2014-01-09

Varför sprack Danmarks bostadsbubbla först?

Som jag har visat förut så har alla de nordiska länderna bostadsbubblor av varierande storlek. Danmarks bostadsbubbla sprack som bekant 2007 och sedan dess har de priserna sjunkit med cirka 30%. Igår skrev jag om hur det nu ser ut som om även den norska bostadsbubblan har spruckit, då de de norska bostadspriserna föll med 5,3 procent från maj till december 2013 och därmed är tillbaks på samma nivå som sommaren 2012. De norska bostadspriserna har också noterat sin första årsvisa nedgång sedan finanskrisen.

Nu kan man fråga sig varför Danmarks bostadsbubbla sprack först av de nordiska. Länderna har ju mycket gemensamt, till exempel att de alla har och har haft ett exportöverskott. Svaret tror jag finns i följande diagram som jag hämtat från sidan 24 i Boverkets rapport Bostadsmarknaderna i Norden och regionalt. Det visar hushållens skulder i förhållande till årlig disponibel inkomst.

Danmark har som ni ser haft högst skuldsättning för hushållen av de nordiska länderna. När bostadsbubblan sprack 2007 låg hushållens skulder på runt 260 procent av disponibel inkomst. Detta var inte hållbart under någon längre tid, därför sprack bubblan först av alla.

Att Norge blir land nummer två är isåfall väntat, då deras skuldkvot för hushållen ligger näst högst. Enligt Norges banks siffror ligger den nu runt 210 procent. Det funkar ett tag, men inte hur länge som helst.

Frågan är då hur länge Sverige kan hålla ut när hushållens skulder nu ligger över 170 procent av disponibel inkomst. Självklart spelar en mängd andra faktorer in, exempelvis hur ekonomin går generellt (BNP-tillväxt), men det är svårt att bedöma exakt när nedgången kommer. Bubblor har ju en tendens att blåsas upp långt bortom vad realistiska bedömare ser som orimlighetens gräns.

Vad gäller den utlösande faktorn till att den danska bostadsbubblan sprack så noterar jag för det första att toppen kom 2007, innan den akuta finanskrisen hösten 2008, som alltå inte kan vara utlösande faktor. En nedgång i ekonomin kan inte heller vara utlösande faktor, då Danmarks BNP fortsatte att växa under 2007 och bromsade in först 2008. Inte heller ser vi någon särskild uppgång eller nedgång i prisinflationen under 2007, utan först under 2008. En viss uppgång i de nominella bostadsräntorna kan vi dock se 2005-2007, men långt ifrån någon räntechock (diagram från sidan 20 i Boverkets rapport).

Ser vi istället på den reala boräntan efter skatt ser vi dock ingen särskilt stor uppgång - från en till två procent.

Frågan är om denna lilla ränteuppgång verkligen var den utlösande faktorn eller om det helt enkelt var så att de danska hushållen som kollektiv uppnådde skuldmättnad. Jag håller på det senare, men kanske var de något högre räntorna droppen som kom bägaren att rinna över.

Vad gäller Norge så har bolåneräntorna sett ut så här de senaste åren:

2011-2013 har de nominella bostadsräntorna som ni ser legat ganska still runt 4 procent. De reala bolåneräntorna har istället fallit kraftigt 2011-2013. Det ser alltså inte alls ut som om ränteläget skulle ha någon del i de fallande norska bostadspriserna. Tvärtom borde det elda på priserna. I Norge har det inte heller varit någon särskild avmattning i BNP, annat än kanske tredje kvartalet i år. Inflationen gick upp till runt tre procent i juli-september, vilket var lite över inflationsmålet men inget allvarligt. I övrigt ser inget anmärkningsvärt ut att ha skett. Vad var droppen som kom bägaren att rinna över? Om det nu är så att Norges bostadsbubbla verkligen spruckit denna gång och det inte bara är "falskt alarm".

Min teori är att när skuldmättnad uppnåtts bara behövs mindre utlösande faktorer för att sätta igång ett boprisfall. Frågan är vad det blir för Sverige. Norge är som bekant vår största exportmarknad och en sprucken bostadsbubbla där skulle definitivt ha negativ påverkan på den svenska ekonomin. Danska ekonomer fruktar i alla fall för hur spruckna bostadsbubblor i Norge och Sverige skulle påverka Danmarks ekonomi.

Till slut en favorit i repris - diagrammet över reala bostadspriser sedan 1890 i Norge och USA, som visar hur de norska bostadspriserna är de mest absurt uppblåsta i världen. Observera att diagrammet slutar 2011 - priserna har gått upp en bit till sedan dess.

17 kommentarer:

  1. Kan inte du skriva hur det ser på bostadsbrist i ett inlägg och hur det påverkar priserna?

    SvaraRadera
  2. Svårt för Norge att undvika absurt uppblåsta priser in en absurt uppblåst ekonomi.

    Nu med ännu ett år av höga reala löneökningar och svagt fallande priser så är väl Sverige förbi i "price-to-income ratio".

    Blir nog svettigt framöver i båda dessa länder. Tygghetssystemen i Sverige ligger ju dock lite efter...

