2010-05-19

Huspriser och taxeringsvärden

Igår kom SCB med Småhusbarometern för april, som visar att småhuspriserna den senaste månaden stigit med nästan 3% i riket, mätt med det så kallade K/T-talet.

Det borde vara uppenbart för de flesta att det inte bara går att mäta huspriser i absoluta tal, eftersom man då kan förväxla en allmän prisinflation i samhället med en uppgång för just huspriserna. Ett sätt att komma runt det, som brukar användas av SCB och Mäklarstatistik, är att titta på förhållandet mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet för sålda hus, vilket kallas för K/T-talet. För bostadsrätter finns ju inget taxeringsvärde att jämföra mot, så där blir det knivigare. Det är väl därför som Mäklarstatistik presenterar borättspriserna (som inte är inflationsjusterade) först i sina månatliga pressmeddelanden, vilket ger mer positiva vibbar så länge priserna stiger. Låt mig gissa att när prisfallet kommit igång och hållit på i ett år eller så kommer man istället att börja presentera villapriserna först.

Problemet med K/T-talet är att taxeringsvärdena i längden baseras på marknadsvärdena för husen i ett visst område. Denna återkoppling stör jämförelsen, då man jämför priset med något som beror på priset. På längre sikt förstörs också möjligheten att göra jämförelser med hjälp av K/T-talet, då det med jämna mellanrum görs nya fastighetstaxeringar och börjar använda dem, t.ex. i denna månads Småhusbarometer. Jag använder därför istället medelpriset och inflationsjusterar det med konsumentprisindex (KPI) och resonerar som så att med tanke på att grundmaterialet är såpass stort (flera tusen husköp per månad) jämnar eventuella skillnader i husens storlek ut sig. Jag skrev lite kring tolkningar av Småhusbarometerns prisstatistik i juli förra året. Hittills har min metod följt K/T-talen ganska väl över perioder upp till ett år, varför jag tycker den är tillräckligt bra. Denna månad blev det dock en stor avvikelse. Som ni ser i diagrammet nedan sjönk de reala småhuspriserna även senaste månaden räknat med min metod.
Vad denna anomali beror på vet jag inte riktigt. Den kan också räta ut sig då siffrorna revideras nästa månad. Senaste månadens siffror är nämligen alltid mycket preliminära, vilket också SCB tydligt påpekar i pressmeddelandet. Ändå väljer någon spinndoktor på TT med tveksamma statistikkunskaper att basunera ut att priserna stiger, utan någon brasklapp för osäkerhet. Man måste också titta på lite längre sikt - en månad gör ingen trend. Därför är det bra att titta på exempelvis ett tremånaders glidande medelvärde.
Det man inte heller ska glömma är att SCB:s siffror alltid ligger cirka två månader efter Mäklarstatistik, som har de färskaste siffrorna, då Mäklarstatistik baserar sig på skrivna kontrakt, medan SCB baserar sig på "tidpunkten på köpebrevet, det vill säga den dag då köparen är ny formell ägare till den förvärvade fastigheten". SCB:s siffror blir dock mer tillförlitliga, då eventuella brutna köpekontrakt inte räknas med, samt också all försäljning som sker utan mäklare.

Mäklarstatistiks senaste siffror kom i förrgår, och enligt dem steg bopriserna generellt i landet, medan bostadsrätter i Stockholm backade i april.
Bostadsrättspriserna i centrala Stockholm föll med 2 procent och i Storstockholm med 1 procent.
Å andra sidan steg de i centrala Göteborg och Malmö med 2 respektive 3 procent. Totalt steg de med 1 procent i riket. Nu frågar sig många om det är ett trendbrott vi ser, då bostadsrätter i centrala Stockholm (Sveriges mest uppblåsta marknad) ofta visar vägen för den övriga fastighetsmarknaden. Man försöker också hitta rationaliserande förklaringar som att de lägre priserna beror på att det är fler bostäder än vanligt ute på marknaden.
Många villaägare väntade lite extra länge i år med sin försäljning, enligt mäklare ville man vänta till snön smält bort.
Men detta har inget med bostadsrättspriserna att göra, då de allra flesta bostadsrätter i centrala Stockholm inte har någon egen tomt med snö på!
Den senaste månadens börsfall kan också ha påverkat. I synnerhet i Stockholmsområdet där bopriserna är höga och en viss del av bostadsköparna också sparar i fonder eller aktier. När de faller i värde finns helt enkelt mindre kvar att lägga i insats.
Också en helt felaktig förklaring, då börserna fortfarande steg något under april. Det var nu i maj som fallet påbörjades.

