Vad som hänt under hösten är att det blivit dyrare för svenska banker att låna pengar i utländsk valuta, till följd av oron på den internationella marknaden.Det är väntade nyheter. Jag har varnat förut för att räntespreadarna (skillnaden mellan olika räntor) kommer att öka. Vad Riksbanken sätter räntan till och vad marknadsräntorna sen blir är olika saker och hänger på upplevd risk. Delvis hänger de högre boräntorna samman med att Riksbanken under hösten avvecklat sitt stöd till bankerna.
Man kan fråga sig vad detta har för effekt på bostadspriserna. Bolåneräntorna har som vi alla vet varit rekordlåga och ingen har väl räknat med annat än höjning från nuvarande nivå, så de högre räntorna lär knappast påverka särskilt mycket i negativ riktning. De flesta har nog tagit höjd för högre räntor framöver, om inte annat så har bankerna tvingat folk till det. Å andra sidan blir det knappast någon sänkning och det är svårt att finna någon faktor som skulle kunna driva de svenska bostadspriserna vidare uppåt från nuvarande nivå.
Hushållen tycks också ha nyktrat till en aning, då SEB:s boprisindikator från igår visar att färre hushåll än tidigare tror på stigande bostadspriser och fler tror på fallande priser. Fortfarande är det dock en majoritet som tror på stigande priser.
Metro (som kan läsas som pdf) har idag på sidan 2 en artikel om bostadsbubblan. Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd anser där att det absolut är en bubbla som blåsts upp under två år och räknar med att priserna ska ner 20 procent. Tittar man närmare på småhuspriserna, exempelvis i mitt senaste diagram tycker åtminstone jag att det ser ut som om bubblan är äldre än två år. Själva bubbelfasen (som jag ser som då de reala priserna steg över tidigare toppar) är åtminstone nio-tio år gammal.
Men det mest intressanta i Metros artikel är ändå råttorna som överger skeppet.
En grupp människor som tidigt borde känna av när prisökningarna på bostäder slutat är just de banktjänstemän som sköter utlåning till bostäder. Flera banktjänstemän som Metro talat med har redan själva sålt sina bostadsrätter, eller planerar att göra det för att säkra en vinst innan priserna dyker.Intressant, men att sälja sin bostad är tyvärr inte möjligt för alla. Många sitter ju fast i jobb, fruns jobb, barnens skola och vänner med mera. Det är mycket som ska klaffa för att man ska kunna sälja och flytta.
– Jag sålde precis nu för att inte förlora mina pengar. De här prisnivåerna kan inte hålla i sig mycket längre, och jag har flera kolleger som gör likadant som jag, säger en banktjänsteman som Metro talat med. Han har precis sålt av bostadsrätten i Stockholms innerstad med vinst och bor nu i en hyresrätt i en förort i väntan på prisfallet.
Många resonerar nu i kommentarerna bland annat hos mig och Cornucopia om att det inte kan vara en bubbla därför att så många nu skriver och talar om det som en bubbla. Men det behöver inte betyda något. Både vid den första finansiella bubblan - 1630-talets tulpanbubbla i Holland - och vid IT-bubblan fanns det mängder av folk som varnade för att det var en bubbla på gång. Det är lätt att se att det är en bubbla, men betydligt svårare att säga när den ska spricka. Jag har redan haft fel en gång angående den svenska bostadsbubblans sprickande, då jag trodde att dess topp var 2007. När de reala priserna sedan steg över den nivån fick jag omvärdera min utsaga. Märk väl att jag bara omvärderat tidpunkten för spräckandet, inte min åsikt att det är en bubbla.
Wikipedia definierar en fastighetsbubbla så här:
En fastighetsprisbubbla är en typ av finanskris orsakad av spekulation i priset på småhus, fastigheter och bostadsrätter. Den kännetecknas av en stor, men i tid begränsad, avvikelse uppåt i priset på småhus och bostadsrätter jämfört med konsumentprisindex, KPI.Tittar man på mitt diagram går det inte att förneka att det rör sig om en stor avvikelse uppåt i priset på småhus jämfört med KPI. Engelska Wikipedia har en något annorlunda definition.
A real estate bubble or property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of economic bubble that occurs periodically in local or global real estate markets. It is characterized by rapid increases in valuations of real property such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and other economic elements, followed by a reduction in price levels.Här kan man argumentera mer angående om den svenska bostadsbubblan uppfyller denna definition. Jag anser det, men inte flera av mina flitigaste kommentatorer.
Man kan även titta på den mer generella termen Finansiell bubbla och Wikipedias definition av den.
En finansbubbla eller finansiell bubbla är en situation när det pris som personer betalar för finansiella tillgångar, till exempel aktier eller fastigheter, överstiger det reella värdet på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till de inkomster som tillgången realistiskt sett kan generera.Detta med inkomster som tillgången kan generera är lite av en definitionsfråga vad gäller bostäder.
