2011-07-19

Sprucken svensk bostadsbubbla

I lördags blev bloggrannen Cornucopia intervjuad av SVT:s Rapport och fick säga en massa saker om den svenska bostadsbubblan - ungefär samma saker som både han och jag har skrivit om länge. Hela intervjun finns också på SVT Play.

I fredags kom senaste Småhusbarometern från SCB som visade att priserna stigit en aning i juni, dock som synes nedan var det bara en uppstuds efter nedgången från januari i år.
Nu ligger SCB som bekant några månader efter Mäklarstatistik, som i sin senaste upplaga i torsdags visar på sjunkande priser framförallt på bostadsrätter. SvD:s Leif Petersen kommenterar.
Prisutvecklingen är svårbedömd. Det är rubriken på Mäklarstatistiks färska junisiffror. Men egentligen är utvecklingen inte så svårbedömd. Priserna på svensk bostadsmarknad är på väg ned. Men det tar en viss tid innan bedömare säger så. Inte minst om de arbetar med att sälja bostäder.
Jag har redan tidigare proklamerat att spräckandet av den svenska bostadsbubblan redan skett och förutser nedgångar för reala bostadspriser på 65-70 procent, vilket är betydligt mer än Lars "Cornucopia" Wilderängs mildare och mer tevemässiga prognoser. Min prognos baserar sig på att vi troligen ska ner till samma nivå som mitten av 1990-talet.

Jag har tagit siffrorna från senaste Småhusbarometern för att få en preliminär version fram till första halvåret 2011 av mitt mer långsiktiga diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser. Notera nedåtkroken på slutet. Det verkar nu bekräftat att spräckningen börjat.

Det vi ser är att de reala bostadspriserna det senaste årtiondet stigit långt över tidigare toppar. En bostadsbubbla kan knappast illustreras tydligare. Dessutom avviker priserna tydligt från löneutveckningen. Visserligen har reallönerna också ökat sedan mitten av 1990-talet, men det som framförallt har hänt under den tidsperioden är att räntorna har hållits på historiskt låga nivåer. Därför har bostadspriserna varit kopplade till ökningen av hushållens skulder, vilket jag illustrerade i januari. Många talar om bostadsbrist som en drivande faktor bakom prisökningarna på bostäder, men det viktigaste är att de flesta människor måste ha tillgång till krediter från banken för att kunna köpa bostäder på dagens prisnivå. Finns inte pengarna kan man ha hur stor bostadsbrist som helst - priserna kan ändå inte öka.

Den kraftiga ökningen av bostadspriserna gäller för övrigt inte bara bristområden såsom Storstockholm, utan procentuellt har det varit mycket kraftiga uppgångar även på mindre orter.

En intressant sak att notera i diagrammet ovan är att reallönerna har planat ut 2009-2010, efter femton år av oavbruten ökning. Bankernas frikostiga bolånekrediter är ju beroende av att det finns en framtida betalningsström för räntan. Börjar reallöneutvecklingen att svikta kan även den framtida betalningsströmmen ifrågasättas. Jag radade i augusti upp vilka faktorer som drivit den svenska bostadsbubblan och hur den skulle kunna spräckas.

Vad händer då när bostadspriserna börjar sjunka? Jag har tidigare skrivit att det blir en självförstärkande spiral. Bankerna kommer att ställa tuffare villkor (amortering, kontantinsats) för bolån (vilket redan har skett). Folks förväntningar om fallande bostadspriser gör att man ser till att ha sin nuvarande bostad såld innan man skriver på ett köpekontrakt på en ny. Detta är en förbisedd faktor som vänder hela dynamiken på bostadsmarknaden och vi har även sett att denna svängning redan skett.

Det kan i förlängningen bli problem för dem som sitter med bolån som är större än bostadens marknadsvärde. Många blir förr eller senare tvungna att flytta på grund av exempelvis skilsmässa, barn eller nytt jobb. Nye bloggrannen Lesser Fool har frågat några banker vad de kommer att göra om bolånet överstiger bostadens värde. Svaren verkar inte visa på någon större riskmedvetenhet från bankernas sida.

Jag roade mig också med att göra ett diagram över de nominella småhuspriserna, alltså utan att räkna bort inflationen. Jag har där istället lagt med inflationen (mätt med KPI) som jämförelsekurva.

Det man kan se i detta diagram är att inflationstakten avtar efter 1995. I gengäld satte då bostadspriserna igång sin klättring mot himlen.

Det kan vara värt att påpeka att av våra nordiska grannländer har Norge en bostadsbubbla som är ännu större än den svenska. I Stavanger har exempelvis bostadspriserna stigit med 90 procent sedan 2005!

Slutligen såg jag när jag tittade på intervjun med Cornucopia ett annat inslag som handlade om hur det är självklart att amortera i Belgien, något som inte alls är så självklart här i Sverige. I gengäld kan man dock konstatera att Belgiens statsskuld är den tredje största inom EU i procent av BNP, efter Grekland och Italien. De flesta "utvecklade" länder verkar ha hängt på den globala kreditbubblan och skillnaden är mest inom vilket område kredittillväxten har skett. I Sverige hushållen, i Belgien staten.

14 kommentarer:

  1. Jag delar stora delar av din analys, men att priserna ska ned med 2/3-delar realt sett känns som en extremprognos!

    Hur kom du fram till denna siffra?

    Man ska alltså kunna köpa en etta i innerstan för 20k per m2, vilket kanske är 25-30k nominellt?

    OM räntorna springer iväg upp mot 8-12% samtidigt som amorteringskrav införs så kanske man skulle kunna få ditt scenario.

    Tyvärr fläckar denna extremprognos din övriga analys och gör den svår att ta på allvar.

    Vad jag saknar är hur mycket av disponibel inkomst hushållen lägger på boendet nu jmf med tidigare år.

    /Fredrik L

    SvaraRadera
  2. Fredrik L:
    Min prognos bygger på att priserna ska ner till nivån från 1990-talet, som de startade på.
    Alla bostäder kommer självklart inte att gå ner lika mycket. Siffrorna är genomsnitt för hela Sverige respektive Storstockholm.

    SvaraRadera
  3. Vad tror du om en nedgång till prisnivån från början på 2000-talet?

    SvaraRadera
  4. Neoliberal Agenda2011-07-19 17:17

    Håller med dig om dynamiken.

    Om man tänker köpa en lägenhet för 5 miljoner och man förväntar sig ett fall på 10% årligen så finns det all anledning att skjuta upp sitt köpande ett år och spara in en halv miljon.

    Om man däremot förväntar sig en uppgående marknad så finns det inget pris som är för högt. Bara man kan sälja sin lägenhet för 10% mer nästa år så kan det kvitta att den nuvarande prissättningen är helt galen.

    SvaraRadera
  5. Flute: Tycker den analysen är lite väl enkel.

    Personligen tror jag på 20-30% ner, dvs en etta kostar 45-50k per m2.

    /Fredrik L

    SvaraRadera
  6. Fredrik L:
    Hur kommer du fram till just 20-30% nedgång?

    Anonym 2011-07-19 17:13:
    Det blir absolut en nedgång till nivån från runt år 2000, men varför skulle det stanna just där? Bara det är förresten en nedgång på 40%.

    SvaraRadera
  7. Anekdot från kollega som pga skilsmässa skall sälja villa och köpa lägenhet: Banken kräver påskrivet kontrakt för försäljning av villan senast vid tillträdet på lägenheten.

    SvaraRadera
  8. Flute, bra fråga :)

    "Känns" mer rimligt än 60-70% och mer i linje med hur t ex USA har fallit.

    60-70% skulle utlösa en fruktansvärd finanskris i Sverige.

    /Fredrik L

    SvaraRadera
  9. Fredik L:
    Men reala huspriser i USA har fallit cirka 40% hittills och ser ännu inte ut att stanna upp. Se t.ex.
    http://www.multpl.com/case-shiller-home-price-index-inflation-adjusted/

    SvaraRadera
  10. Mycket av det du skriver håller jag med om och jag sitter själv i en situation där jag sålt dyr villa alldeles för dyrt i Stockholm förmodligen 5 över 12.

    Min fråga är: Om allt stämmer med dina "tankar" hur ser du på tiden framåt? Kommer det som många skriver bli pyspunka eller kommer priserna redan om 12 månader fallit kraftigt? När kommer det att vara rätt att kliva in på marknaden igen.

    SvaraRadera
  11. Tittar man på diagrammen ovan så känns -40% i Stockholm och -25% i övriga landet ganska rimligt. Att ha 90-talet som bas kan tyckas lite udda, var det inte snarare så att priserna var extremt låga då i spåren av den krisen?

    Det blir lite svårt att ta siffrorna på allvar när ni bloggare snarare verkar vilja överträffa varandra vem som kan spå störst ras, snarare än att faktiskt motivera det. Varför inte -100%?

    SvaraRadera
  12. Anonym 2011-07-19 21:13:
    Bostadsbubblor sjunker ihop förhållandevis sakta. USA:s monumentala bubbla har hållit på att sjunka ihop i 5½ år nu och ser fortfarande inte ut att ha nått en botten efter en nedgång på 40% i reala priser.
    Frågan är vad du menar med "fallit kraftigt". En nedgångstakt på 15% per år är troligen rimlig.

    Anonym 2011-07-19 22:19:
    Det är inte någon tävling om vem som kan förutspå störst prisras. Jag tar bara vad jag anser vara en rimlig bottennivå och räknar sen utifrån den.
    90-talspriserna var realt lika låga som runt 1985 då vi också hade haft en nedgång. Ingen konstig nivå alls.

    Jag återkommer förresten imorgon med ett diagram som går längre tillbaks i tiden...

    SvaraRadera
  13. Jag tror många amatörer som uttalar sig om Stockholms bostadspriser glömmer Stockholm unika geografiska utseende och dess position i Sverige som inflyttnings ort. Visst kommer det hack på vägen, men i längden går bostadspriser i Stockholm alltid upp.

    SvaraRadera
  14. Det lustiga är att det bara är luftpengar som ingen egentligen har. Inga pengar en vanlig löntagare kommer i närheten av, sedan köper svensson ändå huset då man "har råd mer räntan" slänger in en ny volvo då villan gått upp efter ett par år, och det hela snurrar på. Banken i maskopi med mäklarna som trissar upp priserna får det hela att snurra på år efter år.
    Men vissa verkar ha "bestämt sig" för att "Det kommer att gå upp, det gör det ju alltid" :-D
    Men någonstans kommer denna galenskap ta slut och det blir dags att betala.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.