Bostadspriserna i Sverige fortsätter uppåt, påeldade av Riksbankens räntesänkningar, som nu slagit igenom ut till bolåneräntorna. Men flera bedömare (inte bara jag) tror att denna ökning bara är tillfällig och att vi får prisfall framöver, när "ränteknarket" tagit slut. Visserligen tror de stora mäklarföretagen på "stabila priser framöver", men de talar ju i egen sak, då höga bopriser gynnar dem. SvD talar om prisfall på 10% i höst, men med en ekonomi som beräknas krympa med runt 4% i år och stigande arbetslöshet tror jag att vi får se prisfall redan innan sommaren, och dessutom betydligt mer än 10% fram till årets slut. Jag har redan tidigare i år gjort en sammanställning av varför bopriserna kommer att falla framöver och jag ser ingen anledning att revidera mina prognoser. Även DN anser att bostadsmarknaden är dopad och att när dopingen är slut återstår inget annat än prisfall.
Finansminister Anders Borg kom med dystra prognoser igår i samband med vårbudgeten och påpekade att 90% av världens ekonomier backar. Han uteslöt inte ens att man skulle behöva stärka statens finanser med skatteökningar framöver, även om det inte är aktuellt ännu. Hur tror ni detta skulle slå mot bostadspriserna?
Vad gäller arbetslösheten tar DNs Maria Crofts upp undersökningar från TCO som visar att många inte har rätt till ersättning från a-kassan, även om de är medlemmar, och därför är hänvisade till socialbidrag om de blir arbetslösa. Dessutom får runt 25% lägre än 80% av lönen i a-kassa. Till råga på allt gäller inte fackliga inkomstförsäkringar om man inte samtidigt har rätt till a-kassa. Sammantaget kommer detta att leda till genomsnittligt betydligt lägre disponibla inkomster, vilket kan leda till kraftiga fall för bopriserna då det inte längre finns lika många potentiella budgivare. Än så länge har vi inte sett många tvångsförsäljningar av bostäder i Sverige, men med dessa siffror i åtanke är risken stor för att många drabbas av det.
Fastighetsmäklarna drabbas självklart hårt av fallande priser och mindre antal försäljningar på bostadsmarknaden. Antalet mäklare har redan minskat med runt 6%. Mäklarna kommer troligen desperat att försöka prata upp priserna även framöver. Se på vad som hänt i USA, som ligger långt före oss vad gäller spräckandet av boprisbubblan. Där har deras mäklarförbund NAR konsekvent pratat om "stabilisering" och "botten" under hela den kraftiga nedgång som varit de senaste åren.
Jag anser fortfarande att Riksbankens våldsamma räntesänkningar det senaste halvåret kommer att få alltför stora dåliga effekter på längre sikt. Visserligen räddade de tillfälligt bankerna ur en knipa, men bieffekten blev en återuppblåsning av bostadsbubblan i ett läge när priserna borde ha fortsatt att sjunka tillbaka till sundare nivåer. Ännu ett argument mot att centralbanker inte borde lägga sig i hur marknaden sätter räntor. Cornucopia argumenterade läsvärt i saken igår, även om han i mitt tycke slog över lite när han kallade marknadsstyrningsförsöken för socialism. Man löser hursomhelst inte grundläggande problem i ekonomin som orsakats av för lågt pris på pengar (ränta) med att sänka priset på pengar. Det gör bara att kreditbubblan blåses upp lite till och att den slutgiltiga spräckningen blir desto smärtsammare. Det gäller inte bara bostäder, utan allt som finansierats med lånade pengar.
Ännu har det inte varit särskilt mycket tal om den kommersiella fastighetsmarknaden, alltså t.ex. kontor, lokaler och butiker. Här kommer vi dock framöver säkert att få se stora problem, särskilt som många aktörer där är belånade till högkonjunkturnivåer.
2009-04-16
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Inlägg
Cornucopias snedtramp igår får vi ha överseende med. Jag följer både din och hans bloggande regelbundet. Era ekonomiska analyser är vederkvickande att läsa, och ibland ger jag mig in i debatten när jag anser det vara värt besväret.
SvaraRaderaKonkursbesked från fastighetsjätten General Growth Properties idag..