Men notera att ingen av definitionerna säger något om att det inte får pratas om bubblan som bubbla. Bubblan fortsätter så länge det fortsätter att strömma till nytt kapital (t.ex. i form av nya lån) och är oberoende av omgivningens varningar.
Nu läser jag också att Folkpartiets ekonomiskpolitiske talesperson Carl B Hamilton vill att bankerna inför amorteringskrav på bolån. Kristdemokratiske bostadsministern Stefan Attefall håller med, medan moderate finansministern Anders Borg är mer tveksam och verkar vilja utreda mer, även om han i princip vill dra i bromsen.
Just amorteringskrav är en av de faktorer som jag ansett skulle kunna spräcka den svenska bostadsbubblan. Men den hetaste potatisen vill ingen politiker ta i, nämligen ränteavdragen, som är en stor statlig subvention till alla låntagare.
Som tillägg kommer här två tips. Läs Danne Nordlings historik om ränteavdragen. Läs Jakob Heidbrink om bolånebubbla och ränteavdrag - även på Juridikbloggen.
[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, bolåneräntor, bubbla, ränteavdrag, amortering]
Inlägg
Faktum kvarstår: det saknas >70,000 bostäder i storstäderna, och inflyttningen fortgår. Det byggs futtiga 15,000 per år, dvs mindre än efterfrågeökningen per år. Sedan kan ni fortsätta spekulera i gissningar om bubbla eller ej.
SvaraRaderaDet spelar ingen roll om det så saknades en miljon bostäder om folk inte har råd att köpa dom för det gällande marknadsvärdet. Då kommer marknadsvärdet att sjunka tills det möter det pris som köparen har råd med.
SvaraRadera@Anonym 20:37
SvaraRaderaBKN:s marknadsrapporter är intressanta. Saxat från senaste 2010-10:
"Ofta förklaras prisuppgången enbart av fundamenta i form av byggande och befolkningsutveckling. Detta är dock ett alltför snävt synsätt. Resultaten från vår modell visar att dessa fundamenta endast förklarar en liten del av prisuppgången under det senaste decenniet. Även om vi hade byggt dubbelt så mycket under de senaste tio åren, dvs. 480 000 lägenheter istället för de 240 000 som
faktiskt byggdes, skulle prisuppgången varit ansenlig. Ett dubbelt så stort byggande av småhus skulle ha inneburit att priserna stigit med 74 procent istället för 82."
Så med ökat(fördubblat!) byggande skulle prisökningen fortfarande vara stor(pga låg ränta). Läs den gärna.
Men anledningen till att jag kollade upp BKN:s marknadsrapport var visst i rapporten 2010-05 och gäller ämnet bubblor:
"...transaktionskostnaderna på aktiemarknaden är försumbara jämfört med de på bostadsmarknaden. Stora felprissättningar, bubblor på bostadsmarknaden, uppkommer av denna anledning därför lättare på bostadsmarknaden än på aktiemarknaden."
Och aktiebubblor, uppkommer sådana, någon?
Nu kommer flosklerna fram med de vanliga felaktiga uppgifterna fram i kommentarerna.
SvaraRadera"Det byggs futtiga 15,000 per år, dvs mindre än efterfrågeökningen per år."
21.000 byggs i år enligt boverket
Prognosen för nästa år ligger på 25.000, så den stora frågan är vad siffran att det årligen byggs 15.000 bostäder kommer från mer än att det just ett enstaka år under brinnande finanskris råkade byggas så lite.
"Faktum kvarstår: det saknas >70,000 bostäder i storstäderna, och inflyttningen fortgår." Inflyttningen är inte speciellt stor längre, de senaste åren har medelstora städer som tex Linköping vuxit snabbare än tex Storstockholm och i dessa städer byggs det rejält. Faktum är att inflyttningen från övriga Sverige är väldigt liten till Stockholm ökningen av befolkning består till allra största del i invandring och det är dessa "fattiga" som tydligen drar upp priserna. Flyttlassen inom Sverige går snarare från Stockholm till städer som Linköping än tvärt om. Källa är SCB
Allra mest växer befolkningen i sydvästra Skåne. Det borde vara den klart bästa regionen att bo i. I Malmö är prisbubblan väldig, men i omkringliggande orter är det inte så farligt.
SvaraRaderaFrågan är hur betalningsviljan kommer att påverkas då det står klart att taket är nått och att boendekostnaderna kommer att öka framöver.
SvaraRaderaVem bli gå i den vidöppna lånefällan? Inte jag i alla fall!
/ Steiner
Märkligt hur många bittra personer det finns i Sverige. Men, sitt kvar i Er hyreslägenhet i Akalla och "vänta ut" prisnedgången ;-) Alternativet är förstås att inse att det inte går att tima bostadspriser, men glädjen att bo i eget hus, det är grejer. Lev i nuet. Att det sedan finns folk som inte inser bostadsbristen i Sthm, det är u sjukt (de går 20 bostadsletare på dussinet).
SvaraRadera