2009-08-25

BNP-prognoser och bopriser

Idag kom SBAB med en prognos för bland annat BNP framöver. Man gissar att Sveriges BNP faller med 4,9% i år, vilket ligger nära regeringens prognos på -5,2% för 2009. Mer än halva året har nu gått, varför vi kan anta att BNP-krympningen är ganska rätt gissad av både regeringen och SBAB och kommer att hamna runt -5%.

För kommande år är dock SBAB dock betydligt mer pessimistiska vad gäller vändningens styrka. För 2010 och 2011 gissar man visserligen på tillväxt, men att BNP-tillväxten stannar på 0,6 respektive 1,8 procent. För 2010 ligger man i linje med regeringens bedömning, men för 2011 ligger man klart under regeringens gissning på 3,1%.

De som har läst min blogg tidigare vet ju att jag avviker kraftigt från dessa tillväxtprognoser, eftersom jag spår en andra konjunkturdipp under 2010. Även om vi inte skulle få en dubbeldipp, så säger SBAB en viktig sak:
Konjunkturbotten är passerad men uppgången blir långsam även om en lageruppbyggnad ger en tillfällig tillväxtimpuls.
Det är troligen denna tillväxtimpuls vi har sett de senaste månaderna och som orsakat den kraftiga börsuppgången. Denna lageruppbyggnad kan inte hålla i sig särskilt länge så vi får säkert se nerrevideringar av den förväntade tillväxttakten och därmed också en korrigering neråt av aktiekurserna från dagens "faran-över-nivåer".

Hushållen och bopriserna
Vad gäller hushållens inkomster skriver SBAB:
"Finanspolitiken väntas gynna hushållen med ytterligare 20 miljarder men låga löneökningar medför att den disponibla inkomsten ändå bara ökar långsamt. Stigande arbetslöshet gör hushållen försiktiga med konsumtionen och bidrar till att sparandet är högt"
SBAB:s chefekonom Tomas Pousette ser även en risk med det låga ränteläget:
"Det finns en risk att de rekordlåga räntorna leder till att hushållen lånar för mycket. När ränteläget blir normalt kommer ränteutgifterna att utgöra en betydligt högre andel av den disponibla inkomsten än vad hushållen varit vana vid under de senaste 10 åren"
Det är detta som är det farligaste - att ännu fler luras in i lånekarusellen och att slutsmällen blir desto värre. För någon gång måste denna lånebubbla lösas upp. Låt oss hoppas att folk nu blir lite vettigare och sparar mer och inte belånar sig upp över öronen. Men det är väl att hoppas för mycket.

Pousette skriver även att de låga boräntorna har bidragit till att stabilisera prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Jag skulle vilja gå längre och säga att räntesänkningarna är det enda som har hållit bopriserna uppe.
"Vi bedömer att bostadspriserna fortsätter att vara stabila de kommande två åren. En marginell uppgång fram till mitten av 2010 följs av en mindre nedgång till slutet av 2011"
Hur de lyckas få ihop detta med att hushållens disponibla inkomst bara ökar långsamt, samt att arbetslösheten väntas öka, det förstår inte jag. När dessutom kraven för att få låna har skärpts, så finns inget som kan hålla bopriserna uppe särskilt länge till. Möjligen kan vi få en viss vidare uppgång i början av hösten, men det är tveksamt det också.

Swedbanks boindex
Idag kom också Swedbanks boindex, som mäter hushållens köpkraft avseende småhus. Boindexet steg från 134,3 till 142,0 från första till andra kvartalet i år. Ett värde på 100 innebär att hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. Ett index på 142 skulle alltså betyda att man ligger 42% över vad som behövs för att ha råd med boendet. Index för riket visar dock inte hela sanningen, som synes i följande diagram från Swedbank.
För storstadsområdena ligger boindex fortfarande under 100 och där ser det alltså inte så ljust ut. Detta trots de kraftiga räntesänkningarna, som är i princip den enda faktor som drivit upp indexet sedan hösten 2008. Det är alltså troligen i storstäderna som vi kommer att få se de uppblåsta bostadspriserna sjunka tillbaka först.

Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson skriver
"Det extremt låga ränteläget innebär att det är lättare - inte minst för förstagångsköpare - att få råd med huset"
Och driver därmed åter upp priserna till alldeles för höga nivåer. För räntan kan nu inte gå någon annanstans än uppåt.
Om den sammanvägda boräntan stiger från dagens nivå på 2,4 procent till 4,6 procent sjunker boindex till 108. Hushållens genomsnittliga inkomstmarginal blir alltså i detta scenario endast åtta procent.
I ett sånt fall kommer det inte att se särskilt roligt ut med inkomstmarginalen i storstäderna.
För att marginalen ska bibehållas på höga 42 procent krävs att medianpriset på ett svensk småhus rasar från 1,6 miljoner till drygt 1,2 miljoner kronor, enligt Swedbanks beräkningar.
Ett ras på 25% alltså. Där ser man hur känsligt ränteläget är. Minsta förändring uppåt ger stora effekter på bopriserna.

Uppdatering småhuspriser
I förra veckan publicerade SCB siffrorna för Fastighetsindex småhus för andra kvartalet. Jag har därför uppdaterat diagrammet över inflationsjusterade småhuspriser.
Trots uppåtknixen för senaste kvartalet så är det fortfarande en tydlig trendvändning neråt sedan tredje kvartalet 2007. De nominella priserna fortsatte visserligen att stiga fram till tredje kvartalet 2008, men realt (inflationsjusterat) har priserna sjunkit tillbaks. Nu återstår att se när det stora boprisfallet tar vid. Bostadsbubblor tar som jag sagt tidigare lång tid för att spräckas och i början blir nedgångarna måttliga, med vissa uppåtrekyler på vägen. Av exemplet USA kan vi dock se att när nedgången väl tar fart ordentligt så föder den sig själv.

Till slut - anklaga mig inte för att vara "pessimist" vad gäller bostadspriserna. Jag ser det, liksom Cornucopia, som positivt med lägre bostadspriser, eftersom det gör bostäder mer överkomliga för förstagångsköpare och minskar den tendens till överbelåning som finns idag. På sikt leder det till en sundare ekonomisk utveckling, även om vägen dit tidvis kan bli smärtsam.

24 kommentarer:

  1. Tvärtom tycker jag att du har en nykter syn på tillvaron, och du argumenterar sakligt för din ståndpunkt. Men det är lätt att skjuta budbäraren om man är överbelånad, och kalla personen pessimist istället för att argumentera.

    SvaraRadera
  2. Det är en illusion att lägre bostadspriser gör det enklare för förstagångsköparen. Mest intressant är den månadskostnad det blir givet belåning och ränta. Om räntan stiger så sjunker "sannolikt" priset och därmed köparens lånebehov - men månadskostnaden för objektet kan förbli densamma. Enkel matematik.

    Den faktor som betyder mest för förstagångsköparen är tillgången på bostäder, dvs hur mycket nytt som produceras och som kommer ut på marknaden. Så länge utbudet är så pass begränsat som det är kommer inte priserna att "haverera" ned till nivåer som möjliggör insteg för mängder av förstagångsköpare.

    Boprisindex: att lägga 15% av disponibel inkomst på boende är inte särskilt mycket i ett storstadsområde, där är man kanske beredd att använda 25-30% av sin inkomst. Därför ska man inte dra för stora slutsatser av Swedbanks index. Säg att ett par har 40.000 i disponibel inkomst, 15% = 6.000 kr är ju ingenting för att bo i en storstad.

    "så finns inget som kan hålla bopriserna uppe särskilt länge till." - efterfrågan?
    Även om arbetslösheten stiger så har det förmodligen en begränsad effekt på bopriserna eftersom bostäder är och förblir en bristvara i Sveriges större städer.

    SvaraRadera
  3. Det jag aldrig förstått är varför storstäder som Stockholm har så höga priser även långt ute i förorterna, det kan kosta uppemot en miljon för en etta i vissa ytterförorter. För de priserna kan man köpa stora lägenheter centralt i många mindre städer i Sverige.

