2010-12-15

Även Östermalm har en bostadsbubbla!

Idag skriver fastighetsmäklaren Richard Lagerling på SvD Brännpunkt om att han anser att det inte är någon bostadsbubbla på Östermalm, som är hans "hemmatrakter". Förutom de vanliga argumenten med inflyttningen till Stockholm som pådrivande faktor för bostadspriserna argumenterar Lagerling specifikt för prisnivån på Östermalm.
Men avgörande för prisutvecklingen på de mest attraktiva delmarknaderna i Stockholms innerstad är det faktum att det finns en större kundkrets än någonsin av personer som är prisokänsliga när det rör sig om objekt upp till 15–20 miljoner kronor. Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden.

De har därmed skaffat sig ett obelånat kapital i botten som utgör grundfinansieringen för en ny lägenhet. Men den senaste 20 årens positiva utveckling på aktiemarknaden har också ökat många människors möjligheter att köpa Östermalmsvåningar. Det finns helt enkelt förhållandevis stora privatekonomiska marginaler hos de kunder som idag köper de dyraste våningarna.
Måhända är det så som han beskriver, men Lagerling drar som många andra ut historiska trender och antar att de kommer att fortsätta att gälla även i framtiden. Bloggrannen Cornucopia har myntat begreppet "linjärekonomi" för detta tänkesätt. Att det finns fler förmögna och prisokänsliga kunder än någonsin tidigare betyder inte att denna grupp kommer att fortsätta att öka. Mängden förmögna kan istället komma att minska framöver. Och just nu väljer tillräckligt många förmögna att bo på Östermalm för att det ska driva upp priserna - vad är det som säger att den trenden kommer att fortsätta?

Lagerling borde ta sig en titt på Herengracht i Amsterdam. En av stadens mest attraktiva addresser, men där de reala bostadspriserna åkt i en rejäl bergochdalbana de senaste 370 åren.

Eller för att ta ett mer närliggande exempel - titta på diagrammet från denna gamla artikel från Aftonbladet som visar bostadspriser för innerstadens stadsdelar 1992-2000.
Här ser det ut som om priserna på Östermalm (översta kurvan) svänger kraftigare än i övriga innerstaden. Det skulle alltså vara en mer priskänslig stadsdel, vilket motsäger vad Lagerling säger i sin debattartikel. Jag kan också påminna herr Lagerling om vad han sade hösten 2008 då snittpriset på exklusivare våningar på Östermalm hade sjunkit med 13 procent mellan maj och september. "Det som tidigare tog två veckor att sälja kan i dag ta en eller två månader". Prisokänsliga kunder? Sån skillnad bara för en liten finanskris?

Vad gör då Östermalms lägenhetsköpare priskänsliga? Lagerling ger själv svaret.
Ännu större påverkan har dock börsens utveckling. Precis som en börsnedgång leder till att priserna på konst och antikviteter faller på kvalitetsauktionerna så blir köpare av toppobjekt i Stockholms innerstad försiktigare att handla om de ser att värdet på deras värdepappersportföljer minskar.
När så Finanskrisen 2.0 kommer, utlöst av exempelvis BIGPISS-ländernas ohållbara statsskulder, kan vi alltså förvänta oss kraftiga prisfall på Östermalm. Lagerlings avslutning på artikeln blir lätt skrattretande.
Åter till frågan, bostadsbubbla eller inte. Kanske? Det finns delmarknader i Stockholm som lever farligt om de makroekonomiska förutsättningarna ändras kraftigt. Men knappast Östermalm och andra attraktiva delar av innerstaden. Av det enkla skälet att lägenheterna här inte är särskilt övervärderade. Med tanke på efterfrågan och kundkretsen så är de tvärtom rätt värderade.
Östermalm befinner sig enligt mig i en bostadsbubbla, precis som övriga Sverige. Men större delen av bostadsrättsinnehavarna där kommer troligen inte att drabbas särskilt hårt även om priserna faller 40-50%. De tillhör nämligen till övervägande del, precis som Lagerling säger, de som har nettotillgångar till skillnad från nettolåntagarna.

