Haves and Have-Nots

"Realisten" tipsar om att Affärsvärlden skrivit om Riksbankens rapport Finansiell stabilitet 2010:2.

I rapporten Finansiell Stabilitet förbereder sig Riksbanken för vad som händer om Sverige drabbas av en ny fastighetskris. Riksbanken talar ogärna om en fastighetsbubbla men avsätter ändå ett helt kapitel i rapporten till ämnet under rubriken ”De svenska bankoncernernas låntagare”.

För den som ännu inte sett bubblan kan man ta en titt på det diagram jag publicerade i veckan. Detta är definitivt värt ett helt kapitel i Riksbankens rapport.

Riksbanken är dock varse om att hushållens utlåning står för 43 procent av bankkoncernernas totala utlåning och att eventuella betalningsvårigheter därmed är den största kreditrisken bankerna i dagsläget är utsatta för.

Och som vi sett av exemplen i andra länder med spruckna bostadsbubblor så påverkar det bankerna kraftigt. Om de sen räddas av staten (som på Irland) så är katastrofen ett faktum.

Nu har dock Sverige ett lite annat utgångsläge. Sverige har nämligen ett överskott i handelsbalansen och är nettoutlånare till omvärlden, medan det för Irland var tvärtom. Vi kan jämföra med den spruckna danska bostadsbubblan (se min jämförelse från augusti), som inte inneburit någon finansiell katastrof, troligen delvis tack vare att Danmark också haft överskott i handelsbalansen. Den danska bostadsbubblan var inte heller så kraftig som den irländska.

Riksbanken påpekar att "Hushållens skuldsättning fortsätter att öka i en takt som överstiger inkomsttillväxten". Det som är mest intressant i Riksbankens rapport är dock den ojämna fördelningen av lånen. Det är nu ingen nyhet för mig och mina trogna läsare att det finns stora skillnader i Sverige mellan överbelånade och obelånade. Förmögenhets- och skuldstatistiken för svenskarna visar ju att svenskarna i genomsnitt har det gott ställt, men detta genomsnitt döljer bakomliggande problemgrupper. (Min fetstil nedan)

Samtidigt finns det betydande skillnader i skuldsättning mellan olika hushåll. Majoriteten av hushållssektorns samlade skulder finns till exempel hos de hushåll som har högst belåningsgrad. De 20 procent hushåll som har de största skulderna i förhållande till tillgångarnas värde innehar 60 procent av hushållssektorns samlade skulder. Det innebär att om priset på bostäder, som utgör majoriteten av hushållens förmögenhetsvärden, skulle falla så är det de hushåll som har de största skulderna som först riskerar att hamna i en situation där lånets storlek överstiger fastighetens värde. Att ett hushåll har större lån än vad värdet på deras reala tillgångar är behöver dock inte nödvändigtvis utgöra en kreditrisk så länge deras inkomster kan täcka räntor och amorteringar. Skillnader mellan olika hushåll spelar också en roll för prisbildningen eftersom det är de hushåll som tar nya lån och köper bostad, de så kallade marginalköparna, som påverkar priserna mest och dessa har ofta högre belåning än genomsnittet både i förhållande till inkomst och tillgångar.

Dessa siffror är från 2007. Hur situationen förändrats fram till idag vet vi inte riktigt, eftersom dessa uppgifter inte längre samlas in sen förmögenhetsskatten avskaffades.

Hur bostadspriserna kommer att utvecklas framöver påverkas som jag påpekat förut framförallt av hushållens tillgång till krediter. Riksbanken uttrycker det bara lite annorlunda, då de talar om marginalköparna som påverkar priserna mest.

Visst är det så att det principiellt inte är något problem med hushåll vars bolån överstiger bostadens marknadsvärde, så länge de klarar av att betala sina räntor och eventuella amorteringar. Men här nämner inte Riksbanken de tråkiga följdeffekterna av en sådan situation. Vad händer exempelvis vid skilsmässor? Det kan bli ekonomiskt omöjligt eller i alla fall trassligt för många par att flytta isär. Hushåll som är "under vatten" (bolån större än bostadens värde) får det också svårt eller omöjligt att flytta för att kunna ta ett jobb på annan ort, eller byta ner sig till en mindre bostad när barnen flyttar ut.

Får vi så kraftiga fall att tillräckligt många hushåll hamnar "under vatten" på bostaden hamnar också bostadspriserna i en självförstärkande nedgång. Eftersom såpass stor del av den svenska ekonomin cirklar runt bostadsbubblan kommer det att ge ringar på vattnet som påverkar alla möjliga branscher. Hushållens kreditbubbla innebär att många hushåll lever över sina tillgångar. Strypta krediter skulle leda till en minskning av konsumtionen. I och för sig positivt för miljön, men inte någon drömsituation för vår ekonomi, som är uppbyggd för och beroende av tillväxt.

Vilka är nu dessa överbelånade bostadsköpare? En artikel i Aftonbladet i fredags försöker ge ett svar.

Dagens unga är morgondagens förlorare
Bostadsrätt på fin innerstadsadress – ja.
Stora lån – ja.
Egna pengar – nej.
Möt ”generation lost” – unga, belånade, storstadsmänniskor som riskerar att bli framtidens största förlorare.