    Sannolikt är det den stora inflyttningen som hållit uppe priserna, men vad händer nu när även Stockholm börjar känna av den svaga arbetsmarknaden? Hur ska folk från landet kunna etablera sig i Stockholm utan ett välbetalt jobb?

    Jag tror att det enda som kan få priserna att sjunka i storstäderna är om arbetsmarknaden försämras ytterligare där, banker verkar inte tveka att låna ut pengar så länge marginaler finns.

    SvaraRadera
  4. Anders, du har helt rätt i det att det är månadskostnaden som folk hela tiden räknar på, och just därför är det så farligt att köpa när räntan är rekordlåg. Vad som kommer att hända de kommande fem åren är att räntan stiger, kanske betydligt mer än de överbelånade tror. Enkel matematik ger då att månadskostnaden stiger och marknadsvärdet sjunker. Ingen rolig kombination.

    Räknar man procentuellt så kommer vi att få se räntehöjningar på flera hundra procent, även om räntan toppar på beskedliga 6-7%.

    Det råder absolut brist på små billiga hyreslägenheter i Sveriges tillväxtområden och så kommer det att förbli pga byggnormer, dålig konkurrens och bruksvärdessytemet.

    SvaraRadera
  5. @Fredrik L

    Även om 3-mån räntan idag är mycket låg så kan man ju "hoppas" att köpare kalkylerar med 5-års räntan när de ska beräkna den sannolika boendekostnaden inom ett par år.

    Att endast räkna på 3-mån är ekonomiskt självmord. Men binder du på 5-år idag och klarar det med viss marginal så är du sannolikt ganska safe inför kommande räntehöjningar.

    SvaraRadera
  6. Anders, tyvärr rent önsketänkande från din sida. Andelen låntagare som kör med 3-månaders är rekordstort. Detta är ett faktum och lätt att kontrollera. Sen kan man ju hoppas att de sparar ihop en buffert nu när räntan är toklåg.

    Det räcker som bekant att det finns en budgivare som kör med glädjekalkyl för att en budgivning ska spåra ut.

    Detta kommer inte sluta väl.

    SvaraRadera
  7. Det är lustigt hur du kan få Swedbanks senaste boindex till något negativt. Visst har du rätt i att boindex kommer att sjunka i takt med att räntorna höjs, men hushållen tjänar ju också för tillfället 42% mer än vad dom behöver för att ha råd med boendet. Det är väldigt nära toppnivåer, och det finns alltså gott om utrymme i hushållens plånböcker för att hantera framtida räntehöjningar.


    Du skriver:

    ” ’För att marginalen ska bibehållas på höga 42 procent krävs att medianpriset på ett svensk småhus rasar från 1,6 miljoner till drygt 1,2 miljoner kronor, enligt Swedbanks beräkningar.’

    Ett ras på 25% alltså. Där ser man hur känsligt ränteläget är. Minsta förändring uppåt ger stora effekter på bopriserna.”

    Nej, nej, nej. Minsta förändring uppåt ger INTE stora effekter på bopriserna. Däremot kan det ge stora effekter på hushållens sparande, som även det är på rekordhöga nivåer. Tror du verkligen att folk är så dumma att dom inte inser att räntorna kan gå upp? Du tycks förutsätta att folk ser dagens läge som normalt. Så är garanterat inte fallet. INGEN jag känner tror något annat än att räntorna ska gå upp.


    Här är ett litet räkneexempel för att illustrera att hushållen har det ganska bra ställt, även om räntan skulle gå upp till 4,6%:

    Medianinkomsten i Sverige för ett hushåll där minst en arbetar är 567 000 kronor före skatt. Detta ger 29 500 kronor i månaden efter skatt. Medianpriset på ett småhus är 1,6 miljoner kronor. Med 90% belåningsgrad och 4,6% ränta ger detta en bolånekostnad på 3 900 kronor i månaden. Kvar att leva på efter att räntan är betald: 25 600 kronor.

    Swedbanks kvar-att-leva-på-belopp (det som behövs efter boendekostnader och lån är betalda) är 11 000 kronor för sammaboende och 2 500 kronor per barn. Antag en familj med två barn – kostnaden för denna blir 16 000 kronor. Kvarstår när ränta och mat, kläder, bil, nöjen, etc. är betalda: 9 600 kronor.

    Alltså, 9 600 kronor i sparande/amortering för genomsnittsfamiljen, även om räntorna kommer upp till betydligt högre nivåer än idag. Allt enligt Swedbanks egna kalkyler. Notera också att jag räknat med 90% belåningsgrad, vilket nog är alldeles för högt för medianfamiljen.

    Till sist: jag är förstås medveten om att folk faktiskt inte sparar 9 600 kronor i månaden, men det är ju för att man... slösar. En latte här, lite kläder man inte behöver där, lite extra fina julklappar till ungarna. Det säger dock något om vilka marginaler hushållen har för att klara av räntehöjningar. Därmed inte sagt att det inte får några effekter alls – de blir bara inte så stora som du tror, för den buffert hushållen har dämpar fallet.

    SvaraRadera
  8. Reallöneökningar samt räntor är det som styr framförallt Stockholm. Självklart kommer en högre ränta ha en inverkan men det kommer ta ett tag innan vi ser 6%. Reallöneökningar, nja inte än på ett tag. Dvs, de båda tar ut varandra och Stockholm fortsätter flyta. Högre ränta och reallönesänkningar => lägre priser, kanske under 2011. Sen har vi 40-talisterna som lämnar plats i arbetsmarknaden och nya positioner med högre löner kommer fyllas på, kanske läge för villa för dessa. Prisfall? Näe, då hade inte Handelsbanken lånat ut 4,5 milj i lån till ett par som tjänar mindre än 30k+30k...*innan* skatt...

    SvaraRadera
  9. Personligen tror jag att oron för att det inte ska bli några reallöneökningar är lite överdriven, åtminstone i storstäderna och kanske framförallt Stockholm. Vet flera konsultfirmor och banker som fryste eller till och med sänkte lönerna redan förra året. Visst, om du går på kollektivavtal som omförhandlas var tredje år kanske du fick dina 3% i år och blir utan löneförhöjning 2010, men privata tjänstemän har redan tagit den smällen. Och det är sådana som köper bostadsrätter i innerstan. :)

    SvaraRadera
  10. Anders och anonym måste vara ett praktexempel på "optimisterna".

    Anders börjar med att blanda ihop netto och brutto som bas för Boindex. Bara det slår med faktorn 1/0,7=1.43.

    Sedan pratar han om storstäder med utgångspunkt från riksgenomsnitt. Boindex i stockholm var ju ca: 85.

    Han ger sedan en siffra tagen ur luften att boende i stockholm "kanske" är beredda att lägga 25-30% av sin disp. inkomst. Låt oss räkna om:

    15/0.85/0,7=25,2!

    Oj boende i stockholm lägger redan 25% Anders, i ett läge då hävstången upp är gigantisk. Din siffra var ganska rätt men du redovisade påståendet på ett väldigt konstigt sätt.

    Sen anders varför skulle just storstadsboende vara villiga att lägga mer av lönen på sitt boende? De generellt högre lönerna i dessa områden kompenserar ju för dyrare leverne då basen är inkomst. Eftersom lånefinansierandet av konsumtion är så utbrett är diskussionen tyvärr sned. Ska man ha råd att betala barn, bil, trygghet, frtid, semester och övriga räkningar så är nog 15% av bruttoinkomsten en bra måttstock! Håller du inte med?

    Sen har vi det här med utbud och efterfrågan. Hela Sverige bostadprisivrare verkar ha påbörjat studier i ekonomi, men hoppat av efter första lektionen. Om alla köpte kontant skulle jag vara den förste som höll med men, efterfrågan vid ett visst pris är ju även beroende av vad människor får för lånelöfte.

    Kan vi inte skrota begreppet utbud-efterfrågan för lånefinansierade realinvesteringar?

