Lyckat pressutskick, Mäklarsamfundet!

Jag vet hur det går till, för jag har varit med själv och formulerat pressutskick (på ett tidigare jobb i kulturbranschen). Tricket är att skriva pressutskicket som en kortare tidningsartikel, med den typen av formuleringar och en sådan form. Man skickar sedan ut pressutskick om olika ämnen vid valda tidpunkter under året. Viktigt är också att ha en bra och lång lista på kontaktadresser att skicka ut pressutskicket till. Förr eller senare landar något av dessa pressutskick hos en godtrogen journalist som känner sig lite lat just den dagen och gärna tar emot en färdig artikel som hen kan använda rakt av, eller kanske efter att bara ha ändrat någon liten formulering (vilket förresten oftast blir till det sämre). Har man tur är det också lite nyhetstorka just den dagen. Ekonomibranschen har här den fördelen att man i viss mån kan förutsäga vilka dagar det kan komma att råda nyhetstorka, då kalendern över statistik, räntebesked, företagshändelser med mera till största delen är känd i förväg och sammanställningar finns på nätet. Igår var en sådan dag.

Igår lyckades Mäklarsamfundet att få in en fullträff hos SvD. Grattis! "Guldläge att köpa sin första bostad" - jo jag tackar jag! Det handlar dock med största sannolikhet inte som många tycks tro om att SvD tagit in en betald artikel, utan istället om ett välformulerat och vältajmat pressutskick som hamnat hos en lat journalist.

Att "utbudet på bostadsrätter och villor är större än på länge" är inget gott tecken.

För någon vecka sedan gick regeringen med finansminister Anders Borg i spetsen ut och sa att svensk ekonomi är mer motståndskraftig än vad regeringen tidigare trott. Det är en välkommen signal för bostadsmarknaden och har bidragit till att utbudet ökat.

Nej, utbudet ökar inte på grund av detta (det gör den bara i Mäklarsamfundets sagovärld), utan troligen på grund av att många har väntat med att sälja sin bostad i hopp om högre pris, men nu inte vill vänta längre. Synen på bostadspriserna och hushållens skulder har förändrats. Frågan är inte om bubblan spricker, utan när.

Läs även Musik@Centrifugen, Cornucopia och Brachyura om SvD:s fadäs. Vi får hoppas att artikeln inte nådde ut i pappersupplagan idag, utan stannade i nätupplagan.

Tillägg: En läsare meddelar att artikeln tyvärr även hamnat i dagens pappersupplaga av SvD och därmed kan lura några att tro att det är ett bra läge att köpa sig en bostad.

Kinas fastighetsbubbla och dess bieffekter

Allt fler talar nu om hur den kinesiska fastighetsbubblan har spruckit. Jag undrade redan i januari i år hur länge den den kinesiska bubblan kunde fortsätta. Nu ser vi ut att ha fått svaret, nämligen att den just har spruckit.

I november ökade det totala värdet av bostadsförsäljningar med 12 procent, vilket dock bara är en uppstuds efter nedgången på hela 25 procent i oktober. December månads officiella bostadsstatistik för Kina visar (även om den troligen i viss mån är manipulerad) för nybyggda bostadshus ganska små minskningar månadsvis och fortfarande en viss prisökning på årsbasis. Det är dock trots det intressant att den visar att bostadspriserna nu sjunker på månadsbasis i hela 49 av de 70 städer som ingår, mot bara 34 av städerna i förra månadens statistik. Priserna stiger också i de flesta städer i en betydligt långsammare årstakt än inflationen, som i november höll en årstakt på 4,2 procent. Även inflationstakten i Kina har förresten saktat av från 6,5 procent i juli.

Penningmängden M2 ökade i november i en årstakt av 12,7 procent (mot 12,9 procent månaden innan). Totala mängden banklån ökade 15,6 procent i årstakt (mot 15,9 procent månaden innan). Kinas fastighetsbubbla är som alla andra bubblor kreditdriven, men en kreditmättnad tycks nu ha inträtt, då fortfarande kraftigt ökande krediter inte längre förmår driva upp fastighetspriserna. Bostadspriserna har stigit snabbt sedan marknaden släpptes fri för 13 år sedan - i städerna har bostadspriserna stigit i genomsnitt 155 procent och i Shanghai har priserna fyrfaldigats de senaste tio åren.

