Utvalda bopriser

Före detta medlemmen av Riksbankens direktion Lars E.O. Svensson bedriver för närvarande en kampanj på bloggen Ekonomistas, där han argumenterar dels för att Riksbankens räntepolitik de senaste åren haft alltför hög ränta och därigenom påverkat vår ekonomi negativt, dels att de höga och ökande bostadspriserna och hushållens höga och ökande skuldsättning inte skulle utgöra något problem.

Jag håller med Svensson om att Riksbanken har missat sitt inflationsmål på 2 procent - de senaste åren har inflationen varit betydligt lägre i genomsnitt. Detta kan leda till vissa problem vad gäller inflationsförväntningar, då Riksbanken tydligt signalerat att det är 2 procents inflation som gäller, men i verkligheten har det inte blivit så.

Jag håller också med Svensson om att Riksbankens räntesättning inte är det bästa sättet att stoppa en eventuell bostads- och hushållsskuldbubbla. Fast i brist på andra åtgärder mot detta (från t.ex. Finansinspektionen eller regeringen) så måste Riksbanken ta sitt ansvar och använda sitt förvisso trubbiga räntevapen.

Det senaste inlägget i Svenssons serie är ett där han ser på hur man kan överdriva ökningen av bostadspriserna genom att se på nominella priser istället för reala priser eller bostadspriser jämförda med disponibel inkomst.

Där presenterar han till slut följande diagram för att visa att det inte varit så dramatiska boprisökningar som man kan tro om man ser på de nominella priserna.

Ett problem jag kan se är att använda augusti 2007 som jämförelsetidpunkt (då alla kurvor sätts till 100 där). Just augusti 2007 råkar vara ett lokalt maximum i dataserien över priser. Att välja ett lokalt maximum (eller för den delen ett lokalt minimum) ger garanterat ingen rättvisande bild över prisutvecklingen. Snarare borde man välja en punkt någonstans "mitt i". (Svensson kritiserar användning av januari 2005 som jämförelsetidpunkt.)

Svensson skriver så här om den svenska ekonomins tålighet för fallande bostadspriser:

Prisfallet 2007-2008 kan ses som ett stresstest i realtid av hur låntagarna reagerar om bostadspriserna faller kraftigt. Under krisen 2008-2009 föll exporten, investeringarna, BNP och sysselsättningen kraftigt, medan hushållen trots detta och bostadsprisfallet höll uppe konsumtionen ganska bra. Detta tyder på att ett bostadsprisfall inte behöver få så stora effekter på konsumtionen.

Och så här om hur rimliga dagens bostadspriser är:

Huvudintrycket är onekligen att bostadspriserna bortsett från fallet 2007-2008 utvecklats ungefär som disponibel inkomst. Själv tycker jag att det är ett rimligt antagande att boendekostnaderna och bostadspriserna framöver, på längre sikt, i huvudsak kan komma att utvecklas ungefär som den disponibla inkomsten. Detta är förenligt med att boendekostnadernas andel av konsumtion och disponibel inkomst är ungefär konstant på längre sikt.

Jag har lämnat följande kommentar till Svenssons inlägg (den inväntar i skrivande stund granskning):

Det är helt riktigt som du påpekar att det är reala bostadspriser eller bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst som är intressant att se på, inte de nominella bostadspriserna där inflationen särskilt för längre tidsperioder förvränger perspektivet.

Dock missar dina diagram den mest intressanta biten – du skriver själv om hur viktigt det är att välja basår. Den stora ökningen i reala bostadspriser i Sverige skedde 1997-2007 och syns knappt alls i dina diagram.

Detta ser man förstås inte hos ValueGuard, vars statistik börjar 2005, utan för att se det längre perspektivet måste man se på SCB:s siffror. De reala småhuspriserna mer än fördubblades 1997-2007, vilket är betydligt snabbare än de 26 procent som reallönerna ökat under samma period. Har inte siffrorna mot disponibel inkomst framför mig, men där skedde också en snabb ökning [alltså ökning av bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst].

De diagram du visar presenterar som jag ser det vad du kallar för en ”ensidig och överdriven bild”, genom att bara välja tidsperioden sedan 2005 och hoppa över den snabba prisstegringen dessförinnan.

Nu ser man när man tittar på den period ditt inlägg avser att bostadspriserna mer eller mindre planat ut de senaste åren i förhållande till disponibel inkomst och de reala bostadspriserna har inte längre samma ökningstakt. Det skulle kunna ses som att vi är nära en långsiktig topp för de reala bostadspriserna. En nedgång i de reala bostadspriserna på 20-25 procent är inte alls orimligt att tänka sig. Det såg vi för bostadsrätterna 2007-2009. Skillnaden är att genomsnittssvensken nu är ännu högre belånad. Dessutom finns inte lika stor möjlighet att sänka räntorna som den gången, helt enkelt eftersom de är lägre i utgångsläget. Ett boprisfall i reala termer på 20-25 procent får därför troligen allvarligare effekt än det ”stresstest i realtid” som vi genomförde 2007-2009.

Så här ser diagrammet över reala svenska småhuspriser ut om man ser på lite längre tid. (Här har jag visat reallöner istället för disponibel inkomst, eftersom det finns en längre tidsserie för dem - det ser dock ungefär likadant ut med disponibel inkomst.) (Uppdaterat fram till 2013 K2.)

Har vi en bostadsbubbla eller inte?