Varför bopriserna kommer att falla på sikt

Idag rapporteras att Bopriserna fortsätter uppåt i glada nyheter från Mäklarstatistik. Bostadsrättspriserna i riket steg enligt dem med 5 procent och villapriserna med 1 procent. Det rör sig dock bara om uppgångar på månadsbasis, vilket jag bara ser som en uppstuds i en nedåttrend. Cornucopia påpekar att om man läser längre än första raderna i pressmeddelandet så ser man nedgångar istället. Uppenbarligen läser inte journalisterna längre. Synar man pressmeddelandet ser man t.ex. att villapriser sjunkit med 3% i riket på tre månader. På 12 månader har både bostadsrätter och villor sjunkit 4-5%.

Eftersom Mäklarstatistik är part i målet, då de tjänar på höga bostadspriser, så tar jag deras siffror med en nypa salt. Jag kommer därför att vänta på nästa Fastighetsprisindex från SCB innan jag uppdaterar mina grafer. Nästa kvartalsstatistik där lär komma runt mitten av maj.

Cornucopia tar idag också upp hur Mäklarstatistik beräknar sina siffror. Intressant läsning.

Som jag nämnde i förra veckan så är det nu nästan rekordmånga bostäder till salu på Hemnet. En som kommenterade inlägget invände att den som säljer även kommer att köpa något nytt. Jag köper inte det argumentet. Många har t.ex. de senaste åren köpt bostadsrätter åt sina utflyttningsmogna barn. Som det ekonomiska läget ser ut idag lär nog många ungdomar bo kvar hemma betydligt längre, eller hyra in sig som inneboende. Därmed minskar den totala efterfrågan på bostäder. Svenskarna kommer att sänka sin bostadsstandard framöver och bli mer "trångbodda".

Så till huvudämnet för denna artikel. Vilka faktorer finns det som talar för sjunkande bostadspriser framöver?

• För det första kommer de ökade kraven på kontantinsats att omöjliggöra bostadsköp för många förstagångsköpare. Hur många har idag sparpengar till 10% kontantinsats på en miljon eller två? Det blir 100000-200000 kronor. Eftersom börsnedgången ätit upp mångas fondtillgångar finns helt enkelt inte pengarna till kontantinsatsen där. Kan ni sen tänka er vad som händer när bankerna höjer kravet på kontantinsats till 20%, vilket säkert många fortfarande minns när det var normen för bolån. Bekanta jag har talat med som bor i hyresrätt idag och funderat på att köpa bostad säger att de inte har någon lust att spara ihop en kontantinsats. Dessutom skulle det ta dem minst två år av sparsamhet (alltså minskad konsumtion) för att spara ihop insatsen. Då bor de hellre kvar i sin hyresrätt.
  
• Bankerna kommer att kräva att man amorterar på sina lån. Va? Vadå? Vad är det för nåt? Jo, tydligen var det så innan finansboomen att man var tvungen att betala tillbaka en viss del av sitt lån varje år, och inte bara betala ränta. Nog skojat... enligt Finansinspektionens rapport om svenska bolånemarknaden i februari 2008 var den genomsnittliga verkliga amorteringstiden på svenska bolån 91 år! Vem lever så länge? Ökar man amorteringskravet till normala 40-50 år betyder det en hel del på månadskostnaden med dagens bostadspriser.
  
• Bankerna kommer att ställa högre krav på den som ska låna. Har du inte fast jobb kan du troligen glömma lån.
  
• Arbetslösheten slår mot priserna på flera sätt. Den som är arbetslös lär inte få bolån. Den som är arbetslös har svårt att spara ihop till kontantinsats och behöver dessutom sina sparpengar som buffert. Med krympande arbetsmarknad totalt minskar mängden folk som flyttar till en ny ort p.g.a. nytt jobb. Dessa har de senaste åren varit en uppdrivande faktor för bopriserna.
  
• Folk som ska byta bostad kommer p.g.a. de sjunkande priserna att se till att sälja sin nuvarande bostad innan de köper en ny. Hela dynamiken i bostadsmarknaden vänder därmed. Det kommer därför hela tiden att finnas ett överskott på bostäder till salu. Detta är en viktig punkt som jag tror de flesta som försöker analysera bostadsmarknaderna missar. Har väl nedgången kommit igång blir den av denna orsak självgående.
  
• Förväntar sig folk sjunkande bostadspriser ändras också deras köpbeteende. Nedgången blir då också självgående p.g.a. att folk kommer att vänta på lägre priser innan de köper.
  
• Förväntan om lägre bostadspriser kommer även att leda till att köparna försöker pruta istället för att som tidigare gå in i vansinniga budgivningar och trissa upp priset.
  
