2012-03-27

Svenska bostadsbubblan 2012

Idag kom senaste finansmarknadsstatistiken från SCB, som visar att hushållens lån fortsätter att öka i allt långsammare takt.
Tillväxttakten var i februari 5,0 procent vilket kan jämföras med 5,1 procent i januari. I februari 2011 låg tillväxttakten på 7,6 procent och hade under hela 2011 en avtagande trend.

Fortfarande är det dock en ökning av hushållskrediterna som är snabbare än inflationstakten (för närvarande 1,9 procent per år) och snabbare än BNP-utvecklingen. Frågan är hur länge denna skuldökning kan fortgå. Den genomsnittliga räntan på hushållens nya låneavtal har minskat något, vilket säkerligen drivit på viljan och förmågan till ytterligare skuldsättning.

Hushållen har nu totalt 2 661 miljarder kronor i lån, varav 2 137 miljarder är bolån. Varje svensk har alltså i genomsnitt drygt 280 000 kronor i skulder, men vi ska inte glömma bort att dessa är mycket ojämnt fördelade. Tyvärr är det efter förmögenhetsskattens avskaffande svårt att få fram några vettiga siffror på fördelningen.

I Statens Bostadskreditnämnds marknadsrapport från oktober 2011 finns följande diagram över hushållens skulder i förhållande till disponibel inkomst på längre sikt.

Som ni ser är hushållskrediterna i förhållande till disponibel inkomst på väg att plana ut. Senast det hände var runt år 2000, men sen stack de upp mot himlen. Frågan är om de kan göra det igen? Eller blir det en återgång till mer "normala" nivåer? Jag tror på det senare.

Det är hushållens tillgång till kredit som driver på bostadspriserna, då få vid dagens prisnivåer kan köpa en bostad utan bolån. Nedan ser ni hur bostadspriserna har utvecklats realt sedan 1967, nu kompletterat med siffror för fjärde kvartalet 2011 från SCB. Observera att det handlar om inflationsjusterade priser.

Jag har lagt in reallönerna som jämförelse. Det finns ett gap mellan boprisutvecklingen och reallöneutvecklingen som är större än någonsin förut. I längden kan detta inte hålla och min prognos är att de reala priserna kommer att sjunka med 65-70 procent på några års sikt, vilket beroende på inflationstakten kanske kan innebära en halvering av de nominella priserna. Det som är svårt med bubblor är att pricka in tidpunkten då nedgången börjar. Jag missade detta då jag trodde att toppen för de svenska bostadspriserna skulle vara år 2007, men vi fick då bara en liten nedgång följd av en ytterligare uppgång. Än så länge har vi åter sett en viss nedgång den senaste tiden, men jag ser den inte som bekräftad. Det kan hända att monetära åtgärder från centralbankerna åter pumpar upp bubblan, även om det inte känns sannolikt just nu.

SCB:s siffror för bostadspriser släpar efter med flera månader och just nu ännu mer, eftersom det är en propp i registreringen hos Lantmäteriet - för februari har det inte ens kommit någon Småhusbarometer. Lantmäteriet förklarar att det beror på byte av datorsystem, men att de anställt extrapersonal och dessutom jobbar övertid för att komma till rätta med problemet.

Eftersom KTH:s och Nasdaq OMX:s Valueguard-index nu funnits sedan januari 2005 och därmed har en ganska lång dataserie har jag bestämt mig för att titta på det istället. Detta index har många fördelar. Det har väldigt liten eftersläpning, det är justerat för bostädernas kvalitet och det tar även med bostadsrätter. Så här ser det ut för hela Sverige. Observera att prisindex i diagrammen nedan inte är inflationsjusterade.

Ännu ingen stor nedgång varken för bostadsrätter eller småhus sedan senaste toppen runt årsskiftet 2010/2011. För Stockholm ser bilden ungefär likadan ut.

Däremot skiljer sig utvecklingen i Malmö rejält, vilket troligen beror på närheten till Danmark och deras sedan flera år spruckna bostadsbubbla.

I Malmö nådde bostadsrättspriserna aldrig upp till toppen från 2007 igen, medan småhuspriserna lyckades nå något högre innan den återtagna nedgången.

En sak som påverkar framtiden för bostadspriserna är konjunkturen och Nordea kom idag med en prognos där de spår en "dyster" framtid och räknar med att Sveriges BNP krymper med 0,3 procent under 2012. Jag tror dock att de är för optimistiska och ser en betydligt dystrare framtid. Liknande felbedömningar gjordes 2008. Det är uppenbart att världsekonomin står och balanserar på pottkanten och bara hålls i balans tack vare extraordinära åtgärder i biljon-euro-klassen från centralbankerna. Frågan är bara vilken som blir den utlösande faktorn för fallet ner i skiten - Portugal, Spanien, Kina, Japan, oljepriset, med mera - det finns hur många negativa faktorer som helst.

17 kommentarer:

  1. TACK!!! Du skriver och analyserar väl även om du inte alltid har rätt!

    SvaraRadera
  2. Makro e kul2012-03-27 13:45

    Jag fortsätter tro att du är alltför pessimistisk. En nedgång på 65-70% i de reala priserna skulle innebära ett nytt rekordlägsta (i reala priser) trots att reallönerna är upp ~50% sedan de reala bostadspriserna bottnade förra gången.

    Ett önskemål: skulle du kunna lägga till en graf med bara en linje som är de reala priserna normerade med reallönerna? Dvs. den blåa linjen delat med den gröna linjen (i det tredje diagrammet). Och kanske även plotta in i denna graf var vi skulle hamna om de reala bostadspriserna sjönk 65-70% men reallönen var oförändrad (eller liknande).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag ska se vad jag kan snickra ihop...

