2009-01-06

Fallande huspriser 2009

Nu spår till och med mainstream-kommentatorerna fortsatt fallande huspriser under 2009 på bästa plats i DN ekonomi. Men på det stora hela är de fortfarande för opitimistiska - de förutspår nedgångar på totalt 20-25% innan det vänder uppåt igen. (Detta framgår tyvärr inte av webbartikeln, utan bara i papperstidningen.) Jag vill bara påminna om den graf och förutsägelse jag publicerade redan i september 2007 (en version på svenska kom först i november 2007). Vi tar den grafen igen - inflationsjusterade småhuspriser 1975-2007:En nedgång på futtiga 25% skulle inte ens ta oss ner till topparna från 1979 och 1990. Därför kvarstår min spådom om en total nedgång i inflationsjusterade småhuspriser på minst 55%. Med tanke på excesserna på bubblans uppsida finns en stor risk för liknande excesser på nersidan, alltså att min prognos till och med är optimistisk.

Självklart kommer inte hela nedgången att ske under 2009, utan det blir en utdragen (och smärtsam) process.

DN tar också upp problemet att många kommer att bli sittande med bostadslån som överstiger bostadens marknadsvärde. Detta kommer att skapa stor förtvivlan, både hos långivare och låntagare.

Vidare sägs "När är vi tillbaka på 2007 års prisnivå? Ingen vet. Det kan ta 45 år. Men det kan lika gärna ta 10 år." Med tanke på att sådana här megabubblor bara återkommer cirka en gång per livstid så är de reala bostadspriserna troligen inte tillbaka på 2007 års nivå förrän om cirka 70 år. Och vid det laget kommer vi att vara långt nere på oljeproduktionstoppens baksida även med de mest optimistiska beräkningarna, med alla de katastrofala följder det får för ekonomin. Därmed blir mitt svar på frågan att vi aldrig kommer att komma tillbaks till 2007 års prisnivå på bostäder (i inflationsjusterade priser). Om du inte tror på oljeproduktionstoppens effekter kan jag formulera svaret lite annorlunda - inte under din livstid, vilket i praktiken betyder samma sak.

Mina råd angående bostadslån kvarstår därför också. Även i DN-artikeln kommer man med kloka råd, men det var ju så dags nu! Man skulle ha gjort det för många år sedan...

10 kommentarer:

  1. Ok.

    Men är det inte månadskostnaden för boendet man bör titta på? Gärna som andel disponibel inkomst?

    Priserna speglar ju bara hur räntorna rör sig, och mig veterligen har de sjunkit dramatiskt sedan 70 och 90 talet.

    SvaraRadera
  2. Anonym: det är hyfsat relevant om man som jag själv t.ex. är ute efter att skaffa ett boende efter studierna nu i januari.

    Tar jag ett lån idag på en mille och inom två år har en lägenhet värd en halv mille, måste sälja pga arbetslöshet eller what not, så ser det lite halvtrassligt ut.

    Har väl misstänkt ett tag att det är något skumt att boende i Stockholm ibland är fem ggr så dyrt som övriga landet, men få tjänar fem ggr så mycket...

    SvaraRadera
  3. Men Flute, du som har en sån bra blogg i övrigt! Varför ägnar du dig åt teknisk analys? Även om jag också tror med dig om att priserna ska ner och att det helt klart varit en bubbla på marknaden så kan jag inte hålla med om att priserna ska ner till 70/90-talsnivåer. Du tycks bortse från två fundamentala faktorer:

    Det har blivit svårare att få tag i en bostad. Jämför till exempel hur lång kötid man är tvungen att ha idag för att få en hyresrätt i Stockholm med hur lång kötid man behövde på 70/90-talet. Detta (och inredning/design/Timell-hysterin) gör att folk lägger mer pengar på boende.

    Det andra fenomenet är räntorna. Att jämföra dagens priser med 70/90-talets är inte riktigt relevant eftersom räntorna idag är betydligt lägre. Visst, den rörliga boräntan kommer inte att ligga på 3,50% för alltid, men räntor på 12-13% ser vi inte på länge. Varför? Jo, just för att folk är så vansinnigt högt belånade. Om boräntan skulle gå upp till 12-13% så skulle man köra ekonomin i botten fullständigt. Att sänka räntan till 1,5% sommaren 2005 var det dummaste någon Riksbanksledning någonsin gjort. Man målade in sig i ett hörn när man gjorde folk beroende av billiga pengar. Nu kommer man inte ut ur hörnet innan färgen torkat (alltså innan folk amorterat ner sina lån lite, eller inflationen käkat upp dem).

