Räntedopingen slut för bostäderna?

I torsdags kom senaste Mäklarstatistik, som visar att villapriserna föll 1% och bostadsrättspriserna steg 1% oktober. Det verkar alltså som om de senaste månadernas uppgång nu börjar mattas av. Trots det berättar Metro idag om de vansinniga budgivningarna på lägenheter i Stockholm. Lägenhetsförsäljningarna går snabbt och budgivningarna också. Metro pekar ut några faktorer som driver upp priserna - låga räntor, förhoppningar om konjunkturvändning samt stigande börs. Räntedopingens effekter borde väl snart vara över och börsen har stigit såpass mycket sedan i mars att åtminstone en större korrektion neråt är att vänta. Vad gäller förhoppningarna om konjunkturvändning så behövs det inte mycket negativa nyheter för att de ska mattas av. Därmed borde vi ha sett toppen på bostadspriserna. Ser man på Mäklarstatistik ser det ut som om vi fick en ny högre topp under hösten (osäkert om det gäller även inflationsjusterat), men det återstår att se vad Statistiska Centralbyrån säger. SCB släpar efter Mäklarstatistik med någon månad, så där ser vi inte höstens siffror förrän mot slutet av året. Tredje kvartalets siffror för Fastighetsprisindex småhus kommer på fredag, så då ska jag uppdatera mitt bostadsbubblediagram. Under tiden får ni titta på SCB:s Småhusbarometer från igår, som visar att Småhuspriserna steg 1% i oktober, men som sagt så släpar siffrorna efter. Jag har inflationsjusterat priserna med KPI.
En annorlunda syn på de svenska bostadspriserna har Sloped Curve, som igår skrev att "Inte alla bubblor är lika". Sloped Curve anser till skillnad från mig att vi inte har någon husprisbubbla i Sverige. Dock argumenterar han för att bostadspriserna borde tas med i Riksbankens inflationsmått på ett bättre sätt, eftersom en stor del av hushållens konsumtion döljer sig bakom dessa. Han påpekar att bostadsmarknaden och bostadskrediterna är viktiga, eftersom de utgör en så stor del av Sveriges ekonomi.

Den kraftiga tillväxten för bostadslån, tillsammans med en återhållsam finanspolitik, har också inneburit att värdet på utställda bostadsobligationer numera klart överstiger värdet på utställda statsobligationer. I och med att denna utvecklingen fortsätter så utgör inte längre statens åtaganden och garantier grunden för kreditmarknaden, utan istället är det bostäder som allt mer utgör grunden för hela vår kreditmarknad. Bankernas finansiering via bostadspapper innebär att en hel del bankpengar idag backas upp av bostäders värde.

Bostädernas värde utgör inte heller bara en allt större del av bankpengarna; säkerställda bostadsobligationer utgör en allt viktigare säkerhetsmassa som bankerna använder sig av för att finansiera sig hos Riksbanken. Banker kan repa in bostadspapper och få centralbankspengar till låg ränta. På så sätt utgör också bostäder en allt viktigare bas för centralbankspengarna i vårt samhälle.

Just detta oroar mig. När bostadspriserna väl börjar sjunka kan det sätta igång en negativ spiral för Sveriges ekonomi, som har återverkningar långt utanför högbelånade bostadsägare. Statens Bostadskreditnämnd konstaterade att

Vid nuvarande ökningstakt för bolånen innebär ett prisfall på 10 procent på bomarknaden att ungefär var tionde låntagare i småhus och ungefär var femte låntagare i bostadsrätt riskerar få ett negativt bostadskapital, det vill säga skulden överstiger bostadens värde.

Det behövs alltså inte särskilt stora nedgångar för att läget ska se betydligt mer problematiskt ut. Vad händer då med bostadsobligationerna? Det är inte bara så att de används av bankerna som säkerhet. Bostadsobligationer utställda av svenska banker är även en mycket viktig del av de flesta svenska obligations- och räntemarknadsfonder. Tittar man t.ex. på Swedbank Robur Penningmarknadsfond ser man att endast 2,4% av innehaven är svenska statspapper och att över två tredjedelar av innehavet är direkt kopplat till bostadslån. Stämmer det då att "Penningmarknadsfonden passar dig som vill placera med låg risk och kunna uppskatta hur mycket ditt sparande kommer att ge på kort sikt", som Swedbank Robur säger? Kanske just nu, men på sikt?

Läs även andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, räntefonder, bostadsobligationer, ränta