Norska bostadspriser föll 2013

Norska bostadspriser föll 2013 för första gången sedan finanskrisen. Under första halvåret steg priserna, men sedan maj har de sjunkit med 5,3 procent. Bostadspriserna har fallit varje månad sedan maj, med undantag av augusti. Från december 2012 till december 2013 noterades alltså totalt sett en nedgång på 0,6 procent.

Det är inte precis någon överraskning att detta skulle hända förr eller senare. Redan i augusti 2010 skrev jag om den norska bostadsbubblan. I februari 2012 gjorde jag en ordentlig genomgång av Norges bostadsbubbla och oljeintäkterna. Norges oljeproduktion har de senaste åren sjunkit med runt 6 procent per år och trenden visar ännu inga tecken på att vända - ännu har vi bara siffrorna för november och det ser ut som om oljeproduktionen även 2013 kommer att sjunka med runt 6 procent. Det är bara det ökade oljepriset som räddat de norska oljeinkomsterna, men nu har oljepriset legat ganska still i två år. Även ökad gasutvinning bidrar förstås till Norges exportinkomster.

Norska bloggen Tankeløse Plukk var en av de första att skriva om den norska bostadsbubblan i april 2007. Sedan dess har den förstås (liksom den svenska bubblan) blåsts upp ännu mer.

Nu förutspås fortsatt fallande bopriser i Norge under 2014.

Statistisk sentralbyrå spår fallende boligpriser i 2014. Det samme gjelder de fleste prognosemakere. Nå er også eiendomsmeglerbransjen selv negativt til prisutsiktene for 2014.

Mäklarförbundet EFF tror dock bara på en nedgång på 1-3 procent under 2014. Nordea däremot tror mer realistiskt på en nedgång med 7-8 procent under året och en nedgång på 15-20 procent över två år. Det låter rimligare med tanke dels på hur stor nedgången var i Danmark, dels på att det också går trögt att sälja bostäder nu (ett tecken på att toppen har passerats). I december 2013 var det 43 procent fler bostäder till salu på finn.no än i december 2014. Dessutom var omsättningen på bostäder väldigt låg under december jämfört med normalt och försäljningstiden ökade till 49 dagar mot 43 dagar för december 2012.

Flera kända ekonomer och institutioner har tidigare varnat för Norges höga bostadspriser och hushållens höga skuldsättning, bland annat Nouriel Roubini och Robert Shiller, liksom IMF och norska Finanstilsynet. Även Paul Krugman tycker att de kraftigt ökade priserna och skuldbördan är bekymrande och konstaterar att de norska hushållens skulder har passerat 200 procent av disponibel inkomst (i Sverige har vi bara passerat 170 procent), vilket är betydligt högre än de 110 procent som uppnåddes då USA:s bostadsbubbla sprack. Krugman säger att Norge är ett väldigt annorlunda land på grund av oljan, men oljan håller ju på att krympa. Det är dock fortfarande en skillnad mellan Norge och USA, nämligen positiv respektive negativ handelsbalans - tack vare det har Norge lyckats driva upp sin bostadsbubbla till högre nivåer.

Det finns dock obotliga optimister, t.ex. Baard Schumann, VD för en av Norges största byggare Selvaag Bolig. Han tror visserligen att priserna kommer att fortsätta fall första kvartalet i år, men sen tar de minsann fart uppåt igen till nya rekordnivåer! Han påpekar att byggkostnaderna i Norge är så höga att det inte går att komma ner i pris. Hur fel detta resonemang är har vi sett i andra länder. Byggkostnaderna följer med bostadspriserna uppåt, men när det sedan spricker så drabbas byggbranschen hårt. Selvaag Bolig försöker nu pressa ner byggkostnaderna istället för att sänka priserna på nybyggda bostäder. De ämnar fortsätta med alla byggen som planerats för året.

Christian Dreyer, VD för Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF) tror dock att många byggprojekt kommer att läggas i malpåse istället för att prissänkas. Om han därmed även avser några av Selvaag Boligs projekt framgår inte.

- Kostnaden ved å bygge i Norge er blitt så høye samtidig som nye regler har gjort det dyrere. Underentreprenører har hatt samme lønnsvekst, så de økte kostnadene har ballet seg på. Jeg tror de heller vil legge prosjektene i skuffen enn å realisere de til lavere priser, sier han.

Även Jan Ludvig Andreassen, chefsekonom på finansgruppen Eika tror att det kommer att bli en inbromsning i byggaktiviteten.

- Flere av de store byutviklingsprosjektene i Oslo er bare luftspeilinger om ikke Norge Bank halverer renten, og boligprisene øker. Fortsetter denne trenden blir boligbygging en sport for idealister som man ikke kan tjene penger på det, sier han.

Han hoppas också på att centralbanken ska gå in och stötta upp situationen.

- Norges Bank må halvere renten for å unngå at Norge går inn i en unødvendig økonomisk tilbakegang, sier Andreassen.

Det ska bli mycket intressant att se hur bostadspriserna i Norge utvecklar sig framöver och vilka effekter en prisnedgång på 20 procent kommer att få på ekonomin. Byggbranschen lär drabbas hårt och vi kommer säkerligen att se problemen spilla över till Sverige.

Jag rekommenderar er även att läsa norska bloggen The Boom Bust som bland annat skrivit om norrmän och skuld. Norska bloggen thetruthno proklamerade redan i november att bostadsbubblan i Norge har spruckit och i augusti 2012 resonerade thetruthno en del om vad som sker när bostadspriserna faller igen.

Tillägg: Det är intressant att läsa hur även i Norge de som tror på sjunkande bostadspriser skildras som "boligpessimister" medan de som hoppas på stigande bostadspriser skildras som "boligoptimister". Är det bra med stigande bostadspriser?