2010-10-15

Vad ska vi säga om bopriserna?

Idag kom SCB ut med sin senaste Småhusbarometer med preliminära data för september. Enligt deras sätt att räkna, alltså med K/T-talet, så har småhuspriserna i riket fortsatt upp 1% mellan andra och tredje kvartalet 2010.

Jag tittar som gamla läsare vet på ett längre tidsperspektiv och medelpriset istället för K/T-talet. Mitt diagram ser ut så här.

Det kraftiga fallet i september är en varningssignal, men emotsägs av K/T-talets ökning, så ta det för vad det är - bara en liten varningssignal om att bubblan inte kan blåsas upp för evigt.

SCB:s statistik ligger som bekant några månader efter Mäklarstatistik, vars senaste pressmeddelande kom igår, fast det konstigt nog tycks ha ignorerats av media.
Den senaste tremånadersperioden har villapriserna i riket gått ned 1 procent, medan bostadsrättspriserna ökat med 2 procent. Den senaste månaden har priset på villor i riket ökat med 1 procent medan priset på bostadsrätter varit stillastående.
Mäklarstatistik ligger som sagt före SCB tidsmässigt, men SCB verkar mer tillförlitliga. Tittar man på några månaders trend hos Mäklarstatistik ser man dock att priserna på bostadsrätter fortsätter uppåt, medan villapriserna ser ut att ha börjat sjunka. Osäkert läge, med andra ord, vilket bekräftas av att enligt SBAB:s senaste Mäklarbarometer från igår väntas priserna plana ut under fjärde kvartalet.

Göteborgs-Posten har fått tag på Pär Magnusson, nordisk chefsanalytiker på Royal Bank of Scotland (RBS).
Han pekar på hur de reala bostadspriserna i Sverige sedan mitten av 90-talet har stigit mest i hela västvärlden, om man räknar bort inflationen.

Och medan en rad andra länder, som Danmark, genomgått smärtsamma korrigeringar på bostadsmarknaden i kölvattnet på finanskrisen har de svenska priserna bara planat ut för att sedan fortsätta gå upp.

- Sverige har världens dyraste hus, i förhållande till disponibel inkomst. Och vi har världens största räntedoping. Det är osäkert om det är en bubbla, men det finns skäl till oro, säger Magnusson.
Detta bekräftas av SvD:s artikel om att Stockholm är dyrast i Norden.
I Stockholm, Oslo och Helsingfors fortsätter priserna på bostadsrätter att stiga och dippen under finanskrisen är ett minne blott. I vårt södra grannland Danmark är dock bostadsmarknaden fortfarande bräcklig, även om priserna i Köpenhamn sakta börjar stabiliseras.
Vändningen ner kommer oväntat när den väl kommer.
I Köpenhamn var prisuppgången extrem fram till sommaren 2007 då bubblan plötsligt sprack.
De norska och danska bostadspriserna tog jag upp i augusti, men de finska hade jag missat. Edward Hugh på A Fistful of Euros skrev dock nyligen utförligt om dem i artikeln "Bubble Trouble In Finland?"

För att återgå till Pär Magnusson så säger han ungefär som jag om åtgärder mot bostadsbubblan.
För att återfå stabilitet på bostadsmarknaden vill han i stället för nu inplanerade reporäntehöjningar, som slår mot hela ekonomin, se specifika åtgärder riktade mot bostadsmarknaden - som bolånetaket.

Ett amorteringskrav på bolån är ett vanligt redskap i omvärlden, som inte finns här.
- Bolånetaket borde ha införts redan för fem år sedan, inte för två veckor sedan. Och det bör följas av ett amorteringskrav.
Som jag sagt tidigare anser jag att det egentligen handlar om en kreditbubbla som kanaliseras till bostäder. Jag analyserade bakomliggande faktorer i "Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan". Nu närmast väntar jag på statistik från SCB angående hushållens ekonomi den 21/10 med bl.a. preliminär inkomststatistik och boendeutgifter för 2009. Därefter väntar jag på finansmarknadsstatistik för september, som kommer 27/10, för att se hur takten i hushållens skuldökning utvecklar sig.

