Finansinspektionen (FI) är nu oroad och funderar på nya regler för hushållens belåningsgrad, eftersom den undersökning de gjort visar att även måttliga prisfall på bostadsmarknaden kommer att leda till att många hushåll har bolån som överstiger bostadens marknadsvärde.
12 procent av låntagarna hade en belåningsgrad på över 90 procent och en tredjedel hade en belåningsgrad på över 80 procent i en undersökning av nära 7 000 låntagare som Finansinspektionen genomfört.FI vill nu öka kraven på kontantinsats, men det är tyvärr för sent. Skadan är redan skedd genom de slappa utlåningsregler som gällt under bostadsbubblans uppsida.
Igår kom också senaste Småhusbarometern från SCB, som pekar på att priserna stigit vidare i januari. Idag kom senaste inflationssiffrorna från SCB, så att jag kan visa ett uppdaterat diagram över inflationsjusterade småhuspriser. Här utgår jag från Småhusbarometern, så det blir ett diagram med lite kortsiktigare tidsperspektiv.
Som ni ser har de reala småhuspriserna fortsatt uppåt, till och med över toppen från 2007. Nu kommer säkert alla mina belackare att jubla och säga att jag har haft fel i mina förutsägelser. Visst, jag erkänner att jag trodde att toppen för reala svenska bostadspriser skulle vara tredje kvartalet 2007. Nu får vi en ny topp, men det är fortfarande en bubbla. Att vi får en ny topp betyder bara att bubblan blir desto allvarligare. Fortfarande förutspår jag lika stora prisfall. Frågan är bara när de sätter igång.Allt fler bedömare talar nu om boprisbubbla, men de nedgångar som de spår är högst måttliga. Mäklarna talar som vanligt i egen sak och ser inga större nedgångar. De flesta bedömare fokuserar dock på räntan och tar inte särskilt upp alla andra faktorer som skulle kunna spräcka bubblan.
Här ser vi i alla fall vilken katastrofal effekt som Riksbankens drastiska räntesänkningspolitik har haft. I ett läge när bopriserna borde ha fortsatt att falla har de istället ökat igen. I ett läge när hushållens skuldsättning borde ha börjat minska har den istället ökat kraftigt. Som det är nu har Riksbanken knappt något räntekrut kvar att använda när bopriserna väl börjar sjunka. Den marginal för räntesänkning som finns kvar är bara på 0,25 procentenheter. Riksbanken hade nog gjort klokt i att nöja sig med att sänka reporäntan till kanske två procent, vilket troligen hade räckt för att häva den akuta finanskrisen. Istället fortsatte man med räntesänkningarna även under 2009.
Ökningen för bostadspriserna det senaste året beror förstås till största delen på räntesänkningarna, men idag kom också den intressanta nyheten att de svenska reallönerna i snitt steg med drygt 3,5 procent under 2009, vilket är den högsta löneökningen under hela 2000-talet. Snittet för 1995-2008 var 2,5 procent per år. 2009 års rekordsiffra orsakas av att löneökningarna låg kvar enligt gamla avtal medan inflationen var mycket låg (0,9 procents årstakt i december). Nu kan man undra hur lönerna kommer att fortsätta under 2010. Parterna verkar stå långt ifrån varandra. Trots en låg inflationstakt kräver facken rejäla löneökningar, medan arbetsgivarna kommit med nollbud. Jag skulle tro att det blir mycket svårt för facken att få igenom sina krav, särskilt med tanke på reallöneökningen under 2009.
Läs även debattartikeln som Sandro Scocco och Jörgen Appelgren skrev häromdagen i DN om bostadsbubblan med titeln "Regeringens senfärdighet kan bli dyr för hushållen".
När den ständigt ökande utlåningen upphör, vilket den av naturliga skäl måste göra förr eller senare, tystnar musiken och marknaden kraschar och priserna faller. Det är också det som skett i många länder med några undantag – däribland Sverige.Och läs även vad Cornucopia skrev igår.
