Bostadsbrist? Utred!

Bloggrannnen Bobubbla tipsar om hur regeringen med ett kraftfullt slag ska "lösa" bostadsbristen med två nya utredningar. Som Expressen påpekar är det inte första gången.

Sedan 2010 har alliansen beslutat om tio utredningsdirektiv och gett 55 olika uppdrag på bostadsområdet.

Till detta kan förstås läggas alla rapporter om den svenska bostadsmarknaden som producerats av Boverket, Finansinspektionen, Riksbanken med flera. Trots att det utreds in absurdum syns inga tecken på att bostadsbristen har förbättrats. Ändå slår fyra allianspartierna på trumman för sina nya utredningar med en debattartikel i Aftonbladet. Men regeringen har uppenbarligen inte velat genomföra konkreta åtgärder, eftersom vi då hade sett dem för flera år sedan.

I regeringens meddelande om utredningarna kan man läsa följande om den första utredningen:

En särskild utredare ges i uppdrag att:

• Se över och analysera bostadssituationen i Stockholm, Göteborg och Malmö och föreslå hur den kan förbättras.
• Lämna förslag på hur samordningen mellan infrastrukturfrågor och bostadsfrågor kan förbättras i storstadsregionerna - med inriktning mot ekonomiska incitament, förhandlingar och olika typer av avtal.
• Föreslå insatser för grupper som kan ha särskilda svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden i storstadsregionerna.

Uppdraget ska redovisas i september 2015.

Både uppdraget och slutsatserna lär vid det laget vara fullständigt överspelade. Om utredning nummer två kan man läsa att:

En särskild utredare ges i uppdrag att:

• Utreda och föreslå åtgärder för att öka den kommunala planläggningen för bostadsbyggande och utbudet av markanvisningar. Utredaren ska också analysera hur kommunerna kan stimuleras att planlägga för fler bostäder och öka antalet markanvisningar till dem som önskar bygga.
• Se över om processen inför en detaljplanläggning kan effektiviseras, samt föreslå åtgärder som syftar till att öka utbudet av mark lämplig för bostadsbyggande. Utredaren ska även utreda om mark som i dag är statligt ägd kan avyttras för bostadsbyggande.

Uppdraget ska redovisas i september 2015.

Samma sak gäller här, alltså att både uppdraget och slutsatserna vid det laget lär vara fullständigt överspelade. Däremellan har vi nämligen med största sannolikhet haft ett regeringsskifte och en hel del större händelser som påverkat ekonomin och bostadsmarknaden. Som jag ser det går det aktuella utredningsuppdraget bara ut på att ge sken av att genomföra åtgärder som ett spel för gallerierna inför riksdagsvalet. Kanske har till och med även svenska bostadspriser börjat falla (som de norska). Härvan med de progressiva avskrivningarna kan mycket väl bli droppen som kommer bägaren att rinna över.

Det kommer alltså inga som helst konkreta åtgärder från regeringen vad gäller bostadsmarknaden. Annars kan jag och säkerligen flera andra bloggrannar föreslå en hel rad åtgärder som skulle få omedelbara effekter på bostadsbristen, till exempel moratorium på utförsäljningar av hyresrätter, amorteringskrav, krav på rimliga avskrivningar i bostadsrättsföreningar med mera. Dessutom kan vi komma med förslagen på betydligt kortare tid än halvtannat år. Men regeringen är inte intresserad av konkreta åtgärder just nu, utan vill bara lämpa över hela bostadshärket i knät på efterträdaren (troligen Löfven & Co).

Flute på bloggtopplista!

Idag rankar Cision Sveriges topp 10 finansbloggar. Nummer ett är inte oväntat bloggrannen "Cornucopia?". Jag noterar att jag själv hamnat på plats nummer sex i denna illustra lista, och sträcker därför stolt lite extra på ryggen idag! Cision har denna gång utvidgat sitt bloggurval till att även omfatta bloggar kopplade till medier, t.ex. Neuraths börs på SvD. Trots fler konkurrenter lyckades jag alltså platsa på tio-i-topplistan. Stort grattis även till Classier Corn som kom på andra plats i listan. Jag minns när vederbörande startade sin blogg och frågade mig om lite tips och råd - nu har Classier Corn blivit etablerad som finansblogg!

Eftersom denna utnämning eventuellt kan leda till att en del nya läsare kommer hit tänkte jag passa på att berätta lite om vad jag brukar skriva här. Mitt bloggande utgår från framtidsfrågorna som hänger ihop - ekonomi, energi, miljö, jordbruk. Det handlar inte som många andra finansbloggar om specifika investeringstips, utan om mer generella analyser som ger en bakgrundsbild till vad som håller på att hända i världen. I min omvärldsanalys utgår jag för det första från peak oil, alltså den globala produktionstoppen för råolja och det energipredikament som vår globaliserade värld då ställs inför. Min andra utgångspunkt är den globala kreditbubbla som byggts upp under många år och vars negativa konsekvenser vi sett sedan 2007. Denna blogg startade för övrigt på allvar just hösten 2008 i samband med den akuta finanskrisen.

Jag har på några sidor samlat ihop länkar till gamla inlägg jag skrivit här på bloggen, som fortfarande är aktuella. (Jag ser dock att dessa länklistor måste uppdateras.)

• Ekonomi
• Energi
• Miljö
• Jordbruk
• Samhälle och övrigt

Några utvalda inlägg:

• Avkastningsdiagram för börsen 1920-2008
• Olika slags lågkonjunkturer
• Den globala kreditbubblan
• Nordiska bostadsbubblor
• Bostadspriser, löner och skulder
• Norges bostadsbubbla och oljeintäkter
• Peak oil kontra slutet på oljan
• Peak oil och förnekelsen
• Peak oil och energialternativen
• Energiersättning - ett räkneexempel
• Skalbarhet och vikande horisonter
• Oljeprisets fasskiften
• Olika slags råvaror och resurser
• Sällsynta ämnen
• Peak oil - inflation eller deflation?
• Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?
• Matpriserna fortfarande låga
• Sveriges livsmedelsimport
• Peak Car och Marchettis konstant
• EU - ett imperium på dekis - del 1 - del 2 - del 3
• Arbetslöshetskartan över EU
• Framtidsbransch: Återvinning
• Framtidsyrke: Reparatör
• Varför sprack Danmarks bostadsbubbla först?
• Kan bostadspriser mjuklanda?

Torka i Brasilien ger dyrare soja

Under tiden media fokuserar på bland annat Ukraina pågår andra viktiga händelser i världen. Det är inte bara i Kalifornien det är torka, utan även i Brasilien. Svenska media rapporterar bara hur detta pressar upp kaffepriset, något som förstås är viktigt för koffeinistsvenskarna¹. Brasilien är världens största kaffeexportör och produktionsbortfallet i Brasiliens största kaffeodlingsdelstat kan bli så mycket som 30 procent. Detta har fått priset för arabicakaffe att stiga med 40 procent i år.

Värre både ur ett globalt perspektiv och även ett svenskt ankdammsperspektiv är förstås att torkan i Brasilien driver upp sojapriset. Importerad soja är en viktig del av fodret i svensk köttproduktion och Brasilien är världens största exportör av soja. Antingen blir köttet dyrare eller så blir marginalerna sämre för köttbönderna, med risken att fler slås ut. Detta gäller nu inte bara Sverige, utan även större delen av den rika världens köttproduktion.

Den aktuella torkan i Brasilien är den värsta på flera decennier och Brasiliens odlingsregioner har haft den torraste januarimånaden sedan 1954. De senaste 30 dagarna har odlingsregionerna bara fått 12 procent av normal nederbörd. Delar av Mato Grosso och Parana, de viktigaste regionerna för majs- och sojaodling, har fått mindre än 60 procent av normal nederbörd de senaste 90 dagarna. Januari var den varmaste sedan mätningarnas början i delar av landet, bland annat São Paulo.

Sojabönsodlingarna i södra Brasilien har börjat drabbas under de senaste tre-fyra veckorna på grund av ökande torka, vilket är signifikant eftersom februari är den huvudsakliga månaden för fyllnaden av baljorna. Denna vecka har prognosen för årets sojaskörd i Brasilien skurits ner från 88,8 till 87 miljoner ton.

Även sockerpriset har stigit på världsmarknaden, då torkan har drabbat de brasilianska sockerodlingarna - landet är även världens största sockerexportör.

Förutom jordbruket drabbar även torkan på andra sätt. Låga vattennivåer i kraftverksdammarna tvingar elbolagen att använda mer fossilkraft istället för billigare vattenkraft för att undvika strömavbrott och ransonering. Regeringen planerar att ta en del av den högre elkostnaden för att inte öka priserna till elkonsumenterna, vilket förstås försämrar den brasilianska statsbudgeten. Dessutom är det valår med presidentval i oktober, där sittande presidenten Dilma Rousseff hoppas bli omvald, men då måste spendera lite extra för att övertyga massorna.

Vattenransonering har införts i 142 städer med totalt 6 miljoner invånare och vissa kvarter får bara vatten var tredje dag. Enligt vattenbolagen är landets reservoarer, floder och åar de torraste på tjugo år. Även São Paulo-området med 20 miljoner invånare är drabbat, då dess största vattenförsörjningssystem går på bara 19 procent av kapaciteten då regnmängden i januari är den lägsta på 84 år. De övriga fem systemen går dock på normal nivå.

I nordöstra Brasilien är torkan den allvarligaste på minst 50 år och hundratusentals nötkreatur har dött. Där har torkan varat i två år och enligt beräkningar var detta i ekonomiska termer den fjärde värsta naturkatastrofen i världen förra året - till och med dyrare än torkan i västra USA. Tack vare Brasiliens statliga hjälpprogram drabbas dock inte området av svält, utan behövande familjer får pengar till vattenleveranser och till att köpa basmat. Vid tidigare torrperioder i området svalt tusentals ihjäl och ledde till massvandringar till sydöstra Brasiliens storstäder, men detta sker inte nu.

En fråga är om torkan kommer att drabba fotbolls-VM, ett megajippo som ska hållas i Brasilien i år.

---

1. Svenskarna är som bekant en av de största konsumenterna per person av kaffe av alla världens länder.

Inbördeskriget i Ukraina

Cornucopia frågade sig igår var gränsen för inbördeskrig går, men nu är den definitivt passerad, anser jag. SvD:s utsända rapporterar nämligen att "några av inrikesministeriets soldater har gått över till demonstranternas sida". När det börjar finnas soldater på bägge sidor i konflikten är det ett inbördeskrig. Antalet döda börjar också stiga, och stora byggnader står i brand.

Cornucopia rapporterar att arméchefen sparkats då han vägrat sätta in armén mot folket, men ersatts av flottans chef. Regeringen har också beordrat stängning av alla bensinstationer.

Ytterligare ett tecken på att det nu övergått till ett inbördeskrig är att Lviv-regionen i västra Ukraina nu förklarat sig självständig. Inrikesministeriets polis i Lviv har av rebeller tvingats ge upp och regionens styre, kallat Folkets Rada, har hävdat kontroll över regionen. Lviv-regionen är avogt inställd mot president Janukovytj, som kommer från östra Ukraina, och vill istället ha närmare band till EU. Regionen har 2,5 miljoner invånare av Ukrainas totalt drygt 45 miljoner. Även i andra städer i västra Ukraina rapporteras om stormningar av offentliga byggnader, bland annat Chmelnytskyj, Ivano-Frankivsk, Uzjhorod och Ternopil. Inrikestrupper har enligt uppgift stängts in på sina baser av regeringsmotståndare i västra Ukraina.

Nu väntar vi på att det till största delen rysktalande Krim också ska lösgöra sig. Talmannen i Krims parlament Volodymyr Konstantynov säger att han inte utesluter möjligheten att Krim frigör sig från Ukraina om oroligheterna eskalerar.

Idag hålls möte i Kiev mellan EU-representanter i form av Frankrikes, Tysklands och Polens utrikesministrar samt Ukrainas president Viktor Janukovytj. Det är högst tveksamt om det kan leda någonvart.

På grund av den kaotiska situationen är mycket av rapporteringen osäker och ibland motstridig.

Ukraina var det land där det 2012 hölls fotbolls-EM och så sent som i november 2013 Junior Eurovision Song Contest - redan då pågick protester, men betydligt lugnare än nu. Nu skulle ingen drömma om att arrangera liknande tävlingar där.

Några grundfakta kan var bra att känna till om Ukraina. Landet har en kommande demografisk kris på grund av den extremt låga nativiteten sedan 1990, se befolkningspyramiden nedan. Befolkningen krymper med omkring 150 000 per år. Åldersgruppen 25-29, som ingår i "arga unga män", är dock den största i befolkningspyramiden, vilket kan vara en delförklaring till de pågående protesterna.

I de två östligaste regionerna (oblast) Luhansk och Donetsk samt på Krim är ryssarna i majoritet och även övriga delar av östra och södra Ukraina har hög andel rysstalande. Kartan nedan visar andelen ukrainsktalande per region.

Majoriteten av ukrainarna är för närmare band med EU och mot starkare band med Ryssland, men i östra och södra delarna av landet är folk istället mer positiva till Ryssland. Putinstyrda Ryssland har starka ekonomiska och politiska intressen i Ukraina och lär inte sitta stilla om situationen urartar - fast Putin väntar nog till vinter-OS är över på söndag.
Ukraina är ett förhållandevis fattigt land och hade 2012 BNP per capita (PPP) på 7421 dollar - lägre än t.ex. Kina, Tunisien, Ecuador, Thailand och Algeriet. Arbetslösheten är dock inte skyhög, utan bara 7,6 procent.

Östra Ukraina har högre lönenivåer än västra (förutom Kievområdet), vilket även avspeglar sig i bruttoregionalprodukten per capita, se kartan nedan. Det är väldigt stora skillnader mellan regionerna.

Ukrainas ekonomi krympte med 15 procent 2008-2009, men en viss återhämtning skedde 2010-2011. Därefter har det åter blivit sämre med nolltillväxt 2012-2013. Ukraina har en stor svart ekonomi, enligt vissa så mycket som 40 procent av ekonomin.
Ukrainas största exportmarknad är EU, följt av Ryssland, men mycket export går också till Vitryssland och Kazakstan.

Ukraina är en av världens största exportörer av spannmål, med ungefär 7,5 procent av den globala exporten. Skulle situationen urarta så att spannmålsexporten påverkas kan alltså ett inbördeskrig i Ukraina få vidare konsekvenser i form av högre spannmålspriser på världsmarknaden, vilket i sin tur kan påverka den politiska stabiliteten i stora spannmålsimportörer såsom Egypten.

Dessutom går gasledningarna från Ryssland till EU genom Ukraina. Störs dessa så drabbas EU av gasbrist och energibrist och Ryssland av uteblivna exportintäkter. Då blir även de gasledningar som går genom Vitryssland samt Nordstream-ledningen utanför Gotland ännu viktigare både för Ryssland och EU.

Nu har ni lite basfakta och några möjliga utvecklingslinjer för konfliktens påverkan på omvärlden.

Progressiv avskrivning finns även i ombildningar

Diskussionen om de progressiva avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar tar sig ständigt nya vändningar. Det hela började på tisdag kväll i förra veckan när SvD uppmärksammade revisorsförening FAR:s nya riktlinjer för avskrivningar i bostadsrättsföreningar, som inte längre skulle få tillämpa progressiv avskrivning, utan istället måste använda en rak avskrivningsplan. Efter några dagars rabalder backade så FAR i fredags då dess generalsekreterare Dan Brännström gick ut och sade att "frågan har sprängkraft" och istället lämnade över ansvaret för ett eventuellt beslut till Bokföringsnämnden. Det löser dock ingenting - progressiva avskrivningar lurar fortfarande bostadsrättsköparna lika mycket och man har bara sopat problemet under mattan.

Varför blev det så plötsligt rabalder i förra veckan? Som jag påpekade var det ju FAR:s syn på avskrivningarna redan känd sedan oktober 2013, eller till och med december 2011. Uppenbarligen är det ingen som håller koll på dessa frågor hos byggare och bostadsrättsorganisationer. Eller så skulle FAR ha varit tydligare och gjort kortfattade förståeliga massutskick till berörda parter.

Så tar idag Erik Davidsson från Borevision (Sveriges största revisionsfirma för bostadsrättsföreningar) och kallar avskrivningsfusket för bedrägeri. Skönt att även mer officiella personer vågar kalla saker vid deras rätta namn, inte bara obskyra bloggare. Erik Davidsson talar om "ett omfattande missbruk av progressiva avskrivningar" och att "trots att landets bostadsrättsföreningar har ett värde som halva Stockholmsbörsen har FAR inte varit intresserat". Han spekulerar även i hur det uppstått: "Det var nog så att när byggherrarna fick svårt att sälja sina objekt vid finanskrisen 2008, började många tillämpa en mer aggressivt progressiv avskrivning för att sänka månadsavgifterna." Fast jag har sett hårresande exempel i flera föreningars ekonomiska planer redan 2001 när jag skulle köpa bostadsrätt och uppmärksammade även fenomenet här på bloggen 2008. Men kanske har det blivit ännu värre efter finanskrisen 2008.

Idag skriver SvD:s Patricia Hedelius om att bostadsminister Stefan Attefall inte svarar angående avskrivningarna, en fråga som i allra högsta grad berör hans ansvarsområde. Jag tror personligen att Attefall har fått stora skälvan och inte vågar svara av rädsla för att göra bort sig. Först måste han nog få en rejäl genomgång av sina medhjälpare på departementet för att kunna komma med ett vettigt svar. Enligt Wikipedia har Attefall en fil kand i statskunskap och nationalekonomi, men han verkar ha ägnat större delen av sitt yrkesliv åt politiska poster. Med tanke på hans tidigare uttalanden i bostadsfrågor känns det som om han fått sin ministerpost mer på politiska meriter än på kunskap om bostadsmarknaden.

Hedelius påpekar att avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar "strider mot gällande redovisningsprinciper".

Det är också värt att påpeka att om Skanskas egna revisorer godkänt lika fria tolkningar av avskrivningar i bolagets årsredovisning som byggbolaget säljer sin nyproduktion på hade ”ekonomisk bluff” varit en allt för tam rubrik.

Så trots att FAR backar kommer troligen förändrade avskrivningsregler att bli verklighet ganska snart. Beslutet kommer att tas av Bokföringsnämnden, men Hedelius tror att det kommer att skjutas upp till efter valet i höst, eftersom "ingen vill hålla i bilan". Frågan är dock om man lyckas skjuta upp beslutet så länge med tanke på den debatt som blossat upp. För den sittande regeringen Borg Reinfeldt är detta med avskrivningsreglerna en högst ovälkommen nyhet. En sprucken bostadsbubbla är det sista de vill ha innan valet. Kan de skjuta upp det obehagliga och lämna det i knät på nästa regering, som enligt opinionsundersökningarna ser ut att komma att ledas av Socialdemokraterna under Löfven, skulle de slippa en massa obehag.

Hedelius skriver om 50 000 nyproducerade lägenheter som kommer att få chockhöjda avgifter, men vad jag kan se så tillämpas progressiv avskrivning även många av de bostadsrättsföreningar som skapats de senaste åren genom ombildning av hyresrätter. I förra veckan gjorde jag en stickprovsundersökning på Hemnets karta över Stockholms förorter. Här har ni resultatet - jag hänger dock inte ut föreningarna med namn.

• BRF 1: Bildad och byggd 2002. Rak avskrivning av byggnader på 300 år!
• BRF 2: Bildad och byggd 2001. Avskrivning av byggnader 0,5% per år = 200 år
• BRF 3: Bildad och byggd 2007. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,55% per år
• BRF 4: Bildad och byggd 2001. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,5% per år
• BRF 5: Bildad och byggd 1943. Avskrivning byggnader 1,25% per år = 80 år
• BRF 6: Bildad och byggd 2001. Progressiv 100-årig avskrivning, f n 0,1% (!) per år
• BRF 7: Bildad och byggd på 1950-talet. Progressiv avskrivning, f n 0,25% per år
• BRF 8: Bildad och byggd 1952. Avskrivning byggnader 2% per år = 50 år.
• BRF 9: Bildad 2003, byggd 1947. Avskrivning progressiv 100-årig, f n 0,7% per år.

Som ni ser har jag bara hittat en förening som är resultatet av en ombildning och den har progressiv avskrivning, om än inte av värsta sorten. Jag är övertygad om att det gäller för flera av de senaste årens ombildningar. Säkerligen finns det fler ombildningar i innerstan, men jag gjorde min stickprovsundersökning på förorterna.

Inte förvånande så tillämpar alla de nybyggda föreningarna jag hittade orimliga avskrivningsplaner. Mest spännande tycker jag är den som har en rak avskrivning på 300 år - som om ett hus byggt på Carl XII:s tid skulle vara färdigavskrivet i år!

Det mest häpnadsväckande fyndet är dock föreningen från 1950-talet som på något vis har lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv. Jag gissar att det gjordes i samband med det stambyte som genomfördes för några år sedan. Det rör sig inte om någon liten förening utan en stor förening med flera hundra lägenheter.

Kan bostadspriser mjuklanda?

En läsare skrev och tyckte att han inte kunde hitta något exempel på att bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång/bubbla. Detta är ett spännande ämne och jag tänkte rota lite i det. Särskilt aktuellt är det ju med avseende på de svenska bostadspriserna, där många verkar hoppas på en mjuklandning, där priserna rör sig i sidled framöver istället för att bryta neråt. Exempelvis anser före detta medlemmen i Riksbankens direktion Lars E O Svensson, numera Ekonomistas flitigaste skribent, att de svenska bostadspriserna gjort ett skifte till en högre nivå.

För att undersöka det hela använder jag The Economists interaktiva bostadsprisindex, där man kan jämföra bostadspriser i en mängd länder, både nominellt, realt, i förhållande till medelinkomst och i förhållande till hyror. Tesen som ska undersökas är alltså om bostadspriser kan mjuklanda efter en kraftig uppgång - kan vi hitta något exempel som motsäger vår tes?

Vi börjar med de mest extrema bostadsbubblorna (i reala priser, alltså bostadspriser i förhållande till konsumentprisindex): Irland, Spanien och Nederländerna. USA är med som jämförelse.

Här har vi extrema uppgångar följda av kraftiga nedgångar. Det ska påpekas att Irlands och Spaniens bostadspriser utvecklats mindre extremt på uppsidan när man ser på dem i förhållande till lönerna, men mönstret är ändå detsamma - kraftiga prisuppgångar följs av kraftiga prisnedgångar.

Mindre extrema är länderna i nästa diagram: Danmark, Italien och Japan. Japan kan i och för sig anses extremt genom nedgångens längd - hittills över 20 år av fallande reala bostadspriser.

Italiens bostadspriser har realt hittills fallit med 20 procent sedan toppen och visar inga som helst tecken på förnyad vändning uppåt. Övriga länder har fallit mer. Hittills inget som motsäger vår tes, alltså.

Lite knivigare blir det med nästa omgång länder: Australien, Storbritannien, Frankrike och Nya Zeeland.

Hur lång i tid ska en "platåfas" för priserna vara och hur stor får dess volatilitet vara för att den ska räknas som mjuklandning? Dessutom har vi inte sett slutfacit för bostadspriserna i länderna i detta diagram. Hursomhelst anser jag att volatiliteten bör hålla sig såpass måttlig att vi inte ser några prisfall större än 10 procent för att jag ska kalla det för mjuklandning.

Reala bostadspriser i Australien föll 9 procent från andra kvartalet 2010 till tredje kvartalet 2012 och därefter har de åter stigit. Tre år tycker jag dock är alltför kort tid för att kvalificera som mjuklandning.

Frankrike är isåfall ett bättre exempel på mjuklandning för bostadspriserna - de reala bostadspriserna har som mest svängt 10 procent sedan sista kvartalet 2005 - åtta år är kanske en mjuklandning? Eller ska man räkna från pristoppen sista kvartalet 2007? Isåfall är det sex år - kanske ändå en mjuklandning. Men med tanke på hur det ser ut för Frankrikes ekonomi har vi troligen inte sett slutet på sagan om Frankrikes bostadspriser. De mer än fördubblades realt från 1997 till 2007. Kan de hålla sig kvar på nuvarande höga nivå? Frankrike är dock än så länge ett exempel som eventuellt motsäger tesen om att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, åtminstone om man anser att åtta (eller sex) år räcker för en mjuklandning.

I Storbritannien föll bostadspriserna realt med omkring 15 procent 2007-2009, vilket jag anser är för mycket för att kvala in som mjuklandning. Detsamma gäller Nya Zeeland. För båda dessa ser det snarare ut som en upprekyl enligt den klassiska modellen av en sprucken bubbla, innan förnyad nedgång vidtar.

Slutligen ser vi på prisutvecklingen för tre länder som inte drabbats av spruckna bostadsbubblor de senaste åren: Kanada, Sverige och Schweiz.

Kanada ser ut att ha gjort en "pyspunka" på bostadsmarknaden 1989-1998. Det kan alltså också vara möjligt, men jag hittar alltså bara ett exempel bland de länder jag sett på. I gengäld har Kanada därefter haft en av de kraftigaste reala prisuppgångarna för bostäder av alla OECD-länder.

Schweiz uppvisar med prisnedgången under 1990-talet ännu ett exempel på hur det brukar se ut - ingen mjuklandning. Detsamma gäller Sveriges prisnedgång under 1990-talet.

Om man vill kan man se det (som Lars E O Svensson gör) som att Sverige också har nått ett slags platåfas för bostadspriserna från 2007 fram till nu, med svängningar mindre än 10 procent. Sex år skulle, liksom för Frankrike, kunna karakteriseras som mjuklandning. Då glömmer man emellertid en viktig sak - The Economists diagram visar småhuspriserna, som hämtats från SCB - den enklaste statistikkällan. Den största svenska bostadsbubblan finns i bostadsrättspriserna (denna statistik är inte lika lätt tillgänglig), som bloggrannen Cornucopia så passande just har ritat upp i ett diagram för hela tidsperioden 1970-2013. Sedan 1984 har reala bostadsrättspriser stigit med 882 procent! Och bostadsrättspriserna har inte gått in i någon platåfas sedan 2007 som småhuspriserna har gjort, utan har hela tiden fortsatt att stiga med endast smärre korrektioner nedåt. Se nu på Cornucopias diagram och säg sen om det inte är en bubbla!

Betänk även att en stor del av dessa uppblåsta bostadsrättspriser återfinns på våra svenska bankers balansräkningar som bolån. Samt vice versa att en stor del av våra svenska bankers balansräkningar på tillgångssidan består av bolån baserade på uppblåsta bostadsrättspriser.

Bostadsrättspriserna föll i Sverige realt med 41 procent under de sju åren 1989-1996 - den kända 90-talskrisen. Nominellt gick priserna bara ner 24 procent 1990-1996. Under 1990-talskrisen sjönk bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med omkring 45 procent nominellt. Sverige hade kraftig generell prisinflation under dessa år och det var till stor del den som åt upp de reala priserna. När den nuvarande bostadsrättsbubblan spricker lär vi inte ha hög inflation, utan snarare låg inflation eller deflation, om man jämför med hur det sett ut i andra länder vars bostadsbubblor spruckit det senaste årtiondet, så även de nominella bostadsrättspriserna lär sjunka rejält.

För att återgå till grundfrågan om tesen att bostadspriser inte kan mjuklanda efter en kraftig uppgång, så anser jag att man kan svara att det möjligen kan hända (motexemplet är isåfall Frankrike), men att det ser ut att vara osannolikt. Det beror dock på hur man definierar en mjuklandning. Vi ser även av exemplet Kanada (och kanske även Japan) att en pyspunka kan vara möjlig, men det verkar inte vara särskilt vanligt förekommande. Jag anser alltså att vi med största sannolikhet inte får någon mjuklandning för svenska bostadspriser, särskilt med tanke på bostadsrättsbubblans proportioner.

Rekordmycket dåliga lån i Spanien

Igår rapporterades att andelen dåliga lån hos spanska banker har nått en ny rekordnivå i december. 13,6 procent av lånen räknas som "dåliga" mot 13,1 procent i november och 10,4 procent ett år tidigare.

Spaniens problem är alltså på intet sätt lösta, utan vi väntar bara på nästa fas av krisutbrott där. De dåliga lånen beror helt enkelt på att hushåll och företag inte kan betala på dem, vilket inte är underligt när landet plågas av en arbetslöshet på 25,8 procent (ungdomsarbetslösheten är 54,3 procent).

Spaniens styrande försöker dock släta över problemet och måla upp en positiv framtidsbild. Ekonomiminister Luis de Guindos säger att det är den krympande utlåningen som gör att andelen dåliga lån är högre, vilket är en ren lögn, då mängden dåliga lån ökar även i absoluta tal - en ökning med 4,57 miljarder euro till totalt 197 miljarder euro, vilket motsvarar omkring 19 procent av Spaniens årliga BNP - sanslöst mycket. Guindos förutspår att andelen dåliga lån kommer att "modereras" de kommande kvartalen och sade förra månaden även att det finns tecken på att utlåningen håller på att återhämta sig.

Jag ser inga sådana tecken. Utlåningen föll med 1,6 procent från november till december och med 9,8 procent från ett år tidigare.

Även Spaniens ECB-representant Luis Maria Linde tror att Spanien är nära slutet på ökningen av dåliga lån. Nej, vi är bara nära slutet av början.

Samtidigt håller EU:s politiker på att käbbla om detaljerna i bankunionen som ska träda i kraft i början av 2015. Den planerade avvecklingsfonden för banker ska fyllas på och till slut bli 55 miljarder euro. Som Irlands finansminister Michael Noonan påpekar är det alldeles för lite då de europeiska bankerna har tillgångar på tusentals miljarder euro i sina balansräkningar.

Jag gissar att bankunionen inte kommer att bli färdig förrän det uppstår ett akut behov av den ännu obefintliga unionen. Ty först ska finansministrarna komma överens och därefter ska beslutet igenom EU-parlamentet. Under tiden tickar eurozonens kris på, som jag till exempel skriver om ovan.

Det enda ljusa jag ser i rapporteringen är att vår finansminister Anders Borg upprepar att Sverige inte kommer att delta i bankunionen på ett bra tag.

Alltför snabbväxande krediter i Sverige?

I lördags återpublicerade ZeroHedge en artikel där hedgefondsdirektören Felix Zulauf skriver om hur "alla bubblors moder" är på väg att spricka och världen åter står inför en deflationär period. Misskötta ekonomier som Argentina och Venezuela är bara de första som får problem. Därefter kommer länder med stora underskott i bytesbalansen, exempelvis Turkiet och Sydafrika.

Vad som särskilt fångade mitt intresse var följande uttalande (min översättning):

Forskning på kreditboomer för den privata sektorn över de senaste 20 åren visar att närhelst krediterna till den privata sektorn ökat med 30 procent eller mer över en tioårsperiod, så har utan undantag en bankkris och recession blivit resultatet. Följande länder är idag alla långt över denna faronivå och kandidater för en bankkris: Hong Kong, Kina, Thailand, Brasilien, Turkiet och Singapore. Och nyligen har till och med Korea, Rumänien, Ukraina och till och med Ryssland brutit denna faronivå. Detta är en ganska lång lista och de stora ekonomierna inom framväxande marknader (emerging markets) är alla med på den, utom Indien som har andra brister.
[...]
Nu skiljer sig dessa ekonomier från varandra förstås, men de delar en gemensam sjukdom, nämligen en föregående ekonomisk boom byggd på omåttliga krediter.

Det framgår inte av uttalandet huruvida denna forskning endast gäller framväxande marknader, eller om den även gäller utvecklade ekonomier såsom Sverige. Det framgår inte heller om det gäller krediter till den privata sektorn i absoluta tal eller som procent av BNP, men jag antar att det gäller det senare. (Någon som vet vilken forskning som Zulauf refererar till?)

Hursomhelst bestämde jag mig för att se på hur det ser ut med krediter till den privata sektorn i Sverige. Då kommer jag fram till att från slutet av 2003 till tredje kvartalet 2013 har krediter till icke-finansiella företag och hushåll (inklusive hushållens icke-vinstdrivande organisationer) växt från 133 procent av årlig BNP till 175 procent av BNP. Det är en ökning på 32 procent och enligt detta skulle alltså Sverige nu befinna sig i riskzonen för bankkris. Jag ser med förväntan och bävan fram emot facit.

Nedan ser ni diagram över krediternas utveckling i Sverige, uppdelad per sektor. Än så länge alltså bara siffror för tredje kvartalet 2013, men det borde inte skilja sig alltför mycket från det verkliga utfallet när även fjärde kvartalets data droppar in.

Notera hur finanskrisen 2008-2009 gav ett hack i kurvan för de finansiella och icke-finansiella företagens krediter, men bara en utplaning för hushållskrediterna. Från 1998 till 2008 hade krediterna till den privata sektorn förresten växt med 37 procent på tio år.

Vad som också är värt att notera i diagrammet ovan är hur de finansiella företagens krediter växte starkt 2004-2009 i den snabbaste fasen i den svenska kredit- och bostadsbubblans tillväxt. Mycket riktigt straffade sig denna snabba kredittillväxt för de finansiella företagen (mest banker) hösten 2008.

Sedan "hacket" 2009-2010 har de svenska finansiella företagens kredittillväxt (som andel av BNP) hållit en lugnare takt, men är nu åter på nivåer (som andel av BNP) som är högre än 2009.

I den positiva vågskålen måste ändock läggas att den svenska statsskulden är på en förhållandevis låg nivå efter saneringen som Göran Perssons regering genomförde. Vi kommer sannolikt att få någon form av bank- och kreditkris även i Sverige, som en baksmälla efter den alltför snabba kredittillväxten, men jag ser det som troligt att vi kommer att drabbas mildare än många andra länder.

P-normen kan sänkas

Jag läser att p-normen kan komma att sänkas i Stockholm. P-normen är alltså hur många parkeringsplatser kommunen ska kräva att det byggs när det byggs nya lägenheter. Sedan 2006 krävs i Stockholm en p-plats per nyproducerad lägenhet. Nu ska dock denna p-norm förändras nedåt. Ännu ett tecken på "peak car", där t.ex. den totala körsträckan för bilar i Stockholms län minskat sedan 2008.

I artikeln om p-normen nämns även en rapport från Trafikverket om hur större städer ska förhålla sig till parkering. Den har intressanta slutsatser.

Enligt Trafikverkets rapport saknar p-normer stöd i forskning.
Rapportens rekommendation är att marknaden för bostäder och bilparkering ska skiljas åt i växande städer, och att boende ska köpa eller hyra parkering på den öppna marknaden.

Bra! Ofta (men inte alltid) är det såpass enkelt som att sätta marknadspris på saker för att få positiva effekter. Jag som är bilfri vill inte subventionera bilägarnas parkeringsplatser.

Mot deflation?

Idag rapporterade SCB januarisiffrorna för konsumentprisindex, som för KPI visade på deflation -0,2 procent på årsbasis. Detta orsakas dock till stor del av den sänkta räntan. Ser man på exempelvis KPIF, som inte tar hänsyn till räntan, så hade vi en årlig inflationstakt på 0,4 procent. Detta är dock en låg inflationstakt, som kan ge Riksbankens "duvor" nytt bränsle för att argumentera för räntesänkning vid nästa möte.

Nedan ser ni inflationstakten i Sverige och som jämförelse Eurozonen, Norge och Storbritannien. Här används HIKP, EU:s harmoniserade mått på prisinflationen. HIKP var i Sverige 0,2 procent i årstakt för januari 2014.

