2012-10-05

Svenska bostadspriser 1952-2012

Haha! Nu har jag hittat statistik över svenska småhuspriser ännu längre bak. På SCB:s hemsida finns de kvartalsvis från och med 1986 och årsvis från och med 1975. Genom att titta i gamla Statistiska årsböcker som SCB varit snälla nog att skanna in lyckades jag förlänga serien ända bak till 1967, och så idag hittade jag bostadspriser ända från 1952. De fanns i de äldre Statistisk årsbok inte under rubriken "Priser och konsumtion", utan under "Rättsväsen", då prisstatistiken utgår från lagfarterna. Före 1957 fanns tyvärr inte årsvis statistik, utan femårsperioden 1952-1956 fanns som en enda klumpsumma. Därför blir den första biten i diagrammet nedan en rak linje. Före 1952 verkar det dock inte gå att hitta någon statistik över bostadspriser.
Nu syns det ännu tydligare hur de reala bostadspriserna historiskt har legat och pendlat i vågor kring reallönerna. När de avvikit för mycket uppåt eller neråt har de svängt över åt andra hållet. Sedan mitten av 2000-talet har dock avvikelsen varit större än någonsin. Jag varnade för den svenska bostadsbubblan första gången hösten 2007, då priserna hade börjat avvika alltför mycket uppåt. Efter ett litet "hack i kurvan" 2008-2009 fortsatte bostadspriserna uppåt, men de senaste kvartalen har de reala bostadspriserna åter vänt neråt. Med tanke på den stora avvikelsen på uppsidan förväntar jag mig en ovanligt stor avvikelse från reallönerna även på nersidan. Min gissning är att vi på några års sikt kommer att få se reala prisnedgångar på minst 60 procent från toppnivån. Särskilt med tanke på att reallöneutvecklingen ser ut att stagnera - lönerna växer inte längre lika snabbt som perioden 1996-2009. Det är ju lönerna som avgör folks förmåga att betala på sina lån och därmed hur stora lån de kan ta.

Sedan kan man fråga sig hur prisnedgången kommer att bli - snabb som 1993 eller mer utdragen som 1979-1986. De två tidigare nedgångarna har tagit grovt sett hälften så lång tid som den föregående uppgången. Gissar vi att även detta även gäller denna gång, så skulle vi få en nedgång i bostadspriserna som tar ungefär sju år - det låter inte orimligt, anser jag.

Man ska i och för sig inte utesluta att de styrande lyckas blåsa upp den svenska bostadsbubblan ytterligare, även om jag ser det som ytterst osannolikt att det skulle lyckas med stagnerande reallöner. Om reallönerna skulle stiga är det kanske möjligt att blåsa vidare, men så ser det inte ut just nu i Sveriges ekonomi.

Varslen duggar tätt (även om det inte på långt när är lika illa som 2008) och konkurserna ökar, särskilt den senaste månaden. "Endast under 2009, då finanskrisen var som djupast, hade vi fler konkurser under perioden januari-september", enligt UC. "Läget är värst i storstadsregionerna där framför allt mindre företag drabbas."

Inköpschefsindex för tillverkningsindustrin hamnade för andra månaden i rad under 50-strecket, vilket betyder att inköpscheferna ser en krympning framför sig. Även inköpschefsindex för tjänstesektorn hamnade i september under 50. Allt pekar alltså mot försämrad konjunktur den närmsta tiden. Situationen i omvärlden med eurokris med mera lär också påverka i negativ riktning.

Inte så konstigt då att TCO börjar oroa sig för vad som ska hända med bostadsmarknaden om fler tvingas till a-kassan istället för lön från anställning. För vi vet att alltför många svenskar har alldeles för dåliga marginaler i hushållsekonomin.

21 kommentarer:

  1. Snyggt! Men för att få rätt bedömning med ögat så måste index-skalan vara logaritmisk. Kan du fixa det?

    SvaraRadera
  2. Med såpass liten skillnad mellan högsta och lägsta värden som mellan 50 och 250 gör en logaritmisk skala väldigt liten skillnad (ja, jag provade just). Logaritmisk skala är bra att ta till när det är variationer på storleksordningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. För att få lättare att bedömma vore nog istället för logaritmisk skala istället bättre att sätta lön till ett konstant 100, och låta bostadspriserna variera relativt lönen, så kan man få mycket bättre överblick över hur stor nuvarande bubbla är jämfört med tidigare, kan tänkas?

      //Gustaf

      Radera
  3. Bra grävt!

    Jag vet inte om just tidigt 50-tal var en tid i balans och en bra startreferens, men om vi antar det så har reallönerna stigit med 200% (index 50 till index 150) medans huspriserna "bara" stigit 167% (index 75 till 200). Så om du justerar kurvorna till 1952-56 som index 100 (istället för K1-1988) så får du ett helt annat svar.

    Kombinera det med dagens rekordlåga reella och nominella räntor så tror jag du är alldeles för negativ med din prognos att "vi på några års sikt kommer att få se reala prisnedgångar på minst 60 procent från toppnivån". 1952-56 var den långa svenska räntan i genomsnitt 3,5% (http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Monetar_hist/Stocksandbonds1856_2006.xls) jämfört med dagen 1,5%, och bostadslånemarknaden var mycket mindre konsumentvänlig. Den 10-åriga svenska realräntan är nu MINUS 0,15% vilket ökar värdet på andra reella tillgångar (t.ex. bostäder).

    K1-1988 var för övrigt den långa räntan i snitt 11,4% så det känns mindre relevant som startpunkt än 1952-56 med tanke på dagens ränteläge.