Att Kinas bostadspriser stannat av beror delvis på att staten "dragit i handbromsen" på lånevillkoren då man blivit rädd för de överhettningseffekter som bostadsbubblan ger. De flesta verkar tro att ett prisfall på runt 50 procent är rimligt. Idag ligger bostadspriserna runt 13 gånger den genomsnittliga årsinkomsten - en rimlig högsta nivå är runt 6 gånger årsinkomsten.

Flera byggbolag har tvingats sänka priserna för att få sina nybyggda bostäder sålda, vilket ibland har lett till protester från arga köpare som köpt innan prissänkningarna och nu ser en värdeminskning på 20 procent.

Fallande fastighetspriser ger många bieffekter på Kinas ekonomi. Som allting i Kina händer saker i stor skala. Det finns ungefär 290 miljoner kinesiska stadsbor som äger sin bostad.

En effekt är förstås att bankernas säkerhet för lånen urholkas, en effekt som dock mildras av att kravet på kontantinsats är hela 30 procent. Kontantinsatsen är dock ofta hopskramlad av köparnas föräldrar och ibland delvis lånad på den inofficiella lånemarknaden.

En annan viktig effekt är att kinesiska provinser är beroende av markförsäljning för att hålla igång sin ekonomi. Ungefär en tredjedel av provinsernas inkomster beräknas ha kommit från markförsäljning. Det ska tilläggas att markpriserna som betalas i många fall har varit absurt höga. Nu när byggboomen klingat av har omkring 30 procent av inkomsterna av markförsäljning fallit bort. Dessa inkomster utgör i sin tur grunden för de vidlyftiga lån som provinserna tagit. Många provinser har tvingats ställa in eller senarelägga markauktioner. Lånen har provinserna tagit för att bygga vägar, reningsverk, tunnelbanor och annan infrastruktur. Torkar dessa krediter upp drabbas alltså även det offentliga byggandet. Kinesiska provinser har enligt lagen inte fått ta lån direkt, men har satt upp bolag som i sin tur tagit lånen. Enligt Kinas revisionsverk finns det mer än 6500 sådana bolag (andra säger mer än 10000) med en total skuld på runt 1,7 biljoner dollar (24 procent av BNP) och bedömare räknar med att stora delar av dessa skulder aldrig kommer att betalas tillbaka, då en tredjedel av bolagen inte har tillräckligt kassaflöde för att kunna betala på lånen. På försök låter nu staten provinserna i viss mån ge ut egna obligationer.

De kinesiska provinsernas kommande skuldkris är kanske värre för landets banker än övriga lån. Tvingas staten rycka in och staga upp banksystemet så drabbar det hela världen, då Kina kommer att behöva sina pengar internt och inte kan köpa lika mycket europeiska och amerikanska statsobligationer. För att få en uppfattning om hur stort problem som Kinas banker kan utgöra för landet så är den totala storleken för de största bankernas tillgångar runt 139 procent av BNP, vilket inte är jättemycket jämfört med många europeiska länder, men det kan ändå bli kännbart, särskilt som Kinas BNP per capita är mycket lägre.

Fastigheter står enligt IMF för 12 procent av Kinas BNP, men då har man inte räknat med andra sektorer som gynnats av byggandet såsom råmaterial, möbler och vitvaror, så totalt blir det kanske 20 procent. Bara bostadsbyggandet stod för runt 6 procent av Kinas BNP 2010.

Efter bostadsbubblan med köpebostäderna satsar nu kinesiska staten på ett "mångmiljonprogram" för att bygga en massa billiga hyresbostäder; 10 miljoner lägenheter skulle byggas 2011. För de finansinstitut som lånar ut till dessa gäller inte de begränsningar som staten satt på bankerna för hur mycket de får låna ut till provinserna. Dessa billiga hyresbostäder kommer att vara cirka 40 kvadratmeter stora.

