2009-11-17

Räntedopingen slut för bostäderna?

I torsdags kom senaste Mäklarstatistik, som visar att villapriserna föll 1% och bostadsrättspriserna steg 1% oktober. Det verkar alltså som om de senaste månadernas uppgång nu börjar mattas av. Trots det berättar Metro idag om de vansinniga budgivningarna på lägenheter i Stockholm. Lägenhetsförsäljningarna går snabbt och budgivningarna också. Metro pekar ut några faktorer som driver upp priserna - låga räntor, förhoppningar om konjunkturvändning samt stigande börs. Räntedopingens effekter borde väl snart vara över och börsen har stigit såpass mycket sedan i mars att åtminstone en större korrektion neråt är att vänta. Vad gäller förhoppningarna om konjunkturvändning så behövs det inte mycket negativa nyheter för att de ska mattas av. Därmed borde vi ha sett toppen på bostadspriserna. Ser man på Mäklarstatistik ser det ut som om vi fick en ny högre topp under hösten (osäkert om det gäller även inflationsjusterat), men det återstår att se vad Statistiska Centralbyrån säger. SCB släpar efter Mäklarstatistik med någon månad, så där ser vi inte höstens siffror förrän mot slutet av året. Tredje kvartalets siffror för Fastighetsprisindex småhus kommer på fredag, så då ska jag uppdatera mitt bostadsbubblediagram. Under tiden får ni titta på SCB:s Småhusbarometer från igår, som visar att Småhuspriserna steg 1% i oktober, men som sagt så släpar siffrorna efter. Jag har inflationsjusterat priserna med KPI.
En annorlunda syn på de svenska bostadspriserna har Sloped Curve, som igår skrev att "Inte alla bubblor är lika". Sloped Curve anser till skillnad från mig att vi inte har någon husprisbubbla i Sverige. Dock argumenterar han för att bostadspriserna borde tas med i Riksbankens inflationsmått på ett bättre sätt, eftersom en stor del av hushållens konsumtion döljer sig bakom dessa. Han påpekar att bostadsmarknaden och bostadskrediterna är viktiga, eftersom de utgör en så stor del av Sveriges ekonomi.
Den kraftiga tillväxten för bostadslån, tillsammans med en återhållsam finanspolitik, har också inneburit att värdet på utställda bostadsobligationer numera klart överstiger värdet på utställda statsobligationer. I och med att denna utvecklingen fortsätter så utgör inte längre statens åtaganden och garantier grunden för kreditmarknaden, utan istället är det bostäder som allt mer utgör grunden för hela vår kreditmarknad. Bankernas finansiering via bostadspapper innebär att en hel del bankpengar idag backas upp av bostäders värde.

Bostädernas värde utgör inte heller bara en allt större del av bankpengarna; säkerställda bostadsobligationer utgör en allt viktigare säkerhetsmassa som bankerna använder sig av för att finansiera sig hos Riksbanken. Banker kan repa in bostadspapper och få centralbankspengar till låg ränta. På så sätt utgör också bostäder en allt viktigare bas för centralbankspengarna i vårt samhälle.
Just detta oroar mig. När bostadspriserna väl börjar sjunka kan det sätta igång en negativ spiral för Sveriges ekonomi, som har återverkningar långt utanför högbelånade bostadsägare. Statens Bostadskreditnämnd konstaterade att
Vid nuvarande ökningstakt för bolånen innebär ett prisfall på 10 procent på bomarknaden att ungefär var tionde låntagare i småhus och ungefär var femte låntagare i bostadsrätt riskerar få ett negativt bostadskapital, det vill säga skulden överstiger bostadens värde.
Det behövs alltså inte särskilt stora nedgångar för att läget ska se betydligt mer problematiskt ut. Vad händer då med bostadsobligationerna? Det är inte bara så att de används av bankerna som säkerhet. Bostadsobligationer utställda av svenska banker är även en mycket viktig del av de flesta svenska obligations- och räntemarknadsfonder. Tittar man t.ex. på Swedbank Robur Penningmarknadsfond ser man att endast 2,4% av innehaven är svenska statspapper och att över två tredjedelar av innehavet är direkt kopplat till bostadslån. Stämmer det då att "Penningmarknadsfonden passar dig som vill placera med låg risk och kunna uppskatta hur mycket ditt sparande kommer att ge på kort sikt", som Swedbank Robur säger? Kanske just nu, men på sikt?

