Amorteringskraven skärps

Thomas Östros, f.d. socialdemokratisk politiker som numera insett att han är fullblodskapitalist och blivit vd för Bankföreningen, skriver i DN att Bankföreningen nu sänker sin amorteringsrekommendation från bolån med över 75 procents belåningsgrad ner till dem med över 70 procent. (Min kursivering nedan)

Ett tecken på att det finns problem på bostadsmarknaden är att bostadspriserna och hushållens skuldsättning ökat i en takt som inte är långsiktigt hållbar. Det finns dock konkreta förklaringar till utvecklingen. Låg nyproduktion i kombination med en snabb befolkningstillväxt i storstäderna är en avgörande faktor. Hushållens betalningsförmåga för boendet har ökat genom den historiskt låga räntan och den avskaffade fastighetsskatten. Borttagandet av arvs- och gåvoskatten kan också ha bidragit genom att föräldrar i större utsträckning hjälper till att finansiera sina barns bostäder.

En förklaring till hushållens ökade skuldsättning är vidare att många hyresrätter omvandlats till bostadsrätter, och att nyproduktionen till största delen är inriktad på bostadsrätter. Sedan 1975 har bostadsrätternas andel av lägenheterna i Stockholm ökat från 19 till 50 procent. Det innebär att hushållen har tagit över en betydande del av lånevolymen från privata och kommunala fastighetsföretag. Företagsskuld har blivit hushållsskuld.

Östros säger alltså rent ut det som vettiga bedömare sett länge, nämligen att vi har en ohållbar utveckling vad gäller bostadspriserna och hushållsskulderna i Sverige. Även omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter är en viktig punkt, även om han har lite fel vad gäller siffrorna - 2011 var andelen bostadsrätter i Stockholms stad hela 54 procent (så sent som 1990 var andelen bostadsrätter så låg som 24 procent). Vad gäller "att hushållen har tagit över en betydande del av lånevolymen från privata och kommunala fastighetsföretag" har han dock troligen fel. Se diagrammet nedan över skuldernas utveckling i Sverige de senaste 20 åren.

Hushållens skulder som andel av årlig BNP har visserligen ökat från 46 till 85 procent, men även de icke-finansiella företagens skulder har ökat från 72 till 90 procent av årlig BNP. Nu finns ju inte fastighetsbolagens skulder redovisade separat här, men det verkar tämligen klart att hushållens skulder ökat betydligt mer än vad fastighetsbolagens skulder kan ha minskat.

Den enda sektor i Sverige som generellt minskat sin skuldsättning de senaste 20 åren är offentlig sektor och där rör det sig till allra största delen om en minskning av statsskulden, som inte har något med bostäder att göra. Totalt sett har skuldnivån i Sverige (exklusive finansiella företag) ökat från 205 procent av årlig BNP år 1995 till 218 procent av årlig BNP år 2013.

Förutom detta med olika sektorers lån tycker jag att Östros artikel är bra (även om den såsom kommande från Bankföreningen självklart är en partsinlaga och måste granskas kritiskt). Han påpekar även med ett räkneexempel att det i längden blir billigare för ett hushåll att amortera på sitt bolån, eftersom detta ger mindre räntebetalningar, något som exempelvis Cornucopia påpekat många gånger.

De absurt stora prisökningarna på köpebostäder kombinerat med bristen på hyresrätter gör att Stockholm nu har en fullständigt dysfunktionell bostadsmarknad.

Nedan ser ni ett uppdaterat diagram över hur de reala småhuspriserna ökat.

Som ni ser har priserna ökat betydligt snabbare än reallönerna och det beror förstås till stor del på de faktorer som Östros räknar upp. Det är dock inte vad gäller småhus (villor och radhus) som vi har den stora bostadsbubblan i Sverige - de har "bara" ökat med runt 160 procent realt på 20 år. Nej, det är bostadsrätterna som är elefanten i vardagsrummet, se diagrammet nedan (med data från Cornucopia, som i sin tur fått dem från Boverket).

Jag har även som jämförelse lagt in hushållens skulder (inflationsjusterade även de). (Det är två olika serier som mäter lite olika, eftersom det är vad som finns hos SCB.) Korrelationen mellan hushållens skulder och bostadrättspriserna ser ut att vara god - orsaken att bostadsrättspriserna växer snabbare i diagrammet är förstås att en stor del av bolånen går till småhus, vars priser växt långsammare. Det handlar alltså om en kreditbubbla som yttrar sig som en boprisbubbla, med fokus på bostadsrätterna.

Det är inte rimligt att tro att de reala bostadsrättspriserna ska kunna öka med över 400 procent på 20 år utan att det till slut straffar sig. Vi ser en del av grunden till att man har kunnat trissa upp värderingarna av bostadsrätter såpass högt i de orimligt låga avskrivningstakter och progressiva avskrivning som många bostadsrättsföreningar tillämpar. Byggbolagen och många andra har tjänat storkovan på detta och det är därför särskilt intressant att läsa den kommunikation mellan JM:s ekonomidirektör och bostadsminister Stefan Attefall som Cornucopia nyligen förde fram i ljuset. Det finns många som har starka intressen i att driva bubblan vidare, men ju längre man driver den, desto mer brutal kommer den slutgiltiga urblåsningen att bli.

Nu ser vi hur förutsättningarna för de höga bostadspriserna skärps från många håll. Utökade amorteringskrav är en skärpning från kreditsidan och vi lär troligen se mer av det efterhand som bankerna oroar sig allt mer för hur deras säkerheter för bolånen ser ut att få en mer riskfylld värdering. Från ett annat håll kommer frågan om de låga avskrivningarna i bostadsrättsföreningarna och även om byggkartellen anser sig ha uppnått en seger i sitt möte med Bokföringsnämnden tror jag inte att sista ordet är sagt här. SvD:s ekonomijournalister driver förhoppningsvis frågan vidare.

Det ser dock ut som om man försöker att hålla uppe de svenska bostadspriserna till efter valet i september. Därefter kan man lämpa över hela den smutsiga byken i knät på en nytillträdd Löfven-ledd regering (kanske en senkommen hämnd för att den borgerliga Bildt-ledda regeringen fick krisande banker i present av sossarna på 1990-talet). Även chefen för en av Sveriges största mäklarfirmor, Erik Olsson, spådde häromdagen fallande bostadspriser efter valet, men inte före.

Tillägg 2014-03-20: Läs även Carolina Neuraths granskning av vad Östros skrev.