Kritik av fundamental boprisanalys

På förra veckans inlägg om den svenska bostadsbubblan fick jag i en kommentar tips om en intressant artikel som Riksbanken publicerade strax innan jul. "Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden – en fundamental analys" av Lars Frisell (chefsekonom på Finansinspektionen) och Masih Yazdi (bankanalytiker på Erik Penser Bankaktiebolag). Denna artikel har av någon anledning förbisetts av de flesta medier och kommentatorer - även jag hade missat den. Artikeln är bra på så vis att den inte bara gör en "luddig" analys av faktorerna, utan författarna har faktiskt räknat på saker.

Frisell och Yazdi kommer fram till att "Sammantaget ter det sig osannolikt att svenska bostäder överlag skulle vara övervärderade." Jag håller inte med, vilket ni säkert vet. Om ni inte vet föreslår jag att ni läser min analys från augusti 2010. Nu ska jag komma med lite fundamental kritik mot Frisells och Yazdis fundamentala analys.

De börjar med att konstatera hur läget ser ut - att Sverige har haft en "exceptionell husprisutveckling de senaste 15 åren". 1997-2009 steg SCB:s fastighetsprisindex för permanenta småhus realt med 133 procent - en "genomsnittlig (geometrisk) real avkastning på 6,7 procent årligen – en fantastisk investering". De påpekar också liksom jag häromdagen att ökningen av bostadspriserna "har gått hand i hand med hushållens skuldsättning".

Hushållens reala skulder har mer än dubblerats sedan mitten av 1990-talet, medan hushållens reala inkomster endast har ökat med 50 procent.

Hushållen har alltså inte bara ökat sina löner, de har också skaffat sig en större "hävstång" på lönen. Så här långt har jag inget att invända mot lägesbeskrivningen.

Därefter visar Frisell och Yazdi hur de svenska hushållens skuld- och räntekvot sett ut och drar också ut prognoser två år framåt.

Idag ligger skuldkvoten på cirka 170 procent, vilket med råge överträffar nivåerna före 1990-talets bankkris. Särskilt iögonfallande var utvecklingen under 2009 då arbetslösheten steg med 2,2 procentenheter och BNP sjönk med 5,1 procent, vilket var den största ekonomiska kontraktionen sedan 1930-talet. Trots detta fortsatte huspriserna att stiga och hushållens skuldsättning växte med över 8 procent. Räntekvoten är samtidigt historiskt låg, dels tack vare det extrema ränteläget, dels till följd av att de flesta hushåll i dag har rörliga räntor. Men rörliga boräntor slår förstås åt båda håll – om reporäntan följer riksbankens prognos från oktober 2010 kommer den att nå över 5 procent inom ett par år, även om skuldkvoten skulle stå still. Det skulle resultera i den högsta räntekvoten sedan låginflationspolitiken fick fäste.

Här säger de själva att utvecklingen 2009 var "iögonfallande" och att ränteläget är extremt. Räntekvoten skulle enligt deras diagram snart vara uppe i samma nivå som 1997. Trots detta ser de utrymme för vidare prisstegringar på bostäder.Sedan övergår Frisell och Yazdi till att lista olika rapporter som varnar för att svenska småhus är övervärderade. Det är rapporter från Statens bostadskreditnämnd, IMF, Economist och ECB, som tittar på svenska bostadspriser från olika infallsvinklar. Några andra utländska exempel tog jag upp häromdagen. Frisell och Yazdi kritiserar Economists och ECB:s metod.

Vi menar tvärtom att metoden sannolikt ger gravt felaktiga resultat eftersom den inte tar hänsyn till de förändringar i utbud och efterfrågan som slår olika mot den reglerade hyresmarknaden och den fria bostadsmarknaden. Framförallt ignorerar man det senaste decenniets förändringar på de finansiella marknaderna, som både sänkt kostnaden för bostadsfinansiering och ökat tillgången till den.

Visst har det skett kraftiga förändringar vad gäller villkoren för bolån, men vad är det som säger att dessa förändringar skulle vara permanenta? Snarare skulle jag se många av dem som undantag i ett historiskt perspektiv (låga eller inga amorteringar, låg eller ingen kontantinsats, låga räntespreadar). Redan här tycker jag att Frisell och Yazdi gör felaktiga antaganden.

Så kommer Frisells och Yazdis egentliga analys av bostadspriserna. De börjar med några antaganden.