Eftersom den kinesiska staten nu har infört begränsningar på bankernas utlåning har det dykt upp en vildvuxen flora av lån vid sidan av det officiella systemet. Mycket av den utlåning som nu sker i Kina går inte till de ändamål som lånet officiellt avser, utan lånas vidare till mycket höga räntor (ofta runt 20 procent eller mer) till småföretag och hushåll. Hur stor denna svarta kreditmarknad är vet ingen. Man kan undra vad som kommer att hända här till slut - när låntagarna inte kan betala tillbaka - vad händer då med långivarna som i sin tur lånat "vitt"? En orsak att det blivit populärt att låna ut pengar på svarta marknaden är att bankkonton i Kina ger så låg ränta att de inte håller takten med inflationen. Kinesernas förtroende för aktier har också försvunnit efter de senaste årens våldsamma bergochdalbana på Shanghaibörsen.

Eftersom investeringar utanför landet i princip är förbjudna för de flesta kineser, har de låga räntorna och bristen på förtroende för aktier gjort att just fastigheter har blivit en attraktiv sektor för investeringar, då Kina sedan sektorn släpptes fri på 1990-talet ännu inte upplevt någon prisnedgång för fastigheter. En viktig ingrediens i Kinas bostadsbubbla har varit alla som har köpt lägenheter på ren spekulation. Se exempelvis en artikel från maj 2010 om 25-åriga Yu Xinpei, en före detta servitris som nu flippar lägenheter i Shanghai. 2009 köpte och sålde hon ett femtontal lägenheter.

Många fastighetsspekulanter i Kina har köpt upp mängder av bostäder utan att ens bry sig om att de ska vara bebodda, bara för att de förväntar sig högre priser framöver - uppskattningarna varierar mellan 10 och 65 miljoner tomma spekulationsbostäder totalt. Det kan vara en del av förklaringen till de stora områdena med tomma bostäder. Spekulationen har i sin tur drivit på bostadspriserna för riktiga bostadsköpare. I flera av artiklarna jag länkar till nämns exempel på unga par som betalar 10 gånger sin årsinkomst eller mer för en bostad och skrapat ihop till kontantinsatsen från besparingar, föräldrars besparingar och lån från den svarta kreditmarknaden.

Ett nytt uttryck har skapats i kinesiskan, nämligen fángnú, som betyder "husslav". Detta används om alla de kineser som lägger en alltför stor del av sin inkomst på sina bolån. En motsvarighet till våra svenska BLT (bolånetorskar).

Eftersom det krävs en stor kontantinsats riskerar många som lagt den för ännu inte färdigbyggda bostäder att förlora pengarna om projektet inte byggs klart nu när byggsektorn och priserna ser ut att falla ihop. Det finns flera exempel på byggprojekt där arbetet saktat ner eller avstannat, förutom alla där man ger rabatter på 30 till 50 procent. Som upplagt för många miljoner ilskna kineser. Hur ska regimen klara balansgången mellan alltför höga bostadspriser och social oro?

Enligt icke officiella källor har priserna fallit betydligt snabbare än vad den officiella statistiken säger. Fastighetsmäklaren Homelink säger att priserna på nya bostäder i Beijing föll med 35 procent bara i november. Fastighetsmäklaren Centaline uppskattar att byggföretagen har 22 månaders "lager" av osålda bostäder i Beijing och 21 månaders "lager" i Shanghai.

Den spruckna kinesiska fastighetsbubblan påverkar nu också Kinas ekonomi i stort. Stålproduktionen, där efterfrågan till stor del kommit från byggbranschen, har fallit 15 procent sedan juni och nästan en tredjedel av de kinesiska ståltillverkarna förlorar nu pengar. Den kinesiska radion rapporterar att hälften av alla fastighetsmäklare i Shenzhen (mellan Guangzhou och Hongkong) har slagit igen. Enligt Centaline har över 100 misslyckade markauktioner hållits bara den senaste månaden och inkomsterna från markförsäljning har fallit med 15 procent i Beijing i år och med 30 procent i landet som helhet. Provinsernas fallande inkomster från markförsäljning minskar deras möjligheter att starta nya byggprojekt för infrastruktur, vilket också påverkar byggbranschen negativt.

