde är att detta är en konsekvent princip som tillämpats av många bostadsrättsföreningar, nämligen så kallad progressiv avskrivning. Att många sköt de nödvändiga avskrivningarna (och amorteringarna) på framtiden var uppenbart för mig - jag insåg att BRF:erna skulle behöva höja avskrivningstakten i framtiden, men inte att det var en konsekvent princip. Det är alltså inget nytt fenomen, som SvD skriver, utan jag såg det som sagt redan 2001 och skrev om det på bloggen redan 2008. FAR:s beslut borde alltså inte vara någon överraskning för någon, utan bara en nödvändig anpassning från fantasisiffror till rimlig avskrivningstakt.

Nu får säkerligen många bostadsrättsföreningar stora skälvan när revisorsorganisationen FAR från och med i år plötsligt ställer nya krav, där progressiv avskrivning inte längre tillåts. Ännu värre torde reaktionen bli hos byggföretagen, som använder dessa glädjekalkyler för att minimera amorteringen på föreningens lån och därmed sänka månadsavgifterna på de nya bostadsrätter man avser att sälja. Höjd månadsavgift betyder lägre marknadsvärde, eftersom det påverkar kalkylen av månadskostnaden negativt - månadsavgiften snor utrymme från den del av månadskostnaden som kunde ha använts till att betala räntor (och eventuellt amorteringar) på bostadsrättsinnehavarens eget lån.

Frågan är om det nu kommer att dyka upp en våg av stämningar från bostadsrättsföreningar mot de byggföretag med flera som sålt på dem de orealistiska ekonomiska planerna. Jag vet inte om det finns några lagliga möjligheter för någon att stämma någon annan - det får någon juridiskt kunnig reda ut. I vissa fall borde det dock finnas juridiska möjligheter att stämma någon. Det är många som är inblandade här - bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen, banker, byggbolag, Boverket, revisorer.

Det är FAR som tar initiativet till denna ändring, men statliga Bokföringsnämnden verkar tycka att det är sunt. Det är troligen inte heller något som går att förhandla bort. Det handlar nämligen om något som står i Årsredovisningslagen, som i sin tur styrs av ett EU-direktiv.

Vilka kommer nu att drabbas? För det första kommer många bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter eller visa upp en förlust för 2014 och även kommande år. Att gå med förlust är såklart inte långsiktigt hållbart, så i förlängningen måste alla föreningar med orimligt låga avskrivningar höja avgifterna. Höjda avgifter leder som sagt till lägre bostadsrättspriser. Det gäller för övrigt inte bara nybyggda föreningar, utan även många föreningar med flera år på nacken.

För det andra kommer ett antal byggjättar att drabbas - Skanska, NCC, PEAB med flera, liksom Riksbyggen. Kalkylen för pågående bostadsrättsprojekt blir plötsligt helt annorlunda. Antingen sänker man priset (samtidigt som man höjer avgifterna) eller så lyckas man inte sälja de nybyggda bostadsrätterna. Ett annat alternativ är förstås att låta de nybyggda bostäderna blir hyresbostäder istället. Detta medför dock andra problem då bostadsrätter byggs med halva livslängden mot hyresrätter och därmed dubbla underhållskostnaden (läs Cornucopia samt Jonas Anund, doktorand på KTH).

Riksbyggen föredrar dock uppenbarligen att fortsätta leva i en fantasivärld.

Mårten Lilja, kommunikationschef på Riksbyggen, tycker att reglerna inte behöver tolkas på Fars sätt.

– Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.

Riksbyggen har uppvaktat Far och Bokföringsnämnden i frågan. Lilja säger att en byggnad de första decennierna har ett ganska intakt värde, då omfattande renoveringar oftast inte behövs.

– De tillkommer längre fram i tiden. Då är det rimligt att avskrivningarna ökar längre fram.

Han säger att tolkningen riskerar att försvåra bostadsbyggandet.

– För det kommer, faktiskt i onödan, att öka boendekostnaden i framförallt nya hus.

Men professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström sågar Riksbyggens resonemang och påpekar att han larmade om avskrivningsfusket redan för 13 år sedan.

Avskrivningar på byggnadskapital, som ska spegla förbrukningen av byggnadskapitalet, borde vara degressiv eftersom förbrukningen i praktiken är störst i början.

Nu ligger dock avgörandet hos Bokföringsnämnden. Låt mig gissa att de kommer att utsättas för en intensiv lobbyverksamhet den närmaste tiden.

Som Cornucopia påpekar är avskrivningsfusket bara en del av bluffen i nya bostadsrättsföreningar.

De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.

Han tar även upp ett exempel på vad det kan bli för effekter för en nybyggd BRF.

Mer om vidare effekter senare...