2011-02-15

Blanka bostadsmarknaden?

Cornucopia skrev nyligen om hur man skulle kunna blanka sin egen bostad, men det hela mynnade som jag ser det bara ut i en tummetott.

Nu tänkte jag ta upp lite tankar och räknande runt att blanka den svenska bostadsmarknaden. Vi utgår från att man äger en bostadsrätt med marknadsvärde runt 1,5 miljoner kronor och att man på något sätt lyckas få tag på en hyresbostad som man kan tänka sig att bo kvar i under två-tre år under tiden som bostadspriserna sjunker ihop.

Om man som jag sitter med obelånad bostad kommer man att få ut hela beloppet (minus mäklararvode) vid eventuell försäljning. Ju större lån man har, desto mindre får man självklart ut kontant efter försäljningen, men å andra sidan slipper man ifrån sitt lån. Men skattmasen vill ha reavinstskatt, som för närvarande är 22% av skillnaden mellan försäljnings- och inköpspriset. Köpte man bostaden för tio år sedan för 700 000 blir det bara kvar 1324 000 kronor efter skatt. Sedan ska man hyra en bostad, vilket med en månadshyra på 8000 kronor blir 192 000 på två år och 252 000 på tre år. Å andra sidan sparar man in månadsavgiften på säg 5000 kronor, vilket ger 60 000 kronor per år. Pengarna kan man ha på ett sparkonto som kanske ger 1,5% (minus skatt) i ränta. Sedan köper man tillbaks en motsvarande lägenhet, som förhoppningsvis fallit i pris. Om vi antar att priserna faller 20% på två år har man då gjort en vinst på futtiga 79 804 kronor. En liten vinst med tanke på att det räcker med att prisfallet bara blir lite måttligare för att stjälpa kalkylen. Faller priserna bara med 14% istället för 20% går man istället back med drygt 10 000 kronor.

Väntar man istället tre år och priserna under tiden faller 30% blir kalkylen bättre. Då gör man en vinst på 243 706 kronor i slutändan. Blir prisfallet på tre år istället bara 14% går man i princip plus minus noll. Orkar man vänta tre år ökar alltså vinstmöjligheten och förlustchansen minskar. Men inte precis en riskfri affär.

Blankningsmöjligheten ser dock bättre ut för den som har lån kvar på sin bostad och/eller köpt den nyligen. Har man lån kvar slipper man ju ifrån ränteutgifter under tiden man hyr. Den som köpt bostaden nyligen slipper också betala så mycket reavinstskatt. Det ser ut som om bloggrannen Ylven tagit fasta på detta då hon nyligen sålt bostaden och flyttat till hyresrätt.

Har man kvar 400 000 i lån på sin bostad blir vinsten efter två år drygt 167 000 med 20% prisfall, drygt 77 000 vid 14% prisfall, drygt 17 000 vid bara 10% prisfall och en förlust på nästan 133 000 vid stillastående priser. Här har jag räknat på en låneränta på 2% efter skatteavdragseffekt.

Har man köpt nyligen med stora lån, t.ex. inköpsvärde 1,2 miljoner och 1 miljon kvar i lån, så blir kalkylen riktigt positiv. Efter två år vinner man 411 000 vid 20% prisfall, 321 000 vid 14% prisfall, 261 000 vid bara 10% prisfall och 111 000 vid stillastående priser. Även om hyran för bostaden under tiden skulle vara högre, säg 10000/månad, så gör man vinst redan vid stillastående priser.

Slutsatsen blir att för den som är obelånad är det tveksamt om det lönar sig att blanka bostadsmarknaden på detta vis - då hänger allt på tajming, vilket är svårt. För den som har stora lån och/eller liten värdestegring sedan inköpet blir det däremot betydligt lättare att få lönsamhet i affären. Hyran för alternativbostaden spelar mindre roll ju högre belånad man är.

Det är förstås fortfarande en fråga om tajming, men vi borde nu vara åtminstone ganska nära toppen för den svenska bostadsbubblan, även om den möjligen kan dra ut ett halvår till med lite extra optimisim.

Härmed öppet för kritik!

23 kommentarer:

  1. Vi håller just på att sälja en bostad med utgångspris strax under 2,5 miljoner som vi köpte för 9 år sedan för 1475 000. Vi har lagt ner ca 200 000 som vi har kvitto på så reavinstskatten blir på ca 150000. Vi har lån på 690000. Mäklararvodet blir ca 70000. Kvar efter att lånen är betalda blir nästan 1,5 miljoner kronor. Förmodligen blir försäljningspriset högre.


    Vad är viktigt i livet? Ja vår syn på det har ändrats en hel del. Vi behöver helt enkelt inte ha så stort hus som vi har. Kommer att satsa på att utföra ännu mindre lönearbete i framtiden och mer på egen odling och skogsbruk samt samvaro med barn och vänner. Känns som ett nervöst beslut eftersom man går mot strömmen samtidigt som det skapar möjligheter för framtiden. Men många kommentarer får man.

    SvaraRadera
  2. Är verkligen 1 miljon att betrakta som högbelånad?

    Själv har jag en bostad värd ~4M och 2M i lån. (Månadskostnad på ca 16000kr bara för lägenheten)

    Kan nog betala av lånen på 2M snabbare än vad jag kan få tag i en hyresrätt.

    Men visst hajar jag att om man bor i hyresrätt så har man lägre kostnader och man skulle kunna leva la dolce vita. Även om nu det hemmet kanske inte är lika hett.

    SvaraRadera
  3. Man skulle ju också kunna tänka sig lite säljoptioner i några fastighetsbolag..

    SvaraRadera
  4. Jag har gjort ett kalkylblad som gör jämförelsen mellan att med maxlån köpa en bostad i närförort i stockholm med att hyra liknande storlek med samma standard i samma område.

    Det intressantaste jag kom fram till var att om den som bor i hyresrätt sätter in den överskjutande summan räntor+avgift-hyra på ett sparande som inte slår inflationen så är hyresrätten en bättre investering dom närmaste 23 åren. Hittar man ett sparande som slår inflationen med 1,5% eller mer så kommer BR aldrig ikapp.

    Jag tyckte mig även se en tendens att så länge man har mindre än 1 miljon i sparkapital så är alltid hyresrätten vinnande på kort sikt. Ska man optimera sitt sparande för framtiden bör man alltså bo kvar i sin hyresrätt tills dess.

    Förutsättningarna var
    - 50 års amortering
    - en snitt ränta på 4% (botten), 5% (top) och en inflation på 2%
    - bostadsvärde som följer inflationen

    Kalkylen blir naturligtvis bättre ju mer man har i handpenning.

    SvaraRadera
  5. Flute lika verklighetsfrämmande som vanligt. Jag dunkar väl in ett av många exempel från verkligheten. Denna etta på blekingegatan på södermalm om 35 kvm som står i 2'160'000 kr på budgivningen

    Marknaden tuffar på medans vissa lever i sin egen verklighet

    Mvh
    Korush

    SvaraRadera
  6. Flute och andra baissare verkar ha lågt förtroende för de kreditprövningar som bankerna gör idag.

    Normalt skall en låntagare med sina flöden klar en räntenivå om 7-8%, detta används genomgående av bankerna.

    Det som kan rubba kalkylen är då om arbetslöshet inträder och flödena inte kan uppehållas. Anders Borg talar om en arbetslöshet ner mot 5-6% i hygglig närtid vilket är en radikal förbättring av arbetsmarknadsläget.

    Vad bygger alla baissare sina prognoser på?

    SvaraRadera
  7. Jag har med samma ekonomiska förutsättningar varit i kontakt med bank för lån till bostad. När räntan var hög för flera år sedan fanns det inte på kartan att jag skulle få lån till någon bostad eftersom att jag inte klarade kalkylen om räntan skulle sticka iväg ytterligare några procent.