Man kan också fundera på om inte regeringens ROT-avdrag för renovering och tillbyggnad bidrar till att dels pumpa upp bostadsbubblan, och dels att sätta marknaden ur spel för marknadsmässiga priser på hantverkstjänster.
[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, kreditbubbla, hushållen, löner, inflation]
Inlägg
Tyvärr har befolkningen här blivit så naiva speciellt när det gäller bostadspriser, min tro är att nedgången kommer i samband med att USA återigen kommer att gå in i recension under hösten till följd av att jobbtillväxten inte är i närheten av vad den borde vara.
SvaraRadera"Inte oväntat rapporterade SCB igår att de svenska hushållens skulder fortsätter att öka. Ökningstakten var dock något måttligare än under hösten, bara 8 procent på årsbasis. Hushållens finansiella nettosparande var i princip noll,"
SvaraRaderaNu har det gått så pass lång tid att jag inte tycker man kan klandra folk för att de inte sparar längre.
Att spara idag är en ren mardröm med hög inflation som ljugs ned trots att allt utom bostadslån blir dyrare.
Räntan på de bästa kontona är runt 0,7% och att ha pengarna på banken idag är en ren förlustaffär, och man kan inte klandra vanliga människor som har barn och arbetar heltid och därför begränsat med tid för att de inte satsar på värdepapper eller andra instrument som har potential till högre avkastning.
Det bästa sparandet idag är att vara överbelånad och bo nästan gratis , då blir det rejält med tusenlappar över i plånboken - men att som vanligt hushåll spara pengar som vittrar sönder på banken börjar bli svårt att uppmuntra till tycker jag.
En nästan helt bortglömd sak är att S+V sagt att dom skall återinföra fastighetsskatten, för fullbelånade motsvarar det en uppgång av räntan med 1%. (75% av bostadens värde men inte avdragsgillt)
SvaraRaderaÅtervänder då räntan till 5% så blir den totala effekten 6% och med tanke på att bankerna kräver att man klarar 7% i ränta så finns det inte mycket marginaler kvar.
Redan utan bubbla så blir det ganska tungt för hushållen, lägg därtill att vi med all sannolikhet befinner oss i en bubbla vilket innebär att värdet på bostaden sjunker och banken kräver amortering så är dom sista marginalerna borta.
Citat:
SvaraRadera"FI vill nu öka kraven på kontantinsats, men det är tyvärr för sent"
Får ändå en positiv effekt. Om de t.ex. sätter 75% maxbelåning så kommer det leda till ett omedelbart rejält prisfall. Framförallt på små lägenheter i stockholms innerstad. Vilket bankerna själva bestört påtalade i di
Alla 80 talister i min bekantskapskrets i stockholm ligger på MINST 90% belåning. Och då har de slängt in allt kapital de har. Vid handen får vi att priserna skall ned med minst 90-75 = 15%
Mycket bra anser jag. Tyvärr tror jag inte de gör allvar av detta. Och om de ändå gör det så skall det mycket till för bankerna att frivilligt avsäga sig den gigantiska profit detta handlar om.
Marcus, det är inga problem att få 2% ränta eller mer på ett bankkonto. Man kan alltså låna pengar till bolåneränta (om man inte redan är överbelånad), sätta in dem på bankkontot och få ett plus i slutändan.
SvaraRaderaFör övrigt är det intressant att all rapportering kring räntan handlar om bostadslån för överbelånade stockholmare. För visst var det väl så att räntan sänktes för att hjälpa svenska företag?
Angående fastighetsskatten då det finns en del missförstånd; följande är hämtat från www.rodgron.se
SvaraRaderaVårt gemensamma budskap till landets villa-, radhus-, bostadsrättsägare och hyresgäster är att den nuvarande modellen för fastighetsskatt kvarstår med tre tydliga förbättringar för att öka rättvisan, skapa neutralitet mellan boendeformer och öka rörligheten på bostadsmarknaden, inte minst i storstäderna.
