2014-01-14

Dagens antibostadsbubblare

Det är fascinerande hur mycket energi och trycksvärta (eller dess elektroniska motsvarighet 0x000000) som nu går åt i debatten huruvida vi har en bostadsbubbla i Sverige eller inte.

Senaste händelseutvecklingen i debatten är att kändisekonomen Paul Krugman tycker att vi har en bostadsbubbla i Sverige. Han pekar på bostadspriser som har ökat kraftigt samt även hushållens skulder. Han påpekar också att man i flera länder de senaste 7-8 åren har trott att det var annorlunda där och därför ingen bubbla, men det har visat sig att det inte var annorlunda utan bara en gammal hederlig bostadsbubbla.

Nu återstår som bekant inte många ospräckta bostadsbubblor kvar i världen - det är väl bara Sverige, Norge, Kanada, Australien, Nya Zeeland och Frankrike som återstår bland OECD-länderna. Och för Norge ser det som jag skrev nyligen ut som om bubblan slutligen kan ha spruckit förra året.

Det är som vanligt uppfriskande att höra utländska bedömare, då de hela tiden anser att Sverige har en bostadsbubbla, medan många inhemska ekonomer med näbbar och klor försöker argumentera emot. Bland dem som uttryckt oro för en svenska bostadsbubbla finns kändisekonomer som Nouriel Roubini, Robert Shiller och nu då Paul Krugman. Även flera tunga ekonomiska institutioner har uttryckt oro, t.ex. IMF och EU-kommissionen. Utländska ekonomimedia såsom Bloomberg eller The Economist är också helt på det klara med att Sverige har en bostadsbubbla.

Krugman säger vidare att det inte går att "göra pyspunka" på en bostadsbubbla och att den mesta skadan för ekonomin redan är skedd, även om den inte syns ännu. Lite motsägelsefullt rekommenderar Krugman att Sverige nu ska tillämpa en "aggressiv penning- och finanspolitik så att ekonomin inte drabbas för hårt om bubblan spricker". Lite för tidigt att göra det redan nu, som Den Hälsosamme Ekonomisten påpekar. Man bör nog vänta tills bubblan är konstaterat sprucken, annars riskerar man att blåsa under ännu en sista excess.

Nu behövde vi inte vänta länge på en reaktion på Krugmans uttalanden från antibostadsbubblarlägret. Före detta ledamoten av Riksbankens direktion Lars E O Svensson anser som bekant inte att Sverige har någon bostadsbubbla utan att bostadspriserna istället har genomgått ett skifte till en högre nivå. Därför är det inte oväntat att just Svensson reagerar och passande blir intervjuad av SvD. Svensson anser inte att Krugman är tillräckligt insatt i just den svenska bostadsmarknaden för att kunna säga att det råder bostadsbubbla här. Däremot anser Svensson att Krugman är tillräckligt insatt i svenska förhållanden för att kunna säga att Riksbankens penningpolitik har varit för stram. Intressant att det bara är i det fall där Krugman håller med Svensson som Svensson anser att Krugman har rätt och är tillräckligt insatt...

Lars E O Svensson säger vidare att "När bostadsmarknader har kraschat i andra länder har det de facto sett annorlunda ut. Det har varit spekulation och stort byggande, och lågt sparande och ett bytesbalansunderskott". Detta är faktiskt fel. Danmark och Nederländerna hade inte bytesbalansunderskott när deras bostadsbubbla sprack. Danmark och Nederländerna hade inte heller vad jag kan se särskilt lågt sparande under bubblans uppbyggnadsfas. Spekulation i svenska bostäder nämnde jag i förrgår - det finns även här ett spekulativt inslag, men inte av det slag man brukar mena.

På Ekonomistas finns idag även en artikel med rubriken "Finns det en prisbubbla på bostadsmarknaden?" Jag behövde inte ens läsa artikeln för att kunna gissa vad den skulle komma fram till: "Sammantaget finns det knappast några tecken på att det skulle finnas en prisbubbla på bostadsmarknaden."

Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Institutet för internationell ekonomi vid Stockholms universitet, har skrivit denna artikel och han nämner för det första några undersökningar som kommit fram till att det inte finns någon boprisbubbla i Sverige, bland annat beställningsverket från Evidens (som togs fram på uppdrag av byggföretagen). Som vanligt handlar det om att prisuppgången kan förklaras av "fundamentala faktorer".

Därefter undersöker Flam tre tecken på att det skulle kunna finnas en bostadsbubbla. Det första handlar om "bostäder köps som finansiella investeringar i förväntan om framtida kapitalvinster och inte för eget boende". Där har han rätt i att det troligen inte förekommer särskilt mycket i Sverige. Däremot motiverar folk sina egna köp av alltför dyra bostäder med förväntan om framtida kapitalvinster, även om de faktiskt ska bo i dem själva. Jag hör det i princip varje vecka. Kanske inte exakt det tecken som Flam letar efter, men väldigt likt.

Det andra tecknet Flam undersöker är hur priset för en köpt bostad skiljer sig från en hyrd.
För att se hur hyreskostnaden per kvm och år i nyproducerade hyresrätter jämför sig med boendekostnaden per kvadratmeter och år i bostadsrätt väljer jag att jämföra med dels nyproducerade bostadsrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och dels med beståndet av bostadsrätter i Stockholms innerstad. Om det finns en prisbubbla någonstans borde det vara här.
Här gör Flam ett antagande om var prisbubblan finns utan att ens försöka framföra några fakta som styrker att antagandet är sant. Kanske finns prisbubblan inte i Stockholms innerstad, utan i Aspudden eller Kalmar? Mer allvarligt är dock att jämförelsen med nyproducerade hyresrätter är missvisande, då byggkostnaderna har ökat i takt med bostadspriserna (se t.ex. här) - vi har även en byggkostnadsbubbla i Sverige (Flam påpekar för övrigt i en fotnot att byggkostnaderna mer än fördubblats sedan 1998). Därmed faller Flams beräkning av boendekostnaderna bort som irrelevant i diskussionen.