Fast det stämmer inte helt. Jag ser stora skillnader även bland mina jämnåriga. Själv äger jag tillsammans med min sambo en numera obelånad bostadsrätt, men flera vänner i åldersgruppen 40-49 år är belånade långt över taknocken - det är amorteringsfritt som gäller för att de ska kunna klara sig. Det handlar om att de känt sig tvungna att byta upp sig i bostadsstorlek när barnen växt sig större, eller om skilsmässor som tvingar fram två boenden.

Vad gäller de unga skriver Aftonbladet.

- Jag tror att många inte ens reflekterar över att lånet är ett lån, och att det ska betalas tillbaka, säger Annika Winsth, chefsekonom på Nordea.

Hon menar att de yngre generationerna har andra ekonomiska referenser, framför allt när det gäller bostadsmarknaden.

- De har växt upp med att bostadspriserna ständigt ökar, att en investering i en bostad alltid är en lyckad affär. De äldre generationerna kommer ihåg 90-tals­krisen och räntorna som var då, säger Annika Winsth.

Fast även bland dem som kommer ihåg 1990-talskrisen verkar det inte finnas någon djupare probleminsikt.

Vad kommer då att hända med "Generation lost"?

- De kommer sannolikt att drabbas mycket hårt. De riskerar att få leva med stora skulder som de aldrig kommer att kunna betala tillbaka, säger Annika Winsth.

När vänder prisuppgången tror du?

– Det är omöjligt att säga. Men vid nästa lågkonjunktur kanske. Historiskt sett kan det gå ganska snabbt.

Nästa lågkonjunktur, ja, när kommer den? Än så länge lyckas västvärldens regeringar och centralbanker hålla ekonomin gående med olika massiva stödåtgärder, men hur länge funkar det? Grekland och Irland var hanterliga, men vad händer när Portugal och Spanien dras med?

Hur omåttligt stor den spanska bostadsbubblan är framgår av de fina diagrammen i Riksbankens rapport.

Hur mycket bostadspriserna har ökat i Sverige över tid jämfört med andra länder beror dock på vilken referenspunkt man använder. Om vi jämför utvecklingen från 1995 har de reala bostadspriserna ökat mer i Sverige än i Danmark, Spanien, Storbritannien och USA (se diagram 2:3). Men om vi jämför från 1980 så har uppgången i Spanien och Storbritannien varit betydligt större (se diagram 2:4).

Jag ser det som att basåren måste sättas olika för olika länder för att kunna göra rättvisa jämförelser. Basår runt 1993-1996 fungerar bra för Storbritannien, Sverige, USA och Danmark, då våra bostadsmarknader bottnade då efter tidigare nedgångar. Men de reala spanska bostadspriserna sjönk inte nämnvärt 1992-1995, så där är ett basår runt 1983 mer relevant. Den första uppgången 1986-1991 var isåfall en "normal" cykel i bostadspriserna, medan 1995-2007 var en hel bubbelfas, att jämföra med övriga länder, där den "normala" uppgången ser ut att ha övergått i bubbelfas någon gång runt 2001. 1980 är ett dumt val som basår, då länderna spretar isär oerhört just detta år. 1983 eller 1984 hade varit mycket bättre och mer rättvisande val.

Läs även artikeln i dagens kulturdel av SvD om de mer absurda sidorna av bostadsfixeringen och även "gentrifieringen" eller som Cornucopia kallar det "den vite mannens flykt".

Intressant i sammanhanget är finansminister Anders Borgs reaktion på den kritik som framförts av bl.a. E24:s Per Lindvall mot att Borg fokuserar alltför mycket på budgetdisciplin.

- Ingen av de här sakerna är värd att göra om det för Sverige i en isländsk eller irländsk riktning. Allting kommer då att dränkas av effekten av detta. Så ordning och reda i offentliga finanser är den första principen, sedan kan man diskutera vad man ska prioritera därefter.
[...]
Han betonar också att det från internationellt håll absolut inte hörs någon kritik mot att Sverige skulle ha för god ordning i de offentliga finanserna, snarare tvärtom. Sverige lyfts fram som ett föredömligt exempel i den europeiska finansröran.
[...]
- Jag vill också påpeka att vid nästa tillfälle vi får en kris, då ligger vi på väsentligt högre genomsnittliga skuldnivåer i världen. Och det finns en mycket allvarlig risk att nästa kris blir väldigt besvärlig när det gäller offentliga finanser, inte i Sverige utan i omvärlden. Kan vi göra någonting för att hålla Sverige utanför denna oro och denna katarsis, som vi riskerar att hamna i så småningom, då är det ansvarsfullt, säger Anders Borg.

Jag kan inte annat än hålla med Anders Borg i denna analys. Den visar återigen att vi har en finansminister som till skillnad från de flesta andra politiker förstår vad som händer i finansvärlden och som ser vad som troligen kommer att hända framöver, även om han ibland måste linda in sanningen i politiskt gångbara ordval. Man kan ha avvikande åsikter angående hur man ska prioritera i statsbudgeten, men som jag ser det är budgetdisciplinen i dagens läge livsviktig för Sverige som stat. Vi har fortfarande en statsskuld på i runda slängar 120 000 kronor per invånare och den får inte öka, utan borde snarare minska. Staten måste ha ett handlingsutrymme för att kunna mildra effekterna av kommande internationellt finansiellt kaos och kanske även en spräckt svensk bostadsbubbla. Kommer de samtidigt blir det mycket svårt och ju bättre statsfinanser vi då har, desto större är Sveriges möjligheter att rida ut stormen.

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, spanien, sverige, statsskuld, hushållskrediter, överbelånade]