2010-08-17

Osäkert om bostadspriserna

Idag basunerar media ut nyheten om stigande prisersmåhus enligt SCB:s Småhusbarometer. Som vanligt beror resultatet en del på hur man jämför. SCB jämför K/T-talen för tremånadersperioderna februari-april och maj-juli och får det till en prisökning på 2 procent. Själv inflationsjusterar jag istället medelpriserna med KPI först och tittar sen. Då ser det ut som följande diagram, där jag även lagt in tre och tolv månaders glidande medelvärden.
Orsaken till skillnaden mot SCB är att jag är mer intresserad av den längre trenden och då funkar inte K/T-talen, då taxeringsvärdet för det första i det långa loppet beror på köpeskillingarna, och för det andra förändras taxeringsvärdena vid omtaxeringar och försvårar därmed avsevärt historiska jämförelser.

I mitt diagram ovan ser det än så länge ut som om det skulle kunna vara en begynnande trendvändning mot fallande priser som vi sett sedan januari i år. Fast det är lite för tidigt att uttala sig säkert ännu, även om det enligt teknisk analys finns varningssignaler för den svenska bostadsmarknaden. För att kunna uttala mig säkrare skulle jag dock först vilja se en nedgång under nivån från oktober 2009.

Så sent som igår basunerade dock media ut fallande bostadspriser i juli, eftersom senaste pressreleasen från Mäklarstatistik kom då. Mäklarstatistik ligger alltid någon månad före SCB, då de får sina priser vid kontraktsskrivningen, medan SCB väntar till köpebrevet. Att Mäklarstatistik nu rapporterar prisfall ökar därför misstankarna om att den fallande trenden sedan januari kan fortsätta. Men man bör som sagt akta sig för att uttala sig för säkert, särskilt som juli är semestermånad och därmed inte särskilt signifikant. Där har Mäklarsamfundets vd Jeanette Gustafsdotter rätt.
- Jag vill helst se hur de närmaste månaderna utvecklas innan jag talar om ett trendbrott, en månad mitt i sommaren är ingen bra referensmånad, säger Gustafsdotter.

– Men Stockholm brukar vara vägledande för hela riket och där kan man se en nedgång för andra månaden i rad. Så det finns tecken på prisnedgång, säger Gustafsdotter.
Men nu närmar sig en intressant tid. Augusti och september är stora bostadsköparmånader, som kan säga något signifikant om pristrenden.
Claudia Wörmann är analysansvarig på Mäklarsamfundet. Enligt mäklaren Fastighetsbyrån är nästa vecka den vecka under året då flest slår till och köper en bostad.

Vilka månader under året genomförs det flest bostadsaffärer?

- Maj och september. Men i år blev faktiskt juni en hetare bostadsmånad än maj vilket berodde på den ihållande vintern som försenade vårförsäljningen.
Än så länge vettiga uttalanden från Mäklarsamfundet, men sen tappar vd:n bort sig.
Hur sund anser ni att bostadsmarknaden är just nu?

– Nu börjar priserna gå tillbaka till vad de var 2007, som det var innan finanskrisen och då börjar man gå tillbaka till ett normalläge. Det tycker vi är sunt.

Låg inte priserna väldigt högt då?

– Jo, men räntorna var betydligt högre än vad de är idag, säger Jeanette Gustafsdotter.
Tittar man på det längre perspektivet var 2007 absolut inget normalläge för bostadspriserna. På SCB:s hemsida finns fastighetsprisindex för småhus årsvis bak till 1975 och inflationsjusterade småhuspriser ser då ut som i diagrammet nedan. (Data för 2010 är preliminära för årets första kvartal.)
Notera att med årsvisa data syns inte ens nedgången 2008 annat än som en utplaning. Bloggrannen Cornucopia presenterade för någon vecka sedan "Svenska bostadsbubblor 1981-2009", men här tittar jag ännu lite längre bak i tiden. Då ser man att det 1979-1985 var en längre utförsbacke för inflationsjusterade bostadspriser än den berömda nedgången 1990-1995, men att den nuvarande prisuppgången slår de båda tidigare med hästlängder. Normalläget för svenska småhuspriser är gissningsvis någonstans runt 90 i detta diagram, medan vi nu är uppe runt 179. Även om man justerar för disponibel inkomst istället för konsumentpriser kommer man till ungefär samma resultat - det är en bostadsbubbla.

