Även Östermalm har en bostadsbubbla!

Idag skriver fastighetsmäklaren Richard Lagerling på SvD Brännpunkt om att han anser att det inte är någon bostadsbubbla på Östermalm, som är hans "hemmatrakter". Förutom de vanliga argumenten med inflyttningen till Stockholm som pådrivande faktor för bostadspriserna argumenterar Lagerling specifikt för prisnivån på Östermalm.

Men avgörande för prisutvecklingen på de mest attraktiva delmarknaderna i Stockholms innerstad är det faktum att det finns en större kundkrets än någonsin av personer som är prisokänsliga när det rör sig om objekt upp till 15–20 miljoner kronor. Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden.

De har därmed skaffat sig ett obelånat kapital i botten som utgör grundfinansieringen för en ny lägenhet. Men den senaste 20 årens positiva utveckling på aktiemarknaden har också ökat många människors möjligheter att köpa Östermalmsvåningar. Det finns helt enkelt förhållandevis stora privatekonomiska marginaler hos de kunder som idag köper de dyraste våningarna.

Måhända är det så som han beskriver, men Lagerling drar som många andra ut historiska trender och antar att de kommer att fortsätta att gälla även i framtiden. Bloggrannen Cornucopia har myntat begreppet "linjärekonomi" för detta tänkesätt. Att det finns fler förmögna och prisokänsliga kunder än någonsin tidigare betyder inte att denna grupp kommer att fortsätta att öka. Mängden förmögna kan istället komma att minska framöver. Och just nu väljer tillräckligt många förmögna att bo på Östermalm för att det ska driva upp priserna - vad är det som säger att den trenden kommer att fortsätta?

Lagerling borde ta sig en titt på Herengracht i Amsterdam. En av stadens mest attraktiva addresser, men där de reala bostadspriserna åkt i en rejäl bergochdalbana de senaste 370 åren.

Eller för att ta ett mer närliggande exempel - titta på diagrammet från denna gamla artikel från Aftonbladet som visar bostadspriser för innerstadens stadsdelar 1992-2000.

Här ser det ut som om priserna på Östermalm (översta kurvan) svänger kraftigare än i övriga innerstaden. Det skulle alltså vara en mer priskänslig stadsdel, vilket motsäger vad Lagerling säger i sin debattartikel. Jag kan också påminna herr Lagerling om vad han sade hösten 2008 då snittpriset på exklusivare våningar på Östermalm hade sjunkit med 13 procent mellan maj och september. "Det som tidigare tog två veckor att sälja kan i dag ta en eller två månader". Prisokänsliga kunder? Sån skillnad bara för en liten finanskris?

Vad gör då Östermalms lägenhetsköpare priskänsliga? Lagerling ger själv svaret.

Ännu större påverkan har dock börsens utveckling. Precis som en börsnedgång leder till att priserna på konst och antikviteter faller på kvalitetsauktionerna så blir köpare av toppobjekt i Stockholms innerstad försiktigare att handla om de ser att värdet på deras värdepappersportföljer minskar.

När så Finanskrisen 2.0 kommer, utlöst av exempelvis BIGPISS-ländernas ohållbara statsskulder, kan vi alltså förvänta oss kraftiga prisfall på Östermalm. Lagerlings avslutning på artikeln blir lätt skrattretande.

Åter till frågan, bostadsbubbla eller inte. Kanske? Det finns delmarknader i Stockholm som lever farligt om de makroekonomiska förutsättningarna ändras kraftigt. Men knappast Östermalm och andra attraktiva delar av innerstaden. Av det enkla skälet att lägenheterna här inte är särskilt övervärderade. Med tanke på efterfrågan och kundkretsen så är de tvärtom rätt värderade.

Östermalm befinner sig enligt mig i en bostadsbubbla, precis som övriga Sverige. Men större delen av bostadsrättsinnehavarna där kommer troligen inte att drabbas särskilt hårt även om priserna faller 40-50%. De tillhör nämligen till övervägande del, precis som Lagerling säger, de som har nettotillgångar till skillnad från nettolåntagarna.

