Idag kom senaste Småhusbarometern från SCB, där man kan läsa att priserna var oförändrade mellan juni och juli, vilket inte är förvånande, eftersom sommaren medför stiltje på bostadsmarknaderna. För tremånadersperioden maj-juli hade priserna stigit med knappt 5 procent jämfört med februari-april. Men fortfarande är priserna omkring 1 procent lägre än samma period förra året. SvD väljer för omväxlings skull den negativa rubriken "Huspriserna lägre än förra året", medan DN av någon anledning får för sig att "Villapriserna stiger" trots att de legat stilla den senaste månaden. Steg gjorde de i våras, inte under sommaren. Överhuvudtaget är DN-artikeln väldigt rörig och blandar ihop siffrorna så att man till slut inte förstår någonting utan att läsa SCB:s pressmeddelande.
En titt på nuläget
Nå, dessa siffror visar som sagt sommarens stiltjeperiod, så för att pejla lite hur läget ser ut nu så tittade jag in på Hemnet. Jag tittade närmare bestämt på den Stockholmsförort där jag bor, eftersom jag har bäst koll på prisläget där. Det verkar finnas ett normalstort utbud av bostadsrätter till salu och de priser som skrivits ut är ungefär som innan sommaren. Detta talar ju dock bara om vad säljarna hoppas att få ut. Återstår att se om det blir prutning eller budgivning. En hel del bostadsrätter utannonseras med "acceptpris" eller "fast pris" vilket antyder att man inte förväntar sig någon budgivning.
Tittar man in på boliga.se så ser man att det hittills under augusti varit betydligt mer prissänkningar än prishöjningar på bostäder. Detta kan också ge en vink om vart vi är på väg.
Det ska bli spännande att följa den svenska bostadsmarknaden i höst. Jag återkommer om bostadspriserna när vi fått senaste kvartalsstatistiken från SCB på fastighetsprisindex, så jag kan uppdatera mitt diagram över inflationsjusterade bostadspriser.
Läs andra bloggar om bostadspriser
2009-08-14
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Inlägg
Boliga är en helt värdelös sida. Det enda som räknas är ju slutpriset. Boliga sätter bara ut om priset har höjts eller sänkts, normalt inte hur budgivningarna går. I praktiken innebär det att alla objekt som inte går att sälja får ett annat pris; objekt där man räknade med budgivning får ett höjt pris, "acceptpris", medan framförallt hus som inte går att sälja snabbt får sänkt pris.
SvaraRaderaBoligas prisförändringar är således värdelösa att studera eftersom de inte säger något.
Ja priser går upp och ned, så är det bara. Hela den här debatten om huspriser börjar bli tröttsam. Jag har läst hur många gånger som helst på di.se om hur någon expert från Uppsala universitet förklarar att nu är kraschen nära förestående. Nu har "kraschen" rapporterats år ut och år in, någon gång får ju pessimisterna rätt för någon gång går priserna ned.
SvaraRaderaDet man måste förstå är att efterfrågan är enormt hög i hela Stockholmsområdet och att det byggs alldeles för lite. Hur många nya fristående hus och radhus byggs? Hur många tomter finns till salu? Det handlar om ytterst begränsade volymer och allt nytt som byggs är "dyrt". Det byggs nästan inga hus eller radhus under 5 mkr längre.
Priserna kommer att bestå även om lågkonjunkturer och räntelägen tillfälligt påverkar priserna. Grunddata talar för stigande priser långsiktigt.
Det är
SvaraRaderaStellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm
och senast idag uttalar han sig igen på di.se och titta - nu har han ändrat sig igen och säger att prisfallen uteblir....
Alla dessa experter!
Anders - det är inte så enkelt som att priser går upp och ner. Titta på mitt diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser. Där ser du att vi har nått en topp som vi aldrig sett förut - en bostadsbubbla. När vi nu faktiskt har börjat komma ner från denna topp så är spräckandet av den svenska bostadsbubblan påbörjat.
SvaraRaderaJag förutspår därmed att småhuspriserna på ett par års sikt ska ner minst 55% i riket och minst 65% i Storstockholm. Det låter kanske extremt, men bubblans uppsida är lika extrem. Från mitten av 1990-talet har småhuspriserna ökat över 100% inflationsjusterat.
Allt snack om att efterfrågan är enorm och att priserna därför kommer att bestå får de som vill fortsätta med. Ekonomiska realiteter kommer att medföra nånting annat.
