2011-07-20

USA som jämförelse av bostadsbubbla

I morse skrev jag om svenska bostadspriser 1967-2011 och jämförde med reallönerna. Frågan dök då upp hur det sett ut i USA som jämförelse. Med data från Irrational Exuberance, och St. Louis Fed och Economagic slängde jag snabbt ihop diagrammet nedan. Siffrorna för reallöner motsvarar inte riktigt de svenska, men var de bästa jag kunde hitta vid en snabb titt. Att jag har med två serier beror på att den blå serien finns det data för längre bak, medan den gröna representerar en bredare del av befolkningen. Siffrorna för USA är genomsnittlig timlön, vilket självklart borde justeras för exempelvis antal arbetade timmar och lönearbetarna som andel av befolkningen. Hursomhelst ger de en allmän bild av hur det sett ut. Att kurvorna ser taggiga ut beror på säsongsvariationer inom åren.

De reala bostadspriserna steg snabbt till "normalnivån" vid Andra världskrigets slut, men stannade sedan upp tills reallönerna hunnit ikapp. Därefter har de legat och svängt mer eller mindre runt reallönerna, ända tills hushållskrediterna började växa i raskare takt från 1983. De sjunkande reallönerna i USA fram till mitten av 1990-talet satte dock tillfälligt stopp för bostadspriserna, men sen gick det uppåt i hög fart till rekordnivåer.

Notera särskilt att hushållens kredittillväxt vände till avskuldning först efter att bostadsbubblan börjat sjunka ihop, vilket kanske säger något om orsak och verkan. Hushållens avskuldning i USA har förresten till största delen skett genom att lån avskrivits, inte genom att folk har börjat amortera mer.

Notera även att hushållens skulder och reallönerna följde varandra ganska väl fram till ungefär 1983, då Reagans politik började få effekter.

Kurvan över bostadspriserna ser också fortfarande ut att vara fallande. Vi får se var och när den stannar upp.

Även 1945-1953 avvek de reala bostadspriserna kraftigt uppåt från reallönerna, men istället för att sjunka ihop gick de in i en lång sidledes rörelse fram till 1976. Varför denna skillnad mot hur 2000-talets bostadsbubbla löstes upp? Jag kan se två förklaringar. För det första steg reallönerna kraftigt fram till 1973. För det andra så var hushållens skuldsättning då på en helt annan nivå än idag.

Jag återkommer med lite mer resonemang kring hur det vi ser från USA kan överföras på situationen i Sverige. Hursomhelst tycker jag mig även här se att om bostadspriserna avviker alltför mycket från sitt historiska förhållande till reallönerna så tenderar de att återgå till normalläget och sedan skjuta över åt andra hållet.

Tillägg: Just idag skriver Charles Hugh Smith på Of Two Minds om den amerikanska bostadsbubblan samt när och var han tror att den kan bottna - flera år och många procent kvar.

11 kommentarer:

  1. Bra post. En av dina bästa so far

    SvaraRadera
  2. Intressant! Behöver lite tid att reflektera!!

    /ByggNytt

    SvaraRadera
  3. http://www.e24.se/pengar/bostad/forskare-spar-boprisras_2934756.e24

    SvaraRadera
  4. Asch, kommenterade fel inlägg!

    Den här länken innehåller mer relevant inkomstinfo än medeltimpenningen, som känns lite irrelevant för bostadspriserna.

    http://www.davemanuel.com/median-household-income.php

    SvaraRadera
  5. Anonym 2011-07-20 21:40:
    Men medianinkomsten per hushåll inkluderar inte bara löner, utan även kapitalinkomster. Dessutom "per hushåll" - jag vill ha "per person".

    SvaraRadera
  6. Mkt intressant, stabila poster idag :)

    SvaraRadera
  7. Tack för en mycket bra och läsvärd blogg!

    SvaraRadera
  8. Den här är kanske vad du letar efter.

    Bloggen länkar till relevant statistikdatabas.

    http://illusionofprosperity.blogspot.com/2011/02/real-disposable-personal-income-per.html

    SvaraRadera
  9. Jag är inte tillfreds med de kurvor du presenterar som visande "reala" priser i någon objektiv mening. Du justerar då för en inflation som beräknades på ett sätt vid början av diagrammet (1939) och ett helt annat sätt idag.

    Kring 1982 skedde en "disconnect" i amerikansk ekonomi som innebar att kopplingen mellan underskott och inflation bröts och att penningmängden kunde öka ofantligt utan att det fick genomslag på inflationen. Underskotten skjöt i höjden samtidigt som räntorna och inflationen sjönk. Vid samma tidpunkt började för övrigt även den stora börsuppgången.

    Hur som helst så är officiella inflationssiffror efter 1982 inte rättvisande, utan alldeles för låga. Se jämförelsen i detta diagram hos Shadow Stats. Tänk på att det som visas i diagrammet är årlig inflationstakt. Kumulativt blir skillnaden gigantisk.

    Mvh Guldnisse

    SvaraRadera
  10. Guldnisse:
    Som sagt - diagrammet är ganska snabbt hopslängt. Visst kan man ta andra inflationssiffror, men jag ville bara visa hus den allmänna trenden sett ut, som intressant jämförelse med Sveriges situation.
    Just brytpunkten 1982 är intressant, för det var då som mycket tog fart i finansvärlden. Nu ser vi baksmällan efter tre decennier av globala finansiella excesser.

    SvaraRadera
  11. Ang. 1945-1953. Det blev bostadsbrist i industriorter när krigsindustrin tog fart 1941, speciellt då det inte byggts mycket annat än nödskjul under depressionen. Bostadssituationen blev värre med alla hemvändade soldater i slutet av kriget. 1944 kom The GI Bill som öppnade upp för statligt subventionerade lågräntelån utan kontantinsats till hus för hemvändande soldater. 1948 tog byggboomen fart och medelklassen fick 'tillgång' till villaområden i förorten.

    //Snurresprätt

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.