2013-10-07

Utvalda bopriser

Före detta medlemmen av Riksbankens direktion Lars E.O. Svensson bedriver för närvarande en kampanj på bloggen Ekonomistas, där han argumenterar dels för att Riksbankens räntepolitik de senaste åren haft alltför hög ränta och därigenom påverkat vår ekonomi negativt, dels att de höga och ökande bostadspriserna och hushållens höga och ökande skuldsättning inte skulle utgöra något problem.

Jag håller med Svensson om att Riksbanken har missat sitt inflationsmål på 2 procent - de senaste åren har inflationen varit betydligt lägre i genomsnitt. Detta kan leda till vissa problem vad gäller inflationsförväntningar, då Riksbanken tydligt signalerat att det är 2 procents inflation som gäller, men i verkligheten har det inte blivit så.

Jag håller också med Svensson om att Riksbankens räntesättning inte är det bästa sättet att stoppa en eventuell bostads- och hushållsskuldbubbla. Fast i brist på andra åtgärder mot detta (från t.ex. Finansinspektionen eller regeringen) så måste Riksbanken ta sitt ansvar och använda sitt förvisso trubbiga räntevapen.

Det senaste inlägget i Svenssons serie är ett där han ser på hur man kan överdriva ökningen av bostadspriserna genom att se på nominella priser istället för reala priser eller bostadspriser jämförda med disponibel inkomst.

Där presenterar han till slut följande diagram för att visa att det inte varit så dramatiska boprisökningar som man kan tro om man ser på de nominella priserna.

Ett problem jag kan se är att använda augusti 2007 som jämförelsetidpunkt (då alla kurvor sätts till 100 där). Just augusti 2007 råkar vara ett lokalt maximum i dataserien över priser. Att välja ett lokalt maximum (eller för den delen ett lokalt minimum) ger garanterat ingen rättvisande bild över prisutvecklingen. Snarare borde man välja en punkt någonstans "mitt i". (Svensson kritiserar användning av januari 2005 som jämförelsetidpunkt.)

Svensson skriver så här om den svenska ekonomins tålighet för fallande bostadspriser:
Prisfallet 2007-2008 kan ses som ett stresstest i realtid av hur låntagarna reagerar om bostadspriserna faller kraftigt. Under krisen 2008-2009 föll exporten, investeringarna, BNP och sysselsättningen kraftigt, medan hushållen trots detta och bostadsprisfallet höll uppe konsumtionen ganska bra. Detta tyder på att ett bostadsprisfall inte behöver få så stora effekter på konsumtionen.
Och så här om hur rimliga dagens bostadspriser är:
Huvudintrycket är onekligen att bostadspriserna bortsett från fallet 2007-2008 utvecklats ungefär som disponibel inkomst. Själv tycker jag att det är ett rimligt antagande att boendekostnaderna och bostadspriserna framöver, på längre sikt, i huvudsak kan komma att utvecklas ungefär som den disponibla inkomsten. Detta är förenligt med att boendekostnadernas andel av konsumtion och disponibel inkomst är ungefär konstant på längre sikt.
Jag har lämnat följande kommentar till Svenssons inlägg (den inväntar i skrivande stund granskning):
Det är helt riktigt som du påpekar att det är reala bostadspriser eller bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst som är intressant att se på, inte de nominella bostadspriserna där inflationen särskilt för längre tidsperioder förvränger perspektivet.

Dock missar dina diagram den mest intressanta biten – du skriver själv om hur viktigt det är att välja basår. Den stora ökningen i reala bostadspriser i Sverige skedde 1997-2007 och syns knappt alls i dina diagram.

Detta ser man förstås inte hos ValueGuard, vars statistik börjar 2005, utan för att se det längre perspektivet måste man se på SCB:s siffror. De reala småhuspriserna mer än fördubblades 1997-2007, vilket är betydligt snabbare än de 26 procent som reallönerna ökat under samma period. Har inte siffrorna mot disponibel inkomst framför mig, men där skedde också en snabb ökning [alltså ökning av bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst].

De diagram du visar presenterar som jag ser det vad du kallar för en ”ensidig och överdriven bild”, genom att bara välja tidsperioden sedan 2005 och hoppa över den snabba prisstegringen dessförinnan.