Men som DN påpekar så är det för tidigt att tala om trendbrott efter bara en månad. Även om den som uttalar sig i artikeln representerar en part i målet, nämligen mäklarna. Det är som jag uppmärksammade för ett tag sedan ont om oberoende bopriskommentatorer i tidningarnas artiklar.

Nå, vi får se vartåt bopriserna drar efter den senaste tidens turbulens på finansmarknaderna. Blir detta nålen som slutligen spräcker den svenska bostadsbubblan?

[Andra bloggar om , , , ]

37 kommentarer:

  1. Liberala Karameller2010-05-19 17:54

    Skippa de där fasonerna som enbart grundar sig i en avundsjuka på de som bor innanför tullarna.
    Det har talats om övervärderade bostäder i 10 år och än har vi inte sett någon krash förutom hos de avundsjuka tungor som missat tågen.

    Om inte vänsterblocket vinner valet kommer vår ekonomi gå så starkt att bostadsmarknaden kan fortsätta expandera och nå den av marknaden korrekt värderade nivån.

    /Liberala Karameller

    SvaraRadera
  2. Metro hade en vettig artikel igår faktiskt.

    http://www.metro.se/se/misc/pdf/2010/05/18/SESTO_2010_05_18.pdf

    Sidan 8.

    SvaraRadera
  3. Det blir bara mer och mer krystat i väntan på bostadsbubblan som visade sig inte vara någon bubbla. Sitter Alliansen kvar kommer ekonomin att klara sig och sen är det inte mer med det.
    Tänk på de gott folk !

    SvaraRadera
  4. Som i alla spekulationsfenomen, så skall man inte underskatta den PSYKOLOGISKA effekten av ett trendbrott. När massan inser att priserna kan gå NER och dessutom kraftigt, så bryts förtrollningen och spiralen blir självförstärkande. Det skulle inte förvåna mig om vi får se ordentliga rörelser nedåt med kulminering den kommande hösten. Faktorer:

    * Fortsatt finansoro
    * Riksbanken höjer räntan till sensommaren
    * Bolånetak införs 1 oktober
    * Riksdagsval till hösten
    * KOmmande regleringar som höjer bankers upplåningskostnad och därmed bolåneräntor

    Men även vanligt sunt förnuft räcker för att inse att det är något sjukt. En liten etta kostar runt 2 milj i sthlms innerstad. Struntar man i att amortera så ger det efter skattereduktion en månadskostnad (vid 6% ränta) på 10'000 kr. Och detta om man skiter i amorteringen. Tror någon verkligen att det finns tillräckligt många singelhushåll som kan hålla upp en sådan prisbild när vi verkligen FÅR en ränta om 5-6% ?

    /Blankaren

    SvaraRadera
  5. Liberala Karameller:
    Sluta upp med att tala om "fasoner" så kan vi ha en vettig debatt. Jag är inte ett dugg avundsjuk på bostadspriserna innanför tullarna. Jag sålde en övervärderad lägenhet där för flera år sedan. för tillfället äger jag istället en obelånad bostadsrätt i förorten. Även den med alldeles för högt marknadsvärde - omkring dubbelt så mycket som vi en gång betalade för den för åtta år sedan.

    Men det var ju tryggt att veta att ekonomin kommer att gå så starkt bara för att Alliansen vinner valet i höst istället för de Rödgröna ;-)

    "Moderat":
    Det där sista var svar till dig också.

    Och bara för att bubblan ännu inte spruckit betyder inte att det inte är en bubbla.

    SvaraRadera
  6. Moderat och Liberala Kameler.
    Jag har författat ett svar till er på nedanstående sida med grafer och källhänvisningar.

    http://siffra.blogspot.com/2010/05/bostadspriser-loner-och-divergenser.html

    SvaraRadera
  7. Bostaden är primärt inte ett spekulationsobjekt, utan bostad. Man betalar vad det kostar om man har råd. Endast singelhushåll med rejäla månadslöner kan köpa sig innanför tullarna. Priset beror på utbud och efterfrågan. Tillfälligt är utbudet större än efterfrågan i innerstan, då faller priset. Oftast verkar efterfrågan vara större än utbud, därav prisstegring. I framtiden ska ännu fler människor lämna landet och flytta till staden, särskilt om det ska sparas energi. Verkar det troligt att priset på bostäder innanför tullarna ska falla annat än tillfälligt?

