2009-09-10

Stigande bostadsrättspriser

Jaha, det ser enligt Mäklarstatistik ut att ha varit prisrally på bostadsrätter i augusti. Jag misstänkte det av vad jag kunde läsa på bl.a. Hemnet och hörde från folk som pratade och skrev om budgivningar. Bostadsrättspriserna i riket steg med 6% i augusti. Villapriserna har dock hållit sig lugnare och steg bara 1% i augusti. Frågan är nu om detta är en mer långsiktig återgång till stigande bostadspriser, eller om det är en tillfällig uppgång innan fallet, så som jag spekulerade om häromdan. Jag är beredd att omvärdera min uppfattning om verkligheten skulle visa sig inte stämma med den karta jag ritat upp, men än så länge ser jag augustis boprisuppgång som tillfällig. Det finns alltför många faktorer som talar emot att den skulle kunna hålla i sig.

Det är såklart de rekordlåga räntorna och bristen på hyreslägenheter som drivit upp bopriserna. Frågan är om det egentligen var så smart i längden att hålla på och sälja ut en mängd av allmännyttans hyreslägenheter till nybildade bostadsrättsföreningar. Det kan ju i förstone låta absurt att ett ökat utbud av bostadsrätter skulle ge högre priser - det låter ju som en motsägelse av ekonomiska grundprinciper. Men i utbudet måste man också väga in den minskade tillgången till vettiga alternativ i form av hyresrätter. Denna bostadsrättsombildningsvåg har säkerligen varit en bidragande orsak till den boprisbubbla vi sett de senaste åren. Övriga orsaker har varit bland annat låga räntor och slappa krav på amortering och kontantinsats. Här finns flera bovar, bland annat SBAB, som uttryckligen skapades för att driva på konkurrensen på bolånemarknaden. Och både borgerliga och socialdemokratiska politiker har haft ungefär lika stora delar i uppbyggandet av bostadsbubblan, så som jag ser det.

Man ska inte glömma att Mäklarstatistik drivs av bostadsmäklarna själva, så det ligger i deras intresse att presentera positiva siffror. Själv väntar jag till nästa upplaga av Statistiska Centralbyråns Småhusbarometer, som publiceras nästa onsdag (den 16/9) klockan 9.30. Dess siffror litar jag mer på. Då kan jag pluppa in siffrorna i mitt kalkylark och få ut fina diagram.

Mäklarna som intervjuas i DN:s och SvD:s artiklar talar såklart om att de i våras var mer pessimistiska, men att de nu tror på prisökningar. De talar om ökande framtidstro hos hushållen trots stigande arbetslöshet, samt att börsen gått upp kraftigt. Men jag har påpekat tidigare att denna börsuppgång inte är hållbar - frågan är bara hur länge den kan pågå. Irrationella prisuppgångar brukar kunna hålla på längre än vad sansade bedömare tror är möjligt. Men hur går det med bopriserna den dagen börsen vänder neråt rejält igen? Bankernas krav på bolåntagarna har också ökat, vilket talar emot att boprisuppgångarna skulle vara hållbara.

DN:s Jonas Leijonhufvud konstaterar att "Vi lever i en märklig tid..." och säger att det är "Full fart för Ingves bostadsrally". Han tror inte att det var Riksbankens avsikt att starta ett nytt boprisrally när man toksänkte räntan. Målet var ju istället att företagen skulle kunna låna billigt och "överbrygga krisen". Detta visar hur farligt det är att sätta Riksbanken på uppdraget att bestämma räntan i Sverige. Nu har de på ett års tid gjort två stora misstag/missbedömningar. För det första när de höjde räntan i september förra året, trots att det stod klart för alla som följde med i ekonomins vindlingar att en jättekris var på gång. För det andra när de från december 2008 till juli 2009 sänkte räntan alldeles för snabbt och för mycket, vilket blåste upp hushållens lånebubbla igen. Vad alternativet till Riksbankens räntesättande skulle vara vet jag inte riktigt, men vi ser nu tydligt att det nuvarande systemet inte fungerar, utan mest verkar förstärka svängningarna i ekonomin.

Apropå de stigande bostadspriserna skriver Röda Malmö:
Talet om bostadsrätten som en form av eget ägande är i många fall en ren illusion. För många är det i själva verket banken som äger och man har inga som helst utsikter att någonsin kunna göra sig fri från de höga lånen. De som vunnit på den våldsamma spekulationen på bostäder är framför allt bankerna, men även mäklarkåren och de delar av borättsinnehavarna som var gynnade från början och kunnat göra en bostadskarriär genom att sälja helt fiktiva värden.
Till vinnarna skulle jag även vilja lägga dem som kommit över attraktiva lägenheter till vrakpris i utförsäljningar av hyreslägenheter. Hursomhelst är många egentligen inte bostadsägare utan låneslavar. Denna illusion av rikedom gör också lätt att ens självuppfattning förvrängs. Min granne sålde sin lägenhet för en och en halv miljon - o, jag är rik! Hela uppåtspiralen i den svenska bostadsbubblan har drivits av en mängd fenomen. Banker och mäklare har velat tjäna pengar och gjort reklam. Folk har pratat bostadspriser och budgivningar på kafferaster och andra sociala tillställningar. Höga bostadspriser har gett status. Politiker har velat göra fler till bostadsägare istället för hyresgäster.

Vad gäller lösningen är jag dock inte så säker på att jag helt håller med Röda Malmö:
Vägen ur det här träsket, som bland annat fått till följd att hälften av ungdomarna bor hemma och många bor dyrt i andra hand, måste vara att öka byggandet med statligt stöd och öka tillgången till billiga hyresrätter där hyresgästerna får ett ökat inflytande. Jag kan också tänka mig att man på olika vis begränsar möjligheterna att spekulera i bostäder.
Visst borde det troligen byggas fler billiga hyresrätter, men jag tycker inte att man ska göra det med statligt stöd. Snarare bör man undersöka vilka lagar, regler och regleringar det är som gör att privata byggaktörer idag ser det som mer lönsamt att bygga dyra bostadsrätter istället för billiga hyresrätter och sedan förändra dessa lagar och regler. Att begränsa möjligheten att spekulera i bostäder skulle troligen bara leda till att eventuella spekulanter kringgick reglerna på olika vis. Dessutom är det knappast spekulation som varit den huvudsakliga pådrivande faktorn för bostadspriserna, utan något slags kollektiv masshypnos som gjort att många tar på sig bolån som är mycket större än vad som är sunt och lever med små marginaler. Det hela skulle istället lätt kunna rättas till genom att t.ex. höja reporäntan till fem procent och hålla den där. Politiskt omöjligt, förvisso, men ändå en intressant tanke...

Läs andra bloggar om , ,

14 kommentarer:

  1. ROT avdraget är nog en hel del av orsaken till prisrallyt vi ser just nu! ffa då det endast gäller 5 år eller äldre hus.
    1. Det har gjort att gamla objekt säljs för fantasi summor då de kan renoveras billigt
    2. Priser på hantverks arbete har gått upp, när det är halva priset på en tjänst så är det lätt att höja priset.

    Om man skall stimulera arbetsmarknaden borde man satsa på att istället sänka kostanden för ny produktion,villor och lägenhetr.
    1. utbudet av bostäder skulle öka och dämpa prisuppgången.
    2. en nybyddd , energisnål boende skulle konkurera med dagens fantasipriser.

    Tänkaren

    SvaraRadera
  2. På sätt och vis har bostadrättspriserna redan fallit.

    1) Priserna är fortfarande lägre än sommaren 2007

    2) Vi har haft inflation på 2% per år sedan toppen.

    3) Folk har fått mer pengar i plånboken, dels pga löneökningar och dels pga skattesänkningar.

    Lägger man ihop det där så har vi fallit säkert motsvarande 10-20%, eller 500 -10 000 kr kvadraten. Jag har självbostadsrätt i Stockholms innerstan(utan lån), men har väntat med att köpa större för jag hoppats på ett fall. Det har uteblivit, men jag kan ändå säga att det vore betyligt lättare för mig att köpa en större lägenhet nu än vad det var för 2 år sedan.

    SvaraRadera
  3. Ni missar helt produktionen, dvs bristen på nya bostäder. Det finna alldeles för många i behov av bostad i relation till antal lediga objekt. Detta är drivkraften i den långsiktiga uppgången i alla bostadspriser.

    Det byggs knappas något nytt i Stockholm att tala om. Behovet är kanske 10-20 tusen nya bostäder varje år, och det var länge sedan produktionen låg på de nivåerna.

    SvaraRadera
  4. "Frågan är om det egentligen var så smart i längden att hålla på och sälja ut en mängd av allmännyttans hyreslägenheter till nybildade bostadsrättsföreningar."

    Ja det var det , det var väldigt smart i sin enkelhet.
    Alla som fick köpa sina lägenheter vart naturligtvis väldigt positiva till den borgerliga politiken , och vem skulle inte bli glad över att bli bostadsmiljonär ? , värderingar och principer går alltid att tänja på när egen kortsiktig vinst är möjlig.
    Långsiktigt skapades också en stor väljarbas bland alla nyblivna bostradsrättsinnehavare då bostadsägare tenderar att rösta borgerligt i större utsträckning än de som hyr sin bostad.


    Om ett halvår kommer vi bara se denna kris som en fnurra på tråden och allt kommer att gå som tåget igen , även om alla inte får åka med.....
    Och vad som händer ett år efter det kan bli ganska intressant.
    Jag har faktiskt en del fysiskt guld som utfyllnad numera , jag litar inte på den här skiten längre.
    Kalla mig pessimist men det är faktiskt roligare med fysiskt guld än siffror på en skärm och det tänker jag ha som ursäkt om vi nu går in i en evig högkonjunktur.

    SvaraRadera
  5. Marcus,

    Det finns fysiska begränsningar för en "evig högkonjunktur" även om pumpandet av Fiat-pengar kommer föra oss långt i illusionen att det går bra.

    Det dramatiska i det du skriver är att vi nu längs vägen hänger av allt störe grupper från att kunna vara med på tåget. Jag tror dessa arbetslösa får allt svårare komma tillbaka eftersom det inte längre skapas fler "riktiga" jobb i tillräckligt antal.

    Tror som du att det fysiska guldet är det som kommer hålla bäst i längden. Fast är man spekulativ så kan turbulensen på marknaderna ge den riskvillige många chanser att tjäna en del, både på bostäder och värdepapper. Gäller bara att ha en bra vinsthemtagningsstrategi. Annars är det bara "siffror på skärmen".

    SvaraRadera
  6. Några saker;
    - Bygg hyresrätter i storstäderna.
    - Beskatta bostadsrätter på samma sätt som villor.
    - Kräv amortering med max 20 års amorteringstid på bostadslån.
    - Avskaffa ränteavdragen

    Skulle bli en dramatisk omställning men en sundare marknad efteråt.

    SvaraRadera
  7. Jag tror inte att det är så mycket lagar och regleringar som gör att det inte byggs tillräckligt med bostäder. Jag tror att det är en inneboende egenska hos bostadsmarknaden. Så vitt jag förstår har det i princip alltid varit bostadsbrist, utom just under tider med stora bostadssubventioner. Att förse bostadsmarknaden med så mycket bostäder att priserna sjunker och det blir luft i systemet är väl ingen fastighetsägares dröm.

    SvaraRadera
  8. orsaken till att det inte byggs hyresrätter är givetvis av ekonomiska skäl.

    Du har en byggfirma och bygger lägenheter. Ett fastighetsbolag betalar idag ung. halva summan i våra storstäder som en BRF+innehavarna av BR betalar. Vem säljer du till? Alltså har man inte byggt hyresrätter utan istället BR då dessa varit mer lönsamma för NCC, JM och loknande bolag.

    Det finns en mycket enkel lösning på problemet att få fler hyreslägenheter byggda ta bort bruksvärdesprinceipen på hyror. Dvs sänkta hyror på mindre orter och då troligtvis också höjda hyror där folk vill bo. Med höjda hyror så kommer fastighetsbolagen bli mer attraktiva köpare och kommer betala lika mycket pengar som privatpersoner.