    SvaraRadera
  3. Notera att det i Danmark inte finns någon ägandeform som motsvarar bostadsrätten, utan endast ägarlägenheter, därmed blir jämförelsen lite haltande. Om datan finns, vore det mer rättvisande att även lägga till belåningen som återfinns i bostadsrättsföreningar för att få fram svenskens faktiska belåning i förhållande till disponibl inkomst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja skulle snarare säga att ägarlägenheterna i Danmark drev på prisbubblan och föranledde fallet då det är lättare att köpa på spekulation. Många såg lägenheter som en säker investering och man kunde köpa enkom för att hyra ut.

      Radera
    2. Visst var buy-to-let fenomenet i Danmark drivande på ett sätt som vi i Sverige inte upplevt sedan fastighetskrisen på 80-talet. Denna amplifierande marknadspåverkan förbjöds sedermera, klokt nog, i Sverige. Regeringen har nu luckrat upp dessa regler för att lättare bibehålla nuvarande prisnivåer så att folk inte "tvingas" ta en förlust på sitt boende. Detta fenomen ändrar dock inte det faktum att jämförelsen i skuldsättning haltar p.g.a. att hänsyn inte tas till belåningen i bostadsrättsföreningen.

      Radera
    3. Fel. Bostadsrätter finns i Danmark med ett annat namn: Andelsboliger.

      Andelsboligforeningen äger bygningerne och vara person/familje skjuter in ett mindre belopp, 200.000-400.000 kr, i förening och får så en ... bostadsrätt.

      Radera
  4. snygg analys....mål ! ( medan cornu går o går men aldrig kommer till "dörren" )

    SvaraRadera
  5. En aspekt är politikernas vilja att hålla liv i en bubbla. T ex skulle kanske ett politiskt beslut om att avskaffa avdragsrätten för lån kunna spräcka bubblan. Den sittande regeringen är dock helt ointresserad av en spräckt bostadsbubbla innan valet 2014. Frågan är hur det blir efter valet.
    Vill man pumpa upp bubblan ändå mer eller att den spricker så snart som möjligt efter valet?

    SvaraRadera
  6. Budgetunderskottet 2014 är budgeterat till 2,8%.

    Vad händer om vi går över 3%. Kan eu-kommisionen ställa krav på amorteringar, dessa som tidigare varit rekommendationer? Var det detta som hände Holland?

    SvaraRadera
  7. ...Det verkar ju inte som att den norska regeringen är särskilt oroliga över någon bubbla som ska spricka...här vill man att de unga ska få låna mer, läste idag denna artikel:
    http://www.svt.se/nyheter/varlden/lattare-att-lana-i-norge-trots-risk-for-bobubbla

    SvaraRadera
  8. Hej Flute.
    Jag har en kompis som hävdar att fastighetspriserna i Stockholms innerstad aldrig sjönk under fastighetskrisen 1990-94. Kan detta vara möjligt? Har Du nån statistik som visar detta?
    Tore

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har tyvärr ingen statistik tillgänglig för Stockholms innerstad för de åren.
      Jag köpte själv en lägenhet på Kungsholmen årsskiftet 1992/93 för vrakpris. Vissa lägenheter gick uppenbarligen ner i pris, men hur helheten såg ut vet jag inte.

      Radera
    2. Cornucopia fick just in statistik som visar att priserna åtminstone föll 1992-93. Din kompis har alltså fel. http://cornucopia.cornubot.se/2014/01/8000-sek-per-m2-for-en-lagenhet-pa.html

      Radera
    3. Och nu hittade jag också statistik som visar att BR-priserna i Stockholms innerstad sjönk 1989-1993.
      http://flutetankar.blogspot.se/2014/01/br-priserna-i-stockholms-innerstad-gick.html

      Radera
  9. Jag köpte en 1:a på Kungsholmen i Sthlm 1988 för 330.000:-, fick 210.000:- för den 2 år senare när jag flyttade därifrån!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag köpte en 1:a på Södermalm på 25 kvm för 180.000 tro det var -94 eller -95 sålde den sen några år senare för 400.000.
      En kompis köpte en 1:a i Farsta söder om Stockholm innan 90 tals kraschen för 200 000 kommer ej ihåg storleken, han fick sen 100 000 när han sen sålde den några år senare.

      Radera
  10. Mitt namn är Percy ... Jag äger en legitim lån företag som jag startade för några år tillbaka ..
    I detta företag ger vi ut lån med 3% ränta till våra kunder som är villiga att betala tillbaka i några år ..
    Är du intresserad av att söka någon av lånet nedan så vänligen skicka ett mail till mrpercy221@gmail.com eller kontakta oss på 447.024.023.697 att tillämpa snabbt!
        Vi ger erbjudande;
    * Kommersiella lån ..
    * Personliga lån ..
    * Business lån ..
    * Investeringar Lån ..
    * Utveckling lån ..
    * Förvärv Lån ..
    * Konstruktion lån ..
    * Auto lån ..
    * Skuldkonsolidering lån ..
    * Internationella Lån ..
    * Studielån och mycket mer
      Ansök nu och få ditt lån inom 48hours .. Missa inte!!
         Vi väntar på din post ...

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.