Apropå den svenska bostadsbubblan höjde Riksbanken idag som förväntat sin reporänta från 1,00 till 1,25 procent. Inte heller oväntat reserverade sig ledamöterna Karolina Ekholm och Lars E O Svensson mot höjningen. Nu lär inte denna höjning i sig spräcka den svenska bostadsbubblan, utan där får vi nog vänta på andra faktorer, då väl ingen förväntat sig annat än höjd ränta. Inte ens de ännu högre räntor som väntas framöver kommer att bli de utlösande faktorerna, då de i ett historiskt perspektiv fortfarande är låga.

Nej, det krävs nog en kombination av faktorer, exempelvis de höjda amorteringskrav som det nu höjs röster för från olika håll, nu senast från Nordea. Det skulle också kunna bli något slags tröskeleffekt när de rörliga bolåneräntorna ökar för mycket och många nya köpare för att kunna sova lugnare om natten väljer bunden ränta, som ju ligger betydligt högre. För fortfarande har majoriteten av de nytecknade lånen rörlig ränta. Det finns också mycket som talar för att bolåneräntorna ökar snabbare än reporäntan framöver. Marknadsräntorna för bostadsobligationer stiger nämligen efter att Riksbanken släppt sitt stöd till bankerna och till följd av den allmänna ränteoron. Dessutom kommer nya internationella regler av olika slag - nya kapitaltäckningsregler, nya likviditetsregler och NSFR-reglerna.

Intressant är också den debattartikel i DN som ekonomerna Sandro Scocco och Magnus Lindmark skrev i söndags, men som drunknade i medie- och bloggvärldarnas fokusering på terrordådsförsöket på Drottninggatan i lördags.
Vad som är näst intill unikt för Sverige jämfört med övriga industriländer är att de privata skulderna fortsätter att öka så snabbt. [...]

Det finns därmed starka skäl för stater att bekymra sig över hög privat skuldsättning, även om den offentliga faller. Den läxan har exempelvis både Irland och Island fått lära sig den hårda vägen nyligen, när de tvingats överta privata skulder i en sådan uträckning att de är på ruinens brant.

Det är något Sverige redan borde ha lärt sig av 90-talskrisen, vars ursprung var en mycket snabb uppbyggnad av privata skulder i spåren av avregleringen av kreditmarknaden och påföljande bank- och fastighetskris där en halv miljon jobb försvann.

En fråga som man kan ställa sig är om Anders Borg håller på att göra samma misstag som Kjell-Olof Feldt när han inte förhindrade excesserna i privat skuldsättning på 80-talet.
Som jag påpekat förut blir alla föreslagna regleringar för att stävja den svenska bostadsbubblan för lite och för sent.
[...] finansministerns senaste bedömning av svensk ekonomi. Enligt finansministern är den utsatt för stora risker på kort sikt. Den svenska banksektorn är riskfylld eftersom den är stor, är exponerad mot länder som har stora obalanser i sin ekonomi, samt på grund av att bostadspriser och utlåning under lång tid har ökat kraftigt.

Med en sådan världsbild framstår det som ologiskt att vänta i ett till två år, vilket med dagens ökningstakt motsvarar en ytterligare skulduppbyggnad på 200–400 miljarder. Om det konstaterats att huset brinner, varför vänta ett par timmar innan man ringer brandkåren? Särskilt om man konstaterat att huset lätt kan brinna upp?
Stoppa hushållens lånebubbla nu, innan det är för sent, alltså! Vi kan bara hoppas att Anders Borg är smartare än hans irländske kollega Brian Lenihan var hösten 2008 då han utfärdade alltför vidlyftiga löften till de irländska banker som finansierat deras bostadsbubbla. Visserligen klarade Sverige sig till slut ur 1990-talsknipan, men det var tack vare att resten av världsekonomin hjälpte oss att exportera oss ur krisen. I dagsläget är krisen global och någon hjälp utifrån är inte att förvänta.