Den spruckna kinesiska bubblan kan bli en viktig negativ faktor för världsekonomin under 2012, med påverkan på exempelvis järngruvor i Australien och Brasilien, koppargruvor i Chile, timmerproducenter i Kanada och Ryssland. Även efterfrågan på anläggningsmaskiner från exempelvis amerikanska Caterpillar och japanska Komatsu lär minska. Det finns även många svenska företag som satsat på den kinesiska marknaden och dessa kan drabbas hårt, exempelvis Volvo. Stål och järnmalm producerar vi som bekant också en hel del av i Sverige och då Kinas bostadssektor förbrukar nästan 15 procent av världsproduktionen kan det bli mycket kännbara prisnedgångar.

Ännu syns dock inte den spruckna kinesiska fastighetsbubblan särskilt mycket i deras BNP, eftersom byggandet trots allt till stor del har fortsatt, men det är nog bara en tidsfråga innan det syns.

President Hu Jintao talade i sitt nyårstal om "att genomföra ekonomiska strukturförändringar och prioritera att förbättra människors välmående". "Vi kommer att fortsätta att balansera förhållandena mellan stabil och relativt snabb ekonomisk tillväxt, strukturförändringar och inflation. Det globala beroendet fördjupas samtidigt som instabiliteten och osäkerheten i världsekonomins återhämtning ökar"

Kinas centralbankschef Zhou Xiaochuan sade i sitt nyårstal att Kina kommer att bedriva en "klok" (prudent) penningpolitik under 2012 och se till att policyn är stabil.
Han sade att centralbanken, PBOC, kommer att fördjupa finansiella reformer, accelerera utvecklingen på finansmarknaderna och stärka och förbättra valutapolitiken.

2008-2009 lyckades Kina dra sig ur den globala krisen genom enorma investeringar i infrastruktur och genom att spä på sin egen kreditbubbla, men det är högst tveksamt om man även denna gång kommer att lyckas krångla sig ur på det viset, eftersom Kina nu är en delorsak bakom krisen.

Förresten ser det även i Hongkong ut att vara en nedgång för fastighetsmarknaden, både vad gäller priser och antalet bostadsaffärer.

Akta er för luftbud!

Jag tänkte berätta vad som har hänt min bekant NN som letar lägenhet i Stockholms förorter.

En lägenhet som NN var intresserad av låg ute på Hemnet sedan början av augusti till priset 975 000 kronor. Det verkar ha varit dåligt med intresse, för i slutet av september sänktes priset till 895 000 och gjordes en ny visning, där NN kom och tittade. NN meddelade mäklaren att h*n var intresserad av att köpa lägenheten.
När NN blev uppringd av mäklaren någon dag senare sade mäklaren att h*n hade fått ett bud på en miljon jämnt. NN lade då ett bud på 1010 000. Några dagar senare pratade NN med mäklaren igen, som sade att säljaren inte ville sälja på nuvarande nivå, då säljaren ville ha minst 1085 000 för lägenheten. Nu i veckan ändrades plötsligt priset på lägenheten på Hemnet till "acceptpris" 1050 000.
Den underliga bergochdalbanan på kort tid för priset fick NN att misstänka att den där miljonen bara var fråga om luftbud, så NN kontaktade mig, då NN vet att jag är insatt i bostadsprisfrågor. Jag föreslog att NN skulle syna bluffen och vi formulerade tillsammans ett mejl till mäklaren där NN skrev att "jag har läst några artiklar om svenska bostadspriser och drar därför tillbaka mitt bud på lägenheten för att fundera ett tag över rimlig prisnivå".
Mäklaren ringde såklart upp dagen efter men sade sig inte ha sett mejlet, då "h*n varit sjuk", utan ringde "bara för att kolla om NN fortfarande var intresserad". NN sade att h*n lagt budet 1010 000 då mäklaren sagt att det fanns bud på 1000 000. Mäklaren säger då att det måste vara fråga om ett missförstånd, då h*n aldrig sagt att det fanns bud på en miljon. Ridå.
Uppenbart luftbud alltså. Jag kommer att fortsätta att följa denna lägenhets vidare öden på Hemnet. Den har nu legat ute i två månader, så både köparen och mäklaren är nog ganska frustrerade. Med den kända fuskmetoden att ta bort och lägga ut igen så ser det dock ut som om lägenheten bara legat ute på Hemnet i drygt två veckor.

