Varför sprack Danmarks bostadsbubbla först?

Som jag har visat förut så har alla de nordiska länderna bostadsbubblor av varierande storlek. Danmarks bostadsbubbla sprack som bekant 2007 och sedan dess har de priserna sjunkit med cirka 30%. Igår skrev jag om hur det nu ser ut som om även den norska bostadsbubblan har spruckit, då de de norska bostadspriserna föll med 5,3 procent från maj till december 2013 och därmed är tillbaks på samma nivå som sommaren 2012. De norska bostadspriserna har också noterat sin första årsvisa nedgång sedan finanskrisen.

Nu kan man fråga sig varför Danmarks bostadsbubbla sprack först av de nordiska. Länderna har ju mycket gemensamt, till exempel att de alla har och har haft ett exportöverskott. Svaret tror jag finns i följande diagram som jag hämtat från sidan 24 i Boverkets rapport Bostadsmarknaderna i Norden och regionalt. Det visar hushållens skulder i förhållande till årlig disponibel inkomst.

Danmark har som ni ser haft högst skuldsättning för hushållen av de nordiska länderna. När bostadsbubblan sprack 2007 låg hushållens skulder på runt 260 procent av disponibel inkomst. Detta var inte hållbart under någon längre tid, därför sprack bubblan först av alla.

Att Norge blir land nummer två är isåfall väntat, då deras skuldkvot för hushållen ligger näst högst. Enligt Norges banks siffror ligger den nu runt 210 procent. Det funkar ett tag, men inte hur länge som helst.

Frågan är då hur länge Sverige kan hålla ut när hushållens skulder nu ligger över 170 procent av disponibel inkomst. Självklart spelar en mängd andra faktorer in, exempelvis hur ekonomin går generellt (BNP-tillväxt), men det är svårt att bedöma exakt när nedgången kommer. Bubblor har ju en tendens att blåsas upp långt bortom vad realistiska bedömare ser som orimlighetens gräns.

Vad gäller den utlösande faktorn till att den danska bostadsbubblan sprack så noterar jag för det första att toppen kom 2007, innan den akuta finanskrisen hösten 2008, som alltå inte kan vara utlösande faktor. En nedgång i ekonomin kan inte heller vara utlösande faktor, då Danmarks BNP fortsatte att växa under 2007 och bromsade in först 2008. Inte heller ser vi någon särskild uppgång eller nedgång i prisinflationen under 2007, utan först under 2008. En viss uppgång i de nominella bostadsräntorna kan vi dock se 2005-2007, men långt ifrån någon räntechock (diagram från sidan 20 i Boverkets rapport).

Ser vi istället på den reala boräntan efter skatt ser vi dock ingen särskilt stor uppgång - från en till två procent.

Frågan är om denna lilla ränteuppgång verkligen var den utlösande faktorn eller om det helt enkelt var så att de danska hushållen som kollektiv uppnådde skuldmättnad. Jag håller på det senare, men kanske var de något högre räntorna droppen som kom bägaren att rinna över.

Vad gäller Norge så har bolåneräntorna sett ut så här de senaste åren:

2011-2013 har de nominella bostadsräntorna som ni ser legat ganska still runt 4 procent. De reala bolåneräntorna har istället fallit kraftigt 2011-2013. Det ser alltså inte alls ut som om ränteläget skulle ha någon del i de fallande norska bostadspriserna. Tvärtom borde det elda på priserna. I Norge har det inte heller varit någon särskild avmattning i BNP, annat än kanske tredje kvartalet i år. Inflationen gick upp till runt tre procent i juli-september, vilket var lite över inflationsmålet men inget allvarligt. I övrigt ser inget anmärkningsvärt ut att ha skett. Vad var droppen som kom bägaren att rinna över? Om det nu är så att Norges bostadsbubbla verkligen spruckit denna gång och det inte bara är "falskt alarm".

Min teori är att när skuldmättnad uppnåtts bara behövs mindre utlösande faktorer för att sätta igång ett boprisfall. Frågan är vad det blir för Sverige. Norge är som bekant vår största exportmarknad och en sprucken bostadsbubbla där skulle definitivt ha negativ påverkan på den svenska ekonomin. Danska ekonomer fruktar i alla fall för hur spruckna bostadsbubblor i Norge och Sverige skulle påverka Danmarks ekonomi.

Till slut en favorit i repris - diagrammet över reala bostadspriser sedan 1890 i Norge och USA, som visar hur de norska bostadspriserna är de mest absurt uppblåsta i världen. Observera att diagrammet slutar 2011 - priserna har gått upp en bit till sedan dess.