Irma Rosenberg, som tidigare satt med i Riksbankens direktion, gör dock inte alls samma bedömning. Hon ser hushållens ökande upplåning och de stigande bostadspriserna som en varningssignal.Om det bara är ett hjärnspöke kan man också fråga sig varför Finansinspektionen vill begränsa belåningsgraden för bostäder och säger
FI ser med oro på trenden med stigande belåningsgrader ur ett konsument-skyddsperspektiv. Även måttliga prisfall på bostadsmarknaden kan göra att ett antal hushåll får större lån än marknadsvärdet på fastigheten. Om ett sådant hushåll samtidigt drabbas av till exempel arbetslöshet kan det medföra att hushållet tvingas sälja bostaden med förlust.Sen ska man inte heller glömma att många skiljer sig varje år. Hur kul är det då att sälja en bostad där lånet överstiger marknadsvärdet?
Och skulle det inte vara något problem att hushållens lån ökar med 9-10% per år? Tillåt mig att vara åtminstone lite orolig för alla överbelånade Svensson.
Det finns en viktig skillnad mellan Sverige och USA som man inte ska glömma när man jämför de två bostadsbubblorna. I USA kan man i många fall lämna bostaden till banken och bli kvitt sin skuld. Det kan man inte i Sverige. Här blir man istället skuldslav tills skulden är avbetald eller man dör. Därför kommer de svenska bankerna kanske att klara sig bättre den dag bostadsbubblan spricker, i alla fall till att börja med. Det blir alla överbelånade hushåll som drabbas istället.
Nåja, Lars E. O. Svenssons omdöme litar jag i alla fall inte på. Han röstade som bekant för den sista räntehöjningen i början av september 2008. Visserligen kunde ingen förutse det exakta händelseförloppet, men det var i alla fall för mig uppenbart redan i juli-augusti 2008 att någon form av krasch snart var på väg. För en man som är anställd för att styra över våra pengar och hålla sig à jour med ekonomin borde det också ha varit uppenbart.
Det verkar som om vissa ekonomer (t.ex. Lars E.O. Svensson och hans forskarkollega Ben Bernanke) har något slags specialträning som gör att de inte känner igen en bubbla om man så blåser upp den mitt i ansiktet. Ben Bernanke sade t.ex. 2005 följande om den amerikanska bostadsbubblan då den stod på sin topp.
at a national level these price increases largely reflect strong economic fundamentals, including robust growth in jobs and incomes, low mortgage rates, steady rates of household formation, and factors that limit the expansion of housing supply in some areas.[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser]
Inlägg
Det som spökar för dessa ekonomer är illusionen om att marknaden alltid sätter rätt pris och att den prisoreglerade marknaden per definition sätter rätt pris. Det illustreras vackert av de fruktansvärt cyniska herrarna på Ekonomista http://goo.gl/go5s
SvaraRaderaEnligt den rådande ideologiska dogman så kan alltså inte en marknad vara övervärderad per definition, och det vi kallar briserande bubblor kallar de "prisjusteringar" eller att marknaden "omvärderar". Men som bekant finns det inte (och kommer aldrig att finnas) funktionella marknader. Eftersom inga marknader ens kommer i närheten av att uppfylla de teoretiska kraven, så kan vi heller aldrig utvärdera om den (irrelevanta) marknadshypotesen är korrekt. Fungerande är den i alla fall inte, det har ju med all önskvärd tydlighet visats. Här illustreras det snyggt av ett inlägg som jag fick via min vän (Fredrik) http://goo.gl/PJ4A
Här beskrivs hintas det också om hur ödesdigert det är för de flesta att se sina livs besparingar tillintetgjorda i de bubblor som ekonomerna tycker att vi av marknadsideologiska skäl ska ignorera. För det är det som diskussionen handlar om - bubbelförnekarna ser helt enkelt inga problem med marknadens "prisjusteringar". Vill vi ha sådana ekonomer?