Bostadspriserna i Sverige har med undantag av slutet av 2008 och början av 2009 stigit sedan slutet av 1993, så alla är ju vana vid hur man uppför sig i en stigande marknad. 18 år av stigande bostadspriser gör att mäklarna inte längre vet hur man ska agera i en fallande marknad, vilket är uppenbart i berättelsen om luftbudet ovan. Säljarna är lika förvirrade och har ofta orimliga förväntningar på hur högt pris de ska kunna få ut. Det kommer att ta ett tag innan säljare och mäklare har anpassat sitt beteende till den nya verkligheten och till dess får vi anse många av bostadspriserna på Hemnet vara förhoppningspriser.

Läs även Cornucopia om "Drar det ihop sig för bostadsbubblan?" och "Bostadsbubbleanekdot från Gräddhyllan - dags att sänka priset", samt Bobubbla om "FI ser risk för kollaps av huspriser".

Tillägg: Ett sätt att skilja bort luftbud är att begära att alla bud skickas via mejl eller SMS. Mäklaren vill helst inte att luftbuden ska vara dokumenterade på något vis, jämför exemplet ovan där mäklaren bara berättade om luftbudet via telefon och sedan förnekade allt. Denna metod är dock inte heller säker, beroende på hur förslagen mäklaren är, men kan förhoppningsvis hjälpa en del. I dagens läge med sjunkande bostadspriser ska man vara vaksam när det blir budgivning och priset går upp kraftigt. Det kan bero på att det finns köpare som inte förstått den nya prisnivån, men det kan också bero på luftbud. I båda fallen ska man ta sig en allvarlig funderare innan man bjuder över. Det är köparens marknad just nu.

Bopriser - lärdomar från Danmark

Idag basunerar tidningarna ut nyheten att priserna på bostadsrätter ökat med 153 procent och priserna på villor med 72 procent från år 2000 till 2010. Dock har priserna sjunkit lite den senaste månaden. Allt enligt Mäklarstatistik.

Av någon anledning får den senaste tidens prisfall (enligt Mäklarstatistik) min annars ganska sansade bloggranne Cornucopia att utropa att nålen träffar ballongen, därmed antydande att urblåsningen av den svenska bostadsbubblan är på gång. Själv håller jag mig till SCB:s statistik. Även om den släpar lite efter jämfört med Mäklarstatistik så känns den i alla fall mer pålitlig. Som jag skrev igår så låg småhuspriserna ganska stilla i december enligt SCB, även om de realt sjunkit en aning sedan toppen i januari 2010. Jag väntar nog på någon mer bekräftelse innan jag utropar något om nålar och ballonger. Dessutom smäller inte bostadsbubblor tvärt som en nål i en ballong, utan snarare som pyspunkor, varför liknelsen snarare blir något om häftstift och cykeldäck. Till yttermera visso är december en rätt dålig månad vad gäller signifikans för bostadspriserna, då det är få försäljningar och folk är mer upptagna av julhandel.

Utbudet av bostadsrätter till salu är för tillfället litet, vilket mäklarna anser kan pressa upp priserna. Vi får väl se. Litet utbud är nämligen även ett fenomen som dyker upp i början av nedgångar.

Igår ritade jag diagram över de de nordiska bostadsbubblorna, med anledning av SvD:s artikelserie. Idag tar SvD/E24 upp Danmark, där bostadsbubblan sprack för några år sedan. Prisnedgången i Danmark har dock hittills varit ganska måttlig, endast cirka 20 procent i reala priser. Trots det har nedgången haft stora effekter.