Nu ser man när man tittar på den period ditt inlägg avser att bostadspriserna mer eller mindre planat ut de senaste åren i förhållande till disponibel inkomst och de reala bostadspriserna har inte längre samma ökningstakt. Det skulle kunna ses som att vi är nära en långsiktig topp för de reala bostadspriserna. En nedgång i de reala bostadspriserna på 20-25 procent är inte alls orimligt att tänka sig. Det såg vi för bostadsrätterna 2007-2009. Skillnaden är att genomsnittssvensken nu är ännu högre belånad. Dessutom finns inte lika stor möjlighet att sänka räntorna som den gången, helt enkelt eftersom de är lägre i utgångsläget. Ett boprisfall i reala termer på 20-25 procent får därför troligen allvarligare effekt än det ”stresstest i realtid” som vi genomförde 2007-2009.
Så här ser diagrammet över reala svenska småhuspriser ut om man ser på lite längre tid. (Här har jag visat reallöner istället för disponibel inkomst, eftersom det finns en längre tidsserie för dem - det ser dock ungefär likadant ut med disponibel inkomst.) (Uppdaterat fram till 2013 K2.)


Har vi en bostadsbubbla eller inte?

17 kommentarer:

  1. Hej,

    en mycket bra observation och ett bra exempel på kritiskt tänkande.

    Tack för en bra blogg, titta gärna via min om det passar.

    Mvh

    SvaraRadera
  2. Mycket läsvärt!
    http://larspsyll.wordpress.com/2013/10/07/lars-e-o-svensson-trixar-med-statistiken-och-bagatelliserar-bobubbleindikationer/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför uppstår bostadsbubblor?-Professor Lars Pålsson Syll
      http://larspsyll.wordpress.com/2013/10/22/varfor-uppstar-bostadsbubblor/

      Radera
    2. Varför uppstår bostadsbubblor?-Professor Lars Pålsson Syll
      http://larspsyll.wordpress.com/2013/10/22/varfor-uppstar-bostadsbubblor/

      Radera
  3. Bra kommentar från dig Flute. Jag noterade det något goddag-yxskaft-aktiga svaret som Lars EO lämnat på Ekonomistas.

    Det främsta argumentet som han lyfter fram är "Som uppsatser av Peter Englund, Carl Andreas Claussen och Peter Birch Sørensen visat är bostadsprisernas ökning från 1997 och framåt förenlig med att fundamenta har ändrats (t.ex. lång trend med fallande reala räntor och ökad disponibel inkomst)"

    Bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst är ju något som du tar upp som ett tecken på att priserna har sprungit iväg, så det var inte mycket till argument som Lars presterade där.

    När det gäller argumentet om den långa trenden med fallande räntor så kan man ju konstatera att även långa trender har en tendens att brytas för eller senare...

    SvaraRadera
  4. Flute, kul att du är tillbaka med en betraktelse och givetvis kan jag bara hålla med dig. När det gäller prisfallet (bostadsbubblans storlek) så borde det väl styras av ränteutvecklingen och införandet av en amortering och dess längd framöver. Ett nytt jobbskatteavdrag kommer troligtvis att driva på prisökningen och då oxå höjden på prisfallet. Intressant utveckling!.

    SvaraRadera
  5. Detta billiga graftrick bevisar att farliga män som Svensson inta ska sitta på viktiga positioner i landet.

    SvaraRadera
  6. Väldigt klok och vettig analys Flute.Det är tråkigt att Lars E.O Svensson som ju tillhör våra mer vettiga och kompetenta ekonomer jag antar i sin iver,och i mitt tycke helt vällovliga kampanj att sänka en för hög styrränta,som i ekonomisk nedgång påverkar sysselsättning och investeringar på ett negativt sätt, hanterar statiska data så vidlyftigt.Lars E.O är helt rätt ute i sin syn på styrräntan,men att negliera de risker som hög skuldsättning medför i denna iver tycks mig väldigt tvivelaktigt.Lars E.O blandar statiskiska äpplen och päron väldigt friskt i sin argumentation,och inte övertygande.Måhända man i i diskussioner med en rigid Riksbanks direktion får ta till sådana argument,men om man skriver för en bred allmänhet så får man vara mer tydlig och övertygande,och det är ju inte Lars E.O Svensson alls denna gång.

