Fusk, bedrägeri, olagligheter eller oegentligheter i bostadsbubblor

Gemensamt för de senaste årens bostadsbubblor i olika länder är vad jag kan se att det någonstans förekommit fusk, bedrägeri, olagligheter eller oegentligheter. I USA var exempelvis "subprime" en stor underliggande orsak, alltså att låntagare med alltför dålig betalningsförmåga beviljades alltför stora lån, vilket i sin tur gjorde att de kunde vara med och buda upp priserna på bostäder.

Nu har vi fått exponerat för oss en underliggande orsak till den monumentalt stora svenska bostadsrättsbubblan, nämligen den alltför låga avskrivningstakten i många föreningar och de därmed sammanhängande progressiva avskrivningsplanerna. I fredags meddelade Bokföringsnämnden nämligen (trots byggbolagens lobbyverksamhet) att progressiv avskrivning är olagligt vad gäller bostadsrättsfastigheter.

BFN:s regelverk innebär att den avskrivningsmetod som tillämpas ska bäst återspegla hur en tillgång förbrukas. Varken tidigare eller nuvarande normgivning från BFN ger stöd för att progressiva avskrivningar är den metod som generellt bör tillämpas för avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar.

BFN har i dag diskuterat progressiva avskrivningar. Nämnden har beslutat att ge kansliet i uppdrag att ta fram ett underlag för nämndens ställningstagande i frågan den 28 april 2014.

Därmed har ett stort antal bostadsrättsföreningar alltså begått bokföringsbrott. Som jag har påpekat så förekommer progressiva avskrivningsplaner inte bara i nybyggda bostadsrättsföreningar, utan även i många av de ombildningar från hyresrätter som förekommit i Stockholm de senaste åren. Jag hittade vid min stickprovsundersökning även en bostadsrättsförening från 1950-talet som lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv, troligen i samband med den stora investering som gjordes för några år sedan i ett stambyte. Det finns säkert fler sådana exempel om man börjar leta.

Revisionsfirmorna som godkänt denna bokföring med progressiva avskrivningar har då också ägnat sig åt oegentligheter, då de inte borde ha godkänt den. Det torde röra sig om stora delar av den svenska revisorsbranschen. Dags för storstädning hos revisorerna, inklusive Föreningen Auktoriserade Revisorer (FAR), som nu får "göra en pudel" efter att i slutet av februari ha backat angående avskrivningsreglerna.

Byggbolagen har genom olika sorters fusk (byggfusk samt orealistiska ekonomiska planer) försökt att driva upp försäljningspriserna för nybyggda bostadsrätter så långt som möjligt, samtidigt som man försökt hålla ner kostnaderna. Detta är något som den som inte går med skygglappar på har förstått sedan länge.

Frågan är hur det ligger till med bostadsrättsföreningar som inte har progressiv avskrivning, men däremot orimligt lång avskrivningstid, till exempel 300 år. Detta borde inte som jag ser det vara principiellt olagligt, däremot kan det nog anses som rent bedrägeri, även om det inte finns någon lagparagraf att tillämpa på det. Eventuellt bryter det dock mot någon annan bokföringsregel som jag inte känner till. Nu är jag inte expert på området, även om jag efter att på 1990-talet ha varit kassör och sedan ordförande i en bostadsrättsförening med över 100 lägenheter har goda kunskaper om hur bostadsrättsföreningars ekonomi fungerar. Frågan är om bostadsrättsföreningar som nu drabbas av krav på att ta bort de progressiva avskrivningsplanerna istället kommer att tillämpa rak avskrivning på orimligt lång tid (120-300 år) för att mildra effekten på månadsavgiften. Jag gissar att det kan komma att bli en vanlig "lösning", men verkligheten kommer förr eller senare att komma ikapp i form av byggnader som slits och behöver dyra reparationer.

Och hur ligger det till med Boverket, vars intygsgivare har godkänt de olagliga eller bedrägliga ekonomiska planerna? Behöver de kanske entlediga ett stort antal intygsgivare från sina poster? De intygsgivare som har godkänt dessa ekonomiska planer har inte skött sina jobb på det sätt som de borde. Det kanske till och med rör sig om trolöshet mot huvudman?

Som SvD:s Torbjörn Isacson skriver så är den svenska bobranschen fallfärdig. Bostadsrättspriserna har en mycket lång fallhöjd. Frågan är nu om prisfallet påbörjas före eller efter höstens riksdagsval.

Många bostadsrättsföreningar sitter redan nu och gör årets ekonomiska redovisning. Kommer de skärpta avskrivningsreglerna att tillämpas redan nu? Isåfall väntar kraftigt höjda avgifter redan i år i många föreningar. Om inte annat kan det bli tuffa debatter på årsstämmorna i många bostadsrättsföreningar och berättigad ilska från föreningarnas medlemmar. Jag är glad att jag i dagsläget inte äger någon bostadsrätt.

Priserna på småhus borde inte påverkas direkt av situationen för bostadsrätterna, men även de kommer troligen på sikt att dras med nedåt i ett allmänt prisfall på fastigheter i Sverige, liksom även bostadsrätter med sunda avskrivningsplaner kan komma att i viss mån dras med i ett allmänt prisfall, även om de självklart inte kommer att sjunka i pris lika mycket som de osunda föreningarnas lägenheter. Till att börja med kan det dock bli så att bostadsrätter med sunda avskrivningsplaner kan komma att fortsätta att öka i pris, i alla fall i förhållande till de osunda.

Läs även vad Cornucopia skrivit i frågan.