    Bostaden är reell, pengarna är papperslappar, manipulerade av politiker. Kan man inte tänka sig att värdera pengar i bostäder? Då har värdet på pengar försämrats på sistone, det krävs mycket mer pengar för samma bostad numera.

    Numera går en större andel av lön till boende än förr. Ett av skälen är att konsumtionsvaror tillverkade och konsumerade i Sverige var dyra, nu är de från Asien, och relativt billiga.

    Kan man inte tänka sig inflation manifesterade i stigande boendepriser samtidigt med fallande priser på importerade konsumtionsvaror, och att den sammantagna effekten är modesta genomsnittliga prisstegringar?

    SvaraRadera
  8. "Endast singelhushåll med rejäla månadslöner kan köpa sig innanför tullarna"

    Men det är LÅNGT ifrån majoriteten singelhushåll som under maniåren köpt små lägenheter innanför tullarna som har "rejäla" inkomster. Flertalet har högst ordinära inkomster. Nyutexade som går in på månadslöner om 27-28'000/mån.

    Som jag skrev tidigare, månadskostnaden för en 1:a inköpt för 2 milj liggger på 10'000/månad(vid 6% ränteläge). Det blir runt än 1/3 av BRUTTOLÖNEN för de unga och medelinkomsttagare som klivit in under maniåren. Och för den summan kan de inte ens amortera!

    Låter det hållbart ? SJälvfallet inte, och det kommer vi bli varse detta år och det kommande.

    /Blankaren

    SvaraRadera
  9. För mig låter det möjligt att betala 10000 i ränta på 28000 före skatt; man får hålla sig med billig bil eller ingen alls, för-festa och återanvända kläder. Dessa tendenser finns redan på söder.

    När jag tittar in på visningar i min nejd, bara för att kolla läget, har man en känsla av att bara bättre bemedlade är där, eller ungdomar med täta föräldrar. Bostäderna är också stajlade på ett sådant sätt nuförtiden. Jag tror att bostäderna köps av människor som väntar sig lönehöjningar i framtiden. Inom ekonomi finns en tendens att låsa alla faktorer utom en, så går ju ekonomiundervisningen till, men i verkligheten rör sig alla faktorer.

    När man lånar hos banken har de väldigt höga krav på vilka överskott man ska ha för att få lån.

    SvaraRadera
  10. Jag tror inte heller på någon större prisnedgång. Har man köpt en 1:a för två miljoner kronor och räntan stiger till 6 procent så betalar man cirka 6600 i månaden efter skattereduktionen, i ränta. En normal avgift ligger på 1500 i månaden - ibland mycket lägre. Ungefär 8000 i månaden,, ränta+avgift. om man inte lagt in någon kontantinsats. Är det så blodigt?
    Tänk också på att många innerstadsbor har gjort bra lägenhetsaffärer i och med alla ombildningar de senaste 15 åren - och har därmed lite i lån. Då kan man köpa en liten etta till sin 20-åring i och med det låneutrymme man har på sin egen bostad.

    SvaraRadera
  11. Magnus Borgare2010-05-20 18:17

    Sluta oroa er för bostadskrash, marknaden är så stabil att det inte finns några risker med köpa bostäder idag. Ni tror väll inte att Reinfeldt låter hela klabbet falla ?
    Faktum är, att industrin går för fullt och orderböckerna är fulla. Sluta prata negativt så går det här bra, sanna mina ord.

    SvaraRadera
  12. Visst, ta det lugnt! Bara Reinfeldt får fortsätta regera så fixar sig allt. Finanskrisen 2.0 finns bara i fantasin ;-)
    Förresten kommer säkert Reinfeldt och Borg att rädda Sverige från Finanskrisen 2.0 - den kommer bara att drabba resten av världen ;-)
    Köp en lägenhet i innerstan för flera miljoner och maxbelåna ;-)
    Politikerna kommer inte att låta bostadsmarknaden falla ihop, för de är allsmäktiga ;-)

    Allvarligt talat - läs t.ex. Victors sammanställning från igår.

    SvaraRadera
  13. Boistan:
    En etta för två mille! Det kan bara inte vara en bubbla!

    SvaraRadera
  14. Jag tycker att priserna verkar följa räntan.
    Och nu ska ju räntan gå upp, men när.
    Så huspriserna ’darrar’ kanske.

    ’Fastighetsreformen’ har ju gjort det möjligt att idag (2% ränta) pressa upp priset för Reinfeldts hus med uppåt 1,5 miljoner, vid bibehållen boendekostnad.
    Är det, det som är språnget 2007?
    Om räntan skulle öka till 5% så rasar priset med kanske 1-miljon, för Reinfeldts hus.
    Om man enbart ser till lika boendekostnad.

