2014-02-19

Progressiv avskrivning finns även i ombildningar

Diskussionen om de progressiva avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar tar sig ständigt nya vändningar. Det hela började på tisdag kväll i förra veckan när SvD uppmärksammade revisorsförening FAR:s nya riktlinjer för avskrivningar i bostadsrättsföreningar, som inte längre skulle få tillämpa progressiv avskrivning, utan istället måste använda en rak avskrivningsplan. Efter några dagars rabalder backade så FAR i fredags då dess generalsekreterare Dan Brännström gick ut och sade att "frågan har sprängkraft" och istället lämnade över ansvaret för ett eventuellt beslut till Bokföringsnämnden. Det löser dock ingenting - progressiva avskrivningar lurar fortfarande bostadsrättsköparna lika mycket och man har bara sopat problemet under mattan.

Varför blev det så plötsligt rabalder i förra veckan? Som jag påpekade var det ju FAR:s syn på avskrivningarna redan känd sedan oktober 2013, eller till och med december 2011. Uppenbarligen är det ingen som håller koll på dessa frågor hos byggare och bostadsrättsorganisationer. Eller så skulle FAR ha varit tydligare och gjort kortfattade förståeliga massutskick till berörda parter.

Så tar idag Erik Davidsson från Borevision (Sveriges största revisionsfirma för bostadsrättsföreningar) och kallar avskrivningsfusket för bedrägeri. Skönt att även mer officiella personer vågar kalla saker vid deras rätta namn, inte bara obskyra bloggare. Erik Davidsson talar om "ett omfattande missbruk av progressiva avskrivningar" och att "trots att landets bostadsrättsföreningar har ett värde som halva Stockholmsbörsen har FAR inte varit intresserat". Han spekulerar även i hur det uppstått: "Det var nog så att när byggherrarna fick svårt att sälja sina objekt vid finanskrisen 2008, började många tillämpa en mer aggressivt progressiv avskrivning för att sänka månadsavgifterna." Fast jag har sett hårresande exempel i flera föreningars ekonomiska planer redan 2001 när jag skulle köpa bostadsrätt och uppmärksammade även fenomenet här på bloggen 2008. Men kanske har det blivit ännu värre efter finanskrisen 2008.

Idag skriver SvD:s Patricia Hedelius om att bostadsminister Stefan Attefall inte svarar angående avskrivningarna, en fråga som i allra högsta grad berör hans ansvarsområde. Jag tror personligen att Attefall har fått stora skälvan och inte vågar svara av rädsla för att göra bort sig. Först måste han nog få en rejäl genomgång av sina medhjälpare på departementet för att kunna komma med ett vettigt svar. Enligt Wikipedia har Attefall en fil kand i statskunskap och nationalekonomi, men han verkar ha ägnat större delen av sitt yrkesliv åt politiska poster. Med tanke på hans tidigare uttalanden i bostadsfrågor känns det som om han fått sin ministerpost mer på politiska meriter än på kunskap om bostadsmarknaden.

Hedelius påpekar att avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar "strider mot gällande redovisningsprinciper".
Det är också värt att påpeka att om Skanskas egna revisorer godkänt lika fria tolkningar av avskrivningar i bolagets årsredovisning som byggbolaget säljer sin nyproduktion på hade ”ekonomisk bluff” varit en allt för tam rubrik.
Så trots att FAR backar kommer troligen förändrade avskrivningsregler att bli verklighet ganska snart. Beslutet kommer att tas av Bokföringsnämnden, men Hedelius tror att det kommer att skjutas upp till efter valet i höst, eftersom "ingen vill hålla i bilan". Frågan är dock om man lyckas skjuta upp beslutet så länge med tanke på den debatt som blossat upp. För den sittande regeringen Borg Reinfeldt är detta med avskrivningsreglerna en högst ovälkommen nyhet. En sprucken bostadsbubbla är det sista de vill ha innan valet. Kan de skjuta upp det obehagliga och lämna det i knät på nästa regering, som enligt opinionsundersökningarna ser ut att komma att ledas av Socialdemokraterna under Löfven, skulle de slippa en massa obehag.