Man ser en tydlig trend mot allt lägre inflationstakt både i Eurozonen och i Sverige. För Eurozonen är dock denna trend bara sedan 2011, då ECB vände den negativa utvecklingen. För Sverige är trenden mer långsiktig. Storbritannien, som också har en egen valuta, har haft en betydligt svajigare utveckling för inflationstakten. Norge följde Sveriges nertrend fram till mitten av 2012, men fick sedan en uppgång i inflationstakten, som dock kan ha vänt nedåt igen.

Ska vi tro att Riksbanken lyckas vända Sveriges inflationstakt uppåt? Visserligen finns som sagt ett tryck på dem att sänka räntan, men det är inte särskilt långt kvar ner till noll från nuvarande reporänta på 0,75 procent. Den lilla räntesänkning som kan göras får alltså inte någon stark positiv effekt på ekonomin och inflationen. Dessutom är lilla Sverige starkt beroende av vad som händer i omvärlden och det har stor effekt på vår inflationstakt. Vi "importerar" inflation eller deflation beroende på vad som händer med valutakurser och efterfrågan hos våra handelspartner.

Prisinflation enligt KPI, KPIF och HIKP beräknas enligt en korg av varor och tjänster och man ska vara medveten om att SCB förändrar denna korg varje år. De justeringar som de senaste åren främst har gjorts av korgen för KPI är omviktningar mellan hyresbostäder och ägda bostäder. Detta avspeglar de förändringar som skett i vår ekonomi mellan den totala stocken av hyresbostäder och ägda bostäder, samt de krediter som finns kopplade till de ägda bostäderna.

Kopplat till inflation/deflation noterar jag att den norska kronan har försvagats, även gentemot den svenska kronan. Detta påverkar Sveriges ekonomi, då Norge är vår största exportmarknad (något större än Tyskland) och en viktigare handelspartner än Kina, Ryssland, Brasilien och Indien tillsammans. Förutom svensk export så jobbar många svenskar i Norge och får nu lägre lön räknat i svenska kronor. Den norska valutaförsvagningen påverkar även gränshandeln samt norsk turism till Sverige negativt.

Konsensus bland ekonomerna verkar vara att orsakerna till den norska valutans försvagning första halvåret 2013 var sjunkande oljepris och mindre ränteskillnad mot utlandet. Där skulle jag även lägga till att Norges oljeproduktion fortsätter att falla och därmed även dess potentiella oljeexportinkomster. Däremot har ekonomerna ingen bra efterhandsförklaring till varför den norska kronan försvagades under andra halvåret. Kan det ha något samband med att de norska bostadspriserna föll när bubblan till slut ser ut att spricka och att det därmed borde finnas en underliggande oro för hur detta kommer att påverka Norges ekonomi? Hursomhelst borde sjunkande oljeproduktion ha fortsatt att lämna ett bidrag till valutaförsvagning. De flesta analytiker tror på fortsatt försvagning av den norska kronan och jag är böjd att hålla med.

Rekordstort solkraftverk kontra kolkraft

Säkerligen är det på många sätt bra att världens största solkraftverk nu startats, nämligen solvärmeanläggningen Ivanpah i Mojave-öknen i Kalifornien.

Det som slår mig som mest intressant i sammanhanget är dock några siffror. Fastän solenergi bara utgör omkring 1 procent av USA:s elproduktion, har denna industri 140 000 anställda. Kol däremot står för omkring 42 procent av USA:s elproduktion, men kolindustrin har bara 90 000 anställda. Man förstår varför, av krassa ekonomiska skäl, man väljer att bränna kol för att generera el istället för förnybara energikällor.

Förnybara energikällor kommer att innebära att fler personer behöver arbeta i energibranschen per levererad energienhet. Fler anställda innebär högre kostnader. Inte alla delar av vår energianvändning kommer att kunna klara dessa kostnader. De delar av samhället som inte kan klara dessa kostnader kommer att rensas ut eller kräva subventioner.

De visioner som då och då basuneras ut om att det går att ersätta dagens förbrukning av fossila bränslen med förnybart missar en viktig del som de inte berättar om. Det samhälle som vi får om vi baserar oss på 100 procent förnybar energi ser väldigt annorlunda ut mot det samhälle vi har idag. Många saker vi tar för givna kommer i en sådan framtid för de allra flesta att vara en ouppnåelig lyx.

Kinas banker har växt ett USA på fem år

Jag skrev tidigare idag om hur snabbt Kinas "truster" har växt, från 8 till 19 procent av BNP på fyra år. Men det var ändå bara toppen på isberget. Det mest häpnadsväckande är hur Kinas banker de senaste fem åren växt med lika mycket som totala storleken av USA:s banker. Detta är den största kredittillväxten i världshistorien! De senaste fem åren har Kinas bankers tillgångar (alltså mest utlåning) växt med 89 biljoner (tolv nollor) yuan, vilket till dagens växelkurs motsvarar 14,7 biljoner dollar. Som jämförelse var totalsumman av USA:s bankers tillgångar 14,6 biljoner dollar i slutet av september. Totalsumman av de kinesiska bankernas tillgångar är 147 biljoner dollar, eller 24 biljoner dollar, vilket motsvarar drygt 250 procent av landets årliga BNP.

Så snabb och stor kredittillväxt sker inte ostraffat. Detta är en av de mest oroande trenderna i världsekonomin.

De senaste nio kvartalen har mängden dåliga lån ökat i de kinesiska bankerna och är nu på den högsta nivån sedan september 2008. Ändå är det inte mycket dåliga lån i förhållande till totalsumman - bara 1 procent av den totala utlåningen, en ökning från 0,97 procent föregående kvartal. Inget att oroa sig för ännu, men jag gissar att siffrorna, liksom de flesta siffror från Kina, är friserade.

Så kan ni ägna fredagsmyset åt att spekulera i hur Kinas kreditbubbla kommer att avslutas.

Kinas "Trusts"

Det finns mycket som växer alltför snabbt i Kinas finansiella system. Ett exempel är så kallade "trusts", ett slags mellanting mellan fonder, investmentbolag och obligationer, som de senaste åren har blivit mycket populära bland kineser som har svårt att hitta investeringsalternativ. "Trusts" ger förhållandevis hög avkastning på investerat kapital.

Med tillgänglig statistik har jag ställt samman diagrammet nedan över sektorns tillväxt, uppdelat efter vad man lånat ut till.

Tillväxten för dessa trusts har varit sanslöst snabb. Årstakten i tillväxten har de senaste åren varit runt 50 procent eller högre. Dessa trusts har växt från 8 procent av BNP i slutet av 2010 till 19 procent av BNP i slutet av 2013. Totalt rör det sig om runt 1799 miljarder dollar som nu finns investerade i "trusts". Truster har nu växt till att bli Kinas största finanssektor efter banker, då de gått om försäkringsbranschen i storlek.

I slutet av januari var det trusten "Credit Equals Gold No. 1" (bara det namnet!), som var baserad på lån till ett kolgruveföretag som inte kunde betala tillbaka. Denna trusts investerare räddades dock några dagar innan lånet skulle gå ut. Vi får se hur det går i fortsättningen. Någon gång måste även kinesiska investerare lära sig att hög ränta betyder hög risk.

En stor del av trusternas investeringar går till fastighetssektorn. Sista kvartalet 2013 var investeringarna till fastighetssektorn från truster betydligt större än dem från banker.

Så här snabb tillväxt i en finansiell sektor är säkerligen inte sund och kommer garanterat att ge problem - det är bara en tidsfråga. Och trusterna är bara en del i Kinas snabbväxande kreditbubbla. Än så länge har det gått hyfsat bra att pumpa upp denna kreditbubbla ännu mer för att undvika uppdykande problem, men förr eller senare kommer hela korthuset att falla ner när tillräckligt många lån inte kan återbetalas. När detta sker i världens näst största ekonomi kommer det att medföra globala problem.

Argentinas valutakris påverkar sojamarknaden

Argentina har som bekant problem med sin valuta, orsakade av misskött politik. Läs till exempel Mauricio Rojas utmärkta analys av "Argentina, déjà vu".

Senaste nyheten om hur krisen för "framväxande marknaden" Argentina spiller över och får effekter på övriga världsekonomin är hur argentinska sojaodlare håller på skörden. Eftersom den argentinska peson fallit kraftigt och dessutom ser ut att vara på väg mot ännu större fall (kursen på svarta marknaden är dubbelt så många pesos per dollar som den officiella), samt en inflationstakt på runt 30 procent, så är ett enkelt sätt för sojabönderna att värdesäkra sina inkomster att vänta med att sälja den. Eftersom Argentinas sojaodlare till skillnad från odlare i många andra länder kan lagra sin skörd i "silosäckar" kan de alltså spara sojan i väntan på att sälja den.