    Så länge räntan sjunker och inflationen ’utanför’ ökar så funkar ju högre priser.
    Och det borde den om man enbart ser till boendekostnaden.

    På 90-talet så räckte inte hyrorna till att betala räntan (det var 10% o mer då), ändå så tillät bankerna att huspriserna och belåningen ökade!!
    Det kan man väl kalla ’att blåsa bubbla’?
    Det vart ju lite av katastrof också.

    Sen har vi ju det faktiska huspriset.
    Bygg ett hus i Strömsund eller Ragunda.
    Bygg exakt lika hus i ’storstan’.

    Varför är folk villiga att betala mer för t.o.m. ’byggsatsen’ i ’storstan’?
    ’den av marknaden korrekta värderade nivån’ !!

    SvaraRadera
  15. Makro e kul2010-05-20 21:49

    Anonym påstår att månadskostnaden för en 1:a ligger på 10 000 per månad vid 6% ränta. För det första blir det snarare 8 000 kronor. För det andra känns 6% ränta väldigt avlägset givet det ekonomiska tillståndet i västeuropa.

    "Som jag skrev tidigare, månadskostnaden för en 1:a inköpt för 2 milj liggger på 10'000/månad(vid 6% ränteläge)."

    SvaraRadera
  16. Tack så mycket för den varma kommentaren flute.

    Jag har uppdaterat inlägget lite så att språket känns bättre.

    Du bör ha fått originalfilen också.

    SvaraRadera
  17. Makro e kul2010-05-20 22:13

    Flute,

    har du ens räknat igenom Victors exempel själv? Förutom att han skriver så man knappt förstår vad han menar så tycks han ha en väldigt skev uppfattning om vad boende "ska" kosta.

    Han pratar om att hans bekanta har lån på 1,2-1,5m. Han tror vidare att räntan ska toppa på 7.5% och menar att räntekostnaderna då ska bli 7.500-9.400 i månaden (eller mer relevanta 5.250-6.580 efter avdrag). Lägger vi på en avgift på 2.000 kronor så hamnar vi på 7.250-8.580 kronor. Han säger vidare att hans vänner tjänar 16.800-19.600 netto.

    Den av hans vänner som tjänar sämst och har det högsta lånet kommer således att ha knappt 8.000 kronor kvar när boendet är betalt.

    För det första tycker jag inte att det är särskilt knapert, med tanke på att det är på toppen Victors hypotetiska räntebana. Okej, det blir inga jätteutsvävningar, men bil, mat, kläder, nöjen och lite amortering ryms gott och väl där.

    För det andra tror jag att 7.5% är alldeles för hög topp. Se t.ex. på Handelsbankens ränteenkät som publicerades idag - i den förutspås en reporänta som når som högst 2.75% de kommande tre åren.

    För det tredje: även om vi når 7.5% så kommer det att ta ett bra tag (minst 2-3 år), och Victors kompis kan nog se fram emot nästan 10% högre lön när det inträffar. Således blir KALP snarare 9.500 kronor än 8.000.

    Dessutom verkar han antagande om en normal reporänta på 5% väldigt högt. En tumregel är att en neutral ränta ska motsvara reell tillväxt plus inflation. Jag har svårt att se att tillväxten i västeuropa ska bli mycket högre än 2% på lång sikt. Inflationen är ju snarare deflation för tillfället, men ok, målet är 2% inflation så en neutral reporänta på 4% köper jag. 150 punkters marginal för bankerna är också ganska mycket...

    Till sist: om du tittar på Victors andra diagram (jag vet att du föredrar det första, men snälla försök), så ser du att priset på bostäder "bara" gått upp cirka 20% mer än lönerna sedan 1975. Just det sambandet är en viktig orsak till att jag hävdar att priserna ska ner 10-20% rellt.

    SvaraRadera
  18. Makro e kul:
    Men om genomsnittliga reallönen minskar? T.ex. genom fler arbetslösa? Observera också i första diagrammet att lönerna ökat snabbare än KPI. Hur länge kan ett sånt gap uppehållas innan det täpps till?

    SvaraRadera
  19. Makro e kul:
    Bra input, enligt Ingves är en normal ränta närmare 4-4,25%. Problemet idag är att vi mycket väl kan hamna i samma läge som 2007 med högre inflation. Och då var repan som bekant 4,75%.

    SEB har idag 1,74% i ränta på korta lånen. Spreaden mot REPO-räntan är 1,24%. Att den kommer öka när räntan stiger och fastighetsmarknaden blir mindre säker som placering känns inte som någon orimlighet och det är definitivt inte unikt.

    Som du ser i diagram 2 så hamnar de reala priserna under den reala löneökningen vid varje priskorrektion. Om det blir samma rörelse/symmetri som sist så bör bostadspriserna realt trilla med ca 30%.

    Historiskt sett så är en topp på 7,5% från banker inget extremt. 5% ränta på repan är inget att höja ögonbrynen för. ECB har dessutom lagt fram förslag att höja inflationsmålet till 4%, jag undrar varför...

    Flute skrev ett inlägg om historiska räntor och fick snittet att bli precis över 5%, dvs ganska nära mitt antagande.

    Var det något särskilt som var svårtytt i mitt inlägg? (Jag tar gärna emot kritik så att jag och andra lättare förstår vad jag skriver och menar).

    SvaraRadera
  20. Kan tillägga att bostadspriserna är tagna i underkant. 1,2 miljoner var köpepriset som i sin tur belånades på nytt för reparationer och när den andra köpte sitt boende så var utropspriset 1,5 milj. Jag har dock inte gått igenom deras privatekonomi med lupp så jag får återkomma med reviderade siffror.

    I realiteten så har dem mindre kvar. Men med tanke på att dem bor i lägenheter som är ca hälften så stora som min och betalar motsvarande min hyra för räntorna allena när repan närmar sig 2,5-2,75% gör att jag tvekar på hur prisvärt det är.

    SvaraRadera
  21. Flute har snöat in sig på deflation, peak oil (som motsäger varandra), negativ tillväxt mm. Därför haltar han resonemang sett med ”normala” ögon.

    Flute genomsnittlig reallön är totalt irrelevant, de är inte alla de som blivit arbetslösa som köper nya bostäder utan de som har jobb. Att ett par procentenheter högre arbetslöshet skulle leda till att hela reallöneökningen för alla som jobbar försvinner är inte matematiskt möjligt.
    En ökad arbetslöshet håller däremot nere efterfrågan.

    SvaraRadera
  22. Makro e kul2010-05-21 19:46

    Victor

    ”Bra input, enligt Ingves är en normal ränta närmare 4-4,25%. Problemet idag är att vi mycket väl kan hamna i samma läge som 2007 med högre inflation. Och då var repan som bekant 4,75%.”

    Tja, ”kan” kan vi ju alltid. Dock är det väl de flesta experter (och även en och annan bloggare) överens om att Riksbanken gick för långt i sina höjningar 2007. Följden blev att man var tvungen att toksänka!



    ”SEB har idag 1,74% i ränta på korta lånen. Spreaden mot REPO-räntan är 1,24%. Att den kommer öka när räntan stiger och fastighetsmarknaden blir mindre säker som placering känns inte som någon orimlighet och det är definitivt inte unikt.”

    1.74% är den ränta som SEB går ut med officiellt. Jag tror, nej, jag vet att de flesta kunder har någon sorts rabatt på bankernas officiella ränta. Ett exempel är DnB NOR som ger 20 punkters rabatt om man köper sin bostad via deras samarbetspartner Svensk Fastighetsförmedling(!). Så jag håller nog fast vid att 150 punkters marginal är väl tilltaget.



    ”Som du ser i diagram 2 så hamnar de reala priserna under den reala löneökningen vid varje priskorrektion. Om det blir samma rörelse/symmetri som sist så bör bostadspriserna realt trilla med ca 30%.”

    Ja, förutsatt att 1975 var ett normalår. Vad är det som säger att det inte är 2001? Eller 2004? Läs gärna Sloped Curves inlägg Huspriser på tapeten angående detta: http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/huspriser_p%C3%A5_tapeten_men_ingen



    ”Historiskt sett så är en topp på 7,5% från banker inget extremt. 5% ränta på repan är inget att höja ögonbrynen för. ECB har dessutom lagt fram förslag att höja inflationsmålet till 4%, jag undrar varför...”

    Visst kan det vara bra att studera historiska samband när man ska gissa framtiden. Det gäller dock att fundera över vad som är annorlunda också. En sak som skiljer sig ganska kraftigt är som du och Flute mycket riktigt påpekat att skuldsättningsgraden idag är mycket högre än den någonsin varit. Det innebär att räntevapnet blivit mer effektivt, och att det idag inte krävs lika stora höjningar för att kyla av ekonomin. Vilket i sin tur innebär att man klarar av högre skuldsättningsgrad. Snurrigt? Ja, det håller jag med om. Jag menar inte att detta är något positivt, utan konstaterar bara att så är det. Man har målat in sig i ett hörn helt enkelt (och med "man" menar jag centralbankerna).

    Att ECB skulle göra slag i saken och höja inflationsmålet till 4% håller jag för mycket osannolikt. Tycker att de högsta hönsen i ECB varit mycket tydliga med detta på sistone. Men OM de trots allt skulle göra det, så kommer det inte att gynna någon annan än högbelånade bostadsägare. Då hamnar dessa i samma guldsits som 40- och 50-talisterna gjorde, dvs. att deras bostadslån snabbt minskar i värde (reellt).



    ”Flute skrev ett inlägg om historiska räntor och fick snittet att bli precis över 5%, dvs ganska nära mitt antagande.”

    Se ovan om historien vs. nutiden…

    (fortsättning nedan)

    SvaraRadera
  23. Makro e kul2010-05-21 19:47

    (fortsättning på ovanstående)

    ”Var det något särskilt som var svårtytt i mitt inlägg? (Jag tar gärna emot kritik så att jag och andra lättare förstår vad jag skriver och menar).”

    Du skriver om räntekostnader innan avdrag? Varför? Det är ju efter avdrag som är spelar roll. Tror du att avdragen ska tas bort? Isåfall varför?

    Du skriver vidare ’Lägg därtill föreningens avgift så är resultatet 0% skillnad.’. 0% skillnad mot vad?

    Du skriver också att ’Blir lånen dessutom omklassade från "lån med säkerhet" till osäkra fordringar så kommer banken kapitaltäckningskrav ändras och då blir det åka av gällande räntemarginalerna!’. Varför skulle en sådan omklassificering plötsligt ske? Menar du att om priset på en lägenhet faller till under lånets värde så ska lånet omvandlas till ett blancolån? Så tror jag inte det funkar...

    Du skriver heller inte vad avgifterna till BRF är, vilket gör det svårt att räkna exakt på ditt exempel.



    ”Kan tillägga att bostadspriserna är tagna i underkant. 1,2 miljoner var köpepriset som i sin tur belånades på nytt för reparationer och när den andra köpte sitt boende så var utropspriset 1,5 milj. Jag har dock inte gått igenom deras privatekonomi med lupp så jag får återkomma med reviderade siffror.”

    Lånade de till 100%? Annars kanske 1,2-1,5 miljoner stämmer ganska bra?



    ”I realiteten så har dem mindre kvar. Men med tanke på att dem bor i lägenheter som är ca hälften så stora som min och betalar motsvarande min hyra för räntorna allena när repan närmar sig 2,5-2,75% gör att jag tvekar på hur prisvärt det är.”

    Nu skriver du inte var du bor, men i de större städerna är inte alltid en hyresrätt ett alternativ. Ofta är köerna orimligt långa, och har man inte haft förutseende föräldrar som ställt en i kö när man var lite knodd så kan det ta ett bra tag innan man får något vettigt.

    Dessutom är jämförelsen bostadsrätt-hyresrätt inte riktigt rättvis i Sverige, eftersom vi har hyresreglering och hyrorna därmed är konstlat låga. Om du ska jämföra BR-HR så får du titta på nybyggda HR, eftersom sådana kostar marknadspris. Se t.ex. HSBs hemsida. En tvåa i t.ex. Stockholms innerstad kostar då åtminstone 10 000 kronor, vilket väl motsvarar dagens priser och en boränta kring 5% (ok, nu höftade jag).



    Oj, det här blev en löjligt lång kommentar. Får väl avsluta den med att det ändå är skönt att se att din slutsats ändå är rätt så sansad, nedgång på 20-30% får väl även jag hålla med om att det inte är orimligt (även om jag vidhåller att mitt huvudscenario är 10-20%). Jag är mer skeptisk till Flutes 50-60%. Vad säger du om det Victor?

    SvaraRadera
  24. Makro e kul2010-05-21 19:48

    Flute,



    ”Men om genomsnittliga reallönen minskar? T.ex. genom fler arbetslösa?”



    Om arbetslösheten blir ännu värre och reallönerna börjar sjunka så kan jag lova dig att realräntan också kommer att sjunka. Och att de nominella räntorna inte kommer stiga i den takt du förväntar dig.