Hedelius skriver om 50 000 nyproducerade lägenheter som kommer att få chockhöjda avgifter, men vad jag kan se så tillämpas progressiv avskrivning även många av de bostadsrättsföreningar som skapats de senaste åren genom ombildning av hyresrätter. I förra veckan gjorde jag en stickprovsundersökning på Hemnets karta över Stockholms förorter. Här har ni resultatet - jag hänger dock inte ut föreningarna med namn.
  • BRF 1: Bildad och byggd 2002. Rak avskrivning av byggnader på 300 år!
  • BRF 2: Bildad och byggd 2001. Avskrivning av byggnader 0,5% per år = 200 år
  • BRF 3: Bildad och byggd 2007. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,55% per år
  • BRF 4: Bildad och byggd 2001. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,5% per år
  • BRF 5: Bildad och byggd 1943. Avskrivning byggnader 1,25% per år = 80 år
  • BRF 6: Bildad och byggd 2001. Progressiv 100-årig avskrivning, f n 0,1% (!) per år
  • BRF 7: Bildad och byggd på 1950-talet. Progressiv avskrivning, f n 0,25% per år
  • BRF 8: Bildad och byggd 1952. Avskrivning byggnader 2% per år = 50 år.
  • BRF 9: Bildad 2003, byggd 1947. Avskrivning progressiv 100-årig, f n 0,7% per år.
Som ni ser har jag bara hittat en förening som är resultatet av en ombildning och den har progressiv avskrivning, om än inte av värsta sorten. Jag är övertygad om att det gäller för flera av de senaste årens ombildningar. Säkerligen finns det fler ombildningar i innerstan, men jag gjorde min stickprovsundersökning på förorterna.

Inte förvånande så tillämpar alla de nybyggda föreningarna jag hittade orimliga avskrivningsplaner. Mest spännande tycker jag är den som har en rak avskrivning på 300 år - som om ett hus byggt på Carl XII:s tid skulle vara färdigavskrivet i år!

Det mest häpnadsväckande fyndet är dock föreningen från 1950-talet som på något vis har lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv. Jag gissar att det gjordes i samband med det stambyte som genomfördes för några år sedan. Det rör sig inte om någon liten förening utan en stor förening med flera hundra lägenheter.

14 kommentarer:

  1. På Karl XII:s tid byggde man rejäla hållbara kåkar! Så är det inte idag: stämmer det att nybyggda bostadsrätter är 'skokartonger som är kaklade på insidan' kommer renoveringsbehovet snart att explodera, och då krävs det resurser. (Resurser är inte samma som pengar, utan just resurser: material och folk att utföra jobb med materialen.) Dessutom kunde man vara kreativ vad det gäller ägandet. Ta tillfället i flykten och omvandla mer eller mindre konkursade bostadsrättsföreningar till hyresrätter och därmed åter göra bostadsförsörjningen mer flexibel. I stället för att 'hyra av banken' kunde folk återgå till att hyra av kommunala bolag och samtidigt göras skuldfria. Flera flugor i en smäll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man inte har råd att bo kvar i en bostadsrätt och den inte går att sälja så har man rätt att lämna tillbaka den till BRF. Då lägenheten är osäljbar kan de välja att hyra ut lägenheten som hyresrätt.

      Detta har faktiskt hänt i verkligheten. 1990 sjönk värdet på bostadsrätter så att nybyggda bostadsrätter med hög månadskostnad blev osäljbara. MIn granne lämnade tillbaka sin bostadsrätt till föreningen och kom sedan överens med styrelsen om att få bo kvar som hyresrätt, med lägre månadsavgift än han haft som ägare.
      Själv lyckades jag sälja min nya välutrustade fyra för 10 000 kronor, vilket råkade vara minimiarvodet som en mäklare tog för att sälja en lägenhet på den tiden.

      Radera
    2. Jag har fått återberättat att det t o m förekommit BRF-innehavare som betalade sin "köpare" för att själv kunna bli av med sitt ekonomiska förenings-åtagande o medlemskap. Så kallat negativt salupris.