• De som har de mest exklusiva villorna värda över cirka sex miljoner (dvs. ett taxeringsvärde om 4,5 miljoner eller mer) kommer att få höjd skatt. Begränsningsregeln utvidgas så att fler småhusägare omfattas.
• Fastighetsskatten för hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar sänks från 0,4 till 0,22 procent. Neutraliteten mellan olika boendeformer utreds och åtgärder vidtas.
• Uppskovsskatten och begränsningen för uppskov tas successivt bort, givet att det statsfinansiella läget så tillåter och att det finansieras på ett fördelningspolitiskt acceptabelt sätt.
Anonym 2010-02-18 20.23:
SvaraRaderaVisst, det har du rätt i. Det jag menade var att det var för sent, eftersom vi redan har en bubbla.
J : Visst upp med länkarna då till de "banker" som ger dig mer än 2% och som omfattas av statlig bankgaranti, tex. inte Akelius.
SvaraRaderaOch som inte kräver att du låser pengarna där i 5 år och som har fria uttag samt inte har en viss summa som minsta saldo för att du skall få räntan.
Du kan ju skriva vad du vill men presentera gärna länkar för att backa upp ditt påstående !
Det är ett intressant utspel som FI kommer med. Att börja ställa vissa krav på kontantinsats känns ju högst rimligt. Frågan är dock hur hårda kraven måste bli.
SvaraRaderaJag tror det i mångt och mycket handlar om att dämpa utlåningen en aning, inte att sätta stopp för det helt och hållet som vissa här tycks tro. Att man undantagslöst skulle börja kräva 25% insats håller jag för högst osannolikt - det har man inte gjort på många decennier.
Notera att FI pratar om att införa ett "allmänt råd" till banker när det gäller kontantinsats. Det rör sig således ej om någon regel eller lagstiftning.
Med samma envishet som Flute hävdar att vi har en bubbla, hävdar jag att bostadsmarknaden bara är en aning övervärderad. Min vana trogen avslutar jag med ett räkneexempel:
En bostadsrätt för ett ungt par i Stockholms innerstad kostar idag cirka tre miljoner (en tvåa på knappt 60 kvadratmeter). Ett femårigt bolån får du idag för 4.30%. Med tio procents insats kostar lånet 6 772 kronor efter skatteavdrag. Med en avgift på 3 000 kronor får vi en boendekostnad på 4 886 kronor per person.
Jämför detta med kostnaden för ett studentrum på 20 kvm i en av landets universitetsstäder - den är ofta över 3 000 kronor.
"SBAB:s vd Eva Cederbalk tycker att FI:s förslag är helt onödigt, eftersom SBAB redan tar sitt ansvar. Här har vi en till som talar i egen sak."
SvaraRaderaJa, visst talar hon i egen sak. Men det går inte att förneka att bankernas kreditförluster (i Sverige) varit ytterst begränsade, trots att det ekonomiska läget varit minst sagt ansträngt. Det svenska bankerna har lärt läxan från början av 90-talet: marknadsvärdet på bostaden är ointressant, frågan är om låntagaren klarar räntebetalningarna.
Många pekar på USA och säger att "det kommer snart hända i Sverige". Men det är just ovanstående som är skillnaden mellan USA och Sverige. Amerikanska banker lånade ut till icke-kreditvärdiga personer för att värdet på panten var tillräckligt. Svenska banker nöjer sig inte med det.
@Makro e kul
SvaraRaderaAtt bostadens värde inte skulle spela någon roll är lika dumt som att vatten rinner uppåt.
Först som sist skall varje bostad säljas, om inte annat p.g.a. dödsfall men troligen mycket, mycket tidigare.
Då duger det inte för banken att bostadens värde inte täcker lånet.
Vist kan banken låta bli att kräva in pengarna för att få goodwill, men det driver upp kostnaderna så det går bara att göra i undantagsfall när det går bra på marknaden.
Börjar däremot marknaden känna doften av möjliga kreditförluster så tar gärna räntan ett duktigt hopp uppåt. Greklands stadspapper är just nu det tydligaste exemplet.