    Anonym skriver en lång utläggning som innefattar en kalkyl. Han "glömmer" bostadens direkta driftskostnader låt oss säga 3000kr. Läggs 2% av huspriset i renoveringar för att upprätthålla bostadens standard/värde är det ytterliggare 2600kr.

    Kvar för sparande/amortering är då bara 4000kr.

    Visserligen en del pengar och visst går det leva på 16000 på en tvåbarnsfamilj efter bostadskostnader är betalda men de flesta kan nog hålla med om att kalkylen blev betydligt återhållsammare efter korrigering av glömda kostnader.

    Annars tackar jag Flute för en bra blogg! Mitt inlägg i debatten är i största välmening.

    SvaraRadera
  11. Fredrik, jag behöver visst inte svara själv, utan du gör det så bra åt mig! Tack för det!

    SvaraRadera
  12. Fredrik, du har förstås helt rätt. Driftskostnader och reparationer hade helt trillat ur mina beräkningar. Förbaskat klantigt.

    Faktum kvarstår dock, 4 000 kronor extra även med en ränta på 4,6% ger en rätt hygglig buffert. Notera också att transfereringar ej är inräknade i kalkylen. Vet inte vad medianfamiljen får i transfereringar. Kan det röra sig om 1 000 - 2 000 kronor? Dessutom har väl medianfamiljen färre än två barn, så min kalkyl var inte överdrivet optimistisk (bortsett från att jag missade driftskostnader då).

    SvaraRadera
  13. Eller, medianfamiljen har nog två barn, men inte medelfamiljen.

    SvaraRadera
  14. @ Fredrik M

    Huruvida boprisindex avser brutto eller netto är jag inte insatt i. Men det verkar ju rimligt att om nu Swedbanke räknar ut ett index så borde man ta hänsyn till de verkliga kostnaderna.

    Storstad:
    Det är attraktivt att bo i storstad, det finns jobb med högre löner osv. Jag tror, men kan inte bevisa, att många är beredda att lägga betydligt mer än 15% av sin nettolön på boende. Det handlar om vilken månadskostnad man är beredd att acceptera. 15000 kr/mån på två personer är vanligt om båda har jobb.

    Och jo, efterfrågan och utbud fungerar även för prissättningen av lånefinansierade bostäder. Om det är brist kommer fler och fler att acceptera en högre månadskostnad för att bo eftersom det är för få objekt i förhållande till behov/efterfrågan. Dessutom ökar inflyttningen för varje år samtidigt som det inte finns något som tycker på ökat byggande.

    Jag är inte evig optimist som tror på evig prisuppgång, men jag har väldigt svårt att acceptera Flutes teorier om att bopriserna ska ned 65% eller vad det nu var för att matcha den rela löneutvecklingen.

    Visst kan en rejält hög ränta sänka priserna tillfälligt, men det enda som varaktigt kan sänka prisnivån på hela bostadsmarknaden är ett kraftigt ökat utbud, exempelvis ett nytt miljonprogram (fast med bostäder folk verkligen vill bo i). Men det kommer nog inte att hända inom överskådlig framtid.

    Boende i Stockholm lägger inte 25% som i din beräkning. Snarare tvingas förstagångsköpare göra det, men det finns många med rejäla reavinster i bagaget.

    SvaraRadera
  15. Rykande färskt från marknaden: En bakant sålde idag sitt objekt (söderort) för 1,3 miljoner. Liknande objekt gick för 900 000 i våras. Andra försäljningar i området visar samma trend.

    SvaraRadera
  16. Makro e kul2009-08-30 08:45

    Anders, du och jag har nog ungefär samma syn på bostadsmarknaden. Men som jag argumenterat för tidigare så finns det ytterligare en parameter som skulle kunna slå väldigt hårt på bostadsmarknaden: bankernas krav på egen insats.

    Det är här Flute och jag är oense - han tror att bankerna åter komma börja kräva 25%(?) egen insats, och att priserna då kommer att falla. Visst kommer priserna att falla om bankerna börjar kräva 25% insats, men min tro är att det är helt omöjligt att återinföra ett sådant krav. Bankerna har inget intresse av att skjuta bostadsmarknaden i sank. Dels skulle dom få sämre betalt för de objekt som går till tvångsförsäljningar (=större kreditförluster) och dels så skulle deras lånevolymer sjunka kraftigt och därmed räntenettona allvarligt försämras.

