Foreclosure-gate, orsaker och följder

Som jag nämnde i fredags har vissa svenska media äntligen fått upp ögonen för den gigantiska skandal på den amerikanska bostadsmarknaden som fått namnet Foreclosure-gate. Foreclosure = tvångsförsäljning av bostad där låntagaren inte gör rätt för sig (motsvarar ofta svenska utmätningar eller exekutiv auktion). Grannbloggen Musik @ Centrifugen skrev om det redan i början av oktober. En annan grannblogg, Makrofjanten, skrev igår en beskrivning av Foreclosure-gate.

Huvudproblemet är att kopplingen mellan skuldebrev och bolån har upphört p.g.a. användningen av exotiska bolåneprodukter under åren före kreditkrisen (se nedan).

[...]

För att få det att verka som att denna kedja inte är bruten har bolåneinstituten fifflat med dokumenten. Det kostade 95 dollar att "återskapa" alla dokument som behövdes för att inleda en tvångsförsäljningsprocess.

En av de bästa källorna för information om den amerikanska bostadsmarknaden anser jag vara Calculated Risk, som har studerat och bloggat om den i många år. Han skriver som följer om orsakerna.

Second, "Foreclosure-Gate" is primarily about "robo-signers". Some people are trying to conflate other sloppy procedures, cost cutting and even MERS (Mortgage Electronic Registration Systems) into "Foreclosure-Gate". This is just confusing readers. All of the servicers who have put foreclosures on hold have done so either because they had "robo-signers" or because they wanted to verify that their processes did not use "robo-signers" (or anything similar). There are valid questions about MERS and other "cost cutting" measures - although most reports I've seen are grossly misinformed - but unfortunately it takes time to get that right (I'll write about that at a later date).

A review: "Robo-signers" are individuals who signed affidavits stating that they had "personal knowledge" of the facts in a foreclosure case, when in fact they did not.

[...]

So my guess is a combination of getting swamped with foreclosures, lack of experienced staff, the poor economic environment for servicers, and outsourcing to the lowest bidder, all contributed to the servicers using "robo-signers". This doesn't excuse their behavior - I'm just trying to understand why this happened - and why it happened at more than one servicer.

Det verkar alltså inte riktigt som att det är bristen på dokumentation av kopplingen mellan bolånet och skuldebrevet som orsakar det största problemet, utan att man försökte snabba på processen genom "robo-signers". Det tog för lång tid (och därmed pengar) att få fram de riktiga pappren och undersöka omständigheterna runt varje tvångsförsäljning, så man skrev på (ibland falska eller felaktiga) papper i blindo och hoppades att ingen skulle klaga.

Vad kommer det nu att få för effekter? Andrew Jeffery på Minyanville skriver.

If lenders didn't foreclose properly, buyers could find themselves without clean title, opening a Pandora's box of risks.

Alltså om banken har sålt ett hus och det visar sig att bankens dokumentation runt tvångsförsäljningen inte var som den skulle, så kanske den nye köparen egentligen inte längre är formell ägare. Skulle du vilja köpa ett hus på exekutiv auktion om du visste att det fanns en sådan risk? Verkligen en Pandoras ask av risker som öppnas här...

Makrofjanten har även spekulerat lite i tänkbara konsekvenser av Foreclosure-gate. Det första är effekten på bostadspriserna. Jag tror här snarare på alternativet djupfrysning av bostadsmarknaden i USA tills det mesta är utrett, istället för alternativet med stigande bostadspriser i USA den närmaste tiden, följda av lägre priser när bostadsmarknaden översvämmas efter att utredningarna är klara.

Vidare tror Makrofjanten att det skulle vara positivt för konsumtionen och konjunkturen.

Netto bör denna skandal öka sannolikheten för att fler hushåll slutar betala sina räkningar. Om kopplingen mellan skuldebrev och bolån är bruten är inte bolånet giltigt.

Fast kopplingen mellan skuldebrev och bolån är inte bruten, som jag skrev ovan. Kopplingen finns fortfarande, men kräver lite mer pappersarbete för att bevisa. Därmed kan effekten på konsumtionen bara bli högst tillfällig. Dessutom befinner sig många av de amerikaner som slutar att betala på sina bolån i en ekonomisk situation som gör att de inte längre kan öka sin konsumtion p.g.a. personlig kredittorka.

Makrofjantens nästa slutsats kan jag dock skriva under på, nämligen att det är dåliga nyheter för bankerna.

Detta innebär att finanssektorn sannolikt står inför fler nedskrivningar och förluster.

Hans nästa slutsats är att "juristerna kan skratta hela vägen till banken". Det stämmer säkert för många juristfirmor, men vi ska inte glömma att många advokatfirmor varit inblandade i Foreclosure-gate och därmed kan råka riktigt illa ut (se t.ex. skräckexempel från Calculated Risk).

De två sista konsekvenserna kan jag också helt hålla med om. "På längre sikt stiger kostnaden för bolån" och "Ilskan hos folket lär öka". Frågan är när det kokar över för det amerikanska folket.

Foreclosure-gate kommer sammanfattningsvis att bli ännu en faktor som bidrar till den oreda som USA:s ekonomi befinner sig i. I sammanhanget kan det vara värt att påminna om den utmärkta artikelserie som grannbloggen EfterOljan har skrivit om krisens effekter i USA. Läs dem om ni inte redan har gjort det!

• Krisens effekter del 1
• Krisens effekter del 2
• Krisens effekter del 3
• Krisens effekter del 4
• Krisens effekter del 5
• Krisens effekter del 6
• Krisens effekter del 7
• Effekter av 2:a ordningen
• Nya överlevnadsstrategier

[Andra bloggar om usa, bostäder, bolån, tvångsförsäljningar, banker, advokater, foreclosure-gate]

Prata ner dollarn, fast det blev upp

Chefen för USA:s centralbank Federal Reserve, ekonomie doktor Ben Bernanke, höll idag ett av media välbevakat tal på en konferens i Boston. Målet var troligen att "prata ner" dollarn. Men slutresultatet för dagens dollarkurs mot andra valutor blev en stärkning av dollarn. Det finns alltså krafter som är starkare än centralbankschefer. Valutamarknaden går dit den vill, inte dit Bernanke vill. Se nedan dollarn mot euron.

Och dollarn mot den japanska yenen. Klicka på diagrammen för att förstora dem.

En vanlig prognos på marknaden är att Fed fram till årsskiftet kommer att spendera 500 miljarder dollar (nästan 3.300 miljarder kronor) på att trycka ned räntorna med obligationsköp och därmed få fart på tillväxten.

Idén att Federal Reserve i dagens läge skulle kunna få fart på tillväxten genom att trycka ner räntorna är fullständigt befängd. Som det ser ut nu vill inte bankerna i USA låna ut och ingen verkar särskilt villig att låna heller. Läs vad "makrofjanten" har att säga om det. USA håller istället på att minska sitt skuldberg, som jag skrivit om den senaste tiden. Men jag vill åter påpeka att minskningen av skuldberget i USA mestadels inte sker genom amorteringar eller avbetalningar på lån, utan huvudsakligen p.g.a. avskrivningar och nedskrivningar av dåliga lån.

Nu börjar svenska media också äntligen få upp ögonen för något som bloggrannen Musik@Centrifugen skrivit om ett tag, nämligen skandalen med felaktiga utmätningar av bostäder i USA.

[Andra bloggar om valutakurs, centralbanker, federal reserve, dollar, yen, euro, utmätningar]

Lehman som symptom på kreditbubblan

Ambrose Evans-Pritchard på brittiska Telegraph kommenterade i helgen hur finanskrisen felaktigt skylls på att Lehman tilläts gå i konkurs.

As my colleague Jeremy Warner puts it, Lehman no more caused the economic convulsions of the last year than the assassination of an Austrian prince caused the First World War. There was the little matter of a rising Germany then, and a rising China now. Both scrambled the international system, albeit in different ways.

The 48 hours that killed Lehman and AIG - and would have killed Merrill, Morgan Stanley, and Goldman Sachs within a week if Washington had not stepped in - merely brought to a head the inevitable exhaustion of a global order in which the West chokes debt, and the East chokes on export capacity.

Det var istället ett oundvikligt slut på den dynamik som orsakat den globala kreditbubblan som orsakade krisen. Lehmans konkurs var bara ett symptom. Den globala kreditbubblan skapades genom att Federal Reserve gick in och "räddade" finansbranschen med lägre räntor varje gång det gick illa. Doug Noland nämner detta i helgens upplaga av Credit Bubble Bulletin.

It was, after all, post-Russia/LTCM "mopping up" that fueled the tech Bubble, and then the post-Tech and 9/11 mopping that fostered the Wall Street/mortgage finance Bubble. And the latest big mop up job sets the stage for perhaps the greatest Bubble of them all – the Global Government Finance Bubble.

Första räddningen var alltså 1998 då den ryska krisen orsakade krisen för Long-Term Capital Management. Den räddning som följde från Federal Reserve lade i sin tur grunden för IT-bubblan. Uppstädningen efter den spruckna IT-bubblan och terrorattentaten i september 2001 lade i sin tur genom låga räntor grunden för den amerikanska bostadsbubblan. Denna bubbla började som bekant spricka under 2007 och nådde akut krisstadium hösten 2008. Den "botades" genom rekordlåga räntor, vilka vi fortfarande ser. Det i sin tur har lagt grunden för "den sista bubblan", nämligen amerikanska statspapper. För varje räddningsaktion krävdes alltså allt lägre räntor för att rädda systemet och nu har vi nått den absoluta botten. Frågan är hur länge denna sista bubbla kan fortsätta. Evans-Pritchard påpekar att

The Great Game can continue only as long as deficit countries – currently, US (-$628bn), Spain (-$109bn), Italy (-$62bn), France (-$58bn), Britain (-$53bn), Greece (-$42bn), and east Europe – are willing to bankrupt themselves buying Asian goods. Obviously, this is absurd.