• Som jag sade ovan kommer säkert ungdomar att bo kvar längre hemma. Föräldrar kommer heller inte i samma utsträckning att kunna köpa bostäder till sina barn.
  
• Visserligen är räntan låg nu, men den kan samtidigt inte bli så mycket lägre. Riksbanken har bara en procentenhet kvar att ta av. Sänkningen av ränteläget stöttar för tillfället upp bomarknaden, men när Riksbanken väl har sänkt till nollränta finns bara en väg för räntorna att gå - uppåt. Dessutom är Riksbankens konstlat låga ränta inte hela sanningen. Det viktigaste är vad bankerna får betala för att låna pengar för att kunna ge bolån. Som det ser ut idag finansieras bolån genom att bankerna ger ut bostadsobligationer. Just nu stöttar Riksgälden upp denna marknad genom att köpa upp bostadsobligationer och därmed hålla räntorna på dem nere. Detta kan de göra tack vare de låga räntorna på statspapper, vilket gör att de tjänar pengar på räntenettot. Men om svenska staten börjar gå med större underskott och måste rycka in med mer pengar till fallande företag och banker kommer räntorna på statspapper att skjuta i höjden då statens lånebehov ökar i en ogynnsam marknad. Då försvinner möjligheten för Riksgälden att stötta bostadsobligationerna, åtminstone till dagens löjligt låga räntor. Därmed ökar bankernas upplåningskostnader och de tvingas höja sina bolåneräntor.
  
• Vad händer sen när krisen i Baltikum blommar ut på allvar? Då kommer Swedbank och SEB att få det betydligt tuffare när de vill låna pengar och kanske inte längre kan ge ut bolån i Sverige i någon större omfattning. Även om de kan fortsätta att låna ut kommer de att behöva ta ut betydligt högre ränta. Därmed minskar konkurrensen på bolånemarknaden, vilket varit en av de pådrivande faktorerna på bostadsbubblans uppsida.
  
• Bubblor har en tendens att överdriva på nersidan efter att de överdrivit på uppsidan. Och ännu är nedgången inget annat än en liten neråtkrok i toppen av en lång stigande kurva.
  

I Finansinspektionens rapport om svenska bolånemarknaden från februari 2008 finns även andra intressanta fakta. Den genomsnittliga amorteringstiden enligt plan var 37 år, vilket låter bra. Men bankerna följde tydligen inte sina amorteringsplaner för låntagarna, så ett viktat genomsnitt för verklig amorteringstid för småhus var 80 år och för bostadsrätter 133 år! Smått otroliga siffror, men det blir värre - för nyutlåningen låg den viktade genomsnittliga amorteringstiden för småhus på 102 år och för bostadsrätter på 186 år!! Detta beror ju självklart på den höga andelen amorteringsfria krediter - uppskattningvis 65% för småhus och 85% för bostadsrätter - för nyutlåningen hela 80% för småhus och 90% för bostadsrätter. När detta rättas till och bankerna börjar kräva att bolånekunderna amorterar enligt plan betyder det enligt rapporten ökade amorteringar på sammanlagt 23 miljarder kronor per år, vilket motsvarar en räntehöjning på 2,3 procentenheter. Att amorteringsgraden är så låg gör också att det ofta inte finns någon möjlighet för bankerna att hjälpa kunder som får tillfälliga betalningsproblem genom att minska amorteringarna en tid.

Rapporten talar också om belåningsgraden för svenska bostäder. Den genomsnittliga belåningsgraden för belånade bostäder var då 59% och genomsnittlig belåningsgrad i nyutlåningen var hela 72%. Högst intressant är också följande diagram ur rapporten, som visar andel av de belånade bostäderna med olika belåningsgrader.Här ser man att redan vid ett prisfall på ynka 20%, vilket får betraktas som en högst modest korrigering av bostadspriserna, så kommer över 20% av de belånade småhusen och över 25% av bostadsrätterna att ha tagit sig vatten över huvudet, alltså sitta med lån som överstiger marknadsvärdet på bostaden. Då, om inte förr, tror jag bankerna verkligen drar öronen åt sig.

Hur många som i slutändan kommer att hamna "under vattnet" beror självklart på hur inflationen kommer att bli framöver. Hög inflation kommer att mildra fallet i de nominella bostadspriserna, helt enkelt för att varje urholkad krona kommer att köpa mindre real bostad, men å andra sidan implicerar hög inflation hög ränta, med allt vad det leder till för bostadspriserna. Det exakta scenariot är svårbedömt, men min prognos på minst 55% nedgång från toppen för inflationsjusterade småhuspriser i riket står fast. Vi kan väl avsluta med en repris av inflationsjusterade småhuspriser i Sverige och Storstockholm 1986-2008: