Riksbanken frånsvär sig ansvaret

I morse kom nytt räntebesked från Riksbanken, där de för det första tar åt sig äran för att Sveriges ekonomi går bättre. Som de flesta av mina läsare säkerligen vet så är korrelation inte detsamma som kausalitet. Att arbetslösheten sjunker och konjunkturen stärks är korrelerat med Riksbankens alltmer expansiva penningpolitik, men det är högst osäkert hur mycket den faktiskt bidragit till det och hur mycket som beror på andra faktorer - vi är som bekant ytterst beroende av vår omvärld. Dessutom kan man se det som att Sveriges ekonomi på grund av det låga ränteläget helt enkelt är lånedopad - hushållens lån växer i en årstakt av 7,3 procent. Starkare efterfrågan i Sverige skulle kräva ännu mer lånedopning.

Riksbankens expansiva penningpolitik har bidragit till att konjunkturen stärks, att arbetslösheten sjunker och att det finns en tydlig trend uppåt i inflationen sedan förra året. I september var KPIF-inflationen 1,0 procent, exklusive energipriser var inflationen 1,8 procent. Trenden med stigande inflation väntas fortsätta. Men jämfört med bedömningen vid det förra penningpolitiska mötet har inflationsprognosen reviderats ner något. Det beror på försämrade inflationsutsikter i omvärlden men också på en ny bedömning att det krävs starkare efterfrågan i Sverige för att stabilisera inflationen runt 2 procent.

Visst har prisinflationstakten mätt med KPIF stigit det senaste året, men det handlar inte om någon snabb förändring, utan att KPIF krupit upp med en halv procentenhet på ett år. Trenden uppåt i inflationen är förvisso som Riksbanken skriver tydlig, men långsam, se diagrammet nedan.

Notera även att Riksbanken förhoppningsfullt ser på inflationen exklusive energipriser och påpekar att den var nära deras tvåprocentsmål. Flera andra centralbanker har vid olika tillfällen valt att se på "core inflation" (alltså exklusive energi och livsmedel), vilket som jag ser det är ett närmast skrattretande inflationsmått. Energi och livsmedel är snarare det som är "core" (kärna). Inkludera istället tillgångspriser (exempelvis bostäder) i inflationsmåttet på ett bättre vis än vad de inkluderas idag så ska ni få se på inflation! Prisuppgångarna på bostäder i Stockholm och Göteborg har det senaste året legat runt 20 procent.

Vidare säger Riksbanken:

Sammantaget bedömer Riksbankens direktion att penningpolitiken behöver bli mer expansiv för att understödja den positiva utvecklingen i svensk ekonomi och säkerställa kraften i inflationsuppgången. Direktionen har därför beslutat att utöka köpen av statsobligationer med ytterligare 65 miljarder kronor, så att köpen uppgår till totalt 200 miljarder kronor vid halvårsskiftet 2016. Reporäntan behålls oförändrad på -0,35 procent men en första höjning av reporäntan skjuts ungefär ett halvår fram i tiden jämfört med tidigare bedömning.

Notera att eftersom hittillsvarande expansiva penningpolitik med negativ styrränta och obligationsköp inte gett tillräcklig effekt så bedömer man att det behövs mer av den ineffektiva medicinen och utökar därför obligationsköpen och skjuter fram tidpunkten för att påbörja normalisering av räntan. Låt mig gissa att vi kommer att få se detta även vid kommande räntebesked. Om vi ser på andra länder som under lång tid haft extremt låg styrränta såsom Japan och USA så har de hela tiden haft en prognos för när de ska höja räntan, men tidpunkten har hela tiden skjutits på framtiden. Det skulle förvåna mig om Sverige vore annorlunda.

Slutligen så påpekar Riksbanken att det låga ränteläget är riskfyllt, men frånsvär sig allt ansvar för konsekvenserna genom att säga att det är någon annan som måste ta hand om det.

Riksbanken har vid många tillfällen lyft riskerna som det låga ränteläget kan föra med sig. För att minska riskerna med hushållens skuldsättning behövs reformer som skapar en bättre balans mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden. Det är även viktigt att se över skattesystemet så att hushållens incitament att skuldsätta sig minskar. Ansvaret för sådana reformer vilar på riksdag och regering. Det är även av största vikt att Finansinspektionen snarast får mandat och verktyg att på ett effektivt sätt kunna bedriva makrotillsyn. Om inga åtgärder vidtas kommer detta i kombination med det låga ränteläget att öka riskerna ytterligare. Det kan i förlängningen bli mycket kostsamt för samhällsekonomin.

Implicit förespråkar de alltså en utfasning eller minskning av ränteavdraget. Detta är dock för politikerna en alltför het potatis, som de aktar sig noga för att ta tag i, men det är bekvämt för Riksbanken att kunna skylla på Riksdagen, regeringen och Finansinspektionen.

Skyskrapa i Kista markerar toppen?

Jag läser att JM ska bygga Stockholms högsta bostadshus, en 120 meter hög skyskrapa i Kista.

Kommer detta bygger att markera toppen på den svenska bostadsbubblan? Det är nämligen så att höga skyskrapor brukar markera en topp i konjunkturen. Jag nämnde nyligen Skyscraper Index i samband med nyheten att Kina ska bygga världens högsta skyskrapa.

Apropå ränteavdragen som jag skrev om tidigare idag, så har Sloped Curve skrivit ett vettigt förslag om hur man skulle kunna begränsa ränteavdragen. Idén är att räntekostnader ska kunna kvittas mot kapitalinkomster, men att de bara får kvittas mot löneinkomster upp till ett visst belopp, som han föreslår ligger på 25000 kronor per år.

Ränteavdragen ifrågasätts

Det är intressant att se hur synen på de svenska hushållens skulder raskt håller på att förändras. Tidigare har det känts som om jag och andra som ifrågasatt skuldsättningen varit som ensamma ropande röster i öknen, men plötsligt har det som vi påpekat i flera år hamnat i den allmänna debattens huvudfåra.

SvD:s Carolina Neurath har under sommaren börjat gräva i svenska folkets skuldberg och av det jag sett av hennes skrivande förut så ger hon sig inte förrän hon gått till botten med en fråga. Hon må vara ung (drygt tio år yngre än SvD:s andra stjärna Andreas Cervenka), men det gör också att hon inte har förutfattade meningar om sakernas tillstånd och kan ifrågasätta etablerade sanningar.

Idag skriver Neurath om ränteavdraget och har frågat några ekonomer om deras syn på det. Det rör sig visserligen om "the usual suspects", Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson, Nordeas chefsekonom Annika Winsth och SEB:s chefsekonom Robert Bergqvist. Jag undrar varför svenska ekonomijournalister har så lite fantasi att de alltid tillfrågar dessa tre. Varför frågar de inte mer oberoende ekonomer? Även mer "udda", såsom Lars P Syll. Bankekonomerna har förvisso ofta vettiga synpunkter, men man ska inte glömma bort att de är anställda av en part i målet. Även Krister Andersson, skattesakkunnig på Svenskt Näringsliv är intervjuad i Neuraths artikel och han får väl anses vara lite mer opartisk vad gäller bolån.

Hursomhelst är synpunkter som kommer fram i artikeln

• att ränteavdraget fyllde en funktion när Sverige hade en hög fastighetsbeskattning
• att Sverige har nästan dubbelt så höga ränteavdrag (30%) som det europeiska genomsnittet (17%)
• att det höga ränteavdraget gör att svenskarna lånar mer än de annars skulle göra
• att ränteavdraget driver upp priserna på fastigheter och bygger upp en fastighetsbubbla
• att ränteavdraget inte underlättar för förstagångsköpare utan gör det svårare för dem, då bostadspriserna blir upptrissade
• att ränteavdraget skulle kunna sänkas, men man måste tänka igenom hur det ska göras
• att dagens låga ränteläge gör det lättare att minska ränteavdraget

Vad politikerna tycker kunde man läsa häromdagen. Finansminister Anders Borg (M) anser tydligen inte att det är något problem. Per Bolund (MP) vill ta bort ränteavdraget. Gunnar Andrén (FP) är lite mer obestämd. Ulla Andersson (V) säger att "Bostadsbristen är en orsak till prisutvecklingen på bostadsmarknaden och därmed skuldutvecklingen" och vill se se amorteringskrav istället för ränteavdrag, samt bygge av fler hyresrätter. Visserligen finns en självförstärkande återkoppling mellan bostadspriserna och skuldsättningen, men jag anser att det framförallt är tillgången till krediter som driver bostadspriserna, så jag tycker att Ulla Andersson vänder bak och fram på orsak och verkan. Fredrik Olovsson (S) vill inte ta bort ränteavdraget, men har en intressant synpunkt när han säger

Ränteavdraget kan inte vara skälet till att hushållens skulder ökar, för avdraget fanns där långt innan skuldökningen satte fart. Orsakerna får man hitta på andra håll. Exempelvis handlar det om borttagandet av fastighetsskatten, införandet av rot-avdraget och att vi har ett lågt byggande.

Det är en kombination av faktorer som drivit upp de svenska bostadspriserna och hushållens skuldsättning, men ränteavdraget är en av dem. Jag har tagit upp flera av dessa tidigare.

Vad gäller ränteavdrag kan det vara intressant att komma ihåg historien. Vårt nuvarande ränteavdrag på 30 procent kom till genom 1990-1991 års skattereform, då ränteavdraget sänktes från tidigare 50 procent. 1985 sänktes ränteavdraget från 70 procent och innan 1983 var ränteavdraget 100 procent! På den tiden låg dock bolåneräntorna på en helt annan nivå än idag.

Förutom förändringar av ränteavdraget har även amorteringskrav diskuterats. Sandro Scocco tycker att amorteringskrav är bra, men att det är fel läge just nu när bostadspriserna ligger på topp - det borde ha införts för fem år sedan. Detta gäller för övrigt fler av de åtgärder mot bostadsbubbla och hushållskreditbubbla som just nu diskuteras, exempelvis borttagande av ränteavdrag. Nu har vi redan vår bubbla med begynnande pyspunka på bostadsmarknaden och vi bör snarare diskutera hur vi i Sverige ska hantera baksmällan efter skuldfesten.

Hänt i Europa

Jag tänkte snabbt kommentera några saker som hänt medan jag var på semester. Vi börjar med Europa.

Vad gäller EU:s nya långtidsbudget som presenterades i veckan behöver jag inte kommentera så mycket själv, eftersom Jonas Sjöstedt uttrycker det så bra.

Igår kväll presenterade EU-kommissionen sitt förslag till långtidsbudget för åren 2014-2020. Förslaget är en uppvisning i brist på realism av en institution som verkar vara helt världsfrånvänd och som gör tvärtom mot vad den begär av andra. Samtidigt som EU kräver att medlemsländer ska genomföra dramatiska neddragningar i välfärden så ska EU tillåtas rejäla höjningar av utgifterna. Detta trots att det finns enorma behov av att rationalisera EU:s verksamhet och lika enorma möjligheter att spara pengar på EU-nivå. Men istället ska skattebetalarna pumpa in nya miljarder som bland annat ska gå till fantasilöner, byråkrati och att EU-parlamentet ska kunna fortsätta flytta mellan Bryssel och Strasbourg. EU-kommissionen agerar som ett bortskämt barn som kräver allt åt sig själv utan förmåga att se egna brister eller andras behov.

Det hela ska finansieras av nya skatter på EU-nivå, vilket bekräftar alla farhågor om att EU-eliten håller på att försöka roffa åt sig mer makt och omvandla unionen till ett slags superstat. Låt oss hoppas att det inte lyckas!

Hushållens lånetillväxt fortsätter att tappa farten.

I maj fortsatte hushållens tillväxttakt på lån från monetära finansinstitut (MFI) att sjunka ytterligare. Tillväxttakten var då 6,9 procent vilket var en minskning från 7,2 procent i april. I maj 2010 var tillväxttakten 9,1 procent.

Tillväxttakten toppade som ni ser 2006, med en sekundär topp 2010, men det är en bra bit kvar innan skulderna sjunker i vår lågräntedopade "tigerekonomi".

I Hemnets statistik kan vi se att antalet småhus till salu är rekordstort. Det gäller dock inte bostadsrätterna. Vad gäller de andra indikatorerna kan man fundera på om de snabba fallen för begärt pris på nyinkomna bostäder betyder något signifikant.

I grannlandet Danmark har ännu en bank gått omkull, den nionde danska banken sedan början av finanskrisen.

Den danska banksektorns oro tilltog då staten blev tvungen att ta över den lokala banken Fjordbank Mors på måndagen. I februari gick Amagerbanken samma öde till mötes.

En läsare tipsar om att man i Finland vill sänka ränteavdragen för bostadslån "med 15 procent nästa år och 5 procent de två följande åren. Alltså från 28 procent till 23,8 procent osv." Vad det kommer att betyda för finska bostadspriser är lätt att förstå.

I år genomförs åter stresstester av europeiska banker, men liksom förra året med karaktär av potemkin-kulisser. Årets test innehåller ett scenario med 0,5 procent ekonomisk nedgång i euro-området i år och en 15-procentig nedgång på Europas börser. Man tittar också på effekterna av en ökning av räntorna på europeiska statsobligationer med 0,75 procentenheter och en ökning av interbankräntorna med 1,25 procentenheter. Ett stresstest utan någon särskild stress! Dessutom innehåller inte stresstesterna något om vad som skulle hända vid omstrukturering av något lands statsskuld, eftersom vi ju alla vet att det är omöjligt...

Moody's meddelade för två veckor sedan att de nu har negativa utsikter för Italiens kreditbetyg och har tidigare sagt att de kan sänka betygen för de två största bankerna UniCredit och Intesa Sanpaolo. Dessutom varnade Moody's för en vecka sedan att de kan sänka kreditbetygen för 13 små och medelstora italienska banker, vilket fick italienska bankaktier att rasa stort. Italien kan skryta med EU:s största statsskuld på 2,3 biljoner dollar, vilket är 119 procent av BNP och därmed näst värst i EU. Det som gör att situationen inte blir akut även där är att statsfinansernas underskott är ganska måttliga 5 procent av BNP.

Credit Bubble Bulletin kommenterar BIGPISS-krisen.

Apparently, the more troubling Greek contagion risks become, the greater the markets’ faith that global policymakers will find the necessary resolve to come together and ensure things don’t spiral out of control.

Ju värre den grekiska krisen blir, desto mer övertygade blir finansmarknaderna om att politikerna måste hitta på en "lösning" och då är ju allt lugnt och börserna kan stiga...

Belfast drabbades i förrförra veckan av de värsta upploppen på många år. Det verkar denna gång ha varit unionisterna som satt igång bråket.

Våldet började i måndags med att ett misstänkt protestantiskt gäng angrep ett katolskt område. Det blossade upp igen på tisdagen när tv rapporterade om en skadad man.

Även nu i helgen har det varit upplopp i Belfast.

Sammandrabbningarna utlöstes när en grupp protestanter marscherade genom staden, medan katoliker demonstrerade mot marschen. Polis försökte stoppa upploppen och upplösa grupperna genom att avfyra gummikulor och använda vattenkanoner.
- Polis blev då attackerad av båda sidor, sade en talesperson för polisen. Ingen av poliserna skadades allvarligt.

Så länge alla fick det bättre hölls de etniska motsättningarna i "de sex grevskapen" nere, men det behövs bara en ekonomisk kris för att de ska blossa upp igen. Svenska media missar lite av situationens komplexitet när man talar om katoliker och protestanter. Snarare handlar det om nationalister och unionister, även om de flesta katoliker är nationalister och de flesta protestanter är unionister. Från Wikipedia:

A 2008 survey found that 57% of Protestants described themselves as British, while 32% identified as Northern Irish, 6% as Ulster and 4% as Irish. [...] The 2008 survey found that 61% of Catholics described themselves as Irish, with 25% identifying as Northern Irish, 8% as British and 1% as Ulster.

Vad man inte heller ska glömma i sammanhanget är att det är en stor skillnad på det konfliktfyllda Nordirland och den fredliga republiken Irland.

Bostadsspekulation

Bloggrannen Cornucopia skriver idag ungefär det som jag ville kommentera angående dagens artikel i SvD/E24 om paret som tog extra lån för att sätta in ett nytt kök i sin bostadsrätt och deras spännande resonemang. De ser boendet som en investering - men det handlar om boende, som har drifts- och underhållskostnader. Att de räknar med att värdet på lägenheten kommer att stiga visar att det egentligen rör sig om spekulation, inte investering. De tycker att det är "seriöst" med en bank som kräver att de amorterar 1% per år - alltså på 100 år! Det enda smarta de gjort var väl att sälja bilen, som de tydligen inte behöver längre efter flytten från Västerhaninge. Men läs mer hos Cornucopia - han har uttryckt det hela betydligt fylligare. Såna här artiklar är varningstecken på att allt inte står riktigt rätt till på den svenska bostadsmarknaden.

Artikeln om det bostadsspekulerande paret kom till apropå att SvD/E24 har en artikel om hur många använder bostaden som "bankomat", dvs utökar sina bolån för att bekosta annat än bostadsköp. Detta enligt Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd, BKN, som brukar leverera i mitt tycke träffsäkra analyser av den uppblåsta svenska bostadsmarknaden.

Han konstaterar att man tidigare använde egna pengar, besparingar eller lön, till reparationer och underhåll. Men nu lånar hushållen.

Även en fastighetsmäklare håller med.

I vissa fall har man en livsstil som inte betalas av den vanliga lönen. Den räcker helt enkelt inte för flera utlandsresor per år och nya bilar. Men har man en villa som stigit i pris kan man låna till detta.

Man kan också ana detta om man tittar på diagrammet över bostadspriser kontra löner sedan 1975 som jag ritade upp förra veckan. Många uttrycker nu sin oro över bolånen.

Bengt Hansson på BKN är bekymrad över lånebeteendet och menar att med detta har vi fått en uppåtgående pris- och lånespiral. Han är övertygad om att situationen inte är hållbar i längden. Priserna kan inte gå upp för all framtid och någon gång tar det stopp för utökade lån.

- Folk tror att priserna har stigit varaktigt och känner sig rika. Man lånar och betalar bara räntor. Man betalar inte av sina lån, utan utökar dem i stället. Det är ett spekulativt beteende, säger han.

Det är svårt att inte själv bli förvillad av att bostadspriserna stigit till rekordnivåer . Min egen (obelånade) bostadsrätt har mer än fördubblat sitt marknadsvärde sedan vi köpte den för nio år sedan, även med hänsyn taget till inflationen. Visst vattnas det i munnen vid tanken på hur mycket pengar vi skulle kunna få ut om vi sålde den, men vi måste ha någonstans att bo med rimligt avstånd till jobbet för oss båda och vi vill inte rycka upp våra barn från skola och kompisar utan att ha goda skäl. Det är ju roligt att känna sig som miljonär, men man får inte låta detta förleda en till att spendera pengar som man inte har. Vi har ju inte realiserat någon vinst på vårt boende.

Jag läser i DN också om en orsak till den bostadsbrist jag diskuterade i förra veckan. Det handlar om de höga skatter som kommer vid försäljning och som gör att det blir för dyrt att flytta till mindre bostad.

De höga flyttskatterna gör att många som egentligen vill flytta till ett mindre boende stannar kvar i stora hus. Allra dyrast blir det att flytta för invånare i Stockholmsområdet. Bostadsminister Stefan Attefall är öppen för att se över skatterna.

Reavinstskatt, stämpelskatt, mäklararvode, pantbrev, lagfart. Även om en hus- eller bostadsrättsförsäljning ger en rejäl vinst kan skatter och avgifter äta upp det mesta, enligt Stockholms handelskammare.

– Vårt intryck är att många 30- och 40-talister bor kvar i stora hus på grund av att skatterna slår för hårt mot ekonomin om de flyttar, säger Sofia Linder, analytiker vid Stockholms handelskammares avdelning för regional näringspolitik.

Detta påverkar hela bostadsmarknaden.

- Det är inte synd om dem som är inlåsta, det stora problemet är att vi har en så trögrörlig bostadsmarknad. Om folk som sitter i stora bostäder flyttar får vi i gång rörligheten, säger Sofia Linder.

Idag läser jag också på den moderate riksdagsledamoten Göran Petterssons blogg om att han anser att ränteavdragen borde reduceras för att "det ska löna sig bättre att arbeta än att låna". Ännu en politiker som vaknat upp till verkligheten. Men finns det inga politiker på politikens vänstersida som förstått detta? Läs också hos Folkkapitalism om "Konsumtionslån på huset ett varningstecken" och Björnbrum om "Stora och små samhällsfaror".

[Andra bloggar om amortering, bostadsbubbla, bostadspriser, ränteavdrag, konsumtion]

Bo-oro?

Jag läser idag att bankerna sedan i somras höjt sina bolåneräntor mer än vad Riksbanken har höjt reporäntan. Riksbanken har höjt med 75 punkter, från 0,25% till 1%, medan bankerna höjt sina tremånadersräntor med i snitt 115 punkter, exempelvis Nordea från 1,8% till 3,0%. En förklaring ges också i artikeln.

Vad som hänt under hösten är att det blivit dyrare för svenska banker att låna pengar i utländsk valuta, till följd av oron på den internationella marknaden.

Det är väntade nyheter. Jag har varnat förut för att räntespreadarna (skillnaden mellan olika räntor) kommer att öka. Vad Riksbanken sätter räntan till och vad marknadsräntorna sen blir är olika saker och hänger på upplevd risk. Delvis hänger de högre boräntorna samman med att Riksbanken under hösten avvecklat sitt stöd till bankerna.

Man kan fråga sig vad detta har för effekt på bostadspriserna. Bolåneräntorna har som vi alla vet varit rekordlåga och ingen har väl räknat med annat än höjning från nuvarande nivå, så de högre räntorna lär knappast påverka särskilt mycket i negativ riktning. De flesta har nog tagit höjd för högre räntor framöver, om inte annat så har bankerna tvingat folk till det. Å andra sidan blir det knappast någon sänkning och det är svårt att finna någon faktor som skulle kunna driva de svenska bostadspriserna vidare uppåt från nuvarande nivå.

Hushållen tycks också ha nyktrat till en aning, då SEB:s boprisindikator från igår visar att färre hushåll än tidigare tror på stigande bostadspriser och fler tror på fallande priser. Fortfarande är det dock en majoritet som tror på stigande priser.

Metro (som kan läsas som pdf) har idag på sidan 2 en artikel om bostadsbubblan. Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd anser där att det absolut är en bubbla som blåsts upp under två år och räknar med att priserna ska ner 20 procent. Tittar man närmare på småhuspriserna, exempelvis i mitt senaste diagram tycker åtminstone jag att det ser ut som om bubblan är äldre än två år. Själva bubbelfasen (som jag ser som då de reala priserna steg över tidigare toppar) är åtminstone nio-tio år gammal.

Men det mest intressanta i Metros artikel är ändå råttorna som överger skeppet.

En grupp människor som tidigt borde känna av när prisökningarna på bostäder slutat är just de banktjänstemän som sköter utlåning till bostäder. Flera banktjänstemän som Metro talat med har redan själva sålt sina bostadsrätter, eller planerar att göra det för att säkra en vinst innan priserna dyker.
– Jag sålde precis nu för att inte förlora mina pengar. De här prisnivåerna kan inte hålla i sig mycket längre, och jag har flera kolleger som gör likadant som jag, säger en banktjänsteman som Metro talat med. Han har precis sålt av bostadsrätten i Stockholms innerstad med vinst och bor nu i en hyresrätt i en förort i väntan på prisfallet.

Intressant, men att sälja sin bostad är tyvärr inte möjligt för alla. Många sitter ju fast i jobb, fruns jobb, barnens skola och vänner med mera. Det är mycket som ska klaffa för att man ska kunna sälja och flytta.

Många resonerar nu i kommentarerna bland annat hos mig och Cornucopia om att det inte kan vara en bubbla därför att så många nu skriver och talar om det som en bubbla. Men det behöver inte betyda något. Både vid den första finansiella bubblan - 1630-talets tulpanbubbla i Holland - och vid IT-bubblan fanns det mängder av folk som varnade för att det var en bubbla på gång. Det är lätt att se att det är en bubbla, men betydligt svårare att säga när den ska spricka. Jag har redan haft fel en gång angående den svenska bostadsbubblans sprickande, då jag trodde att dess topp var 2007. När de reala priserna sedan steg över den nivån fick jag omvärdera min utsaga. Märk väl att jag bara omvärderat tidpunkten för spräckandet, inte min åsikt att det är en bubbla.

Wikipedia definierar en fastighetsbubbla så här:

En fastighetsprisbubbla är en typ av finanskris orsakad av spekulation i priset på småhus, fastigheter och bostadsrätter. Den kännetecknas av en stor, men i tid begränsad, avvikelse uppåt i priset på småhus och bostadsrätter jämfört med konsumentprisindex, KPI.

Tittar man på mitt diagram går det inte att förneka att det rör sig om en stor avvikelse uppåt i priset på småhus jämfört med KPI. Engelska Wikipedia har en något annorlunda definition.

A real estate bubble or property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of economic bubble that occurs periodically in local or global real estate markets. It is characterized by rapid increases in valuations of real property such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and other economic elements, followed by a reduction in price levels.

Här kan man argumentera mer angående om den svenska bostadsbubblan uppfyller denna definition. Jag anser det, men inte flera av mina flitigaste kommentatorer.

Man kan även titta på den mer generella termen Finansiell bubbla och Wikipedias definition av den.

En finansbubbla eller finansiell bubbla är en situation när det pris som personer betalar för finansiella tillgångar, till exempel aktier eller fastigheter, överstiger det reella värdet på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till de inkomster som tillgången realistiskt sett kan generera.

Detta med inkomster som tillgången kan generera är lite av en definitionsfråga vad gäller bostäder.

Men notera att ingen av definitionerna säger något om att det inte får pratas om bubblan som bubbla. Bubblan fortsätter så länge det fortsätter att strömma till nytt kapital (t.ex. i form av nya lån) och är oberoende av omgivningens varningar.

Nu läser jag också att Folkpartiets ekonomiskpolitiske talesperson Carl B Hamilton vill att bankerna inför amorteringskrav på bolån. Kristdemokratiske bostadsministern Stefan Attefall håller med, medan moderate finansministern Anders Borg är mer tveksam och verkar vilja utreda mer, även om han i princip vill dra i bromsen.

Just amorteringskrav är en av de faktorer som jag ansett skulle kunna spräcka den svenska bostadsbubblan. Men den hetaste potatisen vill ingen politiker ta i, nämligen ränteavdragen, som är en stor statlig subvention till alla låntagare.

Som tillägg kommer här två tips. Läs Danne Nordlings historik om ränteavdragen. Läs Jakob Heidbrink om bolånebubbla och ränteavdrag - även på Juridikbloggen.

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, bolåneräntor, bubbla, ränteavdrag, amortering]

Amorteringskrav och slopat ränteavdrag?

Trillar av stolen gör jag nästan när jag läser att flera representanter för storbankerna vill införa amorteringskrav. Swedbanks VD Michael Wolf, samt SEB:s och Nordeas chefsekonomer Robert Bergqvist respektive Annika Winsth. Robert Bergqvist går till och med ännu längre.

Han menar dessutom att regeringen borde överväga en så kontroversiell åtgärd som sänkta ränteavdrag. I dag betalar ju bolånetagarna i praktiken bara 70 procent av sina räntekostnader själva.

Detta är något som jag har tyckt länge. För symmetrins skull bör sänkta ränteavdrag kombineras med sänkt skatt på sparande. Det skulle ändå bli en vinstaffär för staten. Jag har aldrig förstått varför vi sparare ska subventionera den del av befolkningen som genom lån lever över sina tillgångar.

Jag frågar mig varför storbankerna föreslår dessa åtgärder just nu. Jag har tidigare undrat vad som skulle kunna spräcka den svenska bostadsbubblan och just amorteringskrav och sänkta ränteavdrag tog jag upp som två faktorer som skulle göra att lånefesten skulle ta slut. Att storbankerna nu förespråkar amorteringskrav bör betyda att det ligger i deras eget intresse. Egentligen vill de ju att folket ska låna så mycket pengar som möjligt, eftersom de lever på räntor, men när bankerna inte längre vill det kan man börja undra. Vad vet de som inte vi vet? Anar de en prisnedgång på bostäder som skulle göra att många låntagare kommer att bli sittande med lån som är större än bostadens värde? Bloggrannen Cornucopia har lite andra kommentarer.

Men varför tar storbankerna upp den här frågan? Svaret är att de vill ställa amorteringskrav på kunderna, men är utsatta av konkurrens, t ex från statliga SBAB som inte ställer sådana krav. Går t ex Swedbank ensam ut med amorteringskrav blir de av med alla nya kunder, så man vill se en reglering för att inte drabbas av konkurrens. Sådana regleringar finns i andra EU-länder i varierande omfattning.

Finansinspektionen verkar dock inte oroa sig alls.

- Vi tror att amorteringarna kommer att öka på grund av bolånetaket. Med dyrare in blanco-lån på de översta 15 procenten har både låntagaren och banken incitament för amortering.

Varför skulle banken ha ett incitament för amortering p.g.a. högre låneränta? Snarare tvärtom.

Det är bara just de allra högsta belåningsgraderna på 80–90 procent som det finns anledning att oroa sig för, understryker Frisell.

- Hushållens skuldsättning över lag ser vi inte som ett problem.

Fast jag ser det som ett problem. Faller bostadspriserna tillräckligt långt blir fallet självförstärkande. Då blir det betydligt fler än bara de högsta belåningsgraderna som drabbas. Hela samhället drabbas också av en spräckt bostadsbubbla, som vi ser av skräckexemplet Irland. Vi får hoppas att Sveriges styrande tittat på det exemplet och lärt sig man inte ska ge för stora statliga garantier till bankerna, även fast det på kort sikt kan ge klirr i statskassan från avgifter. Frågan är bara vilket som är värst - att en bankkris drabbar statsfinanserna eller att bankerna faller omkull. Jag har inget svar på den frågan.

Idag kom senaste Småhusbarometern från SCB. Rubrikerna säger att priserna låg ganska stilla. Men då ska man ta med i beräkningen att KPI det senaste kvartalet stigit med drygt 1 procent. Den inflationsjusterade toppen (hittills) för de svenska småhuspriserna var som ni ser i diagrammet nedan i januari i år. Sedan dess har småhuspriserna fallit 3-4 procent realt (räknat på 3-månaders medelvärde och beroende på var man lägger jämförelseperioden).

Ännu så länge skulle jag inte kalla det en bekräftad topp, men det är i alla fall en varningssignal.

Igår dök det förresten upp en intressant "contrarian indicator", nämligen att fastighetsprofessor Hans Lind på KTH gett upp och inte längre kommer att sia om prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Han och kollegan Stellan Lundström har genom åren varit två av de mest konsekventa varningsroparna när det gäller svenska bostadspriser. Är bubblan komplett nu när till och med Hans Lind gett upp?

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, kreditbubbla, amortering, ränteavdrag, banker]