    Det är guld för bankerna så länge huspriserna är så höga som möjligt och folk lånar så mycket som möjligt - dom tjänar helt enkelt mera pengar då.

    SvaraRadera
  17. Take cover, inflationen kommer och drar ned priserna med 50% realt sett?

    Chattade med den amerikanske författaren W Brussee (The Great Depression of Debt):

    Fredrik of Sweden asks: “…when will the inflation kick in and how will the FED handle the situation? …I think the US will see inflation in the region of 2-3% this coming winter…Much higher inflation will kick in 2012 and onwards, and I would not be surprised if we experience inflation in the region 10-12% 2013-2014.”

    I agree with your inflation numbers except I think that inflation will come at least one year sooner than your dates. The reason I say that is I think President Obama has about one more year where he will get away with his overzealous spending. Once debt/GDP gets higher than it was at the end of WWII, political pressure will be such that he will have to start lowering debt, and he will do that by printing money and causing inflation.

    SvaraRadera
  18. Inte om lönerna stiger lika snabbt.

    SvaraRadera
  19. Anders, reallöneökningar har historiskt sett sällan samanfallit med hög inflation. Det brukar vara tvärtom.

    Så om 3-månaders rörlig ligger på 10% om 4-5 år så har den alltså stigit med ca 600% från dagens dopade nivå. Hur mycket tror du lönerna stiger under samma period? Bostadskraschen närmar sig, köp råvaror som guld och silver.

    SvaraRadera
  20. Makro e kul2009-08-31 22:57

    Men att US printar pengar betyder inte att den svenska centralbanken gör det. Här är budgeten i balans och statsskulden under kontroll.

    Eller pratar ni om amerikanska huspriser?

    SvaraRadera
  21. Makro e kul, USAs inflation kommer att bli ett lika isolerat fenomen som subprimekrisen. Eller kommer USA betala ett oljepris och Sverige ett annat? Visst blir inflationen lägre här, men hur mycket lägre?

    SvaraRadera
  22. Jo, visst kommer oljepriset att gå upp om det blir inflation i USA. Det sätts ju i dollar. Samtidigt kommer ju dock dollarn att försvagas. Så i svenska kronor kommer den kosta lika mycket. Förstår inte analogin riktigt.

    Att de negativa effekterna som uppkom av subprime-problematiken spreds ju till stor del för att de påverkade den amerikanske konsumenten. Denne står ju som bekant för en oproportionerligt stor del av världens konsumtion, och importerar en massa. Däremot är USA inte lika viktig som exportör - således kommer spridningseffekterna inte blir lika stora när priser på amerikanska varor som de blev när amerikanerna slutade konsumera.

    SvaraRadera
  23. Makro e kul2009-09-03 21:04

    Den här gången med färre borttappade ord och meningsbyggnadsfel...

    Jo, visst kommer oljepriset att gå upp om det blir inflation i USA. Det sätts ju i dollar. Samtidigt kommer ju dock dollarn att försvagas. Så i svenska kronor kommer den kosta lika mycket. Förstår inte analogin riktigt.

    De negativa effekterna som uppkom av subprime-problematiken spreds ju till stor del för att de påverkade den amerikanske konsumenten. Denne står ju som bekant för en oproportionerligt stor del av världens konsumtion, och importerar en massa. Däremot är USA inte lika viktig som exportör - således kommer spridningseffekterna inte bli lika stora när priser på amerikanska varor höjs som de blev när amerikanerna slutade konsumera.

    SvaraRadera
  24. Makro e kul2009-09-03 21:06

    Det här är såklart ett högst teoretiskt resonemang, men lek med tanken att USA plötsligt trycker upp dubbelt så mycket pengar som idag. Då dubblas priset på amerikanska varor. Samtidigt halveras dollarkursen.

    För svensken spelar detta inte någon roll. Kinesen däremot som lånat ut en massa pengar till amerikanen blir inte lika glad...

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.