      Radera
    3. Hyresboende kommer att få en renässans i framtiden, när spekulations-spiralen uppåt har inverterat. Genomsnitts-köparen i dag väger definitivt in värdestegring som förutsättning för det relativt höga BR-pris som betalas - spekulationen som ett pågående förfarande är solklart! Helt enkelt därför att den latenta uthyrningsintäkten - om BR-innehavaren vill hyra ut - omöjligt täcker den totala driftskostnaden inklusive den viktiga alternativa räntan på upparbetat kapitalvärde. Dagens köpare utgår från att pågående driftsunderskott skall kompenseras i slutänden genom en kapital-realisationsvinst / värdestegring. I t ex Stockholm är vi nere på svindlande låga 3% el mindre: D v s fullt marknadsmässig hyresintäkt som andel av bostadens hela saluvärde är extremt utmagrad jämfört med tvåtusen års genomsnitt som ligger på 7,5% i världen (!!!) En bättre temperaturmätare på galet värderade priser finns inte enligt min mening. Men visst kan "underskotts-värderingen" bli ännu värre innan det vänder. Men när det vänt på allvar så slår pendeln erfarenhetsmässigt över i det motsatta: Undervärdering

      Radera
    4. Den som räknar ordentligt med samtliga driftskostnader på sitt ägar-bostads-kapital, inser att det är "snuskigt billigt" att hyra boende i andra hand - utifrån dagens ägare-salu-priser. I synnerhet när man räknar in risken för att förlora kapital = värdeminskning när divergensen stängs o återgår till normalvärdet 7,5% eller högre!

      Därmed inte sagt att hyrorna i Stockholm är låga i absoluta kronor - för de kan vara 4-dubbelt högre jämfört med en småstad, Men fortfarande är det 4-dubbla "snuskigt billigt" jämfört med att köpa och ikläda sig ett kapital-slukande ägande på samma plats. Se upp!

      Radera
  2. Om man kan räkna med en två procentig inflation under dessa 300 år så skriver i stort sett inflationen av den största delen av kostnaderna. En inflation på två procent halverar skulder på ca 35 år, under 280 år har denna halvering skett 8 gånger (35 * 8 = 280) dvs skulderna värde är då 0.5^8 = 0,390625% av den ursprungliga skulden. Skulder har alltså blivit obefintlig under avskrivningstiden (om den inte var orimligt hög vid försäljningen).
    Så med andra ord orimliga avskrivningstider verkar betala av sig själva. Men det förutsätter ju att inflationen kommer att gå att hålla på 2% och att bostaden står kvar i 300 år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Avskrivningen skall ju ge ett kassaflöde som täcker två poster nämligen amortering på lån och kostnader för underhåll. "Anders" talar bara om lånet och återbetalningen av det, som dessutom inte är en kostnad. Lånets "värde" minskar ju med inflationen medan kostnaden för underhållet ökar med inflationen - och dessutom ofta med betydligt mer än inflationen eftersom underhållet för det mesta måste ske med att ny dyrare teknik och nya dyrare material måste användas eftersom den gamla tekniken och de gamla materialen inte finns kvar trettio år efter byggnadens uppförande.. Att påstå att inflationen gör att "orimliga avskrivningstider verkar betala av sig själva" är alltså direkt fel!

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. Jo sant, inser nu att bara titta inflationens effekter på avskrivningskostnaderna på lånet inte ger så mycket kanske då inflationens effekter på avskrivningskostnaderna för underhåll har raka motsatta effekten.

      Radera
  3. För aktiebolag så är "personligt ansvar" sådan att aktieägare, framförallt i mindre bolag, kan bli personligt ansvariga även för skulder sodm överstiger aktiebolagets kapital

    Vad händer om en BRF går i konkurs och det fattas pengar, blir man skyldig att täcka sin andel med sina egna pengar när bankerna och fodringsägarna ska ha pengarna tillbaka?

    SvaraRadera
  4. Titta på brf lindhagensterrassen 6. Fn 0,03% i avskrivningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Å andra sidan är ju föreningen ifråga helt skuldfri! De har alltså en osedvanligt god beredskap för framtida reparationsbehov. Knappast något skräckexempel, utan tvärtom.

      Radera
    2. Föreningen är skuldfri och det används alltid i marknadsföringen vid försäljning i föreningen och tanken borde vara att den ska vara i det närmaste skuldfri även i framtiden? Det innebär att årsavgifterna även i denna förening måste täcka planerade kostnader för underhåll i samklang med avskrivningskostnaden, annars behöver föreningen ta upp nya lån i framtiden när underhållskostnaderna skenar. Det borde väl innebära att likväl som i andra nya föreningar som dessutom har stora lån, kan årsavgifterna öka väsentligt om avskrivningen blir linjär på t.ex. 100 år. Men jag kanske missar något, är inte bokföringsekonom utan en enkel IT-konsult.

      Radera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.