- Ganska många hushåll har en skuldsättning som är högre än värdet av lägenheten. Runt 20 procent är överskuldsatta och bland unga hushåll är andelen högre, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket som har skrivit en rapport om de nordiska bomarknaderna och tagit del av siffror från danska finansministeriet.

Boverkets rapport ger kanske en delförklaring till varför Danmarks bostadsbubbla sprack först.

I Danmark har hushållen skulder som motsvarar 275 procent av de disponibla inkomsterna, medan skuldkvoten är 100 procent i Finland och 170 i Sverige.

Skuldsättningen blev alltså orimligt stor i Danmark. Nu vet jag dock inte hur skulderna i Danmark är fördelade, vilket också påverkar. I Sverige står som jag skrivit förut en liten del av låntagarna för en stor del av skulderna. De 20 procent hushåll som har de största skulderna i förhållande till tillgångarnas värde innehar 60 procent av hushållssektorns samlade skulder.

Danmark kan ge oss en försmak av vad som kan hända här när bostadspriserna pyser ur. Glöm inte att detta är vad som händer vid en nedgång på högst måttliga 20 procent.

Bilden bekräftas av Mads Lindegaard ekonom på Dansk Ejendomsmæglerforening, danska mäklarförbundet. Han säger att det inte är ovanligt att bankerna sätter stopp för vissa affärer. Får säljaren inte ut pengar i bostadsförsäljningen för att täcka hela lånet är det också svårt att få nytt lån beviljat för en ny bostad, vilket innebär att folk avstår från att sälja och flytta.

Många överbelånade blir alltså "fastlåsta" i sin bostad. Men samtidigt finns det alltid folk som väldigt gärna vill flytta, exempelvis på grund av skilsmässa eller utökning i familjen.

- Omsättningen är väldigt mycket lägre nu än för några år sedan. Det är också färre mäklare i dag, säger Mads Lindegaard.

Förstår ni varför fastighetsmäklarna har ett egenintresse i att bostadspriserna stiger? Sjunkande priser medför färre affärer och då behövs det färre mäklare.

Statistik över prisnedgångsperioden visar också att antalet bostadsaffärer är färre och försäljningstiderna är längre idag. Under 2006 tog det i genomsnitt 100 dagar att få en bostad såld och precis för ett år sedan var motsvarande siffra runt 200 dagar.

Det kan alltså bli svårare att få sin lägenhet såld, även för dem som inte är överbelånade. Samtidigt beror kanske den längre försäljningstiden på att folk har orimliga förväntningar på vilka priser de ska kunna få ut, vilket är något vi sett i USA. Sänker man priset till rimlig nivå kan man troligen fortfarande sälja sin bostad ganska fort i en nedgång.

Läs även nya bloggrannen Kvantitativt om bostadspriser i Irland, Danmark och Sverige.

[Andra bloggar om bostadspriser, bostadsbubbla, danmark, sverige, fastighetsmäklare]

Banker och mäklare får stora skälvan

Apropå det jag skrev tidigare idag om hushållens ökande skulder så läser jag att bankerna blivit rädda när Finansinspektionen nu börjat tala om krav på kontantinsats och en maximal belåningsgrad för bostäder. Att fastighetsmäklarna inte tycker om detta är också självklart. Det dyker upp många dåliga panikargument mot FI:s förslag.

"Det höjer tröskeln för dem som inte är inne i ett ägt boende. Ungdomar och andra som tar första klivet får det knepigare", säger Peeter Pütsep, vd för mäklarföretaget Svensk Fastighetsförmedling.

Men alternativet att de unga är tvungna att skuldsätta sig upp över öronen är i längden ännu sämre.

SBAB:s vd Eva Cederbalk tycker att FI:s förslag är helt onödigt, eftersom SBAB redan tar sitt ansvar. Här har vi en till som talar i egen sak.

Bankernas och mäklarnas motstånd gör det uppenbart vilka som har tjänat mest på den svenska bolånebubblan.

Tyvärr verkar annars vettige Per Lindvall på E24 ha gått på bankernas och mäklarnas argument när han skriver om hur svårt det blir för förstagångsköparna.