Det första antagandet är att småhusen inte var övervärderade (åtminstone) under första kvartalet 1997.

Här håller jag helt med dem. Det räcker med en snabb blick i mitt senaste diagram för att se det.

Det andra antagandet är att hushållen i dag är villiga att lägga åtminstone lika stor andel av sina disponibla inkomster på sitt boende som då.

Det kan vara ett rimligt antagande.

För det tredje antar vi att övriga boenderelaterade kostnader sammantaget inte har stigit väsentligt mer än den allmänna inflationen

Som de själva skriver i en fotnot så är detta antagande mindre konservativt då exempelvis elpriserna stigit de senaste åren. Nu kan dock sådant också vara av övergående karaktär.

Därefter tittar de på hushållens disponibla inkomster, som ökade med 50% mellan 1997 och 2009, justerat med KPI-inflationen. Där finns inget att invända. Men sen börjar de titta på bolåneräntorna.

Minskningen av hushållens realräntor har tre komponenter: lägre realränta, bankernas lägre marginaler på bolån samt förskjutningen mot allt kortare räntebindningstider. Sverige tillhör i dag de länder som har allra lägst bolånekostnad.

Och vad är det som säger att det ska fortsätta så för Sveriges del? Kanske det är alla andra länder som är normala och vår bolånemarknad kommer att anpassa sig.

Bankernas räntemarginaler för bolån har minskat kraftigt det senaste årtiondet. Utvecklingen förklaras av större konkurrens, effektiviseringar, och lägre kapitalkrav för bostadsutlåning till följd av införandet av Basel 2-regelverket.

Här finns ju en överhängande risk att det i kölvattnet av alla kriser kommer att ställas betydligt strängare kapitalkrav på bankerna. Dessutom kan det bli dyrare för bankerna att finansiera sig framöver. Skulle svenska bostadspriser börja falla en liten bit, säg högst måttliga 10%, finns risken att investerare drar öronen åt sig och vill ha bättre riskpremie för att köpa bostadsobligationer. Frisell och Yazdi kommer fram till att 116 av 133 procentenheter i fastighetsprisindex (87% av prisuppgången sedan 1997) kan förklaras med högre reala disponibla inkomster och lägre reala boräntor. Sedan börjar de resonera om de minskade kraven på kontantinsatser och amorteringar, vars effekter på bostadspriserna är svårare att kvantifiera.

våra data visar att den genomsnittliga amorteringstiden steg från 49 till 87 år under perioden 2002–2009, vilket nära nog är en fördubbling. Före 2002 finns inga tillförlitliga siffror över amorteringstiderna, men de var med all sannolikhet ännu kortare i mitten av 1990-talet. Kravet på kontantinsats har minskat, från generellt 25 procent 1997 till cirka 10 procent 2009.

Även ett måttligt prisfall kan fullständigt förändra långivarnas syn på både amorteringstid och kontantinsats. Tittar man i Finansinspektionens rapport från 2008 om bolånemarknaden ser man att den verkliga amorteringstiden skiljer sig kraftigt från amorteringstiden enligt plan.

Skillnaden mellan amorteringstid enligt plan och verklig amorteringstid uppgår till 23 miljarder kronor per år och det är denna summa svenskar med bolån kan tvingas öka sina amorteringar med om bankerna skulle ställa krav på amortering enligt plan. Amorteringsunderskottet på 23 miljarder kronor kan jämföras med de årliga räntebetalningarna för bolånen som vid en ränta på 5 procent uppgår till 49 miljarder kronor efter skatteeffekter eller en räntehöjning på 2,3 procentenheter.

Detta gäller alltså bara amorteringarna och säger heller inte så mycket om effekten på marginalköparna, vilka är de som avgör bostadspriserna.

Så långt analysen av reallöner, realräntor och kreditvillkor för hushållen. Jag skulle dock vilja lägga in en faktor av självförstärkande karaktär som uppkommer vid en prisnedgång för bostäder. Så uppblåst som den svenska bostadsbubblan kan det faktiskt vara intressant att fråga sig hur stor del av Sveriges BNP och BNP-ökning som är relaterad till bostadsmarknaden. Mäklare, byggbranschen, banker m.m. Titta på byggpriserna t.ex. - någon tjänar bra med pengar här. Man kan se på hur det gått i Danmark, som ändå har klarat sig hyfsat bra. Men faller delar av Sveriges BNP bort faller även delar av reallönerna bort och med dem förmågan för många att ta större bolån.