SvaraRaderaKommersiella fastighetsbolagsbollen har nog börjat rulla nu.
\PD
Hej Henrik!
SvaraRaderaDu skriver ibland om att räntorna ska upp och att det (i kombination med bland annat ökad arbetslöshet) kommer att knäcka bostadsmarknaden ("när ränteknarket tagit slut"). Personligen har jag lite svårt att se att vi ska ha både kraftigt fallande fastighetspriser, ökande arbetslöshet OCH stigande räntor/inflation på samma gång. Kan du inte skriva ett inlägg angående dina tankar kring detta?
Jag håller inte riktigt med om att de senaste räntesänkningarna blåser upp kreditbubblan ännu mer.
SvaraRadera1) Folk (privatpersoner) är redan så högt gearade, och när bankerna nu börjat ställa krav på högre kontantinsats vid bostadsköp så sätter det effektivt stopp för ytterligare ökningar av bostadspriserna. Genomsnittssvensken har ju som bekant inte några besparingar att tala om, och jag tror att en minst lika viktig anledning till fastighetsprisernas ofantliga uppgång senaste åren är bankernas lättnad av kraven på kontantinsats. Så även om räntorna är låga så tror jag bara det gör att priserna (i bästa fall) ligger still, någon ökning tror jag inte kommer att ske.
2) Att sänka räntorna som man gör nu är ju ett sätt att låta luften pysa ur långsamt istället för att låta bubblan spricka. Det tycker jag är sunt - om man hade knäckt bostadspriserna så hade man knäckt ekonomin också. Min bostadsrätt är jag relativt högt belånad (cirka 80%), men för tillfället fortsätter jag att unna mig saker eftersom räntorna är låga och jag inte känner mig så fattig. Hade min bostad sjunkit 30% i värde så hade jag nog sett till att öka amorteringarna kraftigt och minska konsumtionen avsevärt. Tror många hade resonerat som jag, och då hade det sett brunt ut i ekonomin...
De låga räntorna kommer förhoppningsvis att få fart på inflationen lite grann iaf, så att bostadpriserna kommer ner reellt sett men inte så mycket nominellt. Det är mycket olyckligt att man försatt sig i den här situationen (orsaken är förstås de löjligt låga räntorna högkonjunkturen 2005-2007), men det bästa botemedlet är nog lite gammal hederlig inflation (kontrollerad sådan, ett par procent om året). Att höja räntan och tvinga folk att amortera sig ur situationen kommer att fullständigt ta knäcken på ekonomin och ta fasligt lång tid. Svensken disponibla inkomst och sparande är alldeles för låga för att detta ska vara görbart inom en rimlig tidsperiod.
PD,
SvaraRaderaVisst noterade jag att GGP gick i KK, men det var i USA, som ju ligger före oss på tidsskalan.
Vad jag menade var att kommersiella fastigheter i Sverige inte drabbats så mycket än.
Anonym 090419 00:27,
SvaraRaderaMed "när ränteknarket tagit slut" menar jag när räntan inte kan sjunka mer. Vad jag ser som ränteknark är alltså när Riksbanken sänker räntan, vilket stimulerar långivningen. När den väl hamnat nära noll så är stimulanseffekten slut.
Vad gäller kombinationen av fallande fastighetspriser, ökande arbetslöshet och stigande räntor/inflation så ska du inte glömma att jag talar om reala (alltså inflationsjusterade) fastighetspriser. Om vi får stigande inflation och ränta, sjunker ju de reala fastighetspriserna även om de nominellt ligger still.
Anonym 2009-04-19 00:42,
SvaraRaderaMen eftersom bostadspriserna uppenbarligen har ökat de senaste månaderna, så har ju Riksbankens räntesänkningar haft en höjande effekt på dem.
Jag håller med dig om att det är bra att låta bubblan pysa ut långsamt. Därför anser jag att det är farligt att Riksbanken toksänker räntan på en gång och därmed inte har något krut kvar till senare i nergången. Istället för att gradvis sänka räntan och därmed låta bostadspriserna sakta pysa ur så har man sänkt för snabbt så att priserna till och med ökat något igen. Därmed bäddar man för katastrofala nedgångar när bubblan väl blåses ur på riktigt.