Läs även andra bloggar om , , , ,

6 kommentarer:

  1. "Budgivningen startar redan på måndagen. Den andra spekulanten har bjudit 3 810 000 och tänkt att det ska räcka för att vara ensam kvar. Jimmy och Hanna bjuder då 4 miljoner blankt.
    – Vi brukar ha det som taktik, ta till ett högt steg som man tror att säljaren kan acceptera och som kan skrämma bort de andra budgivarna, säger Jimmy."


    Ovanstående är skrämmande. Up '200 000' blankt som 'taktik'. Det unga paret har förmodligen inte ens 10'000 på bankboken. Kan någon läsa detta och tro att vi INTE har en bubbla ? Tidigare låg jag och vägde i min bedömning men nu är jag övertygad. Håller mig som förstagångsköpare LÅNGT borta från boköp i rådande klimat !

    SvaraRadera
  2. En sak som är speciell med storstäderna är att det är många inflyttade som tänker flytta därifrån inom ett antal år. Om man tänker sälja och flytta hem till Mora/Flen/Lycksele så spelar liksom storleken på lånet ingen roll eftersom man

    1) Antar att priserna bara går uppåt.
    2) Aldrig tänker amortera av det utan sälja och lösa lånet inom tio år och köpa något billigare.

    Nu när det finns en hel generation som bara sett uppgång i bostadspriserna är denna tendens särskilt tydlig. Budgivningen har ingen som helst koppling till absoluta lånebelopp, bara till månadskostnad. Undrar om Jimmy testat att spara ihop till 200.000 nån gång?

    SvaraRadera
  3. En arbetskamrat köpte lägenhet i Stockholm. Sålde den mot ett hus i Uppsala. För det huset kunde han bygga sig en otroligt fin villa i Karlstad. Det gäller som sagt att gå åt rätt håll.

    I Hagfors kunde du i våras köpa en herrgård för 700 000 kr. Det kan bli en fin sommarstuga.

    SvaraRadera
  4. Anonym 2009-11-17 15:00:
    Visst är det skrämmande! Hur lång tid tar det för två personer att amortera av 4 miljoner kronor? Men amortering finns väl inte i deras värld!

    SvaraRadera
  5. Du argumenterar inte så starkt mot Sloped curve, som anser att vi ej har bubbla. Denne har ju tagit fram ett diagram som sätter huspriser i relation till BNP/capita, och fått fram en helt annan, mindre hotfull kurva jmf. med dig:http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/huspriser_på_tapeten_men_ingen
    Hur ser du på detta ?

    SvaraRadera
  6. Hehe helt galna budgivningar existerar också här i småstäderna Norrköping / linköping.

    Mest intressant är att gå på visning när man ytligt känner någon av de som dras med i budgivningen , en tidigare arbetskamrat till mig som gav nästan det dubbla utgångspriset för en 80-tals trea i markplan ursäktade sig med :

    "Men vadå ! Du ser ju vad priserna ligger på i Stockholm och snart kommer det hit också ! och mäklaren sa ju att priserna kommer att stiga ännu mer de närmsta åren nu när lågkonjunkturen är slut"

    Och vad skall man svara på det ? En bostadsrätt från 80-talet i ett halvpopulärt område med månadsavgift nästan lika dyr som en likvärdig hyresrätt....

    Nu har de iaf. rivit ut hela köket och badrummet , det var ju likabra att passapå när barnen är små.... det gick att låna till hela renoveringskostnaden , och arbetsvilliga hantverkare som mer än gärna sätter helkaklade badrum med golvärme finns det 13 av på dussinet nu när det är lit eknackigt i byggsvängen.
    Undrar om det blir en ny AudiA6 eller en BMW530 nu till våren , det är ju jäkligt bra familjebilar och räntan är ju så låg.

    Sker det inte en prisjustering av bomarknaden kommer väldigt många människor att ha väldigt stora skulder att leva med under resten av sina liv.


    Om krashen kommer nu i vår , är reinfeldt beredd att förlora valet på en bostadsbubbla eller kommer de gå in med någon form av stödpaket till överbelånade villaägare ?

    Om han inte gör det kommer de åka ut i kylan vid valet ty många villaägare ser det som regeringens "fel" om räntan går upp , inte som riksbankens sätt att reglera inflationen. Den regering som sitter när och om det blir en krash kommer att straffas av bostadsspekulanter som inte har reporäntans funktion klar för sig.

    Höjja ränteavdraget till 70% ? kan det vara "rätt" medicin ?

    Det här kommer inte sluta lyckligt oavsett utfall , kanske är bubblan to big to fail redan nu ?

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.