Slutligen börjar Frisell och Yazdi att resonera kring tillgången på bostäder och att det kan vara bostadsbrist i tillväxtområden som Stockholm och Malmö som driver priserna. Men jag kontrar med att det nästan alltid är relativ bostadsbrist överallt. En polack skulle skratta åt svensk bostadsbrist. Trots att stockholmarna har betydligt fler kvadratmeter per person än finländarna verkar bostadsbristen upplevas lika illa i Stockholm som i Helsingfors. Bostadsbristen handlar om andra faktorer, exempelvis hur mycket folk har råd med.

I figur 4 i artikeln ser man befolkningsmängden och bostadsbeståndet i Stockholm. Där ser man att befolkningen växte snabbare än bostadsbeståndet 1995-2000, men sedan växt ungefär lika snabbt. Så "bostadsbrist" kan förklara prisuppgången 1995-2000, men inte fortsättningen. För det är under perioden från 2002 och framåt som den verkliga bubbelfasen varit, som man kan se i mitt diagram.

Som jag har påpekat förut så är det i grunden en bubbla i de svenska hushållens krediter, som yttrar sig i en bostadsbubbla. Det är som jag ser det kreditkranen som är mest intressant att analysera. Och den kan snart strypas.

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, hushållskrediter, hushållsinkomster, ränta, amortering, kontantinsats]

FI:s bolånetak enligt bankernas önskemål

När det tidigare i år började ordas från Finansinspektionen (FI) om att det skulle bli någon form av begränsningar på bolån, så tyckte bankerna att ett bolånetak var bättre än amorteringskrav. För bankerna tjänar pengar på räntorna, så de vill inte att deras låneslavar ska tvingas minska sina bolån. Därför tyckte även FI, som uppenbarligen går i bankernas ledband, att bolånetak var bättre. Man kunde tro att det skulle vara bankerna som gick i FI:s ledband, men så är det tydligen inte. Förslaget var från början någonstans 75-90%. 75% gav bankerna skrämselhicka, så inte oväntat gladde FI bankerna med att välja mer "lagom" 85% i de tandlösa "regler" för bolånetak som FI idag meddelade.

Finansinspektionen har beslutat om ett allmänt råd för lån med bostaden som pant. Nya lån bör inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. De nya reglerna börjar gälla den 1 oktober 2010.

Observera "bör" och inte "skall". Och "reglerna" är bara av kategorin "allmänt råd".

De nya reglerna gäller enbart nya lån eller utökning av befintliga lån med bostad som pant. Omskrivning av befintliga lån eller nya krediter som ersätter tidigare som lämnats av ett annat företag omfattas inte, så länge krediten inte utökas.

Kritiker (de som har ekonomiska intressen av höga bopriser) har befarat att bolånetaket skulle få stora priseffekter (alltså prisras) på bomarknaden. Men FI tror att effekterna av åttiofemprocentstaket blir synnerligen begränsade, och jag håller nog med. Detta skalar bara bort de värsta excesserna. "Mycket skrik för lite ull", som bloggrannen Cornucopia skriver.

Intressant förresten att det alltid är fallande bostadspriser som utmålas som ett hot. När det tas finansiella beslut som eldar på bostadspriserna är parterna i målet (banker och mäklare) nöjda. Den verkliga faran är istället att förstagångsköpare måste skuldsätta sig upp över öronen för att överhuvudtaget ha möjlighet att skaffa en bostad.

E24:s Annika Creutzer skriver att Finansinspektionens bolåntak missgynnar unga förstagångsköpare - amorteringskrav hade varit bättre. Hon påpekar också att förslaget faktiskt kan gynna bankerna genom högre ränteintäkter.

Taket gäller bara bolån, lån med bostaden som säkerhet. Det står fortfarande bankerna fritt att låna ut mer pengar men då i form av blancolån, lån utan säkerhet. Detta brukar kallas topplån och räntorna är högre. Så troligen blir det nya bolånetaket ingen dålig affär totalt sett för bankerna.

Möjligheten till topplån gör också att man fortfarande egentligen inte behöver ha någon kontantinsats vid bostadsköp.