Att kunna köpa en bostad så fort man flyttar hemifrån är ingen mänsklig rättighet. Jag kan berätta hur början av min "bostadskarriär" såg ut. När jag flyttade från mina föräldrar på 1980-talet bodde jag i andra hand i flera år. Tre olika lägenheter. Det var inget konstigt med det. Efter några år fick jag ett förstahandshyreskontrakt i en mindre attraktiv förort, men där bodde jag. I början av 1990-talet flyttade jag till Stockholm och köpte mig då en liten bostadsrätt. Jag hade då sparat ihop en stor del av köpesumman, vilket tagit mig flera år. Därefter amorterade jag av mitt bolån så snabbt jag bara kunde.

[Andra bloggar om fastighetsmäklare, banker, finansinspektionen, kontantinsats, bostadspriser, bostadsbubbla]

Bedrägliga boprisökningar

Bostadspriserna i Sverige fortsätter uppåt, påeldade av Riksbankens räntesänkningar, som nu slagit igenom ut till bolåneräntorna. Men flera bedömare (inte bara jag) tror att denna ökning bara är tillfällig och att vi får prisfall framöver, när "ränteknarket" tagit slut. Visserligen tror de stora mäklarföretagen på "stabila priser framöver", men de talar ju i egen sak, då höga bopriser gynnar dem. SvD talar om prisfall på 10% i höst, men med en ekonomi som beräknas krympa med runt 4% i år och stigande arbetslöshet tror jag att vi får se prisfall redan innan sommaren, och dessutom betydligt mer än 10% fram till årets slut. Jag har redan tidigare i år gjort en sammanställning av varför bopriserna kommer att falla framöver och jag ser ingen anledning att revidera mina prognoser. Även DN anser att bostadsmarknaden är dopad och att när dopingen är slut återstår inget annat än prisfall.

Finansminister Anders Borg kom med dystra prognoser igår i samband med vårbudgeten och påpekade att 90% av världens ekonomier backar. Han uteslöt inte ens att man skulle behöva stärka statens finanser med skatteökningar framöver, även om det inte är aktuellt ännu. Hur tror ni detta skulle slå mot bostadspriserna?

Vad gäller arbetslösheten tar DNs Maria Crofts upp undersökningar från TCO som visar att många inte har rätt till ersättning från a-kassan, även om de är medlemmar, och därför är hänvisade till socialbidrag om de blir arbetslösa. Dessutom får runt 25% lägre än 80% av lönen i a-kassa. Till råga på allt gäller inte fackliga inkomstförsäkringar om man inte samtidigt har rätt till a-kassa. Sammantaget kommer detta att leda till genomsnittligt betydligt lägre disponibla inkomster, vilket kan leda till kraftiga fall för bopriserna då det inte längre finns lika många potentiella budgivare. Än så länge har vi inte sett många tvångsförsäljningar av bostäder i Sverige, men med dessa siffror i åtanke är risken stor för att många drabbas av det.

Fastighetsmäklarna drabbas självklart hårt av fallande priser och mindre antal försäljningar på bostadsmarknaden. Antalet mäklare har redan minskat med runt 6%. Mäklarna kommer troligen desperat att försöka prata upp priserna även framöver. Se på vad som hänt i USA, som ligger långt före oss vad gäller spräckandet av boprisbubblan. Där har deras mäklarförbund NAR konsekvent pratat om "stabilisering" och "botten" under hela den kraftiga nedgång som varit de senaste åren.

Jag anser fortfarande att Riksbankens våldsamma räntesänkningar det senaste halvåret kommer att få alltför stora dåliga effekter på längre sikt. Visserligen räddade de tillfälligt bankerna ur en knipa, men bieffekten blev en återuppblåsning av bostadsbubblan i ett läge när priserna borde ha fortsatt att sjunka tillbaka till sundare nivåer. Ännu ett argument mot att centralbanker inte borde lägga sig i hur marknaden sätter räntor. Cornucopia argumenterade läsvärt i saken igår, även om han i mitt tycke slog över lite när han kallade marknadsstyrningsförsöken för socialism. Man löser hursomhelst inte grundläggande problem i ekonomin som orsakats av för lågt pris på pengar (ränta) med att sänka priset på pengar. Det gör bara att kreditbubblan blåses upp lite till och att den slutgiltiga spräckningen blir desto smärtsammare. Det gäller inte bara bostäder, utan allt som finansierats med lånade pengar.