Varför är det fel med att låta marknaden sätta priserna? Staten gör ju allt de kan för att folk ska skuldsätta sig och köpa bostäder samtidigt som de själva står för risken.
SvaraRaderaTar vi bort den statliga insättningsgarantin (eller sänker den till 50'000), garanterar att skattepengar inte ska gå till att rädda dåliga banker, garanterar att riksgälden inte ska köpa upp övervärderade "toxic assets" så komemr problemet att bli självreglerande. Lägg därtill Riksbankens stimulansåtgärder och negativa insättningsränta.
Dvs genom att öka risken på finansmarknaden så kommer räntorna gå upp. När räntorna går upp så minskar belåningen och sparandet ökar. Man kommer låna mindre till sin bostad då lånen är dyrare och man kommer ha mer pengar kontant då man sparat mer.
Enligt Keyneanska skolan (socialistiska skolan) så finns det inte några bubblor och i de fall en bubbla brister så är det för att staten inte skjutit in tillräckligt med likviditet i marknaden. Socialistisk = ställer krav på att makthavarna agerar. Enligt den Österrikiska skolan (kapitalistiska) så ska man varken stödja en bubbla i uppgången eller dämpa fallet och inte heller stödja aktörerna i den. Genom att göra så så kommer man att höja risken vilket översätts till höjda räntor och mindre belåning och därmed en mindre bubbla.
Jag tycker inte det är särskilt cyniskt. Mindre bubblor (dock inte eliminerade) med mer lokal verkan med inprisad risk.
Så ja, marknaden prissätter allting rätt fram tills artificiell likviditet, påhittade garantier och politiska subventioner påverkar marknadens prissättning.
Oavsett vad du lärt dig på youtube, Viktor, så handlar inte ekonomi om någon sorts battle-out mellan två teoretiker, som ingen av dem ens är i närheten av att beskriva verkligheten.
SvaraRaderaOch oavsett hur många bloggar du läser som hävdar motsatsen, så är det inte bankgarantin som orsakar alla bubblor och är roten till allt det onda. Problemet är att vi har ett system där spekulation lönar sig på bekostnad va investering i produktion. Spekulation förekommer helt oberoende av bankgarantin och drivs av förväntningar. Eller var det den onda bankgarantin som var i farten och ödelade Hollands ekonomi i åratal?
Att du som Hayekan sitter där och försvarar en bostadsbubbla som är uppblåst med statliga stimulanser (avdragsrätten för räntor, uppskov med skatten kraftigt sänkt fastighetsskatt, avsaknad av altenativ- hyresrätter - och nybyggande) visar med all önskvärd tydlighet hur dåligt insatt du är.
Det är ju lätt att som ekonom sitta och säga att alla priser per definition är korrekta och bara man köper till marknadsvärdet så betalar man rätt pris och behöver inte fundera över hur mycket det kan tänkas vara. Men som Flute påpekar här - det är vanligt folk som får ta smällen när deflationen kommer. Oavsett om du vill kalla det bubbla eller inte. Bankgarantin spelar liten roll eftersom folk i Sverige betalar sina skulder. DÄRFÖR är det cyniskt.
Åsa och Victor:
SvaraRaderaMarknader kan som bekant hålla sig irrationella betydligt längre än vad sansade investerare tror vara möjligt. IT-bubblan är väl ett praktexempel.
De senaste årens bostadsbubblor runt om i världen har inte bara orsakats av brist på reglering. De har inte heller bara orsakats av statens och centralbankens inblandning. Jag skulle vilja säga att det handlar om en kombination av felaktiga regleringsförsök, felslagna räddningsförsök, felslagna stimulansförsök, samt avsaknad av reglering på viktiga områden.
Ränteavdrag t.ex. är ju en statlig åtgärd (inblandning) som gynnar låntagande.
Ett av de främsta misstagen har Riksbanken gjort, som hållit räntan alldeles för låg 2004-2006. De misstolkade vad som hände i ekonomin och hade för stela tolkningar av ramarna för sitt agerande. Här var det för mycket statlig inblandning.