    Sedan även i dessa arbetslöshetstider så har vi faktiskt fler som har jobb idag än hösten 2006 även om det inte skrivs så i media...

    SvaraRadera
  9. Att en bostadsrättsförening köper en fastighet till ett högre pris än vad motsvarande fastighet kostar på marknaden måste ju ses som att föreningen tar en större risk. En risk som förr eller senare, statistiskt sett, måste straffa föreningen. Det här borde ju då rimligen innebära att marknaden och hyresgästerna har olika syn på framtiden - frågan är vem som har rätt.

    Vad många glömmer i samband med köp av en bostadsrätt är att de inte har något ägande i lägenheten, ägandet är i en förening och innebär endast besittningsrätt till lägenheten. Hur ser det ut den dagen räntorna går upp, både för föreningens lån på fastigheten och medlemmarnas lån till insatserna - dvs föreningen tappar medlemsavgifter. Det var just det här som hände under 90-tals krisen då många föreningar gick i KK - att då endast stå med besittningsrätten till lägenheten kvar får konsekvenser. Risken finns ju att marknaden själv kommer att reglera balansen mellan hyresrätter och bostadsrätter här.

    SvaraRadera
  10. Ska bli spännande att höra RBs svepskäl när de så småningom tvingas överge målet om 2%-inflation för att rädda bostadsmarkanden och bankerna från total kollaps. "Vi hade ingen aaaning om att en ränta på 0.25% skulle få de här konsekvenserna."

    SvaraRadera
  11. Vi har nu hamnat i ett så bisarrt läge att det, för den som har belåningsutrymmet och helst pantbreven, lönar sig att belåna huset. Belåna till 1,6% ränta( eller troligen ännu lägre) och sätt in högst 500 tkr/institut( taket för insättningsgarantin) på t ex Hoist(3,15%) eller bluestep(2,5% + ev bonus 0,3%). Den enda risken är att du kan få vänta några månader på pengarna om insättningsgarantin skulle behöva användas. Genom att öka belåningen med 1 miljon kan du alltså helt riskfritt tjäna ca 7000 kr/år efter skatt. Att amortera är alltså rena förustaffären! Man måste nog vara riksbanksdirektör, politiker eller totalt sakna förmåga till logiskt tänkande( man kan tillhöra flera av dessa grupper) för att förstå detta.
    /JP

    SvaraRadera
  12. Bopriserna i Stockholm kommer gå Upp, Upp, Upp, Upp!

    Vi har nu fått våran alldeles egen lilla Greenspann gubbe, mer Ingves för folket! -1% ränta, få en bil av Ingves om du köper ett hus och belånar!

    Den som förlorar är den som inte tar lån och kommer därmed inte bli räddad av Ingves när det till slut är Sveriges tur att få en bostadskrasch.

    Well done Sweden, really...

    SvaraRadera
  13. Makro e kul2009-09-13 16:48

    Hej Flute!

    Här är en av anledningarna till att jag tror att du överskattar fallhöjden i bostadspriserna:

    http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Arbetsmarknad/Loner/Reallon_for_arbetare_och_tjansteman/

    Din prognos om fall på 50-60% reellt sett skulle innebära att vi kommer ner på samma prisnivå som i början av nittiotalet. Som du ser på Ekonomifakta så har reallönerna ökat med cirka 50%(!) sedan dess.

    Det här visste du säkert redan, men jag tyckte Ekonomifaktas graf var så illustrativ...

    Mvh

    Makro

    SvaraRadera
  14. Makro e kul:
    Visst har reallönerna stigit också, men inte på långt när lika mycket som bostadspriserna. Snabbt plockade siffror från diagrammet ger att reallönen för arbetare stigit 25% 1995-2007, reallönen för tjänstemän stigit 48% 1995-2007. Småhuspriser däremot har stigit 125% 1995-2007!
    Dessutom tror jag på sjunkande reallöner och högre arbetslöshet framöver.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.