    SvaraRadera
    Svar
    1. This time it's different...

      Radera
    2. Detta motsäger ändå inte det faktum att bostadspriserna brukar vända ner när reallönerna står stilla eller sjunker.
      När du får fram att reallönerna stigit mer än bostadspriserna råkar du välja en lokal topp för bostadspriserna (1952-1956).
      Väljer vi istället 1957 så har reallönerna stigit från 55 till 152 (upp 176%) och bostadspriserna från 53 till 203 (283%).

      Radera
    3. Anonym 12:25 -- Det är ett väldigt långt tankehopp från att säga att "det är annorlunda den här gången" (vilket inte jag heller tror; jag har också läst Reinhart & Rogoff's bok...) till att säga att de reella bostadspriserna ska ner 60% från toppen på ca. index 210 (d.v.s. ner till ca. index 84). Jag förstår att Flute kanske överdriver lite för att göra sin poäng, men ändå. En stor aspekt som saknas i den här analysen är de nominella och reala räntorna som direkt påverkar "affordability", vilket är en väldigt viktig fakor vad gäller bostadspriser.

      Flute: Jag är intresserad av en privat vadslagning på "några års sikt" (5 år från idag?) om huruvida de reella bostadpriserna sjunker 60% (eller mer) från toppen eller inte. Om du eller någon annan läsare är intresserad så vi ni gärna räcka upp handen. Jag menar ingen disrespekt (jag gillar ditt arbete och din blogg skarpt), jag tror bara inte på slutsatsen i det här fallet.

      Radera
    4. Det är annorlunda den här gången......

      Radera
  4. Så vad skulle det innebära då, t ex: stillastående löner och bostadspriser rent nominellt och parallellt med detta hög inflation? Önskescenario kanske.

    Men jag tror faktiskt det blir så, att priserna sjunker för mycket nominellt innebär enorma risker i systemet.

    SvaraRadera
  5. Lysande!Mycket tacksam för det arbete du, Flute, lagt ner för att belysa bostadsmarknaden under längre tid.
    Visdomsord från filosofen Lucretius, ett 50-tal år före Kristus: "Ska man styra sitt liv efter sanna principer, är människans största rikedom att leva på litet med ett förnöjsamt sinnelag, ty litet saknas aldrig"
    Fortsatt trevlug helg!

    SvaraRadera
  6. Går det att även hitta siffor för styrränta under tidsspannet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riksbankens data för korta (ungefär = styrräntan) och långa marknadsräntor 1856-2006 finns på http://www.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Monetar_hist/Stocksandbonds1856_2006.xls

      Nyare data är lättare att hitta så klart.

      Radera
  7. Intressant statistik, onekligen. Undra om det inte är effekterna av avskaffandet av Bretton Woods (1971), kreditmarknadsavregleringen (novemberrevolutionen 1985) och den nyliberala Mugabeanismen som infördes 1993 som man kan urskilja som startskotten på respektive boom/bust-cykel i statistiken.

    SvaraRadera
  8. Mycket illustrativ historik! Våra politiker gör dock allt för att blåsa under bubblan. En ny räntesänkning av RB är nära förestående och nya skattesänkningar är i antågande. Häromdagen noterade jag till exempel att något parti inom Alliansen drastiskt vill sänka reavinstskatten. Detta för att öka omsättningen av bostäder. Vi flyttar nämligen för lite på oss, sägs det.

    SvaraRadera
  9. Att säga sanningen i strid mot makten är livsfarligt.

    Fransk 1800-talsfilosof

    SvaraRadera
  10. Det skulle vara intressant att jämföra priserna med demografin. Exempelvis var/är det många 40-talister. Som i sin tur bör genererat en prissuppgång under 70-talet. Om vi antar att de flesta som köper hus är ca 30 år. Och vi (jag) 80-talister är också en del.

    /Gustav

    SvaraRadera
  11. Visst är det annorlunda nu. Inte nog med en rekordlåg ränta, utan både en annalkande synlig brist på olja i närtid och en pågående långvarig recession som går över i en deflation. Allt fler ansluter sig till Nicole Foss bedömning om en världsdeflation för några år sedan!
    Ovan på detta, både konventionell och icke konventionell olja har nått sitt maximum ca 88 fat per dag enligt många respektabla oljeanalytiker (detta har vi på ASPO Sverige skrivit om ) med ett allt sämre EROEI. För att inte tala om en Euro- och finanskris som snart blommor ut och Tyskland lämnar valutan och går över till D-mark.

    SvaraRadera
  12. Patrik G, det hade varit intressant att se kurvan för övriga konsumtionskrediter under perioden, om man lägger samman de båda kan man verkligen se om vi är på väg mot en bubbla. När det gäller Stockholmsregionen kommer det fortfarande råda bostadsbrist för en tid framåt. Skulle Stockholm drabbas av en bostadsbubbla samtidigt som det råder brist på bostäder sitter regionen riktigt med skägget i brevlådan.

    SvaraRadera
  13. Ett konkret exempel: Köpte hus 1883, pris 320 000. Om jag lånade hela beloppet med dåvarande räntan på 14% blev räntekostnaden 44 800 kr/år. Säljs samma hus idag kostar det 1 600 000. Lånar man hela beloppet till 2,5 %, kostar det 40 000 kr/år. Min lön är idag fyra, fem gånger så hög, som då.

    Fastighetbubbla, knappast.

    Säljer Slatan sitt hus i Malmö och inte får 60 miljoner eller vad han vill ha, Slatanbubbla.
    Har hus i Klippan, får idag 700 000 kr om jag säljer, två årslöner.

    Fastighetsbubbla, knappast.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.