Det andra stora misstaget var att bankerna har fått låna ut mer eller mindre utan hejd. Amorteringsfritt till 100% av bostadens inköpspris. Jo, jag känner folk som har lånat på de villkoren, dessutom till låg ränta. Här var det alltså för lite statlig inblandning. Finansinspektionen borde ha varit tuffa men de har varit mjäkiga.
Tyskland är ett av de få västländer som lyckats undvika bostadsbubbla under 2000-talet och det beror på att det ställts helt andra krav på bolåntagarna, bland annat ordentlig kontantinsats (minst 20%).
Sen har vi en av de värsta bovarna, nämligen SBAB. De har hejats på av alla regeringar oberoende av politisk färg. Deras uttryckliga uppdrag har varit att driva på konkurrensen på bolånemarknaden, alltså hålla räntor, amorteringar och kontantinsatser låga. Deras implicita statliga uppbackning har gjort att de lyckats alldeles för bra med sitt uppdrag. Exakt samma misstag som USA gjorde med Freddy Mac och Fannie Mae. Här var det alltså för mycket statlig inblandning.
Bubblan i fastigheter är en konsekvens av penningmängdens ökning dvs skuldernas ökning som i sin tur är en konsekvens av brist på äkta tillväxt som ekonomer tror man kan fixa med låga räntor som egentligen är en konsekvens av brist på billig energi som är naturlagar. Tyvärr är nu ända vägen ut ur det globala skuldberget, även om tycker det är orättvist, ännu lägre räntor med inflation som minskar skuldbergets realvärde eller en ny uppfinning som ger oss oändliga mängder av billig energi som kan ge oss äkta tillväxt. Detta kommer att fortsätta tills dess att vårt valutasystem kraschar för att sen börja om på en ny kula ett par gånger tills man inser att tillväxt hör till historien och man måste uppfinna ett monetärt system som inte är baserat på tillväxt. I det perspektivet är det bättre att sitta belånad med realvärden som backup än att ha besparingar på en bankbok, eller hur? Alltså det är ingen bubbla utan rent av billigt fortfarande såvida inte politiker ändrar spelreglerna eftersom man som du kan vilseledas av dagens penningvärde och den enorma arbetsinsats som skulle erfordras för att betala av allt. Men även om det nu skulle bli ett temporärt fall på 30% pga av ett politiskt beslut så vad är det om 25år om vår valuta om den finns kvar kanske är "infladerad/uppblåst" flera hundra kanske tusen procent?
SvaraRaderaVåga tänka i nya banor!!
Men jag håller helt med om att det är omöjligt att på ett konstruktivt sätt diskutera frågan när den simplifieras in absurdum till en frågeställning om mycket eller lite statlig inblandning. Snälla, definiera mig inte som Keynesian bara för att jag dömer ut Hayek. Igen av de här teorierna har någon verklighetsförankring och de har ingenting att göra med vetenskap heller, eftersom de inte är falsifierbara. Jag kan lika gärna säga att om alla katter vore blå så hade vi inga börskrasher.
SvaraRaderaAtt tro att man vill eller ens kan skilja på politik och ekonomi bara för att en teoretiker hävdar att det då skulle bli bättre för vissa, det är ju skrattretande världsfrånvänt.
Naturligtvis handlar det ju om rätt åtgärder vid rätt tidpunkt beroende av vad man vill uppnå, där håller jag helt med Flute. Och då ska vi vara medvetna om att de flesta åtgärderna har mycket mindre effekt än vad ekonomer och politiker tror - visar det sig i efterhand.
Jag förespråkar ju att man slopar ränteavdragen och uppskovsrätten (dvs mindre statlig inblandning just nu). Och samtidigt stimulerar bostadsbyggande, framför allt av billiga hyresrätter (mer statlig inblandning), eftersom marknaden under väldigt många år misslyckats med att möta efterfrågan (dels på grund av kartellbildning, vilket helt sänker Hayeks pris-utopi). För oavsett om det är en bubbla eller inte så fungerar inflation på bostadsmarknaden kostnadsdrivande för samhället (när folk måste betala mer för boendet behöver de mer lön) och innebär att resurser binds upp i fastigheter istället för att investeras i produktion.
