Ingen rädder för boprisras

Idag läser jag att småhuspriserna ligger ganska stilla, enligt senaste Småhusbarometern från SCB. Även inflationen har hållit sig ganska lugn, med en årstakt på halvannan procent, så just nu ligger även de reala småhuspriserna ganska still. Nedan kan ni se uppdaterat diagram för inflationsjusterade bostadspriser månadsvis från Småhusbarometern.

Även min slutsats är att det ligger ganska stilla. Hur ser då framtiden ut? Från oktober till januari brukar priserna som ni ser i diagrammet gå upp, så det kan vi förvänta oss även nu. Frågan är hur stark uppgången blir. Får vi en ny högre topp för de reala småhuspriserna, eller orkar vi inte upp till samma nivå som januari 2010? Men därefter kommer det verkliga avgörandet. Blir det en nedgång som 2008 eller en uppgång som 2009? Som jag sagt förut kan jag inte se några faktorer som skulle kunna driva de svenska bostadspriserna vidare uppåt - snarare tvärtom.

Men SBAB trumpetar idag ut att de minsann inte tror på några prisras.

Höjda boräntor leder till att ökningen i bostadspriserna dämpas till 5 procent 2011 och runt 2 procent 2012 och 2013, spår SBAB i en ny prognos. Något prisras är inte aktuellt, enligt bolåneföretaget.

Här ska bostadspriserna alltså fortsätta att stiga, vilket som bekant förutsätter att det pumpas in ännu mer lånade pengar i bostadsmarknaden. I SBAB:s pressmeddelande kan man läsa följande om skuldsättningen.

Högre räntor och lägre prisökningar på bostäder bidrar till att hushållens skuldsättning dämpas framöver. Ökningen av hushållens upplåning, som varit cirka 10 procent per år de senaste tio åren, växlar gradvis ner till cirka 5 procent. Skuldökningen kommer därmed i samklang med inkomstutvecklingen och hushållens skuldkvot stabiliseras.

Men eftersom skuldökningen har varit betydligt snabbare än inkomstutvecklingen under många år kan vi istället förvänta oss att balansen kommer att återställas genom att vi någon gång framöver får en period där hushållens skulder ökar långsammare än inkomsterna eller till och med minskar. Det är otroligt att tänka sig att hushållens skuldsättning och bostadspriserna skulle stabilisera sig på en hög nivå, vilket är vad SBAB tycks föreställa sig. Tittar vi historiskt eller på andra länder kan vi konstatera att det inte är så det funkar. Bostadspriser och skuldsättningsnivåer går istället i långa vågor. När de når en botten eller topp stannar de inte upp där, utan vänder åt andra hållet.

SBAB:s analytiker Tomas Pousette och Tor Borg ägnar sig, liksom fastighetsmäklaren från Östermalm som jag nämnde igår, åt önsketänkande. Man kan fråga sig varför de känner ett behov av att utfärda sådana här prognoser offentligt. Kan inte SBAB bara ägna sig åt att låna ut pengar? Eller är de kanske lite nervösa över de höga lånenivåerna? SBAB är som bekant Sveriges motsvarighet till USA:s Freddie Mac och Fannie Mae, även om konstruktion och storlek är olika. Hur det gick för dem hösten 2008 vet vi. Fannie Maes och Freddie Macs problem orsakades av att de gavs politiska mål att uppfylla - i deras fall fick de av Clinton 1999 uppdraget att ge bolån till personer med inkomst under medianen, varav en viss andel låginkomsttagare. Även SBAB har ett politiskt uppdrag, vilket idag är "att med lönsamhet bidra till ökad konkurrens på den svenska bolånemarknaden". SBAB har varit pådrivande i konkurrensen bland annat genom att införa amorteringsfria lån och högre belåningsgrader på bostäder. Även om SBAB har en förhållandevis liten andel av bolånemarknaden tvingar deras slappare lånevillkor övriga banker att följa efter för att inte tappa marknadsandelar.

Bloggrannen Cornucopia kommenterar idag ett inslag i gårdagens Aktuellt som han karakteriserar som "svensk subprime".

Men den subprimelåntagare som inte ens klarar av att amortera när räntorna är historiskt rekordlåga är nog väldigt illa ute. Amorteringsfria lån med 2% i lockränta skiljer sig i princip inte alls från amerikanska subprimelån.

I och för sig skiljer sig konstruktionen på de svenska och amerikanska bolånen på många vis, men flera grundprinciper återkommer, t.ex. amorteringsfrihet och låg ränta. Det finns också en annan skrämmande likhet.

