2010-11-08

Vaccinerad mot bubblor

Vice riksbankschef Lars E. O. Svensson tycks vara immuniserad så att han inte ser finansiella bubblor. Enligt protokollet från Riksbankens senaste penningpolitiska möte säger han att det "inte finns några indikationer på att huspriserna skulle vara en bubbla".
- I Sverige finns det ingen förekomst av ”buy to let”, bostadsköp i syfte att hyra ut, utan endast ”buy to live”, bostadsköp för eget bruk, säger Lars E. O. Svensson, enligt protokollet.
Det är tveksamt hur sant detta är. Fråga dem som letar bostad i Stockholm om det finns mycket andrahandsuthyrning av bostäder - även bostadsrätter. Officiellt finns inte särskilt mycket andrahandsuthyrning, eftersom de flesta bostadsrättsföreningar och hyresvärdar brukar vara restriktiva med detta. Men inofficiellt hyrs det ut mängder av bostäder i andra hand i Stockholm, bara det att man måste smussla med det och inte ha sitt namn på brevlådan, etc. Jag minns själv när jag satt i styrelsen för en bostadsrättsförening på 1990-talet hur svårt det var att kontrollera otillåten andrahandsuthyrning. Vi hade välgrundade misstankar om att många av lägenheterna hyrdes ut i andra hand, men det var i de flesta fall i princip omöjligt att få det att upphöra. Ett grundproblem är att det inte finns något centralt fastighetsregister över bostadsrätter, så det finns alla möjligheter att äga flera bostadsrättslägenheter och hyra ut en eller flera. Jag känner till åtminstone ett fall med en person som satt detta i system och när jag fick vetskap om det för omkring tio år sedan ägde han och hans särbo ett 70-tal bostadsrätter runt om i Stockholm, som de hyrde ut till rena ockerhyror. Mot kontant betalning utan kvitto, såklart, för att slippa problem med den otrevliga Hyresnämnden.

Men jag tror inte att Lars E. O. Svensson ser den verkliga situationen för andrahandsuthyrning ifrån sin upphöjda position på Riksbanken.

Sedan ska vi inte glömma alla "övernattningslägenheter" som finns i Stockholm. Många äger alltså två boenden och behåller gärna lägenheten i Stockholm, även om de bara använder den några gånger per år, då den ju är "en bra investering".

Att hushållens krediter ökar i en årstakt av 8-9% tycks inte bekymra Lars E.O. Svensson. Det är nog ingen bubbla - det bara växer lite snabbt just nu...

Så jag vidhåller ändå att det är en bostadsbubbla (fast det i grunden är en kreditbubbla). Samma typ av vaccination mot att se bubblor har även Lars E.O. Svenssons forskarkollega Ben Bernanke, numera chef för USA:s centralbank Federal Reserve. Jag har dragit citatet förr, men det förtjänar att upprepas. Följande sade Ben Bernanke 2005 då den amerikanska bostadsbubblan stod på sin topp.
at a national level these price increases largely reflect strong economic fundamentals, including robust growth in jobs and incomes, low mortgage rates, steady rates of household formation, and factors that limit the expansion of housing supply in some areas.
Hur det gick sen vet vi alla.

Men sen kan jag delvis hålla med Lars E. O. Svensson när han säger följande.
Lars E. O. Svensson poängterar också att det egentligen inte är Riksbankens sak att bekymra sig så mycket över boprisutvecklingen. Att följa den utvecklingen, och i så fall ingripa, finns det andra myndigheter i samhället som har ansvar för.
Fast Riksbanken har ändå en del av skulden i att den svenska bostadsbubblan blivit så kraftig som den blivit, då de toksänkte räntan 2008-2009. Sedan kan man argumentera för att andra myndigheter, exempelvis Finansinspektionen, samtidigt borde ha gått in med motåtgärder mot just bolånen. Bolånetaket blev som bekant för lite för sent.

Följande kan jag också delvis hålla med om.
- Styrräntan är å sin sida ett mycket ineffektivt och trubbigt instrument för att påverka huspriser och hushållsbelåning, säger han.
Däremot håller jag inte särskilt med om följande.
- Om det ändå skulle uppstå problem med huspriser och hushållsbelåning så har Finansinspektionen effektiva instrument, inklusive det bolånetak som införts.
I teorin har Finansinspektionen effektiva instrument, men de använder dem inte. Bolånetaket är som sagt tandlöst i sin nuvarande utformning. Övriga restriktioner kommer garanterat inte att införas förrän det blir för sent.