    SvaraRadera
  7. Till Lars EOs försvar så var det ju faktiskt betydelsen av valet av basår som han försökte illustrera genom att visa olika diagram med olika basår. Du får det att låta som om han försöker skyffla basårets betydelse under mattan.

    SvaraRadera
  8. Du får ursäkta om jag är ute och cyklar här och gärna rätta mig om jag har fel, jag är vare sig ekonom eller nationalekonom...

    Men jämför inte både du och Professorn lite äpplen med päron?
    Att plotta huspriser mot reallöner eller disponibel inkomst vad visar det egentligen?
    Det visar till exempel:
    2013 - Ett hushåll på två personer med en total bruttolön på 60 000 kr/mån (grönt index 150) köper ett hus i Stockholm för 5 000 000 (orange index 250)
    1992 - Ett hushåll på två personer med en total bruttolön på 40 000 kr/mån (grönt index 100) köper ett hus i Stockholm för 2 000 000 (orange index 100)

    Vore det inte mer intressant att titta på var respektive hushåll faktiskt hade kvar av lönen efter skatter och bostadskostnader i dessa fall?
    En viktig pusselbit här torde ju vara räntan. Enligt Swedbanks historiska räntor, så var räntan ca 3% 2013 och 11% 1992. 3%/2013 motsvarar 150 000 medan 11%/1992 motsvarar 220 000.
    (Skatter/ränteavdrag mm skiljer sig ju förstås mellan åren)

    Jag skulle tro(helt ovetenskapligt) att "månadskostnaden" för boendet är mer lika över tid än vad man kan tro, och skulle i så fall göra både ditt och Professorns diagram lika riktiga.

    De flesta människor tänker inte så långt framåt, utan det är vad det kostar mig här och nu som styr. Det som har hänt är att gemene man 2013 har en betydligt högre insats/risk, trots samma (antagna) månadskostnad.

    Mitt tips är därför att så länge Professorn, Fed, ECB mfl lyckas hålla räntorna nere så kommer priserna vara någorlunda stabila.

    Ingen vågar nämligen titta på hur månadskostnaderna skulle se ut om räntorna började gå upp igen.

    / Ateisten

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det där tror jag stämmer. Roade mig en gång med att göra en sådan uträkning (men kan tyvärr inte hitta den nu). Månadskostnaden för räntebetalningar har stigit ungefär i liknande takt som disponibla inkomsten. Du kan ju låna oändligt mycket mer om räntan är 3% än om den 10% och då du inte amorterar så är det ju allt som är intressant. Fick en gång rådet att "det vore väl bra att köpa hus nu när räntan är så låg". Personen i fråga kunde ÖHT inte förstå att jag tyckte att det var en nackdel att köpa hus när räntan låg extrem lågt. Det är märkligt att man bara räknar med nuet när man ingår ett kontrakt som ska vara i decennier.....

      Radera
    2. Borde man inte också räkna bort lite för engångseffekter av typen "fastighetsskatt" som togs bort (påverkade åtminstone Stockholmspriserna)

      /Titti

      Radera
  9. Svensson påminner väl mest om en frikyrkopastor, helt övertygad om att det är han, ja just det han som har har funnit det rätta ljuset.

    SvaraRadera
  10. Svensson är 'National' han skiter fullständigt i den enskilda människan.
    I Sverige har den enskilde hållit Nationalekonomin 'under armarna' genom enskild skuldökning.
    Detta var Alliansen grej då dom bildades, att hålla räntan låg för sk. investeringar, då skapas ju konsumtion o BNP-siffror.
    BNP har ökat 50%, 'i arbetskraften' o folkmängden ungef. 5%, BNP/capita 3%, lägg sen på lite inflation !!
    Är Svensson den nya varianten av 'opinionsbildning,' då SN i tidigare val, genom sina 'Stiftelser' betalade 'opinionsbildningen' på dom runda o trekantiga reklampelarna?
    Och nu senast Slingman o SN mot SVT debatten?

    SvaraRadera
  11. Trevligt att du kommit igång igen. Innebär det att det löst sig med boendet?

    SvaraRadera
  12. Är det inte något missvisande att relatera bostadspriserna till lönenivåerna? Om man istället tittar på priserna i förhållande till hushållens inkomster skulle jag tro att vi idag ligger på ungefär samma nivå som på 60-talet? Hushållen lönearbetar mer och har därför mer pengar att lägga på boendet.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.