    Nu, med samma ekonomi och dyrare bostäder är det helt ok om jag lånar ännu mer pengar eftersom jag klarar kalkylen om räntan sticker iväg ytterligare några procent.

    Långsiktighet verkar inte vara i bankernas intresse.

    SvaraRadera
  8. Lars:
    Nej, jag betraktar generellt inte 1 miljon som högbelånad, men det beror självklart på bostadens marknadsvärde.
    Anonym 2011-02-16 08:33:
    Problemet med säljoptioner i fastighetsbolag är att fastighetsbolagens aktiekurser inte är jättebra korrelerade med privatbostadsmarknaden.

    SvaraRadera
  9. Korush:
    Jag vet mycket väl var bostadspriserna står idag. Det ingår liksom i att skriva en blogg där bostadspriser är ett ständigt återkommande ämne.
    Det är just att de står så högt som gör att jag säger "bubbla". Men som jag påpekat förut så kan irrationella marknadsbeteenden fortsätta mycket längre än vad någon rationell människa kan tro.

    SvaraRadera
  10. Varför helt enkelt inte blanka den bank med absolut störst exponering mot den svenska bostadsmarknaden? Skulle, utan att ha några siffror, tro att detta är Swedbank och gissningvis motsvarar utlåningen uppemot 50% av de totala tillgångarna.

    Med tanke på att aktiemarknaden beter sig som en tonåring med schitzofrena drag kommer minsta hint om kreditförluster väldigt snabbt ge en skjuts ner i källaren. Detta är förstås om inte redan Irland eller Grekland har rekonstruerat sin statsskuld, vilket kommer skicka återverkningarna genom hela det finansiella systemet och drabba även svenska banker hårt. Ingen är skyddad.

    Utan att ha speciellt goda möjligheter att mäta korrelationen (kanske kan man nyttja data från 90-talet och någon av bankernas aktiepris) är jag ganska övertygad om detta är ett skapligt sätt blanka just bostadsmarknaden. Black-box bankerna kommer sjunka snabbt.

    /Marcus

    SvaraRadera
  11. Anonym 2011-02-16 12:14:
    Mina "baisse-prognoser" bygger på läget i världsekonomin. Sveriges ekonomi är mycket beroende av omvärlden.

    SvaraRadera
  12. Idag är det rabatt på uppåt 25% på officiella räntenivån som gäller från bankerna.

    http://www.expressen.se/ekonomi/1.2331743/bankernas-egna-rantehemligheter

    Är det därför jag får skitränta på mitt sparande?

    SvaraRadera
  13. Marcus:
    Kan vara en möjlig taktik.
    Men för att kunna blanka i så stor mängd att det motsvarar värdet på din bostad måste du ha en hel del kapital tillgängligt.

    SvaraRadera
  14. Flute: Med ditt resonemang så får du alltså rätt i att det är en bubbla ju mer priserna ökar :)

    /Korush

    SvaraRadera
  15. Jag sålde min BR i Sthlms innerstad för ca ett år sedan och sitter nu i en nybyggd hyresrätt i stan som jag lyckades få tag på via Sthlms bostadsförmedling. Efter avdrag och ha amorterat bort alla lån kan jag casha hem ca 1,3 MKr.

    Gissa om jag fick höjda ögonbryn i bekanskapskretsen och fick förklara mig grundligt. Det här ju var långt innan Alex Schulman fick panik. Varför göra på det där knäppa viset? Bostadspriserna går ju alltid upp, hyresrätt är dyrt i jämförelse osv

    Men det väger tyngre att vara helt skuldfri och ha tryggheten av en hyfsad slant bakom sig. Och hur har jag tjänat pengarna? På att bo! Med en ursprunglig kontantinsats på noll kr till 1,3 MKr. Gör det på börsen den som kan.

    Så har vi en bubbla? Ja, det har vi, och det baserar sig helt på min ovetenskapliga känsla av misstro mot det faktum att man kan bli miljonär genom att bo.

    SvaraRadera
  16. Mitt inlägg rör kanske mer hur den som vill spekulera i bostadsbubblan kan gå tillväga. Den svenska marknaden kryllar inte direkt av tydliga exponeringsmöjligheter.

