2011-10-10

Akta er för luftbud!

Jag tänkte berätta vad som har hänt min bekant NN som letar lägenhet i Stockholms förorter.

En lägenhet som NN var intresserad av låg ute på Hemnet sedan början av augusti till priset 975 000 kronor. Det verkar ha varit dåligt med intresse, för i slutet av september sänktes priset till 895 000 och gjordes en ny visning, där NN kom och tittade. NN meddelade mäklaren att h*n var intresserad av att köpa lägenheten.
När NN blev uppringd av mäklaren någon dag senare sade mäklaren att h*n hade fått ett bud på en miljon jämnt. NN lade då ett bud på 1010 000. Några dagar senare pratade NN med mäklaren igen, som sade att säljaren inte ville sälja på nuvarande nivå, då säljaren ville ha minst 1085 000 för lägenheten. Nu i veckan ändrades plötsligt priset på lägenheten på Hemnet till "acceptpris" 1050 000.
Den underliga bergochdalbanan på kort tid för priset fick NN att misstänka att den där miljonen bara var fråga om luftbud, så NN kontaktade mig, då NN vet att jag är insatt i bostadsprisfrågor. Jag föreslog att NN skulle syna bluffen och vi formulerade tillsammans ett mejl till mäklaren där NN skrev att "jag har läst några artiklar om svenska bostadspriser och drar därför tillbaka mitt bud på lägenheten för att fundera ett tag över rimlig prisnivå".
Mäklaren ringde såklart upp dagen efter men sade sig inte ha sett mejlet, då "h*n varit sjuk", utan ringde "bara för att kolla om NN fortfarande var intresserad". NN sade att h*n lagt budet 1010 000 då mäklaren sagt att det fanns bud på 1000 000. Mäklaren säger då att det måste vara fråga om ett missförstånd, då h*n aldrig sagt att det fanns bud på en miljon. Ridå.
Uppenbart luftbud alltså. Jag kommer att fortsätta att följa denna lägenhets vidare öden på Hemnet. Den har nu legat ute i två månader, så både köparen och mäklaren är nog ganska frustrerade. Med den kända fuskmetoden att ta bort och lägga ut igen så ser det dock ut som om lägenheten bara legat ute på Hemnet i drygt två veckor.

Bostadspriserna i Sverige har med undantag av slutet av 2008 och början av 2009 stigit sedan slutet av 1993, så alla är ju vana vid hur man uppför sig i en stigande marknad. 18 år av stigande bostadspriser gör att mäklarna inte längre vet hur man ska agera i en fallande marknad, vilket är uppenbart i berättelsen om luftbudet ovan. Säljarna är lika förvirrade och har ofta orimliga förväntningar på hur högt pris de ska kunna få ut. Det kommer att ta ett tag innan säljare och mäklare har anpassat sitt beteende till den nya verkligheten och till dess får vi anse många av bostadspriserna på Hemnet vara förhoppningspriser.

Läs även Cornucopia om "Drar det ihop sig för bostadsbubblan?" och "Bostadsbubbleanekdot från Gräddhyllan - dags att sänka priset", samt Bobubbla om "FI ser risk för kollaps av huspriser".

Tillägg: Ett sätt att skilja bort luftbud är att begära att alla bud skickas via mejl eller SMS. Mäklaren vill helst inte att luftbuden ska vara dokumenterade på något vis, jämför exemplet ovan där mäklaren bara berättade om luftbudet via telefon och sedan förnekade allt. Denna metod är dock inte heller säker, beroende på hur förslagen mäklaren är, men kan förhoppningsvis hjälpa en del. I dagens läge med sjunkande bostadspriser ska man vara vaksam när det blir budgivning och priset går upp kraftigt. Det kan bero på att det finns köpare som inte förstått den nya prisnivån, men det kan också bero på luftbud. I båda fallen ska man ta sig en allvarlig funderare innan man bjuder över. Det är köparens marknad just nu.

14 kommentarer:

  1. Har varit iblandad i fem st luftbudgivningar i Göteborg, detta är inget nytt fenomen utan något som mäklare alltid gör. Luftbud är i budgivningar standard och en bidragande faktor till bubblan på bostadsmarknaden. Eftersom så få förstår hur man skiljer eller synar luftbud blir dessa bud likställda med riktiga bud. Dom kan (om mäklaren fake:ar) rätt driva upp priser flera 100 k och säkerligen miljoner på dyrare objekt.

    Vanligtvis händer följande om mäklaren klantar sig (i de fallen jag varit inblandad i), det verkliga budet följer budstriden en bit upp men när (den verkliga) budgivaren inte vill lägga högre än luftbudet ringer mäklaren dagen efter och säger att det högsta budet dragit sig ur pga något som mäklaren ljuger ihop (felberäkning av topplån, budgivaren ångrade sig osv). Hela budstriden dör ut och börjar från noll, plötsligt är man ensam budgivare.

    SvaraRadera
  2. Skillnaden är att luftbudgivningar funkar bra när pristrenden är ökande. När den är fallande som nu, så kan det slå tillbaks hårt mot säljare och mäklare.

    SvaraRadera
  3. Dags att börja sälja/köpa hus UTAN mäklare, inga problem!!

    SvaraRadera
  4. Jag bjuder 300 0000 kr.