Det är ett högt spel som spelas på fortsatt global ekonomisk tillväxt genom obalanser med en jättelik kreditexpansion i vissa länder, och överskottsländer som Kina som villigt lånat ut till underskottsländerna. Samtidigt mår den underliggande ekonomin inte så värst bra, även om vi sett en viss återhämtning.

Yes, markets are sizzling, but industrial production is still down 23pc in Japan, 17pc in the eurozone, 13pc in the US and 11pc in Russia. We have a global glut of manufacturing plant. This is why companies will have to slash staff. Don't be deceived: profits can look good at first when firms cut into the bone. It is no strategy for an economy.

Det finns alltså, som Evans-Pritchard påpekar, ett jättelikt överutbud av friställd industriproduktion, men ingen efterfrågan i sikte. Visst går företagen åter bättre, men till stor del tack vare kraftiga nedskärningar. Och de grundläggande problemen i världsekonomin har inte lösts.

We can all agree (except Germany, hiding bank losses) that the G20 in Pittsburgh should tighten ratios for lenders. But will we hear a word about the capital and trade imbalances of late 20th Century globalisation that caused this crisis? Probably not. It is easier to ignore the elephant in the room.

Mer om tillståndet i USA:s ekonomi
Apropå hur ekonomin mår så läste jag också att antalet utmätningar av bostäder i USA översteg 300 000 för sjätte månaden i rad. 358 000 utmätningar bara i augusti, en ökning på 18% på ett år. Som Evans-Pritchard påpekar var det fler amerikaner som fick sina hem utmätta bara i augusti än under hela depressionsåret 1932. "As long as 15 million Americans are unemployed, record foreclosures will continue" säger Morris A Davis, professor i fastighetsekonomi.

Bloggen Economix på New York Times uppmärksammar en rapport från Census Bureau om bl.a. inkomster.

The typical American household made less money last year than the typical household made a full decade ago.

To me, that's the big news from the Census Bureau's annual report on income, poverty and health insurance, which was released this morning. Median household fell to $50,303 last year, from $52,163 in 2007. In 1998, median income was $51,295. All these numbers are adjusted for inflation.

In the four decades that the Census Bureau has been tracking household income, there has never before been a full decade in which median income failed to rise. (The previous record was seven years, ending in 1985.) Other Census data suggest that it also never happened between the late 1940s and the late 1960s. So it doesn't seem to have happened since at least the 1930s.

De amerikanska hushållens medianinkomst har alltså sjunkit på tio års sikt, vilket inte verkar ha hänt sedan 1930-talet. Det är alltså inte någon tillfällig recession vi ser, utan en längre trend, som kanske tog sin början vid toppen av IT-bubblan år 2000.
Tillägg 2009-09-15: Tittar man närmare i rapporten ser man att perioden 1973-1985 också hade stillastående real medianinkomst i USA. Det har alltså hänt förut. Där får man för att man inte kollar sina källor!

Jag läser också att andelen företag med låg kreditvärdering som inte kan betala tillbaks på sina lån har ökat och troligen kommer att öka ännu mer.

The U.S. junk bond default rate rose to 10.2 percent in August from 9.4 percent in July as the worst recession since the 1930s left more companies unable to pay off debt, Standard & Poor's data showed on Thursday.

The default rate is expected to rise to 13.9 percent by July 2010 and could reach as high as 18 percent if economic conditions are worse than expected, S&P said in a statement.

Default rates have surged from less than 1 percent in 2007 as an economic downturn squeezed corporate revenues and a global credit crunch dried up funding. A 13.9 percent default rate would be the highest since the Great Depression of the 1930s, when it hit 15.9 percent.

Eighteen companies defaulted in August, bringing the year-to-date total to 147. "Credit metrics in the U.S. show continued deterioration of credit quality and restricted lending conditions," S&P said.

Hur gröna var de skotten?

Apropå att inte kunna betala sina skulder så slår krisen nu hårt även mot många rika.

wealthy individuals' Chapter 11 bankruptcy filings jumped 73% in the second quarter from a year earlier, according to the National Bankruptcy Research Center... More individuals or families with at least $1,010,650 in secured debt and $336,900 unsecured are using Chapter 11 of the U.S. bankruptcy code typically associated with business reorganizations.

Många rika är också högbelånade, vilket slagit hårt i kristiderna.

Båda de sistnämnda nyheterna är symptom på avvecklingen av den globala kreditbubblan.