P.S. Jag hittar ingen längre statistik för bostadsrättspriser på Östermalm, som täcker in ända från 1990, så man kan se hur stor nedgången i början av 1990-talet var. Någon som vet var jag kan hitta det?

[Andra bloggar om , , , , , ]

13 kommentarer:

  1. Tack för era fantastiska beskrivningar av husbubblan och finansmarknaden i övrigt till skillnad från PK tidningarna.

    SvaraRadera
  2. Så länge räntan är låg och folk har jobb kommer inget hända. Ni snackar om bostadsbubblan som ett isolerat problem, varför det? Med tanke på omständigheterna får man anta att priserna är rimliga. Det som får priserna att vända ner är såklart högre ränta och/eller massarbetslöshet.

    Ni är så överlägset säkra i era åsikter, ändå har jag inte en enda åsikt NÄR och HUR bubblan ska spricka. Högre ränta, jo tjena, det begriper väl alla...

    Om bubblan spricker om 2 år, kommer ni då säga 'vad var det vi sa?' :-)

    SvaraRadera
  3. Borg tycker förstås en kraschad lånebubbla är smask. Han räddar då genast bankerna, låter skattebetalarna stå för notan och kan genomföra sin sen ungdomen efterlängtade totalslakt av offentliga sektorn, och anordna jätte-rea på gemensamma tillgångar.
    Där har du hans smarthet, Flute

    SvaraRadera
  4. Himla tjat om bubblor hit och dit. Men en bostad är fortfarande ett BOENDE och inte en spekulation. Eller ska folk sälja och bo på gatan, för ni vet ju att det är en bubbla? När alla pratar om bubblan, då behöver man inte oroa sig ivartfall.

    SvaraRadera
  5. Makro e kul2010-12-15 21:53

    Lagerling är en fjant och talar bara i egen sak. Vem skulle vilja sälja sin lägenhet via honom om han gick ut och sa att priserna ska ner och att det kommer bli tufft att sälja framöver.

    Att tro att Östermalm är en isolerad ö (bostadsprismässigt) är bara löjligt. Det finns massa rika människor som väljer att bosätta sig i Vasastan, på Kungsholmen, på Söder och i Gamla Stan. Många som väljer Östermalm idag hade garanterat bosatt sig i någon av de andra innerstadsdelarna om de helt plötsligt hade fallit 20% i pris. Och då hade såklart Östermalm åkt med ner.

    Att fråga en mäklare om bostadspriserna i den stadsdelen han är verksam är till och mer idiotiskt än att fråga en mäklare om bostadspriserna i allmänhet.

    SvaraRadera
  6. @Anonym 21:43

    Sökordet "housing bubble" peakade augusti 2005 och husprisfallet i USA började några månader sedan (om jag minns rätt från ett diagram från denna blogg), så ja du har rätt, det kan dröja några månader innan sökordet "bostadsbubbla" peakar och efter det, några månader senare börjar raset.

    De där mäklarna, suck! Jag undrar om de spelar dumma i huvudet eller verkligen är det?

    http://www.google.se/insights/search/#q=housing%20bubble&cmpt=q

    SvaraRadera
  7. Tack för att det finns ett fåtal personer som faktiskt förstår att bostadsmarknaden idag är en stor, ohållbar bubbla. Idag blir man smått idiotförklarad om man ens påstår att priset på en lägenhet kan gå ner.

    Jag som arbetar som rådgivare på bank, har nog fått höra alla argument som finns och någonsin existerat, om varför inte en bostad kan tappa i värde. Jag har också varit med och sett hur snabbt det går för en "normalt" belånad person att få panik när räntorna börjar att röra sig uppåt, senast var det hösten 2008!
    Den som köper ett boende idag, bryr sig inte särskilt mycket om hur mycket det kostar, man tittar i princip bara på hur mycket som man får betala i månaden (med tillägg för en säkerhetsmarginal på 1 - 2 %). De senaste månadernas stigande räntor har nu "ätit" upp mångas säkerhetsmarginaler och nu börjar det snart att kosta i form av en minskad konsumtion. Detta leder knappast till något ras, men troligtvis till liknande situation som hösten 2008, då köpare och säljare inte ville acceptera varandras bud. Det blir då en ny Istid på bomarknaden..