Årets sojaskörd i Argentina börjar i april, men odlarna har hittills bara sålt 6 procent av förra årets skörd till kvarnar och exportörer, mot 11 procent vid samma tid förra året och 25 procent vid samma tid 2012. Den mängd soja som argentinska odlare sparar från år till år beräknas bli rekordstora 9 miljoner ton eller nästan dubbelt så mycket som förra året. Argentina står för omkring en tiondel av världens sojabönsexport och omkring hälften av exporten av sojamjöl, så detta kommer definitivt att påverka världsmarknadspriserna på soja och i förlängningen även priserna på kött och mejeriprodukter, där västvärldens jordbruk (inklusive Sverige) till stor del använder importerad soja för att föda upp djur.

Bedömare räknar med att Argentinas sojaodlare kommer att sälja av förra årets soja under april-maj för att få in pengar till nästa års utsäde och konstgödsel, men därefter kommer sojaexporten från Argentina troligen att avta under juni till augusti innan USA:s skörd kommer igång. Det kommer då att bli lika svårt för världens sojamjölsköpare som det var förra året under samma period.

Nu är sojaexporten viktig för Argentinas inflöde av utländsk valuta, så regeringen kommer säkerligen att försöka sätta tryck på odlarna att sälja sin soja. Frågan är bara hur de kommer att lyckas med detta.

Som jag ser det har den sojasituation jag beskriver kortsiktigt problematiska effekter, eftersom den kan leda till högre livsmedelspriser och svårigheter att få tag på foder. På längre sikt ser jag dock eventuellt positiva effekter. Dels håller alltså sojaodlarna ett större lager från år till år, vilket ger världen en större livsmedelssäkerhet. Som det är idag lever världen med väldigt låga reservlager av livsmedel. Precis innan den stora skörden från norra halvklotet brukar det nuförtiden bara finnas drygt två månaders global förbrukning av spannmål kvar i lagren och situationen är liknande för andra stapelvaror. Den andra möjliga positiva effekten är att många djuruppfödare kommer att förstå att import av soja är osäkert och därför kan de komma att byta till mer inhemska grödor, t.ex. åkerbönor i Sverige. Högre sojapriser kan dock även komma att slå ut viss djuruppfödning på grund av dålig lönsamhet.

Ingen nyhet med avskrivningsreglerna

De "nya" avskrivningsregler som SvD med flera skriver om idag visar sig vid en närmare granskning inte vara så nya. Redan i oktober förra året skrev Föreningen auktoriserade revisorer (FAR) en mycket informativ artikel om detta i tidningen Balans.

Bostadsrättsföreningar och andra fastighetsföretag som tillämpar progressiv avskrivningsmetod behöver justera sina tillämpade avskrivningsmetoder senast 2014. Det anser FAR:s policygrupp för redovisning. Bakgrunden är de nya redovisningsregler från Bokföringsnämnden (BFN) som ska följas av de flesta icke-noterade aktiebolag och ekonomiska föreningar.

Det gäller Bokföringsnämndens regelverk för årsredovisningar, där sista delen publicerades i december 2012.

I och med införandet av de allmänna råden K3 och K2 är det FAR:s bedömning att förutsättningarna ändras för att tillämpa progressiva avskrivningar på byggnader. I K3 nämns inte progressiva avskrivningar över huvud taget. FAR utesluter inte att det i sällsynta fall kan finnas tillgångar där progressiv avskrivning är lämplig mot bakgrund av den överordnade principen i K3, att avskrivningarna ska återspegla förväntad förbrukning av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Det är dock FAR:s uppfattning att detta inte kan gälla för byggnader.

Ord och inga visor!

När vi ändå ser på historiken, så ser jag att FAR redan i december 2011 (!) gjorde ett uttalande i frågan om "avskrivningsmetoder som skjuter kostnader på framtiden", nämligen "RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av årsredovisningslagen". Saken har alltså varit känd länge, bara det att de flesta aktörer har valt att låtsas som om det regnar, ända tills nu, då det plötsligt blåses upp till förstasidesstoff när någon journalist i vanliga riksmedia upptäcker vad de nya reglerna innebär.

Särskilt roliga att läsa är bortförklaringarna från Magnus Lambertsson, säljchef för Skanska Nya Hem.

"Men ingen visste om det här innan FAR la om sin policy i höstas."

Jo, det framgick som jag nämnde ovan redan av FAR:s uttalande i december 2011. Nu är kanske inte FAR:s uttalanden det mest spännande att läsa (om man inte är revisor), men någon borde ju hålla koll på dem från exempelvis byggbolagens sida, åtminstone deras revisorer!

"Nu tittar man tillsammans på hur man ska redovisa framgent. Det här är rätt svårt att förstå för gemene man."

Nej, det är inte särskilt svårt att förstå! De flesta som förstår vad avskrivningar är lär förstå hur man genom detta redovisningsförfarande skjuter oundvikliga kostnader på framtiden.

"För alla kostnadskalkyler och ekonomiska planer som vi har gjort, har det funnits oberoende intygsgivare som har granskat och tyckt att det är okej. Det finns också revisorer från de stora byråerna som har reviderat alla de här kalkylerna och boksluten, utan synpunkter på upplägget tills den här diskussionen dök upp i fjol."

Grund för stämningar, med tanke på att de nya reglerna alltså varit kända länge?

"Skanska har absolut inte varit ensamt om detta, och vi har hållit på med det länge... Det är alltså tiotusentals nya bostadsrätter som skrivs av så här."

Visst, fler kålsupare. Bra dock att de erkänner omfattningen av det.

"Även Skanskas ekonomer tycker att det är klurigt när kunderna frågar. Så det är svårt, absolut."

Isåfall måste jag ifrågasätta kompetensen hos Skanskas ekonomer. Jag, som inte har någon ekonomutbildning, lyckas utan svårighet förstå detta och till och med förklara det för andra.

Diagrammen ovan visar bara exempel på hur det skulle kunna se ut. Jag är övertygad om att det finns värre exempel i verkligheten!

Kalldusch: BRF:er måste använda RIMLIGA avskrivningar

Idag kom en verklig kalldusch för Sveriges bostadsrättsmarknad. Som många påpekat länge, bland annat Cornucopia och jag, så har många bostadsrättsföreningar alltför låga avskrivningstakter. Första gången jag uppmärksammade detta var när jag 2001 (långt innan jag startade min blogg) skulle köpa en bostadsrätt och såg att flera föreningar hade avskrivnings- och amorteringstakter på drygt 300 år - som om ett hus byggt i början av 1700-talet skulle vara avskrivet först nu. Det som är nytt för mig i dagens nyhetsflöde är att detta är en konsekvent princip som tillämpats av många bostadsrättsföreningar, nämligen så kallad progressiv avskrivning. Att många sköt de nödvändiga avskrivningarna (och amorteringarna) på framtiden var uppenbart för mig - jag insåg att BRF:erna skulle behöva höja avskrivningstakten i framtiden, men inte att det var en konsekvent princip. Det är alltså inget nytt fenomen, som SvD skriver, utan jag såg det som sagt redan 2001 och skrev om det på bloggen redan 2008. FAR:s beslut borde alltså inte vara någon överraskning för någon, utan bara en nödvändig anpassning från fantasisiffror till rimlig avskrivningstakt.

Nu får säkerligen många bostadsrättsföreningar stora skälvan när revisorsorganisationen FAR från och med i år plötsligt ställer nya krav, där progressiv avskrivning inte längre tillåts. Ännu värre torde reaktionen bli hos byggföretagen, som använder dessa glädjekalkyler för att minimera amorteringen på föreningens lån och därmed sänka månadsavgifterna på de nya bostadsrätter man avser att sälja. Höjd månadsavgift betyder lägre marknadsvärde, eftersom det påverkar kalkylen av månadskostnaden negativt - månadsavgiften snor utrymme från den del av månadskostnaden som kunde ha använts till att betala räntor (och eventuellt amorteringar) på bostadsrättsinnehavarens eget lån.

Frågan är om det nu kommer att dyka upp en våg av stämningar från bostadsrättsföreningar mot de byggföretag med flera som sålt på dem de orealistiska ekonomiska planerna. Jag vet inte om det finns några lagliga möjligheter för någon att stämma någon annan - det får någon juridiskt kunnig reda ut. I vissa fall borde det dock finnas juridiska möjligheter att stämma någon. Det är många som är inblandade här - bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen, banker, byggbolag, Boverket, revisorer.

Det är FAR som tar initiativet till denna ändring, men statliga Bokföringsnämnden verkar tycka att det är sunt. Det är troligen inte heller något som går att förhandla bort. Det handlar nämligen om något som står i Årsredovisningslagen, som i sin tur styrs av ett EU-direktiv.

Vilka kommer nu att drabbas? För det första kommer många bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter eller visa upp en förlust för 2014 och även kommande år. Att gå med förlust är såklart inte långsiktigt hållbart, så i förlängningen måste alla föreningar med orimligt låga avskrivningar höja avgifterna. Höjda avgifter leder som sagt till lägre bostadsrättspriser. Det gäller för övrigt inte bara nybyggda föreningar, utan även många föreningar med flera år på nacken.

