Finansminister Anders Borg upprepade i en intervju med Sveriges Radios P1-Morgon på tisdagen sina varningar om att inte drabbas av övermod efter de starka svenska BNP-siffrorna för tredje kvartalet.För att hjälpa finansministern att se bostadsbubblan i all sin prakt presenterar jag nu en uppdaterad version av det långsiktiga diagrammet över inflationsjusterade svenska småhuspriser fram till tredje kvartalet 2010. Jag har nu utvidgat diagrammet bakåt och tagit med perioden 1975-1985 där SCB endast har årsvisa data tillgängliga på webben. För att diagrammet inte ska se ut som en trappa där har jag jämnat till det genom interpolering. Klicka på diagrammet för att förstora det.
Han sade också att det finns risker för att en bostadsbubbla håller på att byggas upp i Sverige och att regeringen noga måste följa utvecklingen.
- En nedgång till "mittlinjen" 100 skulle innebära en nedgång på 52% i riket och 57% i Storstockholm.
- En nedgång till 1990-talets botten skulle innebära en nedgång på 60% i riket och 70% i Storstockholm.
Notera också den stora kälkbacken 1979-1985. Den var en nedgång på runt 40% i riket. En nedgång på 40% från nuvarande nivå skulle placera oss runt 125 i riket, alltså fortfarande högre än innan den förgörande nedgången i början av 1990-talet. Men klarar Sveriges ekonomi ens en nedgång i reala bostadspriser på "bara" 40%? Eller kommer det då att fortsätta neråt "av bara farten"?
Just nu går det ju bra för Sveriges ekonomi och BNP-tillväxten skjuter i höjden, men det finns ändå en hel del orostecken. För det första bygger bostadsbubblan på hushållens tillgång till lånade pengar. Utan lån faller sufflén ihop. Cornucopia skriver idag att hushållens skulder ökar snabbare än BNP.
Ett annat sätt att uttrycka det är att BNP ökade med 6.9% medan svenskarnas privata skulder ökade med 8.2%.Fast jämförelsen haltar lite, då BNP-tillväxten är inflationsjusterad, medan ökningen av hushållens skulder inte är det. Differensen blir faktiskt ungefär lika stor som den årliga inflationstakten. Men lånen ökar trots det i en oroväckande takt och har tidigare kvartal definitivt ökat snabbare än BNP, om än inte just detta kvartal.
Idag kom Swedbanks Boindex som kommer fram till att hushållen inte har riktigt lika bra förutsättningar för bostadsköp som förra kvartalet, framförallt p.g.a. högre ränteläge. Sådana generella siffror säger dock inte hela sanningen, då lån, löner, förmögenhet och bostäder inte är jämnt fördelade över befolkningen. Swedbanks chefekonom Cecilia Hermansson förordar nu sänkta ränteavdrag.
En sänkning av ränteavdragen kan vara önskvärd, enligt Hermansson.Det är i och för sig bra, men problemet med detta, liksom bolånetaket och förslag om amorteringskrav är att dessa krav kommer alldeles för sent. Bubblan är redan ett faktum.
- Men det kan inte göras över en natt. Hushållen måste få tid på sig att anpassa sig och planera.
Ett annat orosmoln är att arbetslösheten i Sverige fortfarande är hög. Vid förnyad kris kan det ge rejäla problem om inte arbetsmarknaden återhämtat sig, vilket det inte ser ut som.
Ett nytillkommet problem är den extremt kalla vintern i år, som bland annat ger högre elpriser. Även högre kostnader för uppvärmning kommer att drabba alla fastighetsägare. Bostadsrättsföreningar drabbas även av högre kostnader för snöröjning. Många bostadsrättsföreningar kan tvingas höja sina avgifter nästa år p.g.a. dessa ökade kostnader.
För övrigt hänvisar jag till vad jag skrev i augusti om vad som kan spräcka den svenska bostadsbubblan.
Någon frågade förresten på ett tidigare inlägg vad som skulle kunna få mig att ändra åsikt om att det är en bubbla. Jag svarade då ungefär så här - om bostadspriserna ligger still eller fortsätter att stiga trots att hushållens skulder inte längre ökar, då kan jag ändra åsikt.
Så, nu är kommentarsfältet åter öppet för alla mina belackare. Ni som håller med mig får förstås också gärna kommentera.
Tillägg: Cornucopia skrev just ett inlägg där han jämför olika prisstatistik för bostäder.
[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser]
Inlägg
*applåd*
SvaraRaderaJag är rädd... för många av mina vänner lånar på bostaden för priv.konsumtion, Ingen lysnnar när jag säger ...tänk om...
SvaraRaderaRajtan,
SvaraRaderaRädda dig själv. När de inte lyssnar så har du gjort ditt.
Det är aldrig för sent!
SvaraRaderaDels kan man förhindra att bubblor blåses upp mer. Dels kan man se till att komma i osynk med omvärlden så man kan få draghjälp. Centralbanks-koordination och valutasammarbeten är förödande. Det hade varit korkat att punktera bubblan -08, därav bra att man räntedumpade och QE:ade så Ben hade blivit avundsjuk. Bubblan höll. Nu bör siktet ligga att trycka ner priserna rejält så Sverige kan få en mellan-dipp om 2 år när resten av världen fortfarande är höga på nästa boom. Då är vi igenom det värsta innan nästa krasch. För nästa krasch kommer inte bli trevlig den heller.
Jag har märkt bland mina vänner och bekanta att det har blivit "elefanten i rummet-syndromet" kring det hela. När man pratar om det håller de flesta med om att det "kan vara" en bubbla och att den "kan" spricka, men de skruvar obekvämt på sig och byter samtalsämne.
SvaraRaderaDock finns de även de som är lite mer kunniga, tex. en fastighetsägare jag känner. Han skyndar sig nu för att sälja fastigheten samtidigt som de nuvarande hyresgästerna skyndar sig att få köpa loss sina hyreslägenheter..
Flute for president!/Ron Paul
SvaraRaderaÄven om priset går ner 50% så måste man ju fråga sig hur många hus som kommer att omsättas vid dessa nivåer? ENDAST de som var absolut tvungna att sälja skulle sälja.
SvaraRaderaJag tror vi kommer få en rejäl sättning när vi går mot slutet på denna konjunkturcykel. Sen kommer räntorna att falla helt enkelt därför att ekonomierna i väst är så jävla dåliga att företagen inte vill investera. Boräntorna kommer således förbli höga endast en kort period.
Ni glömmer att matpriserna kommer att sätta fart på inflationen. Det blir inga låga räntor när matpriserna stiger med 10% eller mer årligen framöver.
SvaraRaderaMvh Guldnisse
Flute, i stort håller jag med dina analyser av bostadsmarknaden.
SvaraRaderaDet är ju uppenbart att den är kraftigt övervärderad och uppblåst av dessa löjligt låga räntor.
Folk tar på sig lån de aldriga kan betala tillbaka utan hoppas att inflation/värdeökning ska göra jobbet. Systemet är beroende av att det hela tiden strömmar in nytt kapital underifrån, dvs de som köper ettorna för 2 miljoner.
Klassikt pyramidspel.
Får vi kraftiga fall framöver >25% så har vi en finanskris i Sverige som ett brev på posten.
/Fredrik
Problemet är att bubblan håller i sig så länge. Vad ska man göra? Man måste ju bo någonstans.
SvaraRaderaVar och titta på en lägenhet i helgen, 50 kvadrat nedre botten. Hoppade av budgivningen vid 3.5 miljoner.
Allt tyder på en bubbla, utom en sak: ska man flytta hemifrån idag är det helt omöjligt att hitta boende som inte går ut på att hosta upp 1-1½ miljon. Hyresrätter existerar knappt längre. Även om höga räntor pressar priserna så kommer detta problem ändå kvarstå.
SvaraRaderaNi tjatar om denna bubbla hela tiden, men om den inte spricker inom 2 år hade ni fel.
2 olika scenarion: Bubblan spricker eller så blir det en lång tid av stillastående priser/krediter då inflationen äter upp lånen. Vinnarna i det andra scenariot blir de som lånade så mycket som de kunde.
SvaraRaderaSjälv letade jag febrilt efter en större bostad i Sthlm pga tillökning i famlijen till för ett halvår sedan då jag slängde in handuken. Sålde våra 2 mindre lägenheter och hyr större i andra hand. Kan helt enkelt inte leva med att ta ett lån på 5-6 miljoner. Och då har jag ändå en bra slant att peta in och bra inkomst.
Men men..Den som lever får se. Kanske man skulle lånat sönder sig :)
/Erik
Och hur mycket har de reala inkomsterna ökat under perioden 1975-2010?
SvaraRaderaMakro e kul:
SvaraRaderaInte alls lika snabbt.
Får återkomma om det.
Makro e kul:
SvaraRaderaJag har slängt in reallönerna i samma diagram som jämförelse i ett nytt inlägg.
Gör om gör rätt!
SvaraRaderaDu har några missar i ditt resonomang.
1. Sedan fastighetskrashen under tidigt 90-tal har lagstiftning ändrats och du kan idag inte köpa lägenheter i spekulativt syfte. Alltså så bor det människor i varje lägenhet. I en kris är det bostaden som är det sista du gör dig av med. Alltså det är ingen handelsvara som tex en aktie.
2. Du har valt ett index från 70-talet. Detta index bör indexregleras så att du har en kurva relativ bostadspriskurvan.
Det vi ser på din kurva nu är bara hur mycket priserna stigit sedan 70-talet. Inte hur mycket de stigit i förhållande till inflation etc.
// Fastighetsekonom
Fastighetsekonom:
SvaraRadera1. Bostäderna behöver inte vara i spekulativt syfte för att vara i en bubbla. Det bor inte heller ägare i varje lägenhet. Det går bra att gå runt lagstiftningen på olika vis. Övernattningslägenheter, andrahandsuthyrning.
2. Priserna är inflationsjusterade! Du tycks ha missat det. Läs om läs rätt!