Apropå hushållen läser jag idag att den svenska personbilsmarknaden trotsar den europeiska trenden - försäljningen i Sverige ökade 35% under årets första nio månader jämfört med motsvarande period 2009, medan den i Europa som helhet sjönk 10%. Hur länge kan detta fortgå?

Apropå fastigheter läser jag idag också att det räknas med ett uppsving för kontorsbyggen i Stockholm.
Positivt för fastighetsägare är även att vakanserna, andelen tomma lokaler, har börjat vända ner i Stockholmsområdet. Samtidigt stiger kontorshyrorna. Att den ljusare fastighetsbilden består är dock inte givet.

Vad är största hotet för svensk fastighetsmarknad?

- Världsekonomin, svarar Åsa Linder.

- Omvärlden. Sverige är naturligtvis beroende av vad som händer utanför landet och hur ekonomierna utvecklas, säger Marie Bucht.
Dessa två analyschefer på olika fastighetskonsulter sätter fingret på en öm punkt - Sverige är ett litet exportberoende land som är beroende av att världsekonomin utvecklar sig positivt för att kunna hålla uppe vår egen ekonomi och våra fastighetsmarknader.

Jag ser också att bloggrannen Cornucopia hann före mig med "Sverige har världens dyraste hus". I en kommentar kommer han med en intressant synpunkt i ett svar till de vanliga belackarna.
En fördel jag har som vare sig har några bostadslån (äger mitt boende skuldfritt) och inte bor i storstad är att jag kan se nyktert på bostadspriserna. Många är tyvärr för känslomässigt och ekonomiskt exponerade för att våga tro på en bubbla.
Visserligen bor jag till skillnad från honom i storstad, men även jag äger mitt boende skuldfritt och kan därför se ganska nyktert på bostadspriserna.

Så vad ska vi säga om bopriserna? Oklart just nu, förutom att det är förskräckligt dyrt att köpa in sig på bostadsmarknaden.

[Andra bloggar om , , , , , ]

10 kommentarer:

  1. Bakgrunden till allt detta, att svenska kurvor avseende bostadsmarknaden inte följer internationella trender, kan helt enkelt vara att vår ekonomi just nu fungerar väldigt bra. Jag kan inte se någon annan förklaring. En viss räntedoping ligger så klart i marknaden, men i övrgit tycks det gå som tåget.

    Det enda som kan ändra detta är en upprepning av kraschen hösten 2008. Då tror jag inte ens att svenska bostadspriser kan stå emot.

    SvaraRadera
  2. Jag följer dagligen budgivningar på hemnet för sthlms innerstad.
    En etta i bra innerstadsläge på 32-36 kvm stannar normalt på runt 2 milj. Det är värre nu än någonsin tidigare. Det är fler budgivare och hetsigare budgivning.

    Bolånetaket har inte påverkat ett dugg. Det ska till rejäla ränteökningar alt amorteringskrav för att bromsa den här trenden

    /Darius

    SvaraRadera
  3. Det är en sak att titta på siffror som du gör utan att analysera de bakomliggande orsakerna. Bilförsäljningen minskar i Europa pga slopade skrotningspremier. Sverige införde aldrig några sådana premier och därav finns en uppdämd efterfrågan på nya bränslesnåla bilar. Inget konstigt alls.

    Nu har du ropar "bostadsbubbla!" så länge att du säkert får rätt denna gång. Priserna går ned till sist, du får rätt. Måste kännas skönt?

    SvaraRadera
  4. Som komplement till diskussionen här, se filmen "Bostadsbubblan" på youtube. Diagrammen i filmen visar tydligt vilken extrem situation vi befinner oss i.

    SvaraRadera
  5. Makro e kul2010-10-16 13:20

    "Visserligen bor jag till skillnad från honom i storstad, men även jag äger mitt boende skuldfritt och kan därför se ganska nyktert på bostadspriserna."

    Idag ska jag raljera lite: det BEHÖVER inte vara så att det är du och Cornucopia som ser nyktert på bostadspriserna. Jag skulle snarare tro att ni båda är i den ena änden på skalan som börjar med "otroligt riskaverta och konservativa" och slutar med "naiva som liter av privatekonomisk analfabetism".

    Till exempel: att leva i en helt obelånad bostad är långt ifrån optimalt. I dagens läge hade du till exempel kunnat ta ett rörligt lån, och sätta in pengarna på ett (statligt garanterat) konto där avkastningen är högre än räntan du betalar på lånet.

    Jag tror din och Cornucopias riskaversion gör det svårt för er att se "nyktert" på bostadpriserna. Därmed inte sagt att ni inte har rätt i sak, för det tror jag ni har. Bostadpriserna kommer komma ner, men jag tror ni överskattar fallhöjden.

    SvaraRadera
  6. Makro e kul2010-10-16 13:23

    Bosse:

    Den viktigaste anledningen till att bostadsmarknaden inte följer internationella trender är att i de flesta länder går det att få tag i hyresrätter. Det alternativet finns inte i Sverige, vilket gör att folk blir tvugna att köpa, vare sig de tycker det är för dyrt eller ej. Jag var själv i en sådan situation för inte så länge sedan. Jobb på ny ort, fanns inga vettiga hyresrätter. Det var bara att bita i det sura äpplet och köpa sig en BR. Trots att jag mycket hellre hade velat ha en HR.

    SvaraRadera
  7. Även om priserna i Stockholm är höga så finns det alltid ställen som de är högre på:

    http://www.nytimes.com/2010/10/17/realestate/17cov.html?_r=1&hp

    1,3 miljoner dollar för en tvåa. 21 miljoner för en vindsvåning. Galet.

    SvaraRadera
  8. Skall bli intressant att se om Riksbanken väljer att höja reporäntan den 25/10 från 0.75% till 1.00% får man förmoda. KPI per september är 1.4%, väl inom ramen för 2% +/- 1% målet.

    Det stora kronuppgången mot dollarn senaste tiden skulle förstärkas av en räntehöjning därför finns det motiv att avvakta med en höjning tills vidare eftersom importen borde bli billigare och minska inflationstrycket i ekonomin som redan nu är lågt (1.4%).

    Valutakrig som medför osäkerhet, spekulationsbubblor och obalanser, billiga dollar som köper råvaror, ädelmetaller, aktieindex och högavkastande obligationer (Brasilen, Indien, etc).

    Stigande räntor och arbetslöshet samt osäkerhet om ekonomiska utvecklingen borde vara de främsta hoten mot bostadspriserna.

    SvaraRadera
  9. Att bopriserna är frikopplade från reallöneökningarna gör att det byggs en bubbla. Som jag ser det är det en fråga om sunt förnuft.

    SvaraRadera
  10. Läste någon kommentar där det står att det finns gott om hyresrätter i andra länder. Sverige är faktiskt ganska duktiga just på denna punkten. Däremot är den marknaden reglerad och hyressättningen fungerar mindre väl vilket skapar rigiditeter, såsom att pensionärer kan bo kvar i sina 5:or trots låga pensioner. Fri hyressättningen så löser vi delar av problematiken på den marknaden (skapar såklart också en del nya problem).

    Den som tror på evig uppgång i bostadspriser är naiv. Att Sverige är i ett mer gynnsamt läge än många andra är utom tvivel. Däremot ska man inte glömma hur nära sammansvetsat systemet är och dess bräcklighet. När en parameter faller följer de andra ofta efter och korrelationen mycket hög. Tittar man på Sveriges exportmönster inser man snabbt att andra länders problem snabbt kan fortplantas till oss. Tyskland är den största importören med sinda dryga 10%. Vad händer när Grekland ej kan betala sina räntor? Bankerna kommer genom sina exponeringar mot varandra falla som käglor i Europa. Mängden kapital som är "at risk" övertsiger alla mått av kapitaltäckning. Eller USA, vem ser någon ljusning? Ingen tillväxt, ingen inflation och ingen åstramning? Kina som lok? Tveksamt när bubblan växer.

    Bostadsmarknaden kommer falla. Det går inte att leva på krediter, varken för privatpersoner eller länder.

    /M

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.