Det är intressant att du tar upp Tyskland - här har man en helt annan syn på konsumtion. Ett par vänner till oss köpte nyligen en lägenhet i centrala Hamburg för betydligt mindre än vad man betalar i Stockholm. De lägger upp en strikt avbetalningsplan för att betala av lägenheten på 5 år. Det är inte helt ovanligt. Att fullt utnyttja sina lånemöjligheter anses som oansvarigt. Det faktum att det lånas förhållandevis lite till privat konsumtion har visserligen inneburit att efterfrågan på hemmamarknaden varit svag (och det är bland annat det de fått skit för), men det kommer att löna sig i framtiden, när folk kan konsumera istället för att betala räntor. DÄR gör bostadspriserna stor skada i Sverige. De skadar våra framtida möjligheter till konsumtion.
Vad är poängen med att döma ut idén om att marknaden kan sätta rätt pris i ett inlägg som handlar om en icke-marknad. Räntan centralstyrs, den bestäms inte av utbud och efterfrågan.
SvaraRaderaFrån DI.se idag:
SvaraRadera"Swedbanks jämförelse mellan 1995 och 2010 visar att hushållen har fått en kraftig standardhöjning. En tvåbarnsfamilj hade, efter att alla nödvändiga utgifter som hyra och mat var betalda, 4.600 kronor över varje månad 1995. 15 år senare hade familjen drygt 14.000 kronor över varje månad. Jämförelsen har justerats för inflation."
Klart folk har råd med att lägga mer pengar på boende. Jag tycker också att Svensson tar i lite väl mycket när han säger att det är ett hjärnspöke, men vad är det som säger att Finansinspektionen är allvetande?
När du sedan skriver att det "i de flesta fall" bara är att låta banken ta huset i USA så undrar jag också om du har ordentligt på fötterna. Om man kan "walk away" varierar från stat till stat, och min uppfattning är att det inte alls är så vanligt med s.k. non-recourse-lån.
Sista kritiken jag vill rikta mot ditt inlägg är att du skriver att anledningen till att svenska banker kommer att klara sig bättre än amerikanska initialt är att man har låntagarna bättre fast på kroken. Till viss del är detta säkert sant. Men den ABSOLUT viktigaste anledningen till att de kommer att klara sig bättre är att de framförallt sett till låntagarens betalningsförmåga när de lånat ut pengar, inte säkerhetens värde som amerikanska banker gjorde. Svenska banker lärde sig den läxan på 90-talet. Svenska banker kommer att klara sig bättre för att kreditkvalitén i lånestocken är MYCKET bättre. Politikervarning på ditt utelämnande av relevant information!
Åsa,
SvaraRaderadet är kul att du går så hårt Victor trots att du tyckts sova dig igenom NEK A.
Du säger att det inte finns några "funktionella marknader". Menar du effektiv? Funktionella marknader torde det väl finnas gott om...
Du nämner också att "Det som spökar för dessa ekonomer är illusionen om att marknaden alltid sätter rätt pris...". Här antar jag att du också pratar om den effektiva marknadshypotesen. Vad denna EGENTLIGEN säger är att marknadspriset alltid speglar all tillgänglig information. Det är ganska stor skillnad, hoppas du förstår den. Vidare delar man in marknader i svagt effektiva, halvstarkt effektiva och starkt effektiva - det är alltså inte svart eller vitt som du tycks vilja göra gällande.
Vidare skriver du: "Att du som Hayekan sitter där och försvarar en bostadsbubbla som är uppblåst med statliga stimulanser (avdragsrätten för räntor, uppskov med skatten kraftigt sänkt fastighetsskatt, avsaknad av altenativ- hyresrätter - och nybyggande) visar med all önskvärd tydlighet hur dåligt insatt du är."
