BNP-prognoser och bopriser

Idag kom SBAB med en prognos för bland annat BNP framöver. Man gissar att Sveriges BNP faller med 4,9% i år, vilket ligger nära regeringens prognos på -5,2% för 2009. Mer än halva året har nu gått, varför vi kan anta att BNP-krympningen är ganska rätt gissad av både regeringen och SBAB och kommer att hamna runt -5%.

För kommande år är dock SBAB dock betydligt mer pessimistiska vad gäller vändningens styrka. För 2010 och 2011 gissar man visserligen på tillväxt, men att BNP-tillväxten stannar på 0,6 respektive 1,8 procent. För 2010 ligger man i linje med regeringens bedömning, men för 2011 ligger man klart under regeringens gissning på 3,1%.

De som har läst min blogg tidigare vet ju att jag avviker kraftigt från dessa tillväxtprognoser, eftersom jag spår en andra konjunkturdipp under 2010. Även om vi inte skulle få en dubbeldipp, så säger SBAB en viktig sak:

Konjunkturbotten är passerad men uppgången blir långsam även om en lageruppbyggnad ger en tillfällig tillväxtimpuls.

Det är troligen denna tillväxtimpuls vi har sett de senaste månaderna och som orsakat den kraftiga börsuppgången. Denna lageruppbyggnad kan inte hålla i sig särskilt länge så vi får säkert se nerrevideringar av den förväntade tillväxttakten och därmed också en korrigering neråt av aktiekurserna från dagens "faran-över-nivåer".

Hushållen och bopriserna
Vad gäller hushållens inkomster skriver SBAB:

"Finanspolitiken väntas gynna hushållen med ytterligare 20 miljarder men låga löneökningar medför att den disponibla inkomsten ändå bara ökar långsamt. Stigande arbetslöshet gör hushållen försiktiga med konsumtionen och bidrar till att sparandet är högt"

SBAB:s chefekonom Tomas Pousette ser även en risk med det låga ränteläget:

"Det finns en risk att de rekordlåga räntorna leder till att hushållen lånar för mycket. När ränteläget blir normalt kommer ränteutgifterna att utgöra en betydligt högre andel av den disponibla inkomsten än vad hushållen varit vana vid under de senaste 10 åren"

Det är detta som är det farligaste - att ännu fler luras in i lånekarusellen och att slutsmällen blir desto värre. För någon gång måste denna lånebubbla lösas upp. Låt oss hoppas att folk nu blir lite vettigare och sparar mer och inte belånar sig upp över öronen. Men det är väl att hoppas för mycket.

Pousette skriver även att de låga boräntorna har bidragit till att stabilisera prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Jag skulle vilja gå längre och säga att räntesänkningarna är det enda som har hållit bopriserna uppe.

"Vi bedömer att bostadspriserna fortsätter att vara stabila de kommande två åren. En marginell uppgång fram till mitten av 2010 följs av en mindre nedgång till slutet av 2011"

Hur de lyckas få ihop detta med att hushållens disponibla inkomst bara ökar långsamt, samt att arbetslösheten väntas öka, det förstår inte jag. När dessutom kraven för att få låna har skärpts, så finns inget som kan hålla bopriserna uppe särskilt länge till. Möjligen kan vi få en viss vidare uppgång i början av hösten, men det är tveksamt det också.

Swedbanks boindex
Idag kom också Swedbanks boindex, som mäter hushållens köpkraft avseende småhus. Boindexet steg från 134,3 till 142,0 från första till andra kvartalet i år. Ett värde på 100 innebär att hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. Ett index på 142 skulle alltså betyda att man ligger 42% över vad som behövs för att ha råd med boendet. Index för riket visar dock inte hela sanningen, som synes i följande diagram från Swedbank.
För storstadsområdena ligger boindex fortfarande under 100 och där ser det alltså inte så ljust ut. Detta trots de kraftiga räntesänkningarna, som är i princip den enda faktor som drivit upp indexet sedan hösten 2008. Det är alltså troligen i storstäderna som vi kommer att få se de uppblåsta bostadspriserna sjunka tillbaka först.

Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson skriver

"Det extremt låga ränteläget innebär att det är lättare - inte minst för förstagångsköpare - att få råd med huset"

Och driver därmed åter upp priserna till alldeles för höga nivåer. För räntan kan nu inte gå någon annanstans än uppåt.

Om den sammanvägda boräntan stiger från dagens nivå på 2,4 procent till 4,6 procent sjunker boindex till 108. Hushållens genomsnittliga inkomstmarginal blir alltså i detta scenario endast åtta procent.

I ett sånt fall kommer det inte att se särskilt roligt ut med inkomstmarginalen i storstäderna.

För att marginalen ska bibehållas på höga 42 procent krävs att medianpriset på ett svensk småhus rasar från 1,6 miljoner till drygt 1,2 miljoner kronor, enligt Swedbanks beräkningar.

Ett ras på 25% alltså. Där ser man hur känsligt ränteläget är. Minsta förändring uppåt ger stora effekter på bopriserna.

Uppdatering småhuspriser
I förra veckan publicerade SCB siffrorna för Fastighetsindex småhus för andra kvartalet. Jag har därför uppdaterat diagrammet över inflationsjusterade småhuspriser.
Trots uppåtknixen för senaste kvartalet så är det fortfarande en tydlig trendvändning neråt sedan tredje kvartalet 2007. De nominella priserna fortsatte visserligen att stiga fram till tredje kvartalet 2008, men realt (inflationsjusterat) har priserna sjunkit tillbaks. Nu återstår att se när det stora boprisfallet tar vid. Bostadsbubblor tar som jag sagt tidigare lång tid för att spräckas och i början blir nedgångarna måttliga, med vissa uppåtrekyler på vägen. Av exemplet USA kan vi dock se att när nedgången väl tar fart ordentligt så föder den sig själv.

Till slut - anklaga mig inte för att vara "pessimist" vad gäller bostadspriserna. Jag ser det, liksom Cornucopia, som positivt med lägre bostadspriser, eftersom det gör bostäder mer överkomliga för förstagångsköpare och minskar den tendens till överbelåning som finns idag. På sikt leder det till en sundare ekonomisk utveckling, även om vägen dit tidvis kan bli smärtsam.