Bostadsrättsföreningar och andra fastighetsföretag som tillämpar progressiv avskrivningsmetod behöver justera sina tillämpade avskrivningsmetoder senast 2014. Det anser FAR:s policygrupp för redovisning. Bakgrunden är de nya redovisningsregler från Bokföringsnämnden (BFN) som ska följas av de flesta icke-noterade aktiebolag och ekonomiska föreningar.Det gäller Bokföringsnämndens regelverk för årsredovisningar, där sista delen publicerades i december 2012.
I och med införandet av de allmänna råden K3 och K2 är det FAR:s bedömning att förutsättningarna ändras för att tillämpa progressiva avskrivningar på byggnader. I K3 nämns inte progressiva avskrivningar över huvud taget. FAR utesluter inte att det i sällsynta fall kan finnas tillgångar där progressiv avskrivning är lämplig mot bakgrund av den överordnade principen i K3, att avskrivningarna ska återspegla förväntad förbrukning av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Det är dock FAR:s uppfattning att detta inte kan gälla för byggnader.Ord och inga visor!
När vi ändå ser på historiken, så ser jag att FAR redan i december 2011 (!) gjorde ett uttalande i frågan om "avskrivningsmetoder som skjuter kostnader på framtiden", nämligen "RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av årsredovisningslagen". Saken har alltså varit känd länge, bara det att de flesta aktörer har valt att låtsas som om det regnar, ända tills nu, då det plötsligt blåses upp till förstasidesstoff när någon journalist i vanliga riksmedia upptäcker vad de nya reglerna innebär.
Särskilt roliga att läsa är bortförklaringarna från Magnus Lambertsson, säljchef för Skanska Nya Hem.
"Men ingen visste om det här innan FAR la om sin policy i höstas."Jo, det framgick som jag nämnde ovan redan av FAR:s uttalande i december 2011. Nu är kanske inte FAR:s uttalanden det mest spännande att läsa (om man inte är revisor), men någon borde ju hålla koll på dem från exempelvis byggbolagens sida, åtminstone deras revisorer!
"Nu tittar man tillsammans på hur man ska redovisa framgent. Det här är rätt svårt att förstå för gemene man."Nej, det är inte särskilt svårt att förstå! De flesta som förstår vad avskrivningar är lär förstå hur man genom detta redovisningsförfarande skjuter oundvikliga kostnader på framtiden.
"För alla kostnadskalkyler och ekonomiska planer som vi har gjort, har det funnits oberoende intygsgivare som har granskat och tyckt att det är okej. Det finns också revisorer från de stora byråerna som har reviderat alla de här kalkylerna och boksluten, utan synpunkter på upplägget tills den här diskussionen dök upp i fjol."Grund för stämningar, med tanke på att de nya reglerna alltså varit kända länge?
"Skanska har absolut inte varit ensamt om detta, och vi har hållit på med det länge... Det är alltså tiotusentals nya bostadsrätter som skrivs av så här."Visst, fler kålsupare. Bra dock att de erkänner omfattningen av det.
"Även Skanskas ekonomer tycker att det är klurigt när kunderna frågar. Så det är svårt, absolut."Isåfall måste jag ifrågasätta kompetensen hos Skanskas ekonomer. Jag, som inte har någon ekonomutbildning, lyckas utan svårighet förstå detta och till och med förklara det för andra.
Inlägg
Är det bara jag som tycker att FAR:s slutsatser låter som stollerier? Den givna rättvisa fördelen med en progressiv avskrivning är ju att den tar hänsyn till inflationen till skillnad från en linjär avskrivning som innebär att dagens bostadsrättsinnehavare i realiteten får sätta av mer till underhållet än de som bor där om 50 år. En av grundtankarna med en bostadsrättsförening är ju att kostnaderna ska spridas jämnt över tiden.
SvaraRaderaRedan vid en inflation på 1,5% per år så har den reala kostnaden med en linjär avskrivning mer än halverats efter 50 år. Hur rättvist är det?
Sedan tycker jag att man på goda grunder kan vara kritiskt mot bostadsmarknadens funktionalitet på andra grunder. Allt för vidlyftiga lån från bankerna, dåliga styrelser i bostadsrättsföreningar som inte begriper att höja avgifterna och amortera etc. Men att just en progressiv avskrivning i en bostadsrättsförening skulle vara en dysfunkionalitet kan jag helt enkelt inte hålla med om (givet att inte avskrivningen löper på typ 450 år eller liknande).
