Kreditimpulsen för svenska bolån nu negativ!!

Häromdagen konstaterade Cornucopia att något lugnare tillväxt av skuldbubblan kan signalera lugnare bostadsprisökningar.

Skulderna fortsätter alltjämt öka snabbare än både real BNP (ungefär BNP+KPI-inflation) och snabbare än hushållens löner och disponibla inkomster. Kort sagt fortsätter hushållen pumpa upp skuldbubblan, som förblir helt ohållbar.

Aktuell hastighet på ökningen är 7.1%, vilket är avsevärt högre än hushållens inkomstökningar. Det finns alltså inget som tyder på att hushållens möjligheter att betala ner skulderna har förbättrats.

Samtidigt kan vi se en stagnation i ökningen och att skuldsättningsökningen minskar marginellt. Det kommer innebära att bostadspriserna skenar något mindre snabbt framöver, givet samma volymer.

Diagrammet nedan visar ökningen av bolånen kontra HOXSWE-index över svenska bostadspriser och är alltså ungefär samma sak som Cornucopia tittar på (han ser dock på hushållens totala lån).

Som jag påpekade förra året är det dock mest intressant att se på kreditimpulsen.

Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.

Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter.

[...]

Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.

Så hur har kreditimpulsen för Sveriges totala bolånestock utvecklats på det dryga år som gått sedan jag skrev om den första gången? I diagrammet nedan (data t.o.m. april) kan vi se att den har kraschat ner till negativt territorium! För första gången sedan 2013.

Uppgången för svenska bostadspriser har mattats av och ser vi på den förra liknande kraschen för kreditimpulsen 2011, så kan vi förvänta oss att bostadsprisernas ökning mattas av ytterligare och att de börjar sjunka om några månader - kanske i höst. Skillnaden denna gång är att nedgången i kreditimpulsen sker från ett mycket högre läge - vi kan alltså förvänta oss en betydligt kraftigare negativ reaktion än förra gången.

Boprisfall kommer alltså framöver med största sannolikhet, trots att som jag påpekade i gårdagens inlägg så finns ännu ingen boräntehöjning i sikte.

Ännu ingen boräntehöjning i sikte

Som jag påpekade i januari syntes ännu ingen signifikant höjning av bolåneräntorna.

Nedan ser ni uppdaterat diagram över bolåneräntor.

Fortfarande har inget signifikant hänt och jag förväntar mig ingen större höjning framöver. Möjligen en halv procentenhet på längre löptider som 2013.

Det finns till och med en god möjlighet att bolåneräntorna kan sjunka ytterligare lite grann innan vändningen uppåt. "Vafalls?" kommer många att tycka, som tror sig "veta" att bolåneräntorna snart kommer att stiga raskt och ställa till kaos på den svenska bostadsmarknaden. Men vad jag ser framför oss är hur den globala ekonomin ånyo går in i lågkonjunktur i höst och hur ränteläget i Sverige då kan komma att pressas vidare neråt. Lågkonjunktur ger lägre prisinflation vilket trycker ner ränteläget och det troligen innan Riksbanken hinner igenom sina utredningar om ändrat inflationsmått.

Det är dock mycket svårt att sia om exakt hur det kommer att bli med bolåneräntorna. Kanske tremånadersräntan redan passerat sitt bottenläge i höstas, men vändningen uppåt går långsamt. Under tiden kan bolåneräntorna med längre löptider sjunka ytterligare, så som skedde under 2010. Eller så sjunker alla bolåneräntor en bit till.

Läget skulle alltså med låga räntor leda till fortsatt stigande bostadspriser? Nja, som jag påpekat för länge sedan så behövs inga räntehöjningar för att pysa ur en bostadsbubbla. Det finns även andra faktorer som påverkar - framförallt konjunkturen.