Jeanette Gustafsdotter, vd på Mäklarsamfundet, uttalar sig också i E24 och säger att "Vissa utsatta förstagångsköpare kan få ännu mer problem på grund av bolånetaket". Så trevligt att hon bryr sig om dem. Men glöm inte att mäklarna gynnas av höga bostadspriser. Därför ingår det i hennes uppdrag att kritisera allt som skulle kunna sänka dem. Allt annat vore tjänstefel. Hon säger också att "Det är svårt att spara till en insats om 15 procent". Tacka sjutton för det, när bostadspriserna är så höga!

Apropå bostadspriser läste jag häromdagen att en övervikt av bostadsspekulanterna i Stockholm tror att bostadspriserna går ned om det blir en rödgrön valseger i höst. Vad bra, då kanske jag ska rösta på de rödgröna. Nej, jag talar inte i egen sak. Jag äger en bostadsrätt. Men jag håller nog med Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH om att det inte i första hand är vilken regering vi råkar få som styr bostadspriserna, utan istället den internationella konjunkturen. För även de rödgröna spelar med i den stora bostadsmyten och kommer inte att göra något som sänker bostadsmarknaden radikalt, eftersom detta skulle vara katastrofalt för deras popularitet.

Men var befinner sig bostadspriserna egentligen nu? Dags för uppdaterade versioner av mina diagram över inflationsjusterade bostadspriser. Först det lite längre perspektivet från 1986 och framåt.
Här syns ännu ingen avmattning av uppgången, även om bostadspriserna fick sig en liten knäck under hösten 2007 till våren 2009, som de dock har tagit igen ordentligt. Vi kan också titta på det lite kortare perspektivet, med data från SCB:s Småhusbarometern.
Här syns inte heller några tecken på att vi skulle ha avvikit från den långsiktiga upptrenden. I måndags kunde man dock läsa att det just nu är ett rekordstort utbud av bostäder på Hemnet.

Allt fler vill sälja sin bostad. Sedan mätningarna startade 2004 har det aldrig funnits så många bostäder till salu på bostadssajten Hemnet som nu, skriver Hemnet i ett pressmeddelande.

Jämfört med juni i fjol ökade antalet villor till salu med 24 procent, medan antalet bostadsrätter ökade med 17 procent. Enligt mäklarna är det både vädret och hushållens förväntningar på en räntehöjning som gjort att många har väntat.

Att utbudet på bostäder är så högt har gjort att de tidigare prisökningarna har börjat plana ut och att det på många håll tar längre tid att sälja sin bostad, enligt Peeter Pütsep, vd för Svensk Fastighetsförmedling.

Så är detta toppen vi ser nu? Jag gissade ju felaktigt att sommaren 2007 skulle vara toppen på den svenska bostadsbubblan, som de som följt denna blogg länge vet. Det är just det som är svårigheten med bubblor - att priserna kan hålla på och stiga längre än någon vettig bedömare kunde tro ens i sina vildaste fantasier. Jag vågar (vis av skadan) inte säga att det är en topp denna gång, men jag säger att det är en möjlig topp. Men kanske blir det som Cornucopia spekulerar om att bostadspriserna kan fortsätta sitt prisrally fram till första oktober.

För att sätta lite perspektiv på hur nedgångsfasen kan te sig kan man läsa vad Mike Shedlock skrev häromdagen apropå att han anser att den ännu ospräckta kanadensiska bostadsbubblan nu nått sin topp. Jag har här översatt hans lista över i vilken ordning saker skedde när USA:s bostadsbubbla föll ihop.

• Volymen faller skarpt
• Priserna går ner en aning
• Antalet bostäder till salu stiger sakta
• Bostadspriserna i de dyrare marknadssegmenten håller sig stabila ett litet tag till
• Fastighetsmarknadens aktörer försöker övertyga alla om att allt är som det brukar och att bostadspriserna är rimliga eftersom räntorna är låga
• Förnekelsen av bubblan sätter in med artiklar överallt i media som framhäver "fundamenta"
• Envisa säljare håller ut och väntar på att fjolårets prisnivå ska återkomma, samtidigt som volymen sjunker
• Antalet bostäder till salu stiger till nya höjder
• Byggbolagen börjar ge kraftiga rabatter för att bli av med osålda bostäder
• Vissa säljare förstår till slut (för sent) vad som håller på att hända
• Prisfallen börjar nu slå även mot de dyrare marknadssegmenten
• Alltmer desperata säljare (byggbolag alltså) börjar att bli kreativa med olika förmåner, t.ex. en bil på köpet, räntor under marknadsnivå, resor, m.m.
• Tricken funkar inte
• Prisnedgångarna tar fart kraftigt inom alla prisnivåer
• Centralbanken går ut och säger att bostadsmarknaden vilar på sunda fundamenta
• Priserna kollapsar, antalet bostäder till salu stiger snabbt, och byggbolag med många osålda bostäder konkursar