Att bostadspriserna STIGER mitt under värsta finanskrisen i mannaminne tyder på att det finns en svensk bostadsbubbla, och en utbredd svensk privatekonomisk analfabetism.
SvaraRaderaDe bästa affärerna görs som bekant när räntan är rekordhög, d v s det är bättre att köpa för 1 miljon till 9% ränta än för 3 miljoner till 3%.
Jag tror på fullt allvar att priserna realt sett ej kommer att stiga på 10 år. Nu och två-tre år framåt kommer arbetslösheten att pressa ner dem, 2012-13 och framåt så kommer räntorna göra det.
Tycker man ska vara lite försiktig med att säga att priserna stiger. Vet inte hur stort det statistiska underlaget är, men misstänker att det det finns någon procentenhets felmarginal, framförallt hos Mäklarstatistik. Har svårt att se att det ska bli någon totalkrasch. Visst, 10 eller 20 procent ner rellt, men Flute, dina prognoser om 55+ procent nedgång reellt sett skulle innebära att vi är tillbaka där det bottnade under 90-talet. Glöm inte att vi haft stora reallöneökningar de senaste 15 åren!
SvaraRaderaEller se det såhär: om det går ner 55% reellt så skulle det innebära att en tvåa-trea i Sthlms innerstad skulle kosta motsvarande cirka 6.000 kronor i månaden (i dagens penningvärde). Det är mindre än vad två studentrum kostar och i linje med hyreslägenheter som folk betalar stora pengar under bordet för att få tag i. Det är helt enkelt lite för billigt, oavsett om arbetslösheten är 9, 10, 11 eller 12 procent.
Anonym 2009-04-19 00:27,
SvaraRaderaApropå svårt att tänka sig:
- 1990-1993 föll fastighetsprisindex inflationsjusterat med nästan 40%. I nominella priser var det största fallet cirka 20% från K1 1991 till K3 1993.
- Räntan (3-månaders STIBOR) låg i genomsnitt på runt 12% under dessa år. Inflationstakten låg i genomsnitt på 6,7% per år.
- Arbetslösheten (officiella siffror) under dessa år steg från 1,6% till 8,2%.
Kanske svårt att tänka sig, men så var det faktiskt då!
Anonym 2009-04-19 22:06,
SvaraRaderaVisst har vi haft reallöneökningar de senaste 15 åren, men som situationen ser ut idag lär den genomsnittliga inkomsten sjunka istället för att öka.
Dessutom har bostadspriserna ökat betydligt snabbare än reallönerna.
Vad gäller 6000 kr per månad för en trea, så undrar jag hur du räknar ut det. Vilka antaganden gör du om ränta, kontantinsats och amorteringsgrad? Är det egentligen inte ganska rimligt att borättskostnaderna ska ner till omkring samma nivå som motsvarande hyresrätter?
De jättebelopp som folk idag lägger under bordet för hyresrätter kommer självklart också att krympa ihop, liksom övriga fastighetspriser. Detta allteftersom ekonomin försämras.
En 2-3:a för 6000 i månaden??
SvaraRaderaSäg att avgiften är 3000, då blir det ca 50 000 per år i räntekostnad som ska betalas om man tar hänsyn till ränteavdrag.
Anta en genomsnittsränta på 5%, ja då skulle man alltså kunna köpa lägenheten för ca 1 miljon.
Funkar kanske i landsorten men ej i storstäderna.
Flute, Fredik L, det är ju bara att räkna på det.
SvaraRaderaIdag är kvm-priset i Sthlms innerstad i snitt 50 000 kronor. Antag att vi köper en lägenhet på 60 kvm (okej, inte riktigt en trea, men...) med en avgift på 3 000 kronor. Den kostar 3 000 000 kronor.
Med Flutes prognos om 55% prisfall ska lägenheten kosta 1 350 000. Med 5% ränta blir det en räntekostnad på 3 500 kronor efter skatteavdrag om man antar en insats på 10%. Total månadskostnad 6 500 kronor.
Flute, du har rätt i att månadskostnaden för en bostadsrätt och en hyresrätt bör vara densamma - i teorin, förutsatt att det finns lika stort utbud av hyresrätter som bostadsrätter. Så är fallet i vissa delar av landet, men i storstäderna (speciellt Stockholm) är det definitivt inte sant.
SvaraRadera