    Ibland känns det som att du förväntar dig det värsta av alla världar på alla fronter. Räntorna ska upp för att inflationen ska upp (men inflationen kommer inte att käka upp lånen). Samtidigt ska ekonomin krascha, arbetslösheten förvärras och lönerna sänkas. Det går helt enkelt inte ihop.



    ”Observera också i första diagrammet att lönerna ökat snabbare än KPI. Hur länge kan ett sånt gap uppehållas innan det täpps till?”



    Vänta, menar du att lönerna på lång sikt ska öka i samma takt som KPI? Varför? Lönerna ska ju öka ungefär i takt med BNP, dvs. reell tillväxt plus KPI (inflationen). Det är det som kallas reallöneökning.

    Så jag ser inte gapet som ett problem. Dock kan jag tycka att grafen ser lite märklig ut, skulle lönerna och KPI följts åt exakt mellan 1975 och 1995? Eller är det något jag helt har missuppfattat?

    SvaraRadera
  25. Men va f*n, massa tvärsäkra människor som vet att huspriserna inte kommer gå ner men samtidigt inte har en aning om vad inflation/deflation är för något...
    Inflation är inte KPI. KPI är ju prisförändringar. Inflation, eller snarare deflation som världens ekonomier lidit av i ett par år nu beror på kontraktion av mängden pengar i systemet. Skulder skrivs av när företag, privatpersoner och kanske så småningom även stater kursar, vilket leder till att krediter försvinner från systemet.
    Makro, brodeur m.fl. har helt enkelt ingen koll på grundläggande ekonomiska begrepp, men försöker använda dem mot flute. Inte så övertygande.

    Keep it up flute, din blogg är en oas jag besöker flera gånger i veckan.

    SvaraRadera
  26. Makro e kul:
    Jag förväntar mig inte särskilt hög ränta eller inflation, utan snarare ett scenario åt det japanska hållet. Se vad som hände med huspriserna där.

    Jag förstår också att när lönerna avviker uppåt från KPI utgör det reallöneökningar. Det jag frågade mig är hur länge det kan fortsätta. Gapet borde täppas till, då högre löner borde driva upp priserna på varor. Eller så gör våra höga löner att vi på sikt tappar konkurrenskraft mot utlandet och inte längre kan importera billigt och exportera dyrt. Antingen sjunker lönerna framöver, eller så ökar priserna. Och ja, sjunkande löner hänger ihop med sjunkande BNP.

    Och många verkar tro att alla trender kommer att fortsätta i evighet. Det är lätt att missta långa cykler för linjära trender.

    SvaraRadera
  27. Man har ju det japanska exemplet i bakhuvudet, men där finns en rätt stor skillnad: Japans befolkning minskar signifikant.

    Hur mycket har de japanska huspriserna fallit?

    SvaraRadera
  28. Makro e kul2010-05-22 16:56

    nere,

    Från SCBs hemsida:

    "Konsumentprisindex (KPI) är det mest använda måttet för prisutveckling och används bl.a. som inflationsmått och vid avtalsreglering."

    KPI är alltså ett sätt att mäta inflation. Det är du som inte har koll på begreppen...

    SvaraRadera
  29. Makro e kul2010-05-22 17:25

    Flute,

    Ok, då förstår jag bättre hur du resonerar. Räntorna ska förbli låga, och fallet i huspriser ska drivas i huvudsak av reallönesänkningar. Vilket i sin tur innebär nominella lönesänkningar, eftersom du förväntar dig låg inflation. Korrekt? Och att dessa lönesänkningar ska blir så stora att bostadspriserna faller 50-60%? Med reservation för att jag kan ha missuppfattat dig, så måste jag säga att jag tycker det känns ganska osannolikt att fack och arbetstagare skulle gå med på dylika lönesänkningar.

    Om jag ska ta fasta på något i ditt resonemang som känns mer troligt så blir det att vi inte kommer kunna importera lika billigt. Inte för att vi tappar konkurrenskraft (det har vi redan gjort), utan för att lönerna i utvecklingsländer stiger. Detta kommer höja kostnaden på importerade varor, och precis som vi har importerat deflation under de gångna åren (genom flytt av produktion till låglöneländer) kommer vi importera inflation framöver. Å andra sidan finns det ju en hel kontinent kvar att exploatera. När produktionskostnaderna i Asien blir för höga kommer man med all sannolikhet börja utnyttja Afrika...