Enligt Mish kan vissa av dessa saker hända samtidigt eller i annan ordning, men hela röran startar med ett stort fall i försäljningsvolymen. Nu har ju den svenska bostadsbubblan en annorlunda "anatomi" än den amerikanska, så jag gissar att spräckningen kan bli lite annorlunda här. Men det kan vara bra att känna till varningssignalerna.

För lite för sent

Som vanligt när det gäller finansiella regleringar blir det för lite och för sent. Finansinspektionen (FI) meddelade idag att högst 85% av bostadens marknadsvärde ska få användas som säkerhet för bolån från och med 1 oktober. En sådan gräns borde ha införts för flera år sedan, innan vi hade en bostadsbubbla i Sverige, och gränsen borde vara lägre, kanske på 75%, även om förslagets 85% är något hårdare än förväntat. Dessutom saknas krav på amortering i FI:s förslag.

Mäklarsamfundet är inte oväntat kritiska mot FI:s förslag och säger att det "hämmar rörligheten på bostadsmarknaden" och ville hellre ha amorteringskrav. Svepskäl från en part som tjänar grova pengar på höga bostadspriser.

FI säger att 85-procentsregeln inte kommer att ge några effekter på priserna. Frågan är varför det anses så viktigt att man måste påpeka det. Det vore enbart positivt med lägre bostadspriser i Sverige, så inte folk måste skuldsätta sig upp över öronen för att köpa sig ett hem. Igår rapporterades att de fyra storbankerna samt SBAB:s utlåning totalt ökat med 11 procent på ett år. Denna farliga utveckling måste stävjas. FI ser en risk för att en bolånebubbla skulle byggas upp på sikt, men bubblan är redan här för länge sedan. Det behövs bara något som petar hål på den. FI:s 85-procentsregel träder inte i kraft förrän 1 oktober, så det blir nog inte den, utan kanske istället Finanskrisen 2.0 med Grekland i spetsen.

Annika Creutzer på E24 tycker att

Unga förstagångsköpare är förlorarna. Nu krävs större kontantinsats eller mer pengar till ett dyrt topplån. Och det är sämre för arbetsmarknaden.

Fast i längden tror jag att det gynnar de unga förstagångsköparna att inte behöva överbelåna sig. Dessutom kommer lägre bostadspriser att leda till att kontantinsatsen som behövs blir mindre. Det finns också alltid en möjlighet att ta topplån, alltså lån utan bostaden som säkerhet, även om dessa blir dyrare. Det är inte heller någon mänsklig rättighet att köpa sig en bostad som ung. Det är inget fel på att behöva jobba ett tag först för att få ihop till kontantinsats. Finansmarknadsminister Mats Odell säger för en gångs skull något klokt idag när han säger att det inte är något nytt problem att unga får det svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.

Vad gäller amorteringskrav så hade tydligen FI funderat på det, men inte tagit med det i sitt förslag. Bankerna blir glada. Om folk tvingas amortera minskar ju lånen och då tjänar bankerna inte lika mycket pengar på räntor.

SBAB:s Tomas Pousette tycker inte heller om FI:s reglering, men han talar också i egen sak. Som chefsekonom på SBAB får han ju sin lön från folks vilja att låna till bostäder och SBAB ökar sin utlåning snabbare än de andra stora aktörerna. Det enda han tycker om med FI:s förslag är att det träder i kraft 1 oktober i stället för redan den 1 juli.

Han anser att kreditgivarna är bäst lämpade att avgöra vilken belåningsgrad som den enskilde kan klara av.

Nej, herr Pousette, hur många exempel på motsatsen ska vi behöva? Kreditgivarna har t.ex. inte klarat av att bedöma hur mycket lån amerikanska låginkomsttagare klarar av, eller hur stora lån grekiska staten klarar av. Varför skulle de då klara av det vad gäller svenska bolåntagare?