Känner du till begreppet kausalitet? Orsak och verkan? Du verkar blanda ihop de två. Du menar att "bostadsbubblan" är uppblåst av en rad faktorer, men dessa är ju en del av marknadsförutsättningarna. Flera av dem kommer dessutom bestå på åtminstone medellång sikt, så det är väl inte orimligt att priserna speglar dessa faktorer?
Du tycks tro dig veta "rätt pris" för en bostad, och konstaterar att eftersom priserna inte är på den nivån så har marknaden fel. Ditt resonemang känns väldigt bakvänt.
Missförstå mig inte, jag tror också att bostadspriserna kommer att komma ner, 10-20% realt kanske över de kommande två-tre åren. Detta tror jag kommer drivas av ÄNDRADE MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR (t.ex. högre långräntor) och att NY INFORMATION blir tillgänglig.
Men just nu, givet rådande förutsättningar och med den information vi har idag, så tycker jag att bostadspriserna är ganska rimliga.
Makro e kul:
SvaraRaderaTack för att du kompletterar med information som jag har missat. Det är därför en blogg är så bra, eftersom andra kan fylla i.
Sen har vi olika åsikter om hur saker kommer att utspela sig framöver, men det gör ju debatten desto mer intressant!
Det är inte alltid som jag har tid eller ork att skriva om alla detaljer runt det som jag skriver om. Vad gäller t.ex. "walk away" är jag fullt medveten om att det är mycket olika villkor i olika delstater, men det verkar generellt vara lättare för amerikanska bolåntagare att komma undan än vad det är för svenska. "I de flesta fall" var nog slarvigt formulerat och borde ha varit "i många fall". Hela vårt genomregistrerade samhälle med personnummer som bas garanterar ju också det.
Asch, råkade spara kommentaren för tidigt. Sista meningen borde vara:
SvaraRaderaHela vårt genomregistrerade samhälle med personnummer som bas garanterar också att bankerna kan jaga sina skuldslavar mycket lättare.
Makro e kul:
SvaraRaderaVid en närmare titt hade jag ju skrivit "i många fall" och inte "i de flesta fall". Det senare var bara din tolkning...
Flute,
SvaraRaderaursäkta, jag borde inte slarva när jag citerar dig och klagar på dig.
I följande artikel menar författarna att bolån är non-recourse i 11 av amerikas förenta stater.
http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1432437
Ekonomiekot lördag från förra veckan där två ekonomer inte heller trodde på någon bubbla:
SvaraRaderahttp://www.sr.se/sida/artikel.aspx?programid=3626&artikel=3502881
Det svåra med hela debatten kring vår eventuella boprisbubbla tycker jag är att en stor del av svaret kommer finnas i den framtida utveckling av realräntan och inflationsförväntingarna. Som t.ex. BKN kommer fram till i sin vitt citerade analys så är huspriserna i
SvaraRaderaSverige inte övervärderade (t.o.m. billiga?) med dagens låga reala och nominella långa bolåneräntor. Det är deras antagande om en återgång till en mer historisk lång boränta (5,5-6% om jag minns rätt) som leder till slutsatsen att huspriserna måste sjunka. Det är väl ställt utom allt tvivel att den korta räntan (riskfri såväl som boränta) måste stiga de närmaste åren eftersom den är nära noll. Jag tycker dock inte att det är givet att den långa räntan måste stiga. Det beror ju på internationella realräntekrav (i en osäker värld nöjer sig många investerare med dagens långa realräntor på 1.5-2% i USD, EUR, SEK) och framtida inflation. Utan kraftigt stigande långa boräntor kommer Sveriges husägare att fortsätta ha rekordstora disponibla inkomster efter boendekostnader (även om de ger upp dagens extraordinärt låga korta ränta) och de reala huspriserna torde då inte behöva sjunka. Svårt att veta hur det här slutar.