För det andra kommer ett antal byggjättar att drabbas - Skanska, NCC, PEAB med flera, liksom Riksbyggen. Kalkylen för pågående bostadsrättsprojekt blir plötsligt helt annorlunda. Antingen sänker man priset (samtidigt som man höjer avgifterna) eller så lyckas man inte sälja de nybyggda bostadsrätterna. Ett annat alternativ är förstås att låta de nybyggda bostäderna blir hyresbostäder istället. Detta medför dock andra problem då bostadsrätter byggs med halva livslängden mot hyresrätter och därmed dubbla underhållskostnaden (läs Cornucopia samt Jonas Anund, doktorand på KTH).

Riksbyggen föredrar dock uppenbarligen att fortsätta leva i en fantasivärld.

Mårten Lilja, kommunikationschef på Riksbyggen, tycker att reglerna inte behöver tolkas på Fars sätt.

– Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.

Riksbyggen har uppvaktat Far och Bokföringsnämnden i frågan. Lilja säger att en byggnad de första decennierna har ett ganska intakt värde, då omfattande renoveringar oftast inte behövs.

– De tillkommer längre fram i tiden. Då är det rimligt att avskrivningarna ökar längre fram.

Han säger att tolkningen riskerar att försvåra bostadsbyggandet.

– För det kommer, faktiskt i onödan, att öka boendekostnaden i framförallt nya hus.

Men professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström sågar Riksbyggens resonemang och påpekar att han larmade om avskrivningsfusket redan för 13 år sedan.

Avskrivningar på byggnadskapital, som ska spegla förbrukningen av byggnadskapitalet, borde vara degressiv eftersom förbrukningen i praktiken är störst i början.

Nu ligger dock avgörandet hos Bokföringsnämnden. Låt mig gissa att de kommer att utsättas för en intensiv lobbyverksamhet den närmaste tiden.

Som Cornucopia påpekar är avskrivningsfusket bara en del av bluffen i nya bostadsrättsföreningar.

De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.

Han tar även upp ett exempel på vad det kan bli för effekter för en nybyggd BRF.

Mer om vidare effekter senare...

Österrikisk krisbank i zombierepris

Nu dyker ännu en bank ökänd från finanskrisen 2008-2009 upp igen som en zombie - österrikiska Hypo Alpe Adria, som nationaliserades i december 2009 - en affär som gjorde att Bayerische Landesbank (ett av Tysklands största finansföretag) gjorde en rejäl förlust och dess VD tvingades avgå.

Hypo Alpe Adria är nu åter aktuell (ZeroHedge, PrudentInvestor) eftersom det är aktuellt att avveckla hela banken, vilket beräknas kosta österrikiska staten 18 miljarder euro. Och det måste gå snabbt - chefen för Österrikes finansinspektion varnar för att om man dröjer med avvecklingen och det istället blir en konkurs ökar riskerna snabbt och blir oöverskådliga. Han säger också att vilken väg man än väljer för avvecklingen kommer det att bli kostsamt för staten och i förlängningen skattebetalarna. Hypo Alpe Adria skulle vid en konkurs inte kunna betala alla sina skulder, vilket inte skulle se snyggt ut i en statsägd bank. Dels skulle det smitta av sig på österrikiska statens kreditbetyg, dels skulle det ge förluster hos kreditorerna.

Det har talats om att organisera en "bad bank" tillsammans med Österrikes övriga banker för Hypo Alpe Adrias dåliga lån, men de andra bankerna vill inte vara med på det. Återstår alltså för staten att ta hand om sin egen problembank.

En historia värd att följa framöver för att se vilka följdverkningar den får.

Hypo Alpe Adria är inte det första bankspöket att komma tillbaks för en andra skräckritt efter finanskrisen 2008-2009. Belgisk-franska Dexia fick åter räddas 2011.

Tillägg 2014-02-24: En detaljerad genomgång av Hypo Alpe Adrias situation finns nu hos ZeroHedge.

Japan: rekordstort underskott i bytesbalansen

I natt kom siffror för Japans bytesbalans, som visade på det största underskottet någonsin.

Jag har anat att detta skulle komma när jag bland annat skrev om slutspel för abenomin i november. Då var ännu bytesbalansen positiv, medan handelsbalansen hade svängt över till underskott i början av 2011 när kärnkraftverken stängde ner och Japan istället var tvunget att importera en massa dyra fossila bränslen för att driva elkraftverk. Fossila bränslen (framförallt olja) står för omkring 32 procent av landets importkostnader.

Nu har det alltså gått så långt som till underskott i bytesbalansen. Vi kan dock komma att se en vändning där snart, då den japanska yenen faktiskt stärkts i samband med den kris för framväxande marknader som nyligen uppstått. En starkare yen skulle göra det billigare för Japan att importera de nödvändiga råvarorna. Som jag visade i november är det framförallt ökade importkostnader som drivit upp underskottet.

Yen/Usd

En starkare yen skulle dock troligen även vara kopplad till svagare prisinflation, eftersom den har en koppling till importerade råvaror. Premiärminister Abe och hans centralbankschef Kuroda har ju lovat att driva upp inflationstakten till 2 procent i ett försök att sparka igång den japanska ekonomin. Skulle detta nu misslyckas och inflationstakten falla tillbaka från nuvarande 1,3 procent kommer Abe och Kuroda att tappa förtroende för sin ekonomiska politik.

"Abenomin" har visserligen drivit upp prisinflationen, men lönerna har inte ökat i motsvarande mån. I förra veckan kom siffror på att reallönerna har sjunkit till samma nivå som 2009, vilket i sin tur var samma nivå som 1993. Det kan alltså bli ett rejält missnöje när folk ser att den förda ekonomiska politiken inte ger dem något ökat välstånd, utan tvärtom minskande.

Schweiz bekräftar trenden

Jag skrev nyligen om hur protektionismen ökar, även inom EU, samt att det är en trend som inte bara gäller varor och tjänster utan även ser ut att gå mot mer begränsad rörlighet för människor. Schweiz bekräftar idag denna trend genom att i en folkomröstning kräva en begränsning för invandring.

Större delen av invandrarna till Schweiz kommer från EU-länder och folkomröstningsresultatet är förstås ett slag för EU-imperiet, när en vasallstat nu säger emot. Schweiz har nämligen sedan 2007 ett avtal med EU om fri rörlighet för personer och arbetstagare. Detta avtal ser alltså nu ut att behöva förhandlas om, vilket kan bli minst sagt trassligt.

Jag spår att vi lär få se fler reaktioner av detta slag. Franska byggnadsarbetare reagerar exempelvis som jag skrev nyligen över "prisdumpning" från spanska konkurrenter som kommer dit. Den fria marknaden inom EU kommer troligen att begränsas framöver.

SvD anser att "schweizarnas proteströst mot ökad invandring [är] tecken på starka högervindar" i Europa. Jag håller med att det finns en trend i Europa, men jag håller inte med om att det skulle vara särskilt "höger", även om många av partierna ifråga återfinns på politikens högerkant. Motstånd mot invandring har inte särskilt att göra med den traditionella skalan från höger/kapitalistiskt till vänster/socialistiskt.

Vad har hänt sedan 2008?

Veckans Credit Bubble Bulletin är som vanligt läsvärd och där beskriver Doug Noland bland annat utvecklingen sedan 2008:

Sedan augusti 2008 har Federal Reserves balansräkning svällt från omkring 900 miljarder till 4100 miljarder dollar. Bara de senaste 14 månaderna har Federal Reserves tillgångar skuttat upp med 1250 miljarder dollar. Det är helt enkelt osannolikt att det när Federal Reserve drar ner på så aggressiv monetär inflation inte kommer att få kraftiga effekter på USA:s och globala marknaders likviditetsdynamik. När allt kommer omkring så är redan "periferin" satt under press av den förändrade likviditetsbakgrunden. Medan tidsperspektivet och dynamiken för detta förblir osäkra, förväntar jag mig att riskaversion och minskning av belåningen smittar för att över tiden sprida sig till "kärnan".

De globala "belånade spekulationsaktörerna" skulle kunna ge den mest direkta överföringsmekanismen från tumultet på de framväxande marknaderna till USA:s finansmarknader. När belånade aktörer fångas i vacklande globala marknader, kommer deras reducerade riskaptit att påverka likviditeten i USA:s och andra marknader. Men så länge det fortfarande finns signifikanta kvantitativa lättnader från Federal Reserve och Bank of Japan, så finns fortfarande den rådande dynamiken från 2013 att "trubbel i periferin eldar på inflöden till kärnan", vilket formar marknadernas handel.

Det finns även kraftfull spekulativ bubbeldynamik som tenderar att bortse från fundamentala försämringar för en tid. Att blankare tvingas köpa tillbaks och att hedgar trappas ner tenderar också att skapa "björnmarknadsrallyn", som lätt tolkas som positiva marknadssignaler. Så idag finns kraftfulla "tvärvindar" på marknaden. Med tiden väntar jag mig emellertid att dessa krafter kommer att försvagas efterhand som den mer typiska dynamiken "periferi till kärna" får upp farten.
[...]
Över 5000 miljarder av företagsskulder har getts ut sedan krisen 2008. Operationer från Federal Reserve och andra centralbanker har tryckt ner globala räntor och tryckt ihop riskpremierna.