Sen kan man undra hur Lars E.O. Svensson ser på de långsiktiga effekterna av att det t.ex. amorteras så lite på bolånen. Vad blir den långsiktiga effekten av att folk har kvar stora bolån när de går i pension?

Men nu ska jag inte vara en sån där svartsynt och pessimistisk domedagsprofet. Nej, svenskarna trorfortsatt boprisrally, så allt är lugnt...

[Andra bloggar om , , , ]

8 kommentarer:

  1. Lars E.O. Svensson är sveriges svar på Paul Krugman

    SvaraRadera
  2. Man undrar vad karln egentligen tycker, mellan skål och vägg.

    Hushåll som belånar hela livsinkomsten för att köpa ett övervärderat boende i en räntedopad marknad, och som inte har några som helst planer på att amortera något alls utan hoppas att värdeökningen ska äta upp lånen.

    Detta är definitionen på en bubbla, som blåses upp av en kreditexpansion och alltför låga räntor.

    Frågan är bara när proppen går.

    /F

    SvaraRadera
  3. Fast.... Gör de verkligen det? Jag tror att väldigt många av de tillfrågade är skitskraja över vad som kommer att hända om utvecklingen vänder och priserna i stället börjar falla. Alla som äger (nåja, du vet vad jag menar) sitt boende önskar se fortsatt stigande priser. Därför passar det fint att svara ja på frågan om vad man tror angående framtidens priser. Och att fråga mäklare vad de tror om utvecklingen är ju ett skämt men det har du redan skrivit om många gånger.

    Så, de där "svenskarna tror på blablabla" ger jag precis ingenting för eftersom det säger mer om hur RÄDD svensken är, än hur hon faktiskt tror att saker kommer att utveckla sig. Vore mer intressant att samtidigt ställa frågan - "äger du ditt boende?" och därefter fråga vad man tror om utvecklingen.

    SvaraRadera
  4. Angående silverprisutvecklingen de senaste dagarna kan jag bara säga en sak: Jävlar!

    SvaraRadera
  5. Makro e kul2010-11-09 23:05

    Är benägen att hålla med Lasse. Någon bubbla är det inte tal om. En bubbla anser jag vara när priset på en tillgång inte reflekterar fundamentala faktorer. Typ tulpanlökar i Holland eller aktier i IT-bolag utan någon intjäning. Nuvarande bostadspriser speglar mycket väl fundamenta. Att sedan fundamenta är ovanligt gynsamma - låga räntor, god tillgång på kredit, bostadsbrist, skaplig konjunktur - och inte kan bli annat än sämre, det är en annan femma.

    SvaraRadera
  6. @Makro e kul: kan väl till viss del hålla med, men det känns som hårklyverier. Citatet från Bernanke säger samma sak och tänker man på det viset så hade han ju helt rätt. Då. Fast ändå inte.

    Med hänsyn till den tillgång på riskkapital och de PE-tal som gällde för jämförbara bolag 1998 så var väl inte IT-bolagen nån bubbla heller.

    Kan vi säga "väldigt övervärderat" istället för "bubbla"?

    SvaraRadera
  7. Jag tror Christine har rätt. Skulle också intala mig att det bara kommer att fortsätta att stiga om jag hade köpt min lägenhet idag (och inte för sju år sen). Skulle vara mer intressant vad folk som tänker köpa den närmaste tiden tror om utvecklingen.

    SvaraRadera
  8. Makro e kul2010-11-10 21:49

    Anonym,

    ja, du har ju rätt i att mitt inlägg lät skrämmande likt Bernankes. Och visst är det lite hårklyverier. Men att kalla dem "väldigt övervärderade" tycker jag är en viss överdrift.

    En viktig skillnad mot USA, om vi nu ska jämföra, är ju att det inte finns subprime-utlåning i Sverige. Åtminstone inte i samma utsträckning. Detta torde göra att det inte finns lika mycket luft i de svenska priserna som det gjorde i de amerikanska då de var som högst. Och de amerikanska huspriserna är ju som bekant ner 30% från toppen, och ser ut att ha bottnat ut. Min tes är att de svenska ska ner 10-20%. Detta skulle jag inte kalla för "väldigt övervärderat". Men det är klart, det är ju lika mycket en fråga för svenskläraren som fastighetsmarknadshobbyanalytikern.

    :)

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.