    Fortsatt stigande räntor samt en ökad arbetslöshet, orsakar av den minskade konsumtionen kommer tvinga luften ur bubblan. Lägg där till det psykologiska flockbeteendet som driver priserna ännu mer ner... Den dagen kommer det vara andra rubriker i tidningarna. Då kommer de flesta påstå att de länge hade insett att vi 2010 befann oss i en ohållbar situation!

    Sedan vill jag passa på och slå hål i myten om att vi har en bostadsbrist! Bostäder finns det gott om. Men man släpper ogärna sitt boende som man inte behöver och detta skapar en brist som inte skulle finnas annars..

    Tack och hej!

    SvaraRadera
  8. Neoliberal Agenda2010-12-16 02:41

    Finns inget stöd för att Östermalm är en isolerad ö om man tittar historiskt. Jag har gjort research på det tidigare.

    Däremot måste jag instämma i att priserna på bättre objekt har stuckit iväg de senaste 6-12 månader. Sjuka premiumpriserna som betalas för de bästa lägenheterna nu. Utbudet är väldigt litet.

    SvaraRadera
  9. @PL:
    Jag kollade din länk på google trends och jämförde diagrammen för "housing bubble" och "bostadsbubbla". De ser rätt lika ut, med några års förskjutning. Liten ökning 2004 i USA, 2009 i Sverige. Stor ökning 2005 i USA, 2010 här. Även om det är lite magiskt tänkande att det skulle ha ett direkt samband med bostadsmarknaden.

    SvaraRadera
  10. @Anonym 10:32

    Mitt inlägg var främst tänkt som svar på Anonym 21:43 "När alla pratar om bubblan, då behöver man inte oroa sig ivartfall" när det är precis tvärtom.

    Eller som det står i SEB-krönika 13/12-10 av SEB:s chefstrateg Johan Javeus, sista meningarna:
    " En sista reflektion kan vara att när alla pratar om huruvida vi har en bubbla eller inte så är ofta risken för att så är fallet rätt stor. Kom ihåg hur det var innan IT-kraschen 2000."

    SvaraRadera
  11. Flute, gillar din blogg, håller med tidigare talare om att den svenska bubblan verkar vara fördröjd, och enligt google trends kommer vi få en "kall vinter" på bostadsmarknaden. "Iskall marknad" kommer det stå på löpsedlarna i Feb.

    Jag skulle lägga till en sak på din lista av utlösande faktorer som får bubblan att spricka. Jag vill lägga till Alex Schulman som en faktor. =)

    Bostadsmarknaden är som vilken annan marknad som helst, och det är "stupidity of the masses" som styr. Schulmans krönika i Aftonbladet kan nog vara den triggern som fick korthuset att falla... Efter hans artikel, plockar plötsligt alla tidningar upp ämnet och tala om "bostadsbubblan" är plötsligt mainstream. Den som lever får se.

    /JT

    SvaraRadera
  12. När ska östermalmskärringar sluta kalla en lägenhet för "våning".

    SvaraRadera
  13. Peterolov :

    Vi får se om julhandels facit nu i Januari ger dig rätt i att konsumtionen kommer att stryka på foten, dock är också rena rejäla siffror svåra att bedöma då så många julhandlar så mycket på krediter och olika typer av konstiga abbonemang/avbetalningplaner osv. där köpeskillingen gömms.

    H.U.I ger dig fel, men de är å andra sidan ruggigt partiska. å andra sidan har de haft rätt de senaste åren i sina prognoser.

    Finns en hel del propaganda på www.hui.se att snaska i sig om man vill.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.