Det man inte ska glömma är också att det i grunden inte är en bostadsbubbla, utan en kreditbubbla. De svenska hushållen håller på att öka på sina skulder i en årstakt av runt 9 procent och hushållens skulder har hållit på och ökat sedan 1995. Se diagrammet nedan som jag lånat från Cornucopia.
Till och med under finanskrisens akuta fas hösten 2008 ökade hushållens skulder. Sen råkar just denna kreditbubbla yttra sig genom att de lånade pengarna flödar in i bostäder, som därmed hamnar i en bubbla. Det avgörande för att bubblan hålls igång är alltså att det ständigt flödar in nya krediter. När någon stänger av kreditkranen sjunker sufflén ihop av sig själv. Det blir ungefär som en uppblåsbar hoppborg, som är beroende av att det hela tiden står en fläkt bakom och håller den uppblåst.
Vem ska dra ur sladden för kreditfläkten som blåser upp hushållens skulder? Företagen har som ni ser i diagrammet ovan redan drabbats av kredittorka. FI:s bolånetak kan möjligen bidra till att bostadspriserna mattas av något, vilket de gjort sedan början av året. Men av finansmarknadsstatistiken att döma har förväntningarna om bolånetaket ännu ingen effekt på hushållens skulder, och därmed ingen större effekt på bostadspriserna. Men kanske kan begynnande prisfall orsakade av bolånetaket starta en cirkel som leder vidare till strypta krediter. Eller så blir det kanske ett bistrare globalt kreditklimat som utlöser kredittorka för de svenska hushållen. SEB anser nu åtminstone att extremt låga boräntor snart är ett minne blott.

[Andra bloggar om , , , ]

17 kommentarer:

  1. Hatten av för det arbete du lagt ner, Bra pedagogoskt förklarat. Kanske kan du rädda någon barnfamilj från att hamna i bolåneträsket.

    SvaraRadera
  2. Två saker som borde visa på utförsbacke i ekonomin:
    1) Sjunkande privatkonsumtion
    2) Sjunkande ny-belåning
    Är detta nåt du följer i diagram o siffror ?
    Alltihop handlar förstås i grunden om allmänhetens framtidstro, tro på att ekonomin, jobben osv. går åt rätt håll. Sviktar den så rasar hela korthuset, eftersom det rationella för alla då blir att dra ner, betala av, skjuta upp, spara.
    Känslan just i detta nu är dock att folk i gemen ser positiva utsikter. Hösten -08 är glömd, ekonomin tog sig igen. Vilken vindpuff blir det som stjälper ?

    SvaraRadera
  3. Många spekulerar om hur det blivit så dyrt med bostad.

    Tror själv att nästan hela svaret finns i räntan. Och då inte bara den just nu otroligt låga räntan på 1-2% för bostadslån utan skiftet från "ca 10% i ränta" t.o.m. början av 90-talet till dagens "ca 5%".

    Flute: Hur skulle situationen i kurverna påverkas om man tog hänsyn till detta extra utrymme som hushållen fått?

    /Erik

    SvaraRadera
  4. farbror Frej2010-08-17 21:15

    Flute: Hur skulle situationen i kurverna påverkas om man tog hänsyn till detta extra utrymme som hushållen fått?

    Flute får svara - jag vill bara tipsa om E24-artikeln "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år", där du får många svar.

    Citat: "Mellan 1996 och 2007 har det genomsnittliga svenska hushållet upplevt en ökning av den disponibla inkomsten om 27 procent." [...] "Inflationen i Sverige kan summeras till 17 procent mellan 1996 och 2009" [...] Undertiden har "den faktiska värdeutvecklingen för bostadsrätten har varit 260 procent sett över de senaste 13 åren".

    27% har alltså inte räckt långt. Speciellt med tanke på att mycket har spenderats på ren konsumtion som inte har med bostaden i sig att göra. Och hur han ska räkna med inflationen under samma tid, vet jag inte. Räknar man 27% minus 17% så blir det ju bara runt 10% kvar i real löneökning.

    SvaraRadera
  5. Här är en direktlänk till E24-artikeln som "Farbror Frej" tipsade om.
    "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år"

    SvaraRadera
  6. Flute har rätt i att det är en kreditbubbla.
    Avregleringen - slopade amorteringskrav och minimal kontantinsats - har en mycket stor del i de prisuppgångar vi sett de senaste 10 åren.
    Det i kombination med en konstant lågränteregim har verkat som en krutdurk på prisutvecklingen.

    Om vi skall "tillbaks till historiskt medel" så måste även kreditförutsättningarna tillbaks till hur de såg ut under den tidsperioden.
    Jag har svårt att tro att någon regering/instans kommer återreglera kreditmarknaden. FI's tandlösa förslag om bolånetak visar att det inte finns politiskt vilja och kraft för att nagla ner roten till de inflaterade tillgånspriserna.