– Det kommer att kyla av marknaden, konstaterar Pousette.

Vad bra!

Hursomhelst har Swedbank redan funderat ut ett sätt att ordna problemen för unga förstagångsköpare.

Nu ser man över möjligheterna till nya konstruktioner så att till exempel unga som inte har råd till en kontantinsats ändå ska kunna skaffa sig en bostad.

- Det kan till exempel ske genom att föräldrarnas bostad används som delpant för ett lån, säger Borsos.

Allt för att folket ska kunna skuldsätta sig så mycket som möjligt och lägga så mycket pengar som möjligt på att göra bankmännen fetare genom räntebetalningar.

Men för lite och för sent är det som sagt. Redan i början av 2000-talet när den svenska bostadsbubblan tog fart borde man ha kvävt den i sin linda genom att införa en 75-procentsgräns för bolån och dessutom amorteringskrav. Nu är skadan redan skedd, även om mäklare, byggare, finansinspektörer, riksbankschefer, bankirer, bolåntagare med flera ännu inte vill kännas vid att det är så.

P.S. Innan någon börjar antyda saker om min person i kommentarerna ska jag upplysa den som inte vet det att jag bor i en obelånad bostadsrätt och för tillfället inte planerar att flytta.

[Andra bloggar om bolån, kontantinsats, bostadsbubbla, finansinspektionen, bostadspriser]

Banker och mäklare får stora skälvan

Apropå det jag skrev tidigare idag om hushållens ökande skulder så läser jag att bankerna blivit rädda när Finansinspektionen nu börjat tala om krav på kontantinsats och en maximal belåningsgrad för bostäder. Att fastighetsmäklarna inte tycker om detta är också självklart. Det dyker upp många dåliga panikargument mot FI:s förslag.

"Det höjer tröskeln för dem som inte är inne i ett ägt boende. Ungdomar och andra som tar första klivet får det knepigare", säger Peeter Pütsep, vd för mäklarföretaget Svensk Fastighetsförmedling.

Men alternativet att de unga är tvungna att skuldsätta sig upp över öronen är i längden ännu sämre.

SBAB:s vd Eva Cederbalk tycker att FI:s förslag är helt onödigt, eftersom SBAB redan tar sitt ansvar. Här har vi en till som talar i egen sak.

Bankernas och mäklarnas motstånd gör det uppenbart vilka som har tjänat mest på den svenska bolånebubblan.

Tyvärr verkar annars vettige Per Lindvall på E24 ha gått på bankernas och mäklarnas argument när han skriver om hur svårt det blir för förstagångsköparna.

Att kunna köpa en bostad så fort man flyttar hemifrån är ingen mänsklig rättighet. Jag kan berätta hur början av min "bostadskarriär" såg ut. När jag flyttade från mina föräldrar på 1980-talet bodde jag i andra hand i flera år. Tre olika lägenheter. Det var inget konstigt med det. Efter några år fick jag ett förstahandshyreskontrakt i en mindre attraktiv förort, men där bodde jag. I början av 1990-talet flyttade jag till Stockholm och köpte mig då en liten bostadsrätt. Jag hade då sparat ihop en stor del av köpesumman, vilket tagit mig flera år. Därefter amorterade jag av mitt bolån så snabbt jag bara kunde.

[Andra bloggar om fastighetsmäklare, banker, finansinspektionen, kontantinsats, bostadspriser, bostadsbubbla]

Dilemma i bostadskarriären

Jag fick i förrgår ett mejl från LB, som sitter i en situation som säkert många delar.

Jag är särskilt intresserad av dina inlägg kring bostadsmarknaden, och delar helt din analys. Dock. Min farhåga är att RB inte kommer våga höja räntan till rimliga nivåer under de kommande åren, med tanke på de enorma konsekvenserna som följer av belåningsgraden hos gemene man, kanske särskilt BR-ägare i sthlms innerstad. Jag är därför rädd att ett rimligt och rationellt beteende - spara, låna till måttliga nivåer om man köper bostad - inte kommer att premieras fortsatt heller. Tvärtom är jag livrädd att mitt gnetiga sparande under flera års tid riskerar att ätas upp av en inofficiellt godkänd inflation på tämligen hög nivå!