Sedan kan man förstås hävda att vi inte vet om det kommer att bli någon inflation i framtiden, men någonstans känns det ändå som ett rimligt antagande. Minst lika rimligt som att det inte skulle bli någon inflation.
Och någonstans får man ju också skilja mellan byggnader och byggnader, en bostadsrättsförening är trots allt inte samma sak som en lagerlokal.
Du kan aldrig förutsäga framtida inflation, framförallt inte under så lång tid som 50 år.
RaderaHursomhelst så tycker ju professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström att avskrivningen snarast ska vara regressiv istället för rak, vilket ju stämmer med det scenario du beskriver ovan.
Regressiv avskrivning har jag aldrig hört talas om men du menar kanske degressiv, dvs stora avskrivningar i början som sedan minskar?
RaderaSom sagt, man kan inte med 100% säkerhet säga att vi får inflation i framtiden, eller om priserna står stilla eller om vi rent av får deflation. Men om man landar i slutsatsen att inflation är det mest troliga scenariot så är progressiv avskrivning det mest rättvisande. Ligger priserna helt stilla så är linjär avskrivning mest rättvisande och får vi deflation är degressiv avskrivning mest rättvisande.
Det jag hört Stellan Lundström kritisera är den progressiva avskrivningen, men i den meningen att han ifrågasatt om progressiv avskrivning är tillämpligt enligt årsredovisningslagen. Sedan kan man ju diskutera hur pass årsreodvisningslagen tagit hänsyn till bostadsrättsförenigarnas grundläggande principer. Men det där är i hög grad en akademisk diskussion.
Man måste också skilja på en progressiv avskrivning för en bostadsrättsförening på exempelvis 80 år och en som löper på 450 år. 450 år känns inte särskilt realistiskt, men 80 år ser jag inga problem med.
Att inflationen skulle innebära att det är fel med en rak avskrivning får du nog förklara närmare. Inflationen medför ju att avskrivningen - som sker på ett fast belopp vid investeringstillfället - minskar i värde realt eftersom inflationen ökar underhållskostnaderna. Om man skall ta hänsyn till inflationen är det väl närmast en degressiv avskrivning som skall användas.
RaderaAnonym 2014-02-12 23:56:
RaderaJag menar såklart "degressiv", men råkade skriva "regressiv" eftersom det i andra sammanhang kan vara motsatsord till "progressiv".
Som både civilingenjörer och civilekonom har jag insett att begreppet "ekonom" inte är mycket värt. Vilken ingenjör som helst kan göra en ekonoms jobb,men det omvända skulle väldigt få ekonomer klara av. Nivån på ekonomutbildningen på Stockholms universitet är skrämmande låg.
SvaraRaderaOm jag har fattat det här rätt så handlar det om att man chansar.
SvaraRaderaIdag har vi inte råd att göra avskrivningar. Vi hoppas att vi i framtiden ska ha råd med det.
Man hoppas på framtida stora inkomster som ska lösa problemet. T ex en stor inflation som
betalar av lån.
Jag tycker att beteendet liknar det man ser hos spelmissbrukare. Visserligen har jag inte pengar idag men jag kommer säkert att vinna i morgon så då är det inget problem.
Frågan är vad som händer om det inträffar en verklig och oväntat katastrof, t ex en jordbävning i Tokyo, en statsbankrutt i Belgien eller ett inbördeskrig i Saudiarabien. Normalt så sparar man ju för att kunna hantera framtida katastrofer. Nu håller vi ju istället på att konsumera på ett sätt som kräver att det i framtiden inträffar någon form av anastrof (alltså motsatsen till katastrof)
Jag är s.k Ekonom och jag måste säga att det är egentligen inte mycket värt. Ekonomer är vår tids präster, många verkar tro att det bara är vi som kan förstå varför det blir mer eller mindre i plånboken där hemma. Med facit i hand skulle jag ha studerat någon ingenjörsutbildning istället.
SvaraRaderaDet är ganska sjukt att man ska ca 4 år för att lära sig bokföring för att kunna bli revisor. Visst det är något förenklat för det finns en hel del juridik inblandat också men ändå.