Samtidigt skall man vara medveten om att även svenska banker och bolåneinstitut har värdepapperiserat sina bolån, och samlat de låntagare de inte vill behålla i sk "säkerställda obligationer", som sedan sålts till bankens räntefondsparare, pensionsfonder eller andra Svarte Pettrar. En säkerställd obligation innebär att obligationen har direkta krav på den underliggande tillgången. Men den är i praktiken inte säkrare än låntagarnas förmåga att betala sina räntor eller den underliggande tillgångens förmåga att inte falla i pris. Och den underliggande panten i form av bostaden kommer, precis som i det amerikanska fallet, inte att stiga i pris för evigt utan till slut falla. Kvar kommer man ha säkerställda obligationer som har krav på personer som resten av sitt liv kan sitta i skuldsanering...

Kolla alltså upp vilka obligationer som finns i din "säkra" räntefond. Dessa bostadsobligationer gör att en sprucken bostadsbubbla kommer att påverka hela den svenska ekonomin - din framtida pension beror exempelvis på bolåntagarnas förmåga att betala sina räntor. PPM-delen av pensionen kan du själv göra något åt, men inte den stora statliga pensionskakan.

DN rapporterar idag också om en undersökning från Länsförsäkringar som bekräftar det jag nyligen skrev om den ojämna fördelningen av skulder. Den ojämna fördelningen gäller inte oväntat även typen av ränta med mera.

Enligt en ny undersökning från Länsförsäkringar, som DN tagit del av, har 60 procent av alla svenskar bostadslån. Av dem har en fjärdedel hela lånet rörligt. Bland dem med lån över 3 miljoner är siffran ännu högre, hela 40 procent har rörlig ränta på hela lånet. En förvånande hög siffra, enligt Elisabeth Hedmark, privatekonom på Länsförsäkringar.

Det är många av dessa som kommer att sitta på pottkanten framöver. Det går lättvindigt med utlåningen, och en skrämmande stor andel verkar inte ens ha riktig koll.

Det är framför allt de med höga inkomster och de som bor i storstäder som väljer rörliga bolån. I undersökningen framgår också att många har dålig koll på hur mycket de egentligen har lånat, 24 procent uppger sig inte veta det. Oväntat många, 26 procent, vet heller inte om de har bundna eller rörliga lån.

– Det kan ha att göra med att den ena i hushållet har hand om bolånet. Men om ingen har koll lever man lite farligt, säger Elisabeth Hedmark.

Den dagen man skiljer sig eller om den ena parten dör kan det vara bra om båda två har åtminstone en grundläggande koll på hushållets ekonomi.

Vad gäller höginkomsttagarna kan många av dem drabbas allvarligt vid en ekonomisk kris. Höginkomsttagare får nämligen betydligt lägre a-kassa som procent av sin lön.

Länsförsäkringars undersökning visar att 14 procent inte amorterar alls. Andelen är högre i storstäderna, i Stockholm amorterar inte 23 procent.

Det är i goda tider man ska amortera, men istället läggs tydligen överskotten på allehanda konsumtion. Handelns Utredningsinstitut (HUI) noterar faktiskt detta idag.

- Människor har en förmåga att göra sig av med de pengar de har. Och vi vet att en större andel kommer att gå till räntebetalningar när räntan går upp.

Därför anser HUI att de högre räntorna kan slå mot handeln.

Det är förresten inte bara priset på permanentbostäder som ökar, utan det gäller alla typer av fastigheter där privatpersoner är inblandade. I söndags kunde man t.ex. läsa att priserna på fjällstugor har ökat rejält på flera skidorter de senaste åren. Det får kanske också räknas in under "konsumtion"?

Slutligen tipsade "PL" om att titta på Google Trender. Nedan har jag jämfört sökorden "bostadspriser" och "bostadsbubbla".

Som ni ser har intresset för bostadspriser funnits hela tiden, medan intresset för bostadsbubbla dykt upp på allvar under 2009 och blivit starkt först nu mot slutet av 2010. Man kan roa sig med att titta på de motsvarande sökorden "housing prices" och "housing bubble", där det senare hade en tydlig topp år 2005, runt den tid när USA:s bostadsbubbla toppade. Sökningarna ökade alltså markant mot bubblans slut.

Mer läsning: Cornucopia resonerar idag runt vad som kan komma att knäcka den svenska bostadsbubblan, något som jag skrev om i augusti, men inte med räkneexempel som Cornucopia. Läs även Daniel Langkilde "Lite matematik om boprisbubblan" - en intressant genomgång.

[Andra bloggar om bolåneräntor, bostadsbubbla, bostadspriser, ränta, sbab]