Som det ser ut nu verkar det inte bli någon kraftig inflation på ett tag. KPIF och KPIX håller sig en bra bit under Riksbankens mål på 2 procent i årstakt och KPI är negativ på årsbasis. Det som skulle kunna driva på inflationen är om världsekonomin repar sig snabbt och efterfrågan ökar. Just nu finns visserligen tecken på att nedgången är på väg att plana ut, men någon snabb återhämtning verkar inte vara i sikte, utan den återhämtning som kan ske blir nog i snigelfart. Som jag skrev häromdagen tror inte ens Riksbanken på snabb återhämtning, och Nouriel Roubini tror det definitivt inte, utan varnar istället för att det finns risk för en dubbeldipp i konjunkturen.

Då jag själv inom något år behöver flytta ur min lågbelånade BR-2:a i Solna velar jag enormt nu. Behöver större och skulle gärna bo i innerstan då jag spenderar all tid där, såväl fritid som arbete. Jag har råd att köpa en 3:a i innerstan (kostar strax under 4 MSEK) utan att belåna mig till mer än 75-80%, men inser också att bopriserna kommer (borde!) gå ned realt under de kommande åren.

Dilemmat är alltså: 1. Göra det sunda, dvs. avvakta en korrigering av priserna och spara till en ännu större kontant-insats, eller
2. "Spela det idiotiska spelet" och köpa en hyfsat dyr lägenhet och invänta en RB-sanktionerad medelhög inflationstakt under 10 år som äter upp bostadslånet? Om man tror att denna dumdristiga politik trots allt blir utfallet så bör man väl positionera sig därefter? Har du någon reflektion kring detta?

Om man behöver flytta till större om något år, har man tid att vänta till i vår och se hur situationen utvecklas. Risken är stor att vi redan under hösten får se förnyade nedgångar i bostadspriserna, nu när räntesänkningsknarket är slut. Även om räntorna fortsätter att ligga kvar på en låg nivå finns flera andra faktorer som kan driva ner priserna. Höjda krav på kontantinsats och amortering för nya lån. Högre arbetslöshet och sänkta eller stillastående inkomster. Det är också viktigt att hela dynamiken på bostadsmarknaden ändras - många blir som du tveksamma. Många kommer också när prisfallet väl påbörjats att vänta ett halvår på lägre priser. Folk kommer också att se till att ha sin bostad såld innan de köper en ny, vilket fördröjer köptrycket.

Att idag spekulera i kraftig inflation är farligt. Vi kan också som Japan från 1990 få deflation och då blir lån en allt tyngre börda att bära. Förutsättningen för kraftig inflation är som sagt att ekonomin repar sig snabbt.

Även om man inte har tid att vänta till i vår bör man definitivt i dagens läge vänta någon månad för att se hur bostadsmarknaden utvecklas under höstens början. Sedan kan man också tänka efter om man verkligen behöver en större bostad, eller om det finns andra utvägar. För att ta mig själv som exempel, så satsade vi häromåret istället för att belåna oss och köpa en större lägenhet lite pengar på att organisera om vår lägenhet så att vi kunde bo kvar där i några år till även fast barnen växer. Det kostade omkring 20000 kronor i byggmaterial, nya garderober och andra möbler, plus några veckors arbete. Skulle vi istället ha köpt upp oss till en lägenhet med ett rum till hade det kostat oss flera hundra tusen, varav vi hade behövt låna en stor del.

Jag tror att om något år kommer de hushåll som har låga eller inga lån att sitta i en oerhört mycket bättre sits än alla som har stora lån. Kreditbubblan är slut nu. Under flera årtionden har det varit mycket fördelaktigt att ha lån för att öka sin hävstång, men nu går vi troligen in i en fas när lån blir en belastning.

Vadå höga krav för bolån?

SvD sätter idag rubriken "Höga krav på bolånekunder" på en artikel om den sammanställning som DN gjort av bankernas skärpta krav för att få bolån. Visserligen är bolåneräntorna idag rekordlåga, men samtidigt ställer bankerna för första gången på flera år krav på att deras låntagare ska klara en "räntechock".

Nordea och Swedbank ställer högst krav, nämligen att kunderna ska kunna klara av 7,42% respektive 7,5% ränta. För oss som varit med ett tag känns det inte som någon "räntechock", utan som historiskt mer normala räntenivåer. Räntechock, det såg vi i början av 1990-talet med tvåsiffriga tal på räntorna. Ta en titt på Swedbanks bolåneräntor från 1985 till nu.
Som synes har vi sedan 1997 haft en period med låga räntor. Även om vi kanske inte får lika extrema räntor som 1992, så finns helt klart risken att bolåneräntorna klättrar upp till 10-12%. Då lär det bli smärtsamt för många.