Flams tredje tecken är en "snabb och kraftig uppgång i markpriset". Han visar visserligen att markpriset i storstäderna ökat groteskt snabbt - ett femfaldigande i reala kvadratmeterpriser sedan 1998, men argumenterar därefter för att det inte är så farligt, eftersom fallhöjden till övriga landet (som får representera "det normala") är relativt liten, då de reala markpriserna där "bara" trefaldigats på femton år. Även ett trefaldigande på 15 år är en väldigt snabb uppgång i markpriset, så det är tydligt att vi har en bubbla inte bara i storstäderna, utan i hela Sverige, även om den är värre i storstäderna. Jämför man en bubbla med en bubbla så ser det kanske inte så farligt ut.

Jag anser alltså fortfarande att vi har en boprisbubbla i Sverige, som ännu inte har spruckit, samt att Harry Flams argumentation emot detta i den aktuella artikeln inte håller.

7 kommentarer:

  1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  2. Det finns en problematik på kostnadssidan. En relativt ytlig och okomplicerad badrumsrenovering i Sverige kostar ca 10% av totala byggkostnaden för ett nytt hus i Sydeuropa. Flera komponenter har helt enkelt fått den normala prisbildningen ur spel i Sverige.
    Sedan är det en annan sak att detta döljer en massa problem och skapar tillväxt i Sverige, så det är knappast på någons agenda att korrigera.

    SvaraRadera
  3. Hej,
    Du missar dock han frånsägande av ansvar på slutet vilket kommer ge honom rätt.

    Han säger nämligen att priserna kan gå ner om fundamenta ändras som fundamenta listas arbetslöshet, börsfall och stigande ränta (tidigare i analysen)

    Håller nämligen med att givit stigande börs ihållande låga räntor och låg arbetslöshet så är bostäderna bra värderade. Ändras någon av dessa påverkas huspriserna vilket ger högre ett självförstärkande fall (dvs defenitionen av en bubbla)

    /Martin

    SvaraRadera
  4. Det verkar ju vara definitionen av en bubbla som skiljer sig.

    Så klart att konstlat låga räntor, amorteringsfrihet, lågt byggande och lägre skatter har gjort att priserna pumpats upp. Med detta menas då fundamentala orsaker till prisuppgången.

    Om då normalräntor och amorteringskrav införs så lärt väl priserna (och månadskostnaden) anpassas, priserna sjunker. Om detta då leder till prisfall på 20-30% så skulle nog många definiera det som att det varit en bubbla som luften gått ur.

    De på Ekonomista skulle nog inte kalla det att det då varit en bubbla utan att priserna helt enkel t har följt fundamenta. Diverse spridningar som inverkar på övriga områden som en bankkris, ja det vet jag inte hur dom ska försvara sig ifrån.

    SvaraRadera
  5. Försökte få fram dessa frågor till Flam några gånger, men de verkar hela tiden försvinna på vägen, eller så accepterar de inte kommentaren, vilket jag isf inte förstår.

    Är det inte lite väl magstarkt att säga att det inte finns några tecken på bostadsbubbla, då enbart några få betraktningsvinklar tas upp och argumenteras emot? Dessutom om priserna vilar på så lösa fundament som låga räntor, skattetryck som inte får öka och att vi inte kommer drabbas av högre arbetslöshet, då borde man väl vara orolig? I en rapport från Boverket (Drivs huspriserna av bostadsbrist?) kan man dessutom läsa att enbart 2/3 av prisuppgången kan förklaras av fundamentala faktorer, medan resterande kunde tillskrivas den självförstärkande effekten som representerade aktörernas bakåtblickande förväntningar, så att hävda att vi inte har någon spekulation på den svenska marknaden tycker jag är fel.

    /Abbe

    SvaraRadera
  6. Läste detta på di.se postat av "Andy"

    "Konstigt att hans beräkningar inte verkar stämma för bostarsrätten
    Hans beräkningar verkar inte riktigt stämma eller har jag räknat fel?Ta följande bostad som exampel: http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-4rum-gardet-stockholms-kommun-studentbacken-34,-3tr-595715986 kvm hyresrätt skulle då kosta 86 * 2300 / 12 = 16 483 kr / månadenmedan bostadsrätten kostar 4895000 * (1-0.15) * 0.06 / 12 * 0.7 + 5039 = 19 602 kr / månadenBeräkningarna inkluderar ränteavdraget och belåningen är 85% och därav insatsen 15%.Dvs. 16 483 kr/månaden kostar en hyresrätt och 19 602 kr/månaden kostar bostadsrätten. Vilken bostadsrätt kan han ha räknat på undrar man sig?"

    Räknade på det själv och hittade sedan skillnaden, i Flams text(en) står det att han räknar med två procent inflation. Detta kommer in genom att han förväntar sig två procent nominell ökning av bostadspriset.
    Han har alltså för att visa att det inte är en bubbla utgått från detta och räknat med att priserna ska fortsätta uppåt.

    /Martin

    SvaraRadera
  7. Tittade på en lägenhet i Göteborg, Linnestaden 41.

    Den hade lån på 12000/kvm, totalt närmare en miljon i lån på köpet.

    Om Flams "fundamenta" som 50 års amortering och 5% ränta skulle inträffa skulle priset behöva sjunka 60% för att boendekostnaden skulle va densamma. Det är väl sånt som Ekonomistas är en fundamentalt riktig nedgång som ej är en bubbla.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.