Ännu har det inte varit särskilt mycket tal om den kommersiella fastighetsmarknaden, alltså t.ex. kontor, lokaler och butiker. Här kommer vi dock framöver säkert att få se stora problem, särskilt som många aktörer där är belånade till högkonjunkturnivåer.

Pumpa upp de fallande bopriserna!

Jag läser idag att enligt bolåneföretaget SBAB:s mäklarbarometer spår mäklarna stigande priser på både bostadsrätter och småhus under årets första kvartal. Det lät ju positivt. Fast läser man lite noggrannare i rapporten ser man att det inte är så glatt som det presenteras. Över 60% av de tillfrågade mäklarna tror på oförändrade priser, runt 10% tror på sjunkande priser och endast drygt 20% tror på stigande priser. Jag skulle utifrån dessa procentsatser snarare säga att "mäklarna spår oförändrade priser", inte "stigande priser". Fast man "måste" ju sätta uppumpningsrubriker. Och media sväljer betet med hull och hår... Hur var det där med att journalister bör kolla sina källor åtminstone lite grann? Det behövs ju bara en snabb titt på rapporten ifråga för att se verkligheten bakom pressmeddelandet.

Jag förstår fortfarande inte vad som är så bra med höga bostadspriser. Visserligen är det mysigt att känna sig rik, men de höga priserna gör ju att folk måste belåna sig långt över öronen för att ha råd med en bostad.

Undersökningen (en enkät bland 210 fastighetsmäklare i Stockholm, Göteborg och Malmö) gäller endast årets första kvartal och visserligen kan vi få se en viss kortsiktig upprekyl för bopriserna tack vare lägre boräntor och att många luras att tro att det värsta är över i och med höstens akuta kris och efterföljande räddningsåtgärder. På sidan fyra i rapporten sägs det dock att "Mäklarna räknar med att botten på bostadsmarknaden är passerad". Det räknar inte jag med. Min analys av den längre trenden kvarstår - vi kommer att få se minst en halvering av småhus- och borättspriserna innan det vänder upp igen och nedgången kommer att ta flera år. Mäklarna talar ju i egen sak, och SBAB verkar vara en av deras bundsförvanter. Jämför med kommentarerna från NAR (National Association of Realtors) under hela nedgången på USAs bostadsmarknad - ständigt tal om "stabilisering" och "botten".

Vi kommer säkert att få se många liknande försök att pumpa upp den pysande bostadsballongen framöver.

Fastighetsmäklare blir krisbransch

Det behövdes väl i och för sig ingen särskilt skarp hjärna för att förutsäga det. Men nu bekräftas det av nyheterna.

Två fastighetsmäklarkontor har nyligen begärts i konkurs. För några veckor sedan rapporterade GP att M2 Din Bostadsmäklare Sverige AB har begärts i konkurs av vd:n och franchiseinnehavaren Mikael Manniche. Förra veckan rapporterade Smålandsposten att Svensk fastighetsförmedling i Växjö med tio anställda försattes i konkurs. De lär knappast vara de sista företagen inom branschen som går i stöpet. Först går nog de som nyligen har gjort satsningar av olika slag, t.ex. på nya lokaler, och framförallt (liksom i övriga branscher) de som gjort det för lånade pengar.

Metro hade också i förra veckan en artikel om att fastighetsmäklare kommer att drabbas lönemässigt eftersom marknaden har krympt, fastighetspriserna har gått ner och så stor del av mäklarnas lön är provision.

Metro har också några bra tips till dem som ska anlita fastighetsmäklare, nämligen att kontakta och jämföra flera mäklare och se vem som ger bäst pris, samt att pruta. "Pruta" blir nog liksom "spara" och "snåla" ett nytt modeord inom privatekonomin. Och föralldel inom företagsekonomin också.