Läs mer om varför jag anser att bopriserna kommer att falla på sikt.
Jag är lite intresserad av varför DN som vanligt när de skriver om bomarknaden inte håller sig till fakta utan väljer att visa en egen "verklighet" , många som läser DN jämför ju inte fakta och kan rentav tro att det fortfarande pågår någon sorts hausse på bomarknaden.
SvaraRaderaBoligan är väldigt bra på så sätt att man kan se dag för dag hur många som sänkts respektive höjts , det ger en fingervisning.
Hur budgivningen går det VET man genom att läsa annonserna , så fort det dyker upp annonser med "fast pris" och "acceptpris" så vet man att marknaden har problem sett ur mäklarnas synvinkel.
Desto längre tid det tar innan en priskorrigering sker , desto fattigare kommer alla Bolånetorskar att vara i framtiden.
Förvisso har många nu börjat hoppas på att lånen skall ätas upp av inflation , och hitils kan de rentav bli bönhörda , men 5 mille är trots allt 5 mille och det tar ett tag att få ner till en vettig nivå för de flesta med vanliga arbeten.
Ned 65%?
SvaraRaderaDu menar på fullaste allvar att en 10 miljonerskåk i Djursholm ska ned till 3,5? Halleluja nästa år flyttar jag till Djursholm!!!
Det är enkelt: så länge räntan är relativt låg och folk har inkomster som stiger, samtidigt som utbudet av bostäder är i stort konstant så ökar priset där vi har befolkningstillväxt.
Det enda som kan få priserna att krascha skulle vara en hög ränta, men man måste ändå fråga sig vad som genererar en hög ränta? Sannolikt kommer löner att stiga så den rela köpkraften bibehålls.
Det finns bara en faktor som styr huspriserna - bankernas vilja/möjlighet/förmåga att låna ut pengar.
SvaraRaderaSå länge vi har banker som vill (eller kan) låna ut pengar så kommer priserna att gå upp.
Ekvationen för Svenssons betalningsvilja är nämligen ganska enkel:
Betalningsvilja=lånelöfte
Om bankerna vill att priserna skall stiga så stiger de. Får Svensson ett lånelöfte på fyra miljarder för en etta i Vasastan så kommer en etta i Vasastan att ha ett genomsnittligt marknadsvärde på fyra miljarder inom ett par år.
Oavsett om snittlönen är 25 papp i månaden.
Bostadspriserna är enbart beroende av detta framöver. Svensson har nu insett att det enda sättet att bli rik är att äga ett boende. Och ju större, lyxigare och dyrare desto större förtjänst. Bostäder står sig ju t o m när aktier rasar. Och ger mer vinst när det går upp. Det 'vet ju alla'.
Prat om människors betalningsvilja fungerar bara när det gäller tillgångar man måste arbeta sig till. Om banken lånar ut en kravfri mängd pengar utan för Svensson begriplig kostnad till en "riskfri" möjlighet att bli miljonär är betalningsviljan oändlig.
Så enkelt är det. Tyvärr. Och jag skulle bli förvånad om inte andra, mer väsentliga likheter med ett pyramidspel visade sig förr eller senare.
/morgonsur.wordpress.com
Morgonsur:
SvaraRaderaBankernas utlåningsvilja/förmåga är lite mer detaljerad, som jag utrett i "varför bopriserna kommer att falla på sikt". Det handlar om amorteringskrav, krav på kontantinsats osv. Allt detta kommer att skärpas.
Anders:
Vad gäller villor i Djursholm, så talar jag om genomsnittliga bostadspriser. Det kommer alltid att finnas områden och/eller objekt som sjunker mer eller som sjunker mindre eller som till och med stiger medan allt annat sjunker.
Anders, en hög inflation genererar hög ränta, en hög statsskuld/budgetunderskott som inte går att betala av på annat sätt generar hög inflation, att spendera pengar som man inte har på banker, militärapparaten, och bilförtag genererar statsskuld.
SvaraRaderaOch nej,reallönerna kommer ej att hänga med.
Om 4-5 år kanske det inte längre kostar 1000 kr att låna en miljon, det kanske kostar 9000 kr, vad händer med priserna då?
T o m en av RBs ledamöter har offentligt sagt att bostadsmarknaden är räntedopad.
Jag instämmer till fullo i din lysande analys i "varför bopriserna kommer att falla på sikt".
SvaraRaderaDet är trots det inte konstigt att bopriserna håller sig kvar på en hög nivå, och kanske inte har så bråttom ned. Vi bör hålla i minnet att knappt någon enda svensk människas privatekonomi har drabbats av någon finanskris - ännu.
Räntorna har sjunkit till bottennivåmedan knappt något enda varsel har effektuerats.
Mer pengar än just nu har folk aldrig haft att gödsla marknaden med.
Jag misstänker dock att bankernas skärpta utlåning bör börja ge effekt inom kort.
Huspriserna kommer förmodligen att sjunka rejält i reala värden de kommande åren. Huruvida de sjunker nämnvärt i nominella värden eller om vi får en tok-inflation istället återstår förstås att se.
/morgonsur.wordpress.com
Misstanker hit och misstankar dit. Jag vet faktiskt inte vad jag ska tro om bostadspriserna och "krisen". Några reflektioner är kanske på sin plats:
SvaraRadera1) 2001 köpte jag min första bostadsrätt i Stockholms innerstad. Ser man till värdeökningen har jag bott gratis i 8 år. Är det rimligt? Nej, det är såklart orimligt. Det finns inga gratisluncher som varar förevigt. Detta faktum anser jag vara ett starkt själ för att priserna åtminstone kommer plana ut.
2) Bostadsrpriserna följer väl knappast KPI, utan folks disponibla inkomster. Jag vet inte riktigt varför sambandet mellan KPI och bostadspriser överhuvudtaget skulle finnas. Har jag mer över i plånboken när alla räkningar och mat har betalats, så kan jag naturligtvis köpa en dyrare bostad. Nu har räntorna sänkts rejält och då har man ju mer kvar i plånboken och KPI har väl knappast skjutit i höjden.
3) Det finns alltid en förväntanseffekt. Om jag tror att priserna ska stiga så är det ju bara att köpa, men tror jag att de ska sjunka väntar jag naturligtvis.
4) Jag håller med om att Boliga är helt värdelös i analyssynpunkt. SBAB:s mäklarbarometer väger ju samman försäljningstid, skillnad mellan utgångspris och försäljningpris och andra saker för att få fram en vettig variabel. På Boliga ser man bara att t ex 110 objekt är prissänkta. Men vad spelar det för roll om 1000 objekt når högre pris genom budgivning som inte syns på Boliga.
Överhuvudtaget är jag trött på alla ogrundade gissningar från experter hit och dit. Förövrigt frågar jag mig vad det helt sinnesjuka intresset för bostadspriser egentligen säger. Är det i sig en indikator på att något är på gång?
@Fredrik L
SvaraRaderaJa - en hög inflation, eller snarare förväntningar om hög framtida inflation, genererar en högre ränta.
Men ställ dig frågan: varför genereras en hög inflation? Sannolikt för att löner och priser stiger.
Dessutom är det intressanta måttet den reala räntan. Skulle gärna se en graf på hur den inflationsjusterade räntan såg ut mätt i svenska kronor. Det är den "sanna" kostnaden för att finansiera lån.
Visst finns en räntedopning nu när pengar är nästan gratis. Men man får inte heller glömma bort att Sverige och västvärlden har växlat ned till en ekonomi med lägre inflation än 70-80 talen.
Andreas:
SvaraRaderaVarför intresset för bostadspriser? Jo, för att kraftigt fallande bostadspriser kommer att orsaka kaos i ekonomin. Faller bostadens värde under lånebeloppet blir det jobbigt när man ska flytta och sälja och ändå har kvar en bit av lånet.
Vad gäller Boliga, så är inte det någon huvudsaklig källa för mig. Jag bara tog en snabb titt där för att försöka bilda mig en uppfattning om läget inför att höstens bostadsförsäljningar kör igång. Fast lite intressant är den ändå. Ser man att många är tvungna att sänka utgångspriset för att få sålt så tyder det på vikande bostadsmarknad.
Flute!
SvaraRaderaJag skriver här med jämna mellanrum och försöker övertyga dig om att priserna inte ska ner 65% och att boräntorna inte ska gå till 12%. Hittills har jag inte lyckats, men jag slutar inte försöka.
Ditt resonemang om sjunkande priser baseras till stor del på det diagram du länkar till i en av dina kommentarer här (inflationsjusterade svenska bostadspriser). Om man använder sig av någon sorts teknisk analys/mean reversion-hypotes så förstår jag att man kan komma fram till att bostadspriserna ska sjunka kraftigt. Felet i ditt resonemang är dock att du inte överhuvudtaget tar hänsyn till de fundamentala förändringar som skett på kreditmarknaderna. Låt mig ge dig ett exempel:
En god vän till mig ägde en lägenhet i centrala Göteborg i mitten av 80-talet. Detta var det glada 80-talet, och när han sålde denna lägenhet så hade han gjort sig en nätt vinst på 75 000 kronor. Dessa 75 000, plus 25 000 kronor som han sparat ihop, tänkte han använda som insats när han och frun skulle köpa hus. De hittade ett hus en bit utanför Göteborg, i ett ett trevligt men inte alltför fashionabelt område. Huset kostade 600 000. När han gick till banken och sa att han hade 100 000 kronor och ville köpa ett hus för 600 000 kronor skrattade de åt honom. Hur kunde man ens komma på tanken att köpa ett hus med bara drygt 15% eget kapital? 25% ville banken att han skulle lägga in själv. Efter mycket (MYCKET MYCKET MYCKET) tjat fick han till slut låna pengarna och köpa huset, men det var inte lätt att övertyga banken trots att både han och frun hade jobb ("normala" sådana) och räntekostnaderna var ganska överkomliga (10-15% av deras sammanlagda disponibla inkomst).
Knappt 20 år senare sålde de detta hus. De hade såklart gjort vissa renoveringar under åren, men ingen tillbyggnad eller något som på ett drastiskt sätt hade förändrat värdet på huset. Köparna var ett par, också med ganska "normala" jobb. Paret var ganska ungt, och hade inte alltför mycket sparat kapital, men hade ändå lyckats gneta ihop drygt 200 000 kronor tillsammans. Det överenskomna priset för huset var 2 000 000 kronor, vilket inte var något problem eftersom paret hade ett lånelöfte från en statlig aktör på den svenska bolånemarknaden om 2 500 000 kronor, dvs. kravet på eget kapital var bara drygt 8%. Parets räntekostnad var ju betydligt högre än de 10-15% av sammanlagd disponibel inkomst som min vän och hans fru betalade i början av sin bostadskarriär, men de hade ändå gott om utrymme för att klara eventuella räntehöjningar.
(fortsättning följer nedan)
Vad jag vill ha sagt med ovanstående exempel är att i Sverige var inte räntan den begränsande faktorn under stora delar av den period ditt diagram visar. Istället var det insatsen. Svensken har, då som nu, relativt små besparingar i förhållande till disponibel inkomst, dvs. bra månatliga kassaflöden men ingen förmögenhet. I början av 90-talet avreglerades kreditmarknaderna, och den alltmer vidlyftiga utlåningen tog fart. Således inleddes en uppgångsfas, som inte slutade förrän räntekostnaden blev den begränsande faktorn.
SvaraRaderaAlltså: en stor del av uppgången från 90-talets mitt berodde på förändrade spelregler. Denna uppgång var av engångsnatur. Därmed inte sagt att den nödvändigtvis måste följas av en nedgångsfas, så länge bankerna inte återinför kravet på 25% kontantinsats. Om så skulle ske, då är jag övertygad om att du får rätt i din prognos om ett stort fall i bostadspriserna. Men så länge bankerna nöjer sig med 5-10% så kommer kapitalinsats inte vara ett större hinder än räntekostnaderna. Och eftersom folk belånar sig så hårt blir Riksbankens räntevapen mycket vassare - därmed kommer man inte behöva höja räntorna särskilt mycket (definitivt inte till 12%) för att kyla av ekonomin.
Summa sumarum: Vi kommer inte att se uppgångar liknande den vi sett de senaste 15 åren, eftersom den till stor del berodde på ett paradigmskifte av engångsnatur. Vi kommer dock ej heller se så kraftiga nedgångar som du förutspår, eftersom ditt resonemang inte tar hänsyn till den kanske viktigaste fundamentala faktorn på bostadsmarknaden: kravet på kontantinsats.
Notera att det unga paret i exemplet ovan bara hade kunnat betala 1 300 000 för huset om deras bank krävt 15% i kontantinsats (som de krävde av min vän). Och endast 800 000 om de krävt 25%. Så förstår du kanske vilken enorm påverkan avregleringen av kreditmarknaderna i början på 90-talet hade.
SvaraRaderaAnonym 2009-08-15 23:06:
SvaraRaderaHöjda krav på kontantinsats ingår i det jag har förutsagt. Jag är väl medveten om att de låga kraven på kontantinsats är en av de viktigaste faktorerna bakom bostadsbubblan. Jag har också talat om det flera gånger på denna blogg.
Åtminstone 20% krav på kontantinsats kommer att komma framöver, gissar jag.
Tack förresten för dina belysande exempel!
Okej, då förstår jag bättre din pessimistiska syn på bostadsmarknaden. Vi kan "agree to disagree". :)
SvaraRaderaIntressant diskussion verkligen.
SvaraRaderaMan kan konstatera att hitintills har alla "experter" haft fel gällande bostadspriserna. Fast ropar man i skogen om sjunkande priser tillräcklig länge får man ju rätt någon gång.
Det fundamentala som jag tycker att Ni missar i diskussionen är:
- Nedväxling av inflationen
- Stigande reallöner
- Att det knappt byggs någon nytt, definitivt inte radhus och villor
- Att inflyttningen ökar till storstäderna och fortsätter öka
Inkomsternas utveckling är oerhört viktigt eftersom det gör att folk kan "absorbera" en högre boendekostnad och ändå bibehålla sin livsstil/konsumtion. Svenska reallöner har stigit kraftigt jämfört 80/90-tal.
Anders, en låg inflation är förutsättningen för reallöneökningar, jmf 75-95 och 95-idag. Så länge inflationen är någorlunda låg kommer vi att få se hyfsade reallöneökningar och måttliga prisförändringar på bostäder.
SvaraRaderaÅ andra sidan blir jag mer och mer övertygad om att USA kommer att monetarisera dess enorma skuldberg. Hela landets politik går ut på att få fart på inflationen och försvaga dollarn. Och inflationen kommer naturligtvis bli lika global som subprimekrisen. Så jag blir inte förvånad om vi får se boräntor på 10% eller mer om 4-5 år och då får vi se prisfall på bostäder på 20-50% i reala termer.
Anders, visst har reallönerna stigit, men inte lika snabbt som bostadspriserna. Se diagrammet i min första artikel om den svenska bostadsbubblan.
SvaraRaderaNu lär ju dessutom den reala medelinkomsten sjunka, med ökande arbetslöshet och så.
Vad gäller att förutspå sjunkande bostadspriser så har ju vissa ständigt hållit på att predika sjunkande priser i flera år (som t.ex. professor Stellan Lundström från KTH). Han har ju uppenbarligen missat vad en bubbla innebär, nämligen att priserna stiger långt mer än vad som är rimligt och att marknaden kan hålla sig irrationell mycket längre än vad du tror. Han har genom åren varnat för att priserna kommer att börja sjunka "nu" så många gånger att många inte längre lyssnar på honom.
Observera nu skillnaden att jag började skriva om förestående kraftiga nedgångar i reala svenska bostadspriser i augusti-november 2007. Fastighetsprisindex för småhus inflationsjusterat toppade tredje kvartalet 2007. Redan innan dess hade jag ju insett att den svenska bostadsmarknaden befann sig i en jättebubbla. Det kan väl knappast ha undgått någon. Frågan var bara när bubblan skulle spräckas, och finanskrisens start sommaren 2007 var ju ett uppenbart startskott.
Nu har vi ju visserligen bara sett nedgångens första korta ben och sedan en uppstuds. Därför blir det intressant att se om det fortsätter så som jag tror.
Fredrik L,
SvaraRaderajag är inte så säker på att hela världen kommer att drabbas så hårt av USAs förmodade inflationsbrasa. Den amerikanske konsumenten är långt viktigare för världsekonomin än den amerikanske producenten. USA kommer inte exportera sin inflation i någon större utsträckning.
Jag chattade med Klas Eklund på hans hemsida angående global inflation eller inte:
SvaraRaderaFredrik,
rätt igen. Allt fler ekonomer börjar betrakta inflationen som ett globalt fenomen (om än med vissa nationella särdrag). Skulle USA verkligen börja inflatera bort sina statsskuldproblem, lär inte USA blir det enda land med hög inflation.
Då har både du och Klasse fel. :)
SvaraRadera