Statliga SBAB är "snällare" än bankerna och kräver bara att kunden ska kunna klara 6,5% ränta. Frågan är hur snällt det är i längden, både för SBAB och låntagaren.

Vad gäller hur mycket man får låna så är det bara i undantagsfall som man från Handelsbanken och SEB kan få låna till 100% av bostadens köpeskilling. Annars krävs idag normalt 10% kontantinsats, förutom SBAB som bara kräver 5% kontantinsats. Även detta är lågt historiskt sett. När bostadspriserna börjar sjunka igen kommer säkert även skärpningar här.

Tydligen kan man också (förvånansvärt nog) fortfarande få amorteringsfria lån från vissa banker, även om de flesta kräver att man amorterar på topplånet (den del som överstiger 75-85% av köpeskillingen). Amorteringen av topplånet ska ske på 10-15 år. Dessa amorteringsgrader är fortfarande alldeles för låga och kommer troligen att höjas framöver till närmare historiska genomsnittskrav. Som bland annat Cornucopia har utrett, så sparar man själv i längden mycket pengar på att amortera.

Så det är inga höga krav som ställs på dem som vill ha bolån, utan man har bara gått en bit på vägen från de extremt slappa krav som gällt under de senaste årens bostadsbubbla till att närma sig historiskt mer normala krav. Det som förvånar mig är att bolåneinstituten inte lärt sig något av de spruckna bostadsbubblorna i vår omvärld och skärpt framförallt kraven på kontantinsats och amortering mer. Men vad gäller vår egen svenska bostadsbubbla är det tydligen förnekelse som gäller.

Även bloggarna Brachyura, Inkomsten och Skogens drottning har bra kommentarer till detta.

Läs andra svenska bloggar om bolån, bolåneräntor, ränta, amortering, kontantinsats, lån

Att sticka ut hakan om bolån

Cornucopia sticker idag ut hakan rejält när han föreslår åtgärder för att undvika vidare upphaussning av den svenska bostadsmarknaden. Höjda räntor på bolån, samt krav på högre kontantinsats och amortering. Inga orimliga krav, jag håller helt med honom. Men jag tror att det kommer att bli så i vilket fall som helst. Bankerna kommer att bli tvungna att agera så om de vill överleva.

Swedbank höjde igår tvåmånadersräntan och det beror på att det blir dyrare för dem att låna upp pengar, så de är helt enkelt tvungna. Högre ränta skulle, som Cornucopia påpekar, stärka bankerna genom att de tjänar på räntenettot mot Riksbankens låga ränta och därmed förhoppningsvis kan slippa behöva stöd från staten.

Vad gäller amorteringstakten så påpekade jag för ett tag sedan att bankerna inte håller sig till sina amorteringsplaner, som i genomsnitt är på ganska rimliga 37 år, utan låter många bolåntagare komma undan med betydligt lägre amorteringstakt (i genomsnitt 91 år för ett år sedan). Detta för att konkurrensen mellan bankerna och SBAB drivit dem till det. Som jag sade i förra veckan så kommer SBABs ekonomiska läge inte att tillåta dem att fortsätta vara en pådrivande faktor i konkurrensen på bolånemarknaden. Därmed kommer bankerna också att kunna skärpa till villkoren för långivningen. Högre amorteringstakt skulle vara positivt för bankerna, som då skulle stärka sin finansiella position genom inbetalningarna.

Högre krav på kontantinsats påverkar bara dem som köper bostad och påverkar inte befintliga bolån. Troligen kommer bankerna att känna sig tvingade att kräva högre kontantinsats, för att gardera sig mot att prisfall på bostadsmarknaden ska sänka bostadens värde under lånebeloppet.

Dessa åtgärder måste genomföras av bankerna nu, annars kommer vi att leva kvar i kreditbubblan, och det kommer bara att leda till en ännu värre krasch när den väl kommer. Visst blir det tufft för många med hårdare bolånevillkor, men alternativet är en krasch som skulle göra förhållandena ännu värre. Risken är dock att lånenivåerna redan har passerat gränsen för när det går att undvika katastrof.