    Som jag skrivit tidigare, ett bolån utan amortering är exakt ekvivalent med att handla bostaden på CFD.

    /Realisten

    SvaraRadera
  7. Erik (och Flute): Om du justerar för det dramatiska fallet i nominell och real ränta sedan 80- eller 90-talet så blir svaret att bubblan ser betydligt mindre eller t.o.m. obefintlig ut. Och nu pratar jag om den av marknaden bestämda 5/10-årsräntan, inte den Riksbanksdopade korta räntan.

    Pga av den enorma utväxlingen av vad folk har råd med för belåning (dvs dubbelt så mycket vid en realränta på 2% jämfört med 4%) så har realräntan en helt avgörande betydelse för den här analysen, som både Flute och Cornucopia i princip ignorerar.

    Att realräntan har sjunket så mycket över åren är väl mest troligt en funktion av återplaceringarna av enorma handlesöverskott i diverse länder och den demografiska utvecklingen i västvärlden, men det är ju en helt annan diskussion.

    SvaraRadera
  8. FredrikS:
    Jag ignorerar inte alls räntan. Jag är fullt medveten om att den är superlåg och att den är en mycket viktig faktor bakom bostadsbubblan.

    Men det är naivt att tro att det kommer att fortsätta med superlåga räntor. Titta vad jag skrev för ett år sedan om
    Räntor i ett historiskt perspektiv
    och
    Mer räntehistorik

    SvaraRadera
  9. Att jämföra nominell ränta över tiden blir lätt missvisande eftersom den inte justerar för det väsentligt högre inflation många länder hade under 70-, 80- och delar av 90-talet. Den mest korrekta indikatorn av vad marknaden kräver för reell riskfri avkastning skulle jag säga är yielden på inflationslänkade statsobligationer. Den svenska 2028-obligationen har handlats sedan Feb-2000 och realräntan syns i den här grafen (om jag fick till länken):

    http://i37.tinypic.com/o0xr8h.jpg

    Dvs den har sjunkit från 4% år 2000 till 1,2% idag, vilket så klart har en dramatisk påverkan på värdet av andra reella tillgångar (t.ex. fastigheter), eftersom de implicit diskonteras med den här riskfria räntan (plus diverse riskpåslag).

    Den långa realräntan idag är ju vad den är och är helt trading-bar, och jag ser ingen anledning till varför det skulle vara mean-reversion på den (att den är låg beror ju på en massa geopolitiska och demografiska anledningar).

    Så du vet så har jag inga särskilda intressen av att bostadspriserna ska upp eller ner (har nga lån och är nöjd med min bostad) men är ändå fascinerad av diskussionen...

    /FredrikS

    SvaraRadera
  10. Det är ju förstås inget som säger att vi inte har en bubbla i riskfria räntan i hela världen -- dvs investerare är beredda att acceptera en orimligt låg avkastning på både nominella och reala statsobligationer, men jag hävdar att det i såna fall är en sådan bubbla (globalt) som ligger bakom mycket av ökningen i svenska bostadspriser genom låga (långa) boräntor.

    De nominella och reala riskfria 10-årsräntorna är för tillfället:

    USD: 2,60% (nom) / 0,95% (real)
    GBP: 3,03% / 0,75%
    EUR (TYS): 2,34% / 0,83%
    SEK: 2,37% / 0,90%

    Väldigt låga ur ett historiskt perspektiv och det sätter så klart ett stort tryck uppåt på diskonterade nuvärdet av alla andra slags tillgångar.

    SvaraRadera
  11. Tittade på de tidigare inläggen om räntan. Intressant. Låg på väldigt lång sikt bakåt lägre än jag hade gissat.

    Vet inte vad ett normalt riskpålägg för bolån kan vara men om perioden med räntor på "runt 10%" endast var en kort företelse och att man snarare ska räkna med boräntor på runt 6% på längre sikt är det ju intressant.

    Räntor förklarar inte lika stor del av uppgången med det resonemanget som jag först trodde?

    Blir spännande att se vart det barkar :).

    Letar själv hus i storstan men har valt att sälja lgh först och hyra ett tag. Inte för att jag är kunnig alls inom området men det känns helt enkelt lite olustigt just nu på marknaden. Får se hur länge jag orkar hyra dock, är skönt att äga sitt boende också.

    /Erik

    SvaraRadera
  12. farbror Frej2010-08-19 00:04

    FredrikS: "Om du justerar för det dramatiska fallet i nominell och real ränta sedan 80- eller 90-talet så blir svaret att bubblan ser betydligt mindre eller t.o.m. obefintlig ut."

