2011-11-17

Huspriserna faller

Idag kom senaste Småhusbarometern från SCB, som visar att småhuspriserna har sjunkit även den senaste månaden. Visserligen försöker SCB, TT och tidningarna att spinna till det hela genom att titta på den senaste tremånadersperioden jämfört med föregående tremånadersperiod, men det döljer bara den bistra verkligheten.
Småhuspriserna i storstadsregionerna sjönk med mellan 1 och 3 procent under augusti-oktober jämfört med föregående tremånadersperiod. Men ser man till den genomsnittliga prisutvecklingen i hela landet var priserna oförändrade, enligt Statistiska centralbyrån (SCB).
Nedan ser ni en uppdaterad version av mitt diagram över Småhusbarometern inflationsjusterad och den senaste tidens prisfall är då mycket tydligt om man tittar månadsvis. Även tre och tolv månaders glidande medelvärden är här fallande.

Jag har tidigare publicerat diagram över svenska småhuspriser ända bak till 1967 och även konstaterat i somras att det är tämligen säkert att den svenska bostadsbubblan nu har spruckit. Här kommer en uppdatering även av diagrammet över inflationsjusterade bostadspriser över lång tid. Den sista datapunkten är ännu preliminär och utgår från att priserna resten av detta kvartal kommer att ligga kvar på ungefär samma nivå som i oktober - ni får se en uppdaterad version om en månad. Som jämförelse finns även reallönerna med i diagrammet.
 Observera att (den preliminära) nedgången i de reala priserna ser ut att vara den kraftigaste sedan diagrammets början för 44 år sedan! Observera även att reallönerna stagnerat under 2010, vilket är första gången sedan 1993 - en delorsak till prisfallet?

Det kan även vara intressant att se hur de nominella småhuspriserna utvecklats. Jag har här lagt in konsumentprisindex (KPI) som jämförelse.

Vissa har trott att vi skulle kunna få kraftig inflation och att de reala bostadspriserna på detta sätt skulle kunna närma sig sitt historiska medelvärde, men så ser det än så länge inte ut att bli, då de nominella bostadspriserna nu fallit kraftigt den senaste tiden. Detta bekräftar min syn att vi kommer att få ett deflationsscenario de närmaste åren.

I samband med detta är det intressant att SCB även rapporterar att antalet påbörjade småhusbyggen har minskat rejält under årets nio första månader, närmare bestämt en minskning med 13 procent jämfört med motsvarande period 2010. Påbörjade byggen av lägenheter i flerbostadshus har dock ökat marginellt under perioden. Det kan tyckas kontraintuitivt att fallande bostadspriser skulle åtföljas av minskat byggande, men det har vi sett även i andra länder som haft bostadsbubblor, exempelvis USA. Det beror som jag ser det på att vi i bostadsbubblans spår även har en byggprisbubbla och innan byggbranschen justerat ner sin prisnivå rejält kommer vi inte att få se någon återhämtning där. Cornucopia har de senaste månaderna rapporterat om att flera husbyggarföretag gått omkull, vilket bekräftar bilden som ges av SCB:s statistik över påbörjade småhusbyggen.

Läs även Cornucopias analys av ValueGuards kvalitetsjusterade boprisindex som kom i förrgår (ett och två). Detta index ligger någon månad före SCB:s siffror.

7 kommentarer:

  1. NU ÄR DET KÖRT ! ! ! ! KÖPT GULD ?????

    SvaraRadera
  2. Hej Flute
    Du skrev ett inlägg berörande CDS eller priserna på CDS:s.
    Min fråga till dig är var man kan hitta den informationen. Känner du till någon bra hemsida?

    Tack på förhand
    Benjamin

    SvaraRadera
  3. Makro e kul2011-11-17 21:43

    Hej Flute!

    Längesen nu, mecklarna sabbade ju min acceptprisindikator genom att införa "accepterat pris". Men jag fortsätter läsa din blogg några gånger i veckan.

    Några frågor angående första digrammet och den blå linjen (medelpris inflationsjusterat):

    1) Är det du som inflationsjusterar den eller kommer den från SCB?

    2) Om det är du som justerar den, hur går du tillväga? Är det (taget ur diagram 3) Riket dividerat med KPI?

    SvaraRadera
  4. Mycket intressant! Har man bara möjligheten så är det nog bra att vänta några år med att köpa boende, för fallhöjden är fortfarande riktigt hög.

    SvaraRadera
  5. Makro e kul:
    Det är jag som inflationsjusterar dem, helt enkelt genom som du säger att dividera med KPI. Sedan ser jag till med multiplikation med lämplig konstant att 1988k1 sätts till 100.

    SvaraRadera
  6. Benjamin:
    CDS-priserna hittar jag hos Bloomberg.

    SvaraRadera
  7. Tja, att de små hustillverkarna går omkull kan bero på många saker, dock inte att deras produkter är för billiga. I dessa finanskrisernas tidevarv anklagas banker ofta för att ha orimliga mål för sin avkastning, närmande sig rent ocker. Vilket leder till oacceptabel risktagning. Siffror som 15% ebita har nämnts av chockade och förfärade finansministrar och riksbankschefer.

    I NCCs årsredovisning för 2010 framgår det att NCC haft 18% avkastning på eget kapital.

    http://www.ncc.se/Global/About_NCC/ir/arsredovisning/NCC_AR10_SV.PDF

    Något annat stort bolag i branschen skröt med 21%, jag minns inte vilket.

    Detta visar att den nuvarande prisnivån är långt över vad som går att nyproducera för. Bolagen passar givetvis på att prissätta efter marknaden, inte efter kostnaden. Den totala avsaknaden av konkurrens på den svenska marknaden gör att spelet kan hållas levande. Både fack, arbetsgivare och politiker är överens att inte släppa in andra aktörer. Alla vet att det är minerat område, pengar under bordet, eller lastbil efter lastbil med taktegel.

    Att små aktörer faller ut från marknaden beror till största delen på att de inte har den (illegala) maffia-liknande infrastrukturen som de stora besitter.

    Och priserna på nyproducerat stiger i takt med priserna på bostadsmarknaden. Trots rationaliseringar och förbättrad logistik.

    Den kloke finansministern inväntar den totala kollapsen, då byggjättarna tar stora jobb till 8% ebita (eller lägre om de kämpar för överlevnad) och startar då en subventionerad byggexpansion av bostäder. Smärtsamt för de som sett boendet som en inkomstkälla, men sunt förnuft för de som vill kunna bo billigt.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.