    När det gäller Japanska fastighetsbubblan så finns det MÅNGA skillnader. Dels var inslaget av spekulation betydligt större. Dels så var priserna ofantligt mycket högre i förhållande till inkomster än vad de är i Sverige idag. Dessutom är priserna i t.ex. Tokyo fortfarande höga (internationellt sett), trots att de fallit väldigt mycket (i procent).

    SvaraRadera
  30. Makro e kul2010-05-22 17:33

    Flute,

    här är en bra länk som visar att reallönesänkningar är ganska ovanliga, och att de oftast sammanfaller med väldigt hög inflation.

    http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____70534.aspx

    SvaraRadera
  31. Jag såg ett diagram över huspriser i Kalifornien angivna i guld. Nedgången från 2007 till idag är omkring två tredjedelar. För samma mängd guld som köpte ett hus för tre år sedan kan man alltså köpa tre hus idag. Det är inflation!

    SvaraRadera
  32. Jag var ute idag, söndag, på några visningar för att se om det är sant det alla säger: iskallt just nu. Jag hann med ett par visningar och på den första, en jättefin 2,5 på Ringvägen vid Vitabergsparken var det bara jag och en till på visningen. Mäklaren verkade nervös. Men sedan på Erstagatan, lite off-läge i min smak, var det fullt med folk som vanligt. Högt upp i huset med balkong var det nog det som drog folk.
    Tittar man på Hemnet så är det fler än vanligt med acceptpris, fast pris. Ett par veckor till och sen slutar folk att leta lägenhet.
    Då blir det en massa lägenheter osålda, ska ut sen i augusti med nya lägenheter på marknaden. Och så höjer man räntan i juli....Den som inte tror på lägre priser räcker upp en hand...
    www.boistan.blogspot.com

    SvaraRadera
  33. Makro e kul2010-05-24 22:27

    Guldnisse,

    inflation i guldpriset alltså. Slutsats: guldet ska ner 66%. Sälj guld!

    SvaraRadera
  34. "och resonerar som så att med tanke på att grundmaterialet är såpass stort (flera tusen husköp per månad) jämnar eventuella skillnader i husens storlek ut sig."

    Det är precis det det inte gör, och det är därför man använder K/T-talet.

    Det är ganska stora skillnader mellan medeltaxeringsvärde från månad till månad. Hårddraget säljs det en högre andel slott en månad, följt av en övervikt av torp nästa.
    Medelvärdet av försäljningspriset blir därför missvisande.

    K/T är inte användbart i sig .. det viktiga är kvoten mellan K/T vid tidpunkten T och T+1.

    Se SCB:s och maklarstatistiks sites för en förklaring.

    SvaraRadera
  35. Suck:
    Jo, i längden jämnar det ut sig, vilket jag visade i mina resonemang i somras som jag hänvisade till i inlägget. För enstaka månader kan det slå lite fel, men i längden jämnar det ut sig.
    Men jag är fullt medveten om det problem du påtalar.
    Problemet med K/T-talet är att det är ganska hopplöst att få ihop längre tidsserier.

    SvaraRadera
  36. Ledsen, men det är fel. Trenden just nu är att köparna söker sig till billigare objekt (sämre läge, lägre standard osv) vilket leder till att medelvärdet indikerar en prissänkning, när det egentligen handlar om en prishöjning på enklare objekt (ökad efterfrågan), och en nedgång för "bättre" (minskad efterfrågan).

    K/T ger en mer rättvisande bild.

    Man kan tolka trenden som att vi nu närmar oss punkten där vi intecknat halveringen av räntenivån sedan -96, och att vi därför kommer att se att prisutvecklingen kommer att vara proportionell mot löneutvecklingen.

    Om så är fallet, kommer vi att innom X antal år se priserna falla, eftersom median-Svensson kommer att sluta se på sin bostad som en investering, och se den som en kostnad. Kostnader vill man minimera.

    Det borde vara uppenbart för alla att långsiktigt kan inte priserna stiga mer än disponibel inkomst. Tyvärr har den insikten inte nått median-Svensson än.

    SvaraRadera
  37. Suck:
    Som sagt så visade jag förra sommaren att inflationsjusterat medelpris och K/T-talen följer varandra väl över längre tid.

    Men förklara för mig hur du går tillväga för att jämföra K/T-talen över längre tid. Taxeringsvärdena ändras ju då och då.

    Min kritik mot användning av K/T-talen över längre tid baserar sig ju också på att taxeringsvärdet T ju i slutändan är beroende av medelvärdet av ett antal köpeskillingar K. Därmed kommer T på sikt att öka i populära områden, varför det blir konstigt att jämföra K mot T.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.