    Man kan inte snacka bort att boräntehöjningar nu appliceras på betydligt högre bolånebelopp än tidigare - även justerat för inflation och reallöneökningar.

    Sedan kan man svårligen ignorera djupgående beteendeförändringar där "amorteringsfritt" och att "konsumtionslåna på värdeökningen" numera blivit långt vanligare än förr.

    En arbetskollega köpte nyligen en ombildad hyresrätt i Stockholm. Efter några få månader hade hon lånat på mellanskillnaden till en ny sportbil, utöver den bättre begagnade bil hon redan hade. Det var "bara dumt att sitta med outnyttjat låneutrymme", tyckte hon.

    SvaraRadera
  13. Räntor ur ett historiskt perspektiv.........

    men hallå amatör åke !

    Vi hade ett halvkommunistiskt super reglerat system med valuta och kredit reglering plus okontrollerad inflation. Alla dessa faktorer påverkar räntan så mycket att ett "historiskt" perspektiv är helt ointressant.

    kolla i stället sedan vi har fått normpolitik, ansets trovärdiga i denna och har stadsfinanser under kontroll.

    SvaraRadera
  14. farbror Frej2010-08-19 11:26

    Brodeur: "Alla dessa faktorer påverkar räntan så mycket att ett "historiskt" perspektiv är helt ointressant."

    Historien kan uppvisa många exempel på hur det har gått, när man vägletts av principen "Vi lever i en ny tid - dyrköpta historiska erfarenheter är numera irrelevanta".

    Brodeur: "kolla i stället sedan vi har fått normpolitik, ansets trovärdiga i denna och har stadsfinanser under kontroll."

    Sverige är ett litet exportberoende land med en skvalpvaluta - sa Carl Bildt för inte många år sedan.

    Nu plötsligt är Sverige att likna vid en orubblig klippa i granit. Tillräckligt tryggt och stabilt att förankra sitt amorteringsfria och maxbelånade mångmiljon-bolån vid - livet ut.

    SvaraRadera
  15. farbror Frej: Det finns själklart inga ursäkter för oansvarigt låntagande (och långivande) med amorteringsfritt, 90-100% belåning, etc. Jag menar bara att det är helt förståeligt att bostadspriserna stigit som de har när räntorna (både långa och korta) har sjunkit så kraftigt. Och det finns inget som säger att den långa marknadsräntan är "mean-reverting" (vad det nu heter på svenska) eftersom den styrs av stora sekulära faktorer som handelsflöden och demografi.

    Alla som vill (företag, privatpersoner, t.o.m. stater till en viss mån) kan utnyttja det historiskt låga ränteläget om de vill och låsa in sina räntor på 5/10 år eller längre. Den räntan sätts ju inte av Riksbanken.

    T.ex. SEB annonserar nu 4,18% på ett 10-årigt bolån. Det är ju fantastiskt lågt ur ett historiskt perspektiv och gör ju att många kan veta tryggt vad deras räntekostnader kommer vara de närmsta 10 åren och fortfarande ha råd med både amortering och annat sparande trots att bostadspriserna dubblats eller mer. Förhoppningsvis är det relativt få bostadsköpare som baserat sin hushållsbudget på att konstant betala 1,5-2% kort ränta.

    SvaraRadera
  16. FredrikS:
    Visst kan man binda på 5-10 till mycket låg ränta, men hur många gör det? De flesta har hellre mer pengar i plånboken och kör rörlig ränta. Titta på statistiken. Visst är det fler som binder, men den övervägande majoriteten är kvar i rörlig ränta.

    SvaraRadera
  17. Flute: Du har helt rätt så klart. Enligt den här artikeln på Bloomberg idag är det ca 60% av bolånen i Sverige som har rörlig ränta (jämfört med 95% i Norge och Finland och bara 10% i Tyskland):

    http://www.bloomberg.com/news/2010-08-18/nordic-economies-risk-housing-market-collapse-that-may-trigger-recessions.html

    Men att hushåll vet att de kan binda till 4-5% om de vill (och därför kan använda t.ex. 5% i sina kalkyler) tror jag gör att prisreaktionen när Riksbanken fortsätter höja korta räntan blir mindre än många spekulerar i.

    Det prisfall på 20% som RBS spekulerar om i artikeln skulle inte jag se som något katastrofalt, snarare en hälsosam justering. Utan betydligt högre långa räntor eller stigande arbetslöshet har jag dock svårt att se 20% ner.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.