Foreclosure-gate, orsaker och följder

Som jag nämnde i fredags har vissa svenska media äntligen fått upp ögonen för den gigantiska skandal på den amerikanska bostadsmarknaden som fått namnet Foreclosure-gate. Foreclosure = tvångsförsäljning av bostad där låntagaren inte gör rätt för sig (motsvarar ofta svenska utmätningar eller exekutiv auktion). Grannbloggen Musik @ Centrifugen skrev om det redan i början av oktober. En annan grannblogg, Makrofjanten, skrev igår en beskrivning av Foreclosure-gate.

Huvudproblemet är att kopplingen mellan skuldebrev och bolån har upphört p.g.a. användningen av exotiska bolåneprodukter under åren före kreditkrisen (se nedan).

[...]

För att få det att verka som att denna kedja inte är bruten har bolåneinstituten fifflat med dokumenten. Det kostade 95 dollar att "återskapa" alla dokument som behövdes för att inleda en tvångsförsäljningsprocess.

En av de bästa källorna för information om den amerikanska bostadsmarknaden anser jag vara Calculated Risk, som har studerat och bloggat om den i många år. Han skriver som följer om orsakerna.

Second, "Foreclosure-Gate" is primarily about "robo-signers". Some people are trying to conflate other sloppy procedures, cost cutting and even MERS (Mortgage Electronic Registration Systems) into "Foreclosure-Gate". This is just confusing readers. All of the servicers who have put foreclosures on hold have done so either because they had "robo-signers" or because they wanted to verify that their processes did not use "robo-signers" (or anything similar). There are valid questions about MERS and other "cost cutting" measures - although most reports I've seen are grossly misinformed - but unfortunately it takes time to get that right (I'll write about that at a later date).

A review: "Robo-signers" are individuals who signed affidavits stating that they had "personal knowledge" of the facts in a foreclosure case, when in fact they did not.

[...]

So my guess is a combination of getting swamped with foreclosures, lack of experienced staff, the poor economic environment for servicers, and outsourcing to the lowest bidder, all contributed to the servicers using "robo-signers". This doesn't excuse their behavior - I'm just trying to understand why this happened - and why it happened at more than one servicer.

Det verkar alltså inte riktigt som att det är bristen på dokumentation av kopplingen mellan bolånet och skuldebrevet som orsakar det största problemet, utan att man försökte snabba på processen genom "robo-signers". Det tog för lång tid (och därmed pengar) att få fram de riktiga pappren och undersöka omständigheterna runt varje tvångsförsäljning, så man skrev på (ibland falska eller felaktiga) papper i blindo och hoppades att ingen skulle klaga.

Vad kommer det nu att få för effekter? Andrew Jeffery på Minyanville skriver.

If lenders didn't foreclose properly, buyers could find themselves without clean title, opening a Pandora's box of risks.

Alltså om banken har sålt ett hus och det visar sig att bankens dokumentation runt tvångsförsäljningen inte var som den skulle, så kanske den nye köparen egentligen inte längre är formell ägare. Skulle du vilja köpa ett hus på exekutiv auktion om du visste att det fanns en sådan risk? Verkligen en Pandoras ask av risker som öppnas här...

Makrofjanten har även spekulerat lite i tänkbara konsekvenser av Foreclosure-gate. Det första är effekten på bostadspriserna. Jag tror här snarare på alternativet djupfrysning av bostadsmarknaden i USA tills det mesta är utrett, istället för alternativet med stigande bostadspriser i USA den närmaste tiden, följda av lägre priser när bostadsmarknaden översvämmas efter att utredningarna är klara.

Vidare tror Makrofjanten att det skulle vara positivt för konsumtionen och konjunkturen.

Netto bör denna skandal öka sannolikheten för att fler hushåll slutar betala sina räkningar. Om kopplingen mellan skuldebrev och bolån är bruten är inte bolånet giltigt.

Fast kopplingen mellan skuldebrev och bolån är inte bruten, som jag skrev ovan. Kopplingen finns fortfarande, men kräver lite mer pappersarbete för att bevisa. Därmed kan effekten på konsumtionen bara bli högst tillfällig. Dessutom befinner sig många av de amerikaner som slutar att betala på sina bolån i en ekonomisk situation som gör att de inte längre kan öka sin konsumtion p.g.a. personlig kredittorka.

Makrofjantens nästa slutsats kan jag dock skriva under på, nämligen att det är dåliga nyheter för bankerna.

Detta innebär att finanssektorn sannolikt står inför fler nedskrivningar och förluster.

Hans nästa slutsats är att "juristerna kan skratta hela vägen till banken". Det stämmer säkert för många juristfirmor, men vi ska inte glömma att många advokatfirmor varit inblandade i Foreclosure-gate och därmed kan råka riktigt illa ut (se t.ex. skräckexempel från Calculated Risk).

De två sista konsekvenserna kan jag också helt hålla med om. "På längre sikt stiger kostnaden för bolån" och "Ilskan hos folket lär öka". Frågan är när det kokar över för det amerikanska folket.

Foreclosure-gate kommer sammanfattningsvis att bli ännu en faktor som bidrar till den oreda som USA:s ekonomi befinner sig i. I sammanhanget kan det vara värt att påminna om den utmärkta artikelserie som grannbloggen EfterOljan har skrivit om krisens effekter i USA. Läs dem om ni inte redan har gjort det!

• Krisens effekter del 1
• Krisens effekter del 2
• Krisens effekter del 3
• Krisens effekter del 4
• Krisens effekter del 5
• Krisens effekter del 6
• Krisens effekter del 7
• Effekter av 2:a ordningen
• Nya överlevnadsstrategier

[Andra bloggar om usa, bostäder, bolån, tvångsförsäljningar, banker, advokater, foreclosure-gate]