2012-06-17

Jo, vi har en bostadsbubbla!

Igår hade SvD en artikel om den svenska bostadsbubblan. Där har man pratat med Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd, som anser att det är en bubbla och är orolig för vad som ska hända när boprisbubblan spricker, så som den har gjort i Danmark. SvD har även pratat med Lars Jonung, professor i nationalekonomi vid Ekonomihögskolan i Lund och ledamot i Finanspolitiska rådet, som också är orolig, men inte vill "slå fast att det rör sig om en bubbla i nuläget". Jag tycker bubblan ser rätt uppenbar ut, vilket mått man än använder, men Jonung har som många andra ekonomer svårt att se bubblor (det verkar vara en vanlig yrkesskada). Om det skulle röra sig om en bubbla tror Jonung att det blir pyspunka. Det har han troligen ganska rätt i. Bostadsbubblor spricker inte snabbt utan de pyser ur ganska sakta. Om priserna faller med i genomsnitt 1 procent per månad får man en årstakt på runt 12 procent. På några års sikt har man då nedgångar på 30-40 procent, vilket ligger i linje med Cornucopias gissningar. Går det bara något snabbare hamnar man på de mer än 50-procentiga nedgångar jag förutspår. Även en pyspunka kan alltså få allvarliga effekter.

Så tar vi en titt på lite diagram som illustrerar bubblan. Jag har visat liknande diagram många gånger förut, men nu är de uppdaterade med de senaste siffrorna. Till att börja med nominella småhuspriser från 1967 till första kvartalet 2012, jämförda med konsumentprisindex (KPI).

Småhuspriserna har ökat betydligt snabbare än KPI sedan mitten av 1990-talet, både i Sverige som helhet och i Storstockholm. De senaste kvartalen har vi sett en viss avmattning, men den är än så länge mindre än "hacket i kurvan" 2008-2009. För att se det hela tydligare så tittar vi även på reala (inflationsjusterade) småhuspriser, där jag även lagt in reallönen i diagrammet för att visa hur bopriserna sprungit ifrån lönerna.

För att få en uppfattning om hur långt priserna kommer att sjunka kan man jämföra med tidigare svenska bostadsprisnedgångar (där den föregående uppgången varit betydligt mindre) och se att vi normalt verkar hamna en bra bit under kurvan för reallönen, vilket med tanke på den nuvarande bubblans storlek kan ge prisnedgångar på över 50 procent realt.

Som vi vet (om inte annat förstår av diagrammet ovan) är det inte löneutvecklingen som driver bostadspriserna, utan framförallt tillgången till bolån. Hushållens krediter har stigit oavbrutet sedan mitten av 1990-talet, om än i något lugnare takt den senaste tiden. När de steg som snabbast var tillväxttakten runt 10 procent. I diagrammet nedan har jag sammanställt hushållens skulder, småhuspriser (nominella), medellön samt KPI. Under det ser ni också bolåneränta, där den låga räntan idag är en delförklaring till hushållens ökade skuldsättning. Andra bidragande faktorer är också förskjutningen från fast till rörlig ränta, samt skatteeffekter.

Det är intressant att se hur skulderna fortsätter att öka fastän bostadspriserna inte längre ökar i samma takt. Den ökade skuldsättningen förmår inte längre att blåsa upp priserna i samma mån som tidigare.

Läs mer: "Svenska bostadsbubblan 2012", "Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?" och "Höga räntor för att spräcka bostadsbubbla?".

Ni kan även tipsa era utländska ekonomiintresserade vänner om min sammanställning på engelska om läget för den svenska bostadsbubblan.

Tillägg: Det är svårt att förutsäga när bostadsbubblan faller ihop, men att den kommer att göra det kan man vara ganska säker på. Följande citat från Reinharts och Rogoffs "This Time Is Different" belyser detta: "What one does see, again and again, in the history of financial crises is that when an accident is waiting to happen, it eventually does. When countries become too deeply indebted, they are headed for trouble. When debt-fueled asset price explosions seem too good to be true, they probably are. But the exact timing can be very difficult to guess, and a crisis that seems imminent can sometimes take years to ignite."

17 kommentarer:

  1. Fast det kan gå snabbt. Priserna på Köpenhamns bostadsmarknaden sjönk med runt 30 % på mindre än ett år om jag minns rätt.

    SvaraRadera
  2. Åhhh så snyggt Flute! Du är en mästare på att snyggt sätta upp ekvationen (diagrammen) så en ingenjör som jag fattar. Allt blir så tydligt. Jag tackar och bockar för alla inlägg i olika områden.

    SvaraRadera
  3. Snart har det snackas om bubblan så länge och priserna har fortsatt stiga att om priserna sjunker så har det inte gått ner något ;-)
    Statistik, inte alltid värt mycket. Finns det inte bostäder så hålls priset uppe som i Stockholm. sjunker det så är det uppe o över efter några år ändå. Det enda man kan bygga här är i vattnet nu.
    Tro på det folk. Jag skulle säga att oddsen är 50/50 vem som har rätt ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som Rogoff och Reinhart skriver "But the exact timing can be very difficult to guess, and a crisis that seems imminent can sometimes take years to ignite."
      Det kan ta flera år innan det spricker, men att det är en bubbla är tydligt.

      Radera
  4. Det finns också en bubbla i hyresprissättningen. Snart närmar den sig smärtgränsen för vanliga löntagare och de får börja tränga ihop sig. Hela familjer i rum hos mor/farföräldrar och ungdomar som bor kvar hemma hela livet osv. Det är ju också ett sätt att minska bostadsbristen. Att ungarna ska ha ett eget rum blir historia och vi återvänder till 50-talet vad gäller boende per kvadratmeter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är böjd att hålla med dig. Det hänger ihop med de höga priser som byggbolagen lyckas ta ut. Det hänger även ihop med den höga bostadsstandard vi har i Sverige.
      En nyproducerad hyreslägenhet i Sverige blir orimligt dyr.

      Radera
    2. Det vore verkligen intressant om du grävde vidare i det. Tror aldrig jag läst någon som berört det ämnet tidigare.

      Radera
    3. SCB har nåt de kallar "Byggnadsprisindex" för att mäta förändringarna i byggkostnader. Egendomligt nog verkar byggkostnaderna följa prisförändringarna på bostadsmarknaden.

      kh

      Radera
  5. Att det är en bubbla är otroligt tydligt, men frågan är om vi verkligen ska ned till eller under "reallönelinