Sprucken svensk bostadsbubbla

I lördags blev bloggrannen Cornucopia intervjuad av SVT:s Rapport och fick säga en massa saker om den svenska bostadsbubblan - ungefär samma saker som både han och jag har skrivit om länge. Hela intervjun finns också på SVT Play.

I fredags kom senaste Småhusbarometern från SCB som visade att priserna stigit en aning i juni, dock som synes nedan var det bara en uppstuds efter nedgången från januari i år.

Nu ligger SCB som bekant några månader efter Mäklarstatistik, som i sin senaste upplaga i torsdags visar på sjunkande priser framförallt på bostadsrätter. SvD:s Leif Petersen kommenterar.

Prisutvecklingen är svårbedömd. Det är rubriken på Mäklarstatistiks färska junisiffror. Men egentligen är utvecklingen inte så svårbedömd. Priserna på svensk bostadsmarknad är på väg ned. Men det tar en viss tid innan bedömare säger så. Inte minst om de arbetar med att sälja bostäder.

Jag har redan tidigare proklamerat att spräckandet av den svenska bostadsbubblan redan skett och förutser nedgångar för reala bostadspriser på 65-70 procent, vilket är betydligt mer än Lars "Cornucopia" Wilderängs mildare och mer tevemässiga prognoser. Min prognos baserar sig på att vi troligen ska ner till samma nivå som mitten av 1990-talet.

Jag har tagit siffrorna från senaste Småhusbarometern för att få en preliminär version fram till första halvåret 2011 av mitt mer långsiktiga diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser. Notera nedåtkroken på slutet. Det verkar nu bekräftat att spräckningen börjat.

Det vi ser är att de reala bostadspriserna det senaste årtiondet stigit långt över tidigare toppar. En bostadsbubbla kan knappast illustreras tydligare. Dessutom avviker priserna tydligt från löneutveckningen. Visserligen har reallönerna också ökat sedan mitten av 1990-talet, men det som framförallt har hänt under den tidsperioden är att räntorna har hållits på historiskt låga nivåer. Därför har bostadspriserna varit kopplade till ökningen av hushållens skulder, vilket jag illustrerade i januari. Många talar om bostadsbrist som en drivande faktor bakom prisökningarna på bostäder, men det viktigaste är att de flesta människor måste ha tillgång till krediter från banken för att kunna köpa bostäder på dagens prisnivå. Finns inte pengarna kan man ha hur stor bostadsbrist som helst - priserna kan ändå inte öka.

Den kraftiga ökningen av bostadspriserna gäller för övrigt inte bara bristområden såsom Storstockholm, utan procentuellt har det varit mycket kraftiga uppgångar även på mindre orter.

En intressant sak att notera i diagrammet ovan är att reallönerna har planat ut 2009-2010, efter femton år av oavbruten ökning. Bankernas frikostiga bolånekrediter är ju beroende av att det finns en framtida betalningsström för räntan. Börjar reallöneutvecklingen att svikta kan även den framtida betalningsströmmen ifrågasättas. Jag radade i augusti upp vilka faktorer som drivit den svenska bostadsbubblan och hur den skulle kunna spräckas.

Vad händer då när bostadspriserna börjar sjunka? Jag har tidigare skrivit att det blir en självförstärkande spiral. Bankerna kommer att ställa tuffare villkor (amortering, kontantinsats) för bolån (vilket redan har skett). Folks förväntningar om fallande bostadspriser gör att man ser till att ha sin nuvarande bostad såld innan man skriver på ett köpekontrakt på en ny. Detta är en förbisedd faktor som vänder hela dynamiken på bostadsmarknaden och vi har även sett att denna svängning redan skett.

Det kan i förlängningen bli problem för dem som sitter med bolån som är större än bostadens marknadsvärde. Många blir förr eller senare tvungna att flytta på grund av exempelvis skilsmässa, barn eller nytt jobb. Nye bloggrannen Lesser Fool har frågat några banker vad de kommer att göra om bolånet överstiger bostadens värde. Svaren verkar inte visa på någon större riskmedvetenhet från bankernas sida.

Jag roade mig också med att göra ett diagram över de nominella småhuspriserna, alltså utan att räkna bort inflationen. Jag har där istället lagt med inflationen (mätt med KPI) som jämförelsekurva.

Det man kan se i detta diagram är att inflationstakten avtar efter 1995. I gengäld satte då bostadspriserna igång sin klättring mot himlen.

Det kan vara värt att påpeka att av våra nordiska grannländer har Norge en bostadsbubbla som är ännu större än den svenska. I Stavanger har exempelvis bostadspriserna stigit med 90 procent sedan 2005!

Slutligen såg jag när jag tittade på intervjun med Cornucopia ett annat inslag som handlade om hur det är självklart att amortera i Belgien, något som inte alls är så självklart här i Sverige. I gengäld kan man dock konstatera att Belgiens statsskuld är den tredje största inom EU i procent av BNP, efter Grekland och Italien. De flesta "utvecklade" länder verkar ha hängt på den globala kreditbubblan och skillnaden är mest inom vilket område kredittillväxten har skett. I Sverige hushållen, i Belgien staten.