    Nej, en nedgång på 30% reellt från toppen känns mer rimligt.

    SvaraRadera
  4. Hej Flute,

    Tror du att deflationen på vissa tillgångsklasser såsmåningom kommer leda till hyperinflation när centralbankerna monetariserar skulder?

    Undertecknad har startat en artikelserie om finanskrisens uppkomst och dess påverkan på inflation/deflation här. Kanske kan vara av intresse!?

    Mvh
    Torgny Persson

    SvaraRadera
  5. Hej Anonym 2009-01-07 17:31!
    Jag tycker inte att jag ägnar mig åt teknisk analys i det här fallet.
    Däremot är det så att sådana saker som inflationsjusterade bostadspriser har en tendens att svänga runt sina historiska medelvärden (eller historiska trendlinjer). Tyvärr har jag inte data längre bak än 1975 för Sverige, men tittar man på Robert Shillers diagram över inflationsjusterade bostadspriser i USA, som går ända bak till 1890 så ser man en historisk trendlinje som börjar runt 100 år 1890 och sluttar svagt uppåt med åren. Åren 1920-1945 representerar en markant avvikelse nedåt, men den återställdes under efterkrigstiden. Därför förväntar jag mig att även den nuvarande avvikelsen uppåt korrigeras ner till under trendlinjen. USA är som synes redan på god väg och jag förväntar mig samma sak i Sverige.
    Det finns massor med skäl som folk hela tiden raddar upp till varför priserna inte kommer att falla så långt som jag förutspår. De flesta på temat "det är annorlunda nu", vilket tyvärr i 99 fall av 100 visat sig vara fel då det uttalats om andra ekonomiska företeelser (dotcom-bubblan, superkonjunkturen, osv).
    Jag säger inte exakt vilka orsaker (ekonomiska realiteter) som kommer att pressa ner priserna, även om jag kan ana flera av dem, som du säkert förstår av min blogg. Jag konstaterar bara att med största sannolikhet kommer priserna att sjunka så långt ner som jag förutspår.
    Vad gäller räntor så befinner vi oss just nu i en lågränteperiod, men jag förväntar mig kraftigt höjda räntor både i Sverige och USA när inflationen tar fart igen. Jag har sagt förut att man bör ha en säkerhetsmarginal så att man klarar en boränta på 10-12% på sitt bolån. Det sker säkert inte under 2009, men istället mot slutet av nedgångsfasen på bostadsmarknaden, 2010-2012 cirka. Visst är det svårt att få en bostad i t.ex. Stockholm nu, men det beror till stor del på våra historiskt höga krav på boyta per person. Den ekonomiska krisen kommer att tvinga folk att bo på mindre yta, t.ex. ta in inneboende eller släktingar. Därmed minskar efterfrågan på bostäder.

    SvaraRadera
  6. Hej Anonym 2009-01-06 23:36!
    Visst är månadskostnaden för boendet som andel av disponibel inkomst intressant. Därför har jag också lagt in den gröna linjen i diagrammet, som visar att bostadspriserna stigit mycket snabbare än medelinkomsten. Med lågkonjunkturen kommer medelinkomsten att sjunka.
    Månadskostnaden består ju av flera delar - ränta, amortering, drifts- och reparationskostnader, samt månadsavgift för bostadsrätter.
    Kraven på amorteringsgrad för bolån varit på historiskt låga nivåer de senaste åren. Man har till och med kunnat få amorteringsfria lån! Det kommer inte att vara så i framtiden. Det påverkar självklart priserna neråt.
    Räntorna tog jag upp i min föregående kommentar.
    Drifts- och reparationskostnader kommer troligen inte att ha särskilt stor prispåverkan, då de normalt utgör en liten del av boendekostnaden.
    Månadsavgiften för bostadsrätter kan delas upp i ränta, amortering, samt drifts- och reparationskostnader.

    SvaraRadera
  7. Makroekonom2009-01-08 18:44

    Lite överdrivet fokus på reella priser här tycker jag. Jag menar, lek med tanken att inflationen tar fart, och löner och priser dubblas på fem år medan bostadspriserna står stilla. Då har Flute fått rätt. Men hushållen kommer inte att drabbas så hårt, eftersom inflationen också urholkat värdet deras lån. Värre blir det om inflationen blir noll procent och priserna faller 50%. Då kommer kraven på amortering att hårdna avsevärt, folk kommer att känna sig utfattiga, och det blir allmän misär.