    SvaraRadera
  5. Gissar på att det inte aktivt uppmuntras uppifrån.
    Snarare enskilda mäklare som desperat försöker hålla sina kassaflöden intakta, då lönen är så pass resultatbaserad.

    Säljer man inte så finns även risken att mecklarn "åker ut" då h*n endast utgör en kostnadspost(jämf IT konsult utan uppdrag). Jag gissar därför att det mer är uttryck för desperation hos enskilda mäklare än ett systematiskt förfarande.

    På tall om det så verkar ännu inga mecklarkontor ha aviserat om stora neddragningar

    /Handlarn

    SvaraRadera
  6. I och med NNs sista samtal skulle NN ha sagt att "jag bjuder 500 000:-, det budet står sig dagen ut. Återkom till mig med kontraktshandlingar på detta belopp idag så får du affären. Annars kan du avföra mig från intresselistan"

    SvaraRadera
  7. Väntans tid på bomarknaden just nu. Alla parter väntar på varandra. Säljarna tror eller hoppas fortfarande, köparna väntar på prisfallet, och mäklarna tycks leka struts. Vem håller ut längst?

    Det är slående att knappast något av det stora antal "objekt" (villor och mindre gårdar kring Sthlm) jag bevakar på Hemnet plockas bort (dvs ev är sålda). Det fåtal som försvinner återkommer efter ett tag. Nya visningar och enstaka sänkta priser är vad jag noterar.

    Lugnet före stormen?

    SvaraRadera
  8. Från 1/7 2011 är det lag på att redovisa alla lämnade bud skriftligt för köpare och säljare vid kontraktsskrivning. Jag som mäklare har aldrig tagit till luftbud. Anmäl oseriösa mäklare till fastighetsmäklarnämnden

    SvaraRadera
  9. re 04:39
    Men vilken mäklare skulle erkänna att de "tagit till luftbud"?

    Sen har jag förstått att om säljaren inte vill motta ett (för lågt bud) så behöver budet inte föras upp på budlistan. Och då kommer köparen (och eventuellt andra som har tillgång till budlistan) aldrig veta att andra bud i realiteten har lagts men "mörkats".
    Så var det med "lag på att redovisa alla lämnade bud skriftligt för köpare och säljare vid kontraktsskrivning"

    Och hur ska du som potentiell köpare kunna leda i bevis att mäklaren mörkar och trixar och fixar? I princip omöjligt. Och om du mot förmodan skulle lyckas med att få ihop bevis så är nästa steg att berörd instans ska döma mäklare till ett straff som på något sätt är kännbart. Det är ju som om mäklarförbundet har skrivit nya lagen och riksdagen har antagit den rakt av.

    Snacka om att slåss mot väderkvarnar...

    SvaraRadera
  10. Mäklare vet att det är omöjligt att bevisa eventuella luftbud, det är därför det används så ofta/alltid.

    Det är fel att kalla dom för mäklare då dom i själva verket är säljare, en mäklare är en opartisk länk mellan köpare och säljare som ska förmedla läget. Idag gör "mäklaren" = säljaren det motsatta, mörkar låga bud för andra budgivare, luftbudar för att höja öka sin procentuella andel och ljuger för köparen.

    SvaraRadera
  11. Jag skulle snarare föreslå att man låter mäklaren ringa sina bud till ens smartphone. Både Iphone och Android har ett otal appar som möjliggör inspelning av telefonsamtal med bägge parters röster. (det finns acceptabelt billig utrustning till fasttelefoner med.) Det är *fullt lagligt* att spela in telefonsamtal så länge den *ena* parten i samtalet är medveten om inspelandet, den andra parten behöver *inte* informeras. Moraliskt är det enkelt: man håller på med en affärsuppgörelse och muntliga avtal gäller i Sverige, alltså är en inspelning av telefonsamtal, eller för den delen fysiska samtal då lagen är likadant formulerad där, fullkomligt rimligt.
    Utpressning är däremot *inte* lagligt oavsett hur mkt den anda parten brutit mot lagen, så försök inte sänka priset med inspelningen som motivation. Anmäl bara den ohederliga mäklaren istället. Det är enda sättet att bli av med den här sortens otyg.

    SvaraRadera
  12. Oavsett vad folk har för inställning till mäklare så finns det rötägg inom många branscher. Jag vidhåller att jag aldrig har redovisat något luftbud. Alla mäklare är faktiskt inte rufflare. Jag vill få förtroende och meraffärer, så jag fifflar inte.

    SvaraRadera
  13. Luftbud kan bara funka i en överhettad marknad. Mäklarna lever på provision och det är ofta viktigare att det blir affär än att det blir ett högt pris.

    Sedan behöver ju mäklaren inte vara inblandad, det kan vara säljarens kompisar som lägger luftbud.

    SvaraRadera
  14. Micke i Stälje2011-10-19 12:32

    Hej Flute. Mkt intressanta diagram om bostadspriser mot reallön etc. Jag är själv nybliven bostadsägare (första 85% belåning) så jag följer utvecklingen nogrannt.
    Dock saknar jag en "linje" i diagrammen/jämförelserna och det är den genomsnittliga ränte kostnaden.
    Kostnaden för att långa pengar har förändrats kraftigt iom omlagd inflations politik.
    Denna minskade kostnad är det jag ser som en av de största pådrivarna av priserna.
    Vad anser du?

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.