      Radera
    2. Men vad säger att reallönerna kommer att ligga still på dagens nivå? Med en global ekonomisk nedgång är det väl snarare så att de riskerar att sjunka.

      Radera
    3. Makro e kul2012-03-27 20:47

      Nej, det är ju inte säkert att de ska ligga still. Mitt förslag var bara ett försök att visa hur dramatisk din prognos är.

      Man kanske även kan illustrera det såhär:

      Anta att de reala bostadspriserna ska ner till samma nivå som tidigare bottnar. Hur mycket måste då reallönerna sjunka för att vi ska ha samma förhållande som på botten under 90-talet?

      Dramatiskt mycket säger min magkänsla.

      Radera
    4. Makro e kul2012-03-27 20:54

      Det där sista kunde man ju faktiskt utläsa i diagrammet - ursäkta min lathet. Bostadspriserna bottnade på ~80 år 1993 i ditt diagram. Då var reallönerna cirka 100.

      Om bostadspriserna ska ner till tidigare bottnar ska alltså reallönerna från nuvarande 150 till 100 - en minskning med 33%.

      Om man gör samma tankeexperiment med din prognos om minus 65-70% så ska bostadspriserna ner till ~66. Reallönerna ska då ner till 83, dvs. sjunka med 45%.

      Jag tycker bara det låter oerhört dramatiskt.

      Radera
  3. hahah, du är alltför optimistisk, öppna ögonen Flute./Guldkramaren

    SvaraRadera
  4. Hur stor kreditexpansion krävs för att hålla bostadspriserna stabila? De som lämnar marknaden är rimligen gamla och har rimligen låg belåningsgrad eftersom priserna har stigit kraftigt. De som ska in på marknaden är unga och behöver låna stora delar av köpeskillingen. Dvs. enbart för att hålla nuvarande nivåer borde det krävas kreditexpansion innan man uppnår ett jämviktsläge.

    SvaraRadera
    Svar
    1. jo helt klart, tror att nuvarande tillväxt i kronor per år kan ge hyfsat stabila priser. Problemet är dock kontantinsatskravet som krävs....Säg att ett par i 25års åldern utan besparingar vill köpa en bostad för ca 3miljoner, om de sparar tio procent av nettoinkomsten dvs. ca 50000kr per år, tar det alltså 9år att få ihop insatsen. Min personlig bedömning säger mig att de inte varit normalt att spara 50-100kr om året under 2000-talet. När folk inser att det är nödvändigt att spara så pass mycket så kommer de få effekter på konsumtionen och även sysselsättningen. Då kommer också fortsatt kreditexpansion för bankerna bli svårare och den negativa spiralen är i full gång.

      Radera
  5. Toppen! Jag älskar dina diagram men tydlig källhänvisning. Sedan kan ju var och en dra sina egna slutsatser...

    SvaraRadera
    Svar
    1. "med" skall det såklart stå. Du har bra källhänvisningar.

      Radera
  6. Två saker håller den svenska ekonomin flytande somjag ser det: kreditexpansionen i form av bolån, samt exportindustrin med det handelsöverskott som denna ger. Bägge är på tillbakagång, exportindustrin går fortfarande hyggligt, men när krisen förvärras i PIIGS så kommer det gå utför med den.

    SvaraRadera
  7. Om 15år när alla råbelånade svenskar skall gå från 23tusen till 12 ut i månaden, då mina vänner kommer den stora smällen.

    SvaraRadera
  8. Råkade se detta inlägg på Fairshopping: http://fairshopping.se/opinions/view/12319

    Notera siffrorna, lån på 2,7 miljoner, *hushållets* månadsinkomst, brutto: 47700 kr. Men så "är det ju lönehöjning på gång i april och fasta jobb har vi båda", så då är det ju inga problem!

    Jag blir mörkrädd!

    SvaraRadera
  9. Anon"ym: det är så det ligger till... Jag går snart över till andra sidan och drar på mig ett 3,5 miljonerslån. Vi/De kommer ändå att bli räddade. Det är för många som har skulder, alla kan inte gå under. Tyvärr, så är det. De som sitter och skryter vid lunchbordet om deras fina villa som har stigit i värde kommer få skryta vidare...

    Vad som borde ske är: bort med ränteavdraget, bort med skatt på sparränta! Uppmana folk till att spara istället för denna galna konsumtion av skit! Vad är det med folk nu för tiden? Blir vi bara mer och mer puckade?

    Sluta dra ner Sverige i skiten! Bort med jobbavdragen, jag behöver inte de extra hundralapparna. Lägg dem på skola/sjukvård! Jag tror inte att det skapar fler jobb, utan det handlar bara om att köpa röster till M! Men snälla, tänk ett steg längre! Vidare, ta bort LAS! Det skulle göra så att alla i svensk industri jobbar lite hårdare, framförallt när man har varit där i några år och har fått sig en liten personalbuffert till den svarta linjen...

    SvaraRadera
  10. Så länge inget drastiskt händer med inkomsterna eller ränteavdraget tror jag inte att vi får se denna drastiska nedgång. Är det verkligen realistiskt att tro att ett avskaffande av ränteavdragen kommer inom kort? Vem som helst kan ju räkna ut effekterna av det.. Själv har jag medelinkomst och har inga problem med att höja min månadskostnad för boende ytterligare och då bor jag redan väldigt centralt. Efterfrågan i Göteborg och Stockholm är såpass stort att det skall mycket till för att priserna skall rasa. Men vi får väl se..

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.