    Flute, varför tror du att vi kommer att få se 10-12% bostadsräntor redan 2010-2012? Är din inflationsprognos 8-10% eller finns det någon annan anledning?

    SvaraRadera
  8. Hej Makroekonom!

    Orsaken att jag skriver om inflationsjusterade bostadspriser är att jämförelser över längre tid annars blir orimliga. Från februari 1985 till november 2008 har konsumentprisindexet fördubblats, alltså kronans köpkraft halverats.

    Om man tar ditt exempel med att "löner och priser dubblas på fem år medan bostadspriserna står stilla" så är det inte riktigt rimligt. Det skulle innebära en prisinflation på 15% per år. Får vi så hög prisinflation är det högst osannolikt att medellönen hänger med i samma takt, eftersom en prisinflation på 15% per år implicerar någon form av ekonomisk kris. Visserligen kommer lånen som du säger till stor del att inflateras bort (som tur är), men den femåriga ekonomiska kris som detta implicerar kommer att drabba många oerhört hårt.

    För att förtydliga mina inflationsprognoser, så tror jag det finns två alternativ. Antingen fastnar vi i en deflationsekonomi i många år framöver - jämför Japans husprisfall från 1990 och framåt. Eller så tar inflationen fart ordentligt om något år (alltså under 2010, 2011 eller 2012) och då är vi där på 10-12% boränta. Båda alternativen leder till reala boprisfall.

    Just nu är det svårt att säga vilket scenario som det kommer att bli. Därför reserverar jag mig genom att säga att inflationsjusterade bostadspriser kommer att sjunka drastiskt.

    SvaraRadera
  9. Låt mig också tillägga att det finns en överhängande risk att räntespreadarna ökar. Alltså t.ex. skillnaden mellan Riksbankens reporänta och bostadsräntorna. Detta p.g.a. aversion mot risk hos bankerna.

    SvaraRadera
  10. Makroekonom2009-01-10 00:04

    Mitt exempel med 15% inflation var högst hypotetiskt, ville bara illustrera att jag inte tycker att man ska stirra sig alltför blind på reella priser. Håller dock med dig om att det är den bästa jämförelsen över längre tid.

    En annan grej: Tittar man på FPI i ditt diagram (blå linje) och antar ett 55%-igt fall så ska den ner till 80 ungefär. Isåfall skulle bostadspriserna vara 20% under 1975 års nivå. Nu finns det ju tyvärr inte så lång inkomststatistik hos SCB, men jag vågar nog påstå att den Mean Income (din gröna linje) är upp åtminstone 50% från 1975 tills idag. Förmodligen ligger det närmare 100%. Reellt sett skulle alltså kostnaden för ett småhus ha halverats i relation till inkomsten. Detta tycker jag verkar vara något i överkant.

    Räntespreadarna tror jag inte ska öka särskilt mycket. Dom är ganska höga redan idag.

    Slutligen, när det gäller dina inflationsprognoser så är det ganska extrema scenarier du målar upp. Ska erkänna att jag själv varit inne på Japan-scenariot, men det finns för många olikheter mellan hur man hanterade krisen i Japan på 90-talet och hur centralbanker agerar idag för att det ska bli så illa. I USA skulle vi kunna få något som delvis liknar Japan, men inte ens där tror jag att det blir lika illa. Det andra scenariot med 10-12% boränta känns också avlägset. Men tanke på hur rutten ekonomin är idag så har jag svårt att se att (kärn)inflationen skulle blir särskilt hög 2010 (när arbetslösheten beräknas bli som högst) och inte heller 2011 eller 2012. Det som skulle kunna driva inflationen är om Riksbanken bestämmer sig för att inflatera sig ur krisen (trycka pengar) - vilket jag personligen tror vore en väldigt bra lösning. Blås upp tillgångsvärden så att folks tillgångar överstiger skulderna, sedan kan konsumtionen komma igång igen. Detta är dock en farlig väg att gå eftersom man måste lyckas med konststycket att hålla inflationen uppe under kort tid utan att de långsiktiga inflationsförväntningarna ökar.

    Precis som "det är annorlunda den här gången"-fenomenet som du beskriver brukar många få för sig att det här är början till slutet när det är kris på finansmarknaderna. Det var likadant vid fastighetskrisen på 90-talet, när LTCM kraschade och under IT-kraschen. Diverse domedagsscenarier målades upp och slutet var när varje gång. Det brukar ordna upp sig och det gör det säkert den här gången också, även om det svider lite.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.