Apropå den svenska bostadsbubblan höjde Riksbanken idag som förväntat sin reporänta från 1,00 till 1,25 procent. Inte heller oväntat reserverade sig ledamöterna Karolina Ekholm och Lars E O Svensson mot höjningen. Nu lär inte denna höjning i sig spräcka den svenska bostadsbubblan, utan där får vi nog vänta på andra faktorer, då väl ingen förväntat sig annat än höjd ränta. Inte ens de ännu högre räntor som väntas framöver kommer att bli de utlösande faktorerna, då de i ett historiskt perspektiv fortfarande är låga.

Nej, det krävs nog en kombination av faktorer, exempelvis de höjda amorteringskrav som det nu höjs röster för från olika håll, nu senast från Nordea. Det skulle också kunna bli något slags tröskeleffekt när de rörliga bolåneräntorna ökar för mycket och många nya köpare för att kunna sova lugnare om natten väljer bunden ränta, som ju ligger betydligt högre. För fortfarande har majoriteten av de nytecknade lånen rörlig ränta. Det finns också mycket som talar för att bolåneräntorna ökar snabbare än reporäntan framöver. Marknadsräntorna för bostadsobligationer stiger nämligen efter att Riksbanken släppt sitt stöd till bankerna och till följd av den allmänna ränteoron. Dessutom kommer nya internationella regler av olika slag - nya kapitaltäckningsregler, nya likviditetsregler och NSFR-reglerna.

Intressant är också den debattartikel i DN som ekonomerna Sandro Scocco och Magnus Lindmark skrev i söndags, men som drunknade i medie- och bloggvärldarnas fokusering på terrordådsförsöket på Drottninggatan i lördags.

Vad som är näst intill unikt för Sverige jämfört med övriga industriländer är att de privata skulderna fortsätter att öka så snabbt. [...]

Det finns därmed starka skäl för stater att bekymra sig över hög privat skuldsättning, även om den offentliga faller. Den läxan har exempelvis både Irland och Island fått lära sig den hårda vägen nyligen, när de tvingats överta privata skulder i en sådan uträckning att de är på ruinens brant.

Det är något Sverige redan borde ha lärt sig av 90-talskrisen, vars ursprung var en mycket snabb uppbyggnad av privata skulder i spåren av avregleringen av kreditmarknaden och påföljande bank- och fastighetskris där en halv miljon jobb försvann.

En fråga som man kan ställa sig är om Anders Borg håller på att göra samma misstag som Kjell-Olof Feldt när han inte förhindrade excesserna i privat skuldsättning på 80-talet.

Som jag påpekat förut blir alla föreslagna regleringar för att stävja den svenska bostadsbubblan för lite och för sent.

[...] finansministerns senaste bedömning av svensk ekonomi. Enligt finansministern är den utsatt för stora risker på kort sikt. Den svenska banksektorn är riskfylld eftersom den är stor, är exponerad mot länder som har stora obalanser i sin ekonomi, samt på grund av att bostadspriser och utlåning under lång tid har ökat kraftigt.

Med en sådan världsbild framstår det som ologiskt att vänta i ett till två år, vilket med dagens ökningstakt motsvarar en ytterligare skulduppbyggnad på 200–400 miljarder. Om det konstaterats att huset brinner, varför vänta ett par timmar innan man ringer brandkåren? Särskilt om man konstaterat att huset lätt kan brinna upp?

Stoppa hushållens lånebubbla nu, innan det är för sent, alltså! Vi kan bara hoppas att Anders Borg är smartare än hans irländske kollega Brian Lenihan var hösten 2008 då han utfärdade alltför vidlyftiga löften till de irländska banker som finansierat deras bostadsbubbla. Visserligen klarade Sverige sig till slut ur 1990-talsknipan, men det var tack vare att resten av världsekonomin hjälpte oss att exportera oss ur krisen. I dagsläget är krisen global och någon hjälp utifrån är inte att förvänta.

P.S. Jag hittar ingen längre statistik för bostadsrättspriser på Östermalm, som täcker in ända från 1990, så man kan se hur stor nedgången i början av 1990-talet var. Någon som vet var jag kan hitta det?

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, bolåneräntor, ränta, stockholm, östermalm]