    En affärsidé just nu kanske skulle vara att ställa ut finansiella instrument mot något bostadsprisindex? Kan tänka mig intresse finns hos investerare.

    Däremot hade jag inte blankat utan snarare använt mig av antingen optioner, bear bank eller möjligen certifikat för att uppnå exponeringen.

    /Marcus

    SvaraRadera
  17. @Korush:

    Finns det någon finansiell bubbla som INTE inneburit att priserna ökat? Menar du att det faktum att priserna är på all time high nominellt, realt och relativt disponibel inkomst och fortsätter öka är ett bevis för att det INTE är en bubbla? Hur tänker du då?

    SvaraRadera
  18. @2011-02-16 15:13

    Jag saluför ingen teori. Bevisbördan ligger hos den som gör så. Vare sig det är för/emot bubbla.

    Konstaterar att det är magstarkt att ta själva prisökningen som intäkt till att det är en bubbla. På så sätt får han ju rätt när priserna går upp(höga priser -> bubbla) samt när priserna går ner(titta nu spricker bubblan).

    Det är inte seriöst

    /Korush

    SvaraRadera
  19. Korush:
    Om du har läst min blogg förut kan du se att jag har seriös argumentation för att det är en bostadsbubbla.
    Se t.ex. detta diagram:
    http://flutetankar.blogspot.com/2011/01/bostadspriser-loner-och-skulder.html
    Eller en sammanställning av det jag skrivit tidigare om bostadsbubblan:
    http://flutetankar.blogspot.com/2011/01/bostadsbubbla-och-fastighetsbubbla.html

    SvaraRadera
  20. Följ länken nedan.

    Jag blir mkt förvånad av 2 anledningar.

    1. Nivån som en bankekonom pratar på till riksdagspolitiker. Alltså inte en lokalpolitiker med en hobby utan våra toppnamn inom politiken som styr Sverige.

    2. En bankman som så tydligt ber om hjälp av politiker att sluta "tvinga" hans bransch att fortsätta göra det de tjänar pengar på: Låna ut pengar. Säkerligen känner sig storbankerna så illa tvungna att leka följa John med SBAB.


    http://hcm.handelsbanken.se/struktureradeprodukter/Start/Andra-vanstermenyn/Kapitalskyddsbloggen/Jan-Haggstrom/Har-Sverige-en-bostadsbubbla/

    MVH/Eric

    SvaraRadera
  21. Lite teoretiskt;
    Tänker jag fel om jag påstår att skatten på hela reavinsten inte ska räknas som en kostnad i ditt räkneexempel?

    Om du vid återköpet köper tillbaka huset till ett högre belopp än förra gången köpte huset får man ytterligare förtjänst vilket bättrar på kalkylen för "Blankaren".

    Inköp -700000 år 2000
    Sälj 1500000 år 2010
    Vinstskatt -176000
    Hyreskostnad -192000
    Sparad månavg 120000
    Köp (-20%) -1200000 år 2012
    Sälj 2000000 år 2020
    Vinstskatt -176000
    Totalt 1176000 Netto vinst

    Om du inte "Blankat"
    Inköp -700000 år 2000
    Sälj 2000000 år 2020
    Vinstskatt -260000
    Totalt 1040000

    Förtjänst vid blankning
    (Ränter och mäklararvoden ej inräknade)
    1176000-1040000=136000 kr
    att jämföra med ditt exempel 79804kr

    kommentar?

    SvaraRadera
  22. Förutsätter inte räkneexemplet ett avkastningskrav om 0% på eget kapital, när du räknar med dig själv som exempel (inga lån)? Rent finans-teoretiskt skulle jag vilja påföra detta kapital en kostnad, jag kan ju åtminstone stoppa in dem på banken istället och få ränta. Du får ursäkta om jag missat något i resonemanget som täcker in detta.

    SvaraRadera
  23. Hoppas inte någon följde dina råd för fyra år sedan...

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.