För exempel på nedtryckta räntor och riskpremier, se på hur Italiens och Spaniens statsskuldsräntor tryckts ner till de lägsta nivåerna på många år.

Skuldfri men inte rik

SvD har en lista över sex karaktärsdrag hos skuldfria människor och jag känner igen mig. Själv är jag skuldfri (men inte "rik" utan har bara en rimligt stor buffert sparad).

För det första att ha koll på vart pengarna går. Jag sparar alla kvitton och sammanställer dem tillsammans med räkningsbetalningarna. Jag summerar utgifterna efter kategorier. På så sätt ser jag om någon post är ovanligt stor en viss månad och kan fundera på orsaken.

Att leva på mindre än vad jag får in är jag inte helt konsekvent med, men under större delen av mitt liv har det varit så. Jag ser ingen orsak att ägna mig åt excesser vad gäller att spendera.

Impulsköp gör jag nästan aldrig. Undantaget är om jag i matvaruaffären får syn på något väldigt gott. Annars köper jag bara det som jag planerar. Ska jag gå och handla kläder eller dylikt har jag en lista på vad jag ska köpa och köper inget annat.

Jag använder också kontanter så mycket som möjligt, då det ger en bättre känsla för att pengarna går åt.

Nu räcker förstås inte de punkter jag räknat upp för att hålla sig skuldfri, men jag tror att de är en hjälp.

PR-kupp av Carlström

Jag läser att Lars Carlström tänker starta ett nytt parti kallat "Industripartiet", som bland annat ska fokusera på industri och invandring. Han lyckas också med en rejäl PR-kupp hamna högst upp på SvD och DN då han fått Bert Karlsson att uttala sig positivt. Carlström presenteras som affärsman och tidigare SAAB-profil. Vilken härlig person för Sveriges journalister att snoka i vad han har för förflutet!

Carlström var talesman för Vladimir Antonov, som stod bakom charlatanen Victor Muller i hans försök att ta över SAAB Automobile. Det senaste jag hörde om Antonov var att Litauen i november 2011 utfärdade en europeisk arresteringsorder på honom och begärde honom utlämnad från England, misstänkt för ekonomisk brottslighet i Snoras Bank. Hur det gått vidare med den saken vet jag inte nu.

I maj 2011 synade jag lite av Lars Carlströms tidigare "karriär" som affärsman. Många av hans affärer tycks ha varit av det mer tveksamma slaget. Jag kör en repris på vad jag skrev då. (Bloggrannen Ylven skrev också om honom.)

Lars Carlström har våren 2009 genom sitt bolag Industria försökt köpa fastigheter av Åtvidabergs kommun, läs mer i Dagens samhälle, Corren (1) (2) och Norrköpings tidningar. Nu kräver man kommunen på skadestånd på 55 miljoner kronor. Inblandade i denna fastighetsaffär har även varit en Anna Cavalli och hennes man Thomas Ryberg, som beskrivs som "affärsman". Thomas Ryberg är ökänd för sin inblandning i "ett flertal uppmärksammande och skandalomsusade fastighetsaffärer", bland annat den blåsta bostadsrättsföreningen i gamla Stadt i Norrtälje.

Nu kan ju Lars Carlström ha haft otur och hamnat i dåligt sällskap med Ryberg, men han har faktiskt varit inblandad i en stor skandal tidigare, då han skövlade skogar i Jämtland och samtidigt fifflade med skatten.

Innan skattemyndigheten och länsstyrelsen reagerade var stora skogsområden i länet kalavverkade. Skogklipparen kunde obehindrat fortsätta sin verksamhet. Mannen som fick ge de så kallade skogsklipparna ett ansikte heter Lars Carlström.
[...]
Så småningom häktades Lars Carlström i sin frånvaro och greps slutligen i sin dåvarande bostad utanför Umeå. Polisen hittade honom då gömd i en garderob i huset där han bodde.
[...]
Han dömdes till åtta månaders fängelse av tingsrätten.

I hovrätten förvandlades därefter åtta månaders fängelse till villkorlig dom och 60 timmars samhällstjänst vilket enligt hovrätten motsvarade två månaders fängelse.

Det handlade om följande brott.

År 1998 dömdes han i tingsrätten för bokföringsbrott, grov oredlighet mot borgenär och skattebedrägeri, skriver nättidningen E24.

Domen blev fängelse i åtta månader och näringsförbud i fyra år.

Ett år senare ogillade hovrätten två av tre åtalspunkter och dömde honom endast för skattebedrägeri. Straffet sänktes till 60 timmars samhällstjänst.

Jag undrar om de "namnkunniga personer" som Carlström säger ska vara med i partiet har en lika fin karriär som han själv. Som sagt, något för journalister att gräva i. Jag överlämnar med varm hand spåren ovan till de journalister som vill gräva vidare.

Uppdatering Kaliforniens torka

Jag skrev för någon vecka sedan om torkan i Kalifornien och en del av dess konsekvenser och visade även talande satellitfoton. Här kommer lite uppdatering om läget.

Torkperioderna i Kalifornien har blivit allt värre. Torkan 2007-2009 var värre än den 2001-2002 och den nuvarande torkan slår den föregående med hästlängder.

Förra året föll det rekordlite nederbörd i Kalifornien - den lägsta mängden sedan mätningarnas början för 119 år sedan. 75 procent av nederbörden faller normalt under november till mars, men denna vinter har det alltså fallit väldigt lite. Snötäcket i Sierra Nevada är endast på 12 procent av normal nivå. I slutet av januari var Kaliforniens 150 vattenreservoarer på omkring 65 procent av normal nivå. Bilden nedan visar en uttorkad vattenreservoar nära San Jose.

Torkan har än så länge framförallt drabbat jordbruket, en sektor som står för 45 miljarder av Kaliforniens bruttoregionalprodukt på 2000 miljarder dollar, alltså drygt 2 procent av delstatens ekonomi. Jordbruket står för 80 procent av Kaliforniens vattenförbrukning. Förutom att Kalifornien producerar nästan hälften av USA:s frukt, grönsaker och nötter är delstaten också landets största producent av mejerivaror och vin. För många grönsaker odlas som jag skrev 80 procent eller mer av USA:s totala odling i Kalifornien.

Boskapsuppfödare i Kalifornien har nu börjat slakta ut sina hjordar. Vissa försöker klara sig genom att köpa in hö från andra stater, men det blir dyrt och kan bara bli en tillfällig lösning.

För ettåriga grödor är det möjligt (om än förlustbringande) att lämna åkrar obeväxta i ett år, men det är värre för dem som har nöt- eller fruktodlingar. Där ställs odlarna inför valet mellan att hugga ner träden eller att låta dem försöka överleva på minimala vattenmängder med kraftigt minskad eller obefintlig skörd. De kan också välja mellan att spara det lilla vatten de har till de yngre träden och låta de äldre dö eller att sprida ut det mellan alla träd. Många odlare konstbevattnar nu grödor som normalt brukar klara sig på regn såsom vete och mandlar.

Vattenbristen gör att bedömare tror att omkring 200 000 hektar eller 6 procent av delstatens konstbevattnade areal kommer att lämnas obesådd i år. Vid den senaste torkan 2009 var det 109 000 hektar som inte odlades.

Vattenkraften, som står för 14 procent av delstatens elkraft, drabbas självklart också. Detta kan leda till högre elpriser och att man använder mer gaskraftverk, vilket i sin tur driver upp gaspriset, som i och för sig är lågt just nu i USA.

Eftersom vattennivåerna i reservoarerna är så låga har delstatens vattenmyndighet gjort något den aldrig gjort förut - den har beslutat att de lokala vattenmyndigheterna inte får ta något vatten från reservoarerna, utan får bara ta av sina lokala reservoarer. Detta har gjort att flera kommuner infört begränsningar i vattenanvändningen, till exempel förbud mot att tvätta bilar, fylla simbassänger och vattna gräsmattor dagtid. Detta vintertid - hur kommer det då att bli i sommar?

En del i Kaliforniens vattenproblem är att vattnet är underprissatt. De lokala vattenmyndigheterna håller priset lågt, vilket leder till att folk förbrukar vatten utan att tänka på kostnaden. Istället för att införa ransoneringar skulle man på ett mycket enklare vis kunna få till en minskad vattenförbrukning genom att höja priset på vatten kraftigt (dock med förbehållet att en rimlig miniminivå per hushåll hålls på en låg prisnivå), men något sådant kan man knappast förvänta sig från en halvsocialistisk ekonomi som USA. Hursomhelst kanske de tvingas att faktiskt sätta priset på vatten utifrån vad det faktiskt kostar. Eftersom 80 procent av vattnet går till konstbevattning i jordbruket skulle ett rejält högre vattenpris förstås få stora effekter på lönsamheten i odlingen, alternativt att det skulle höja priserna på slutprodukten.

Torkan i Kalifornien får många små effekter, som var för sig kanske inte är så stora, men sammantaget kan de få en märkbar effekt, särskilt om man tar med följdeffekter i beräkningen. Och om även 2014 fortsätter att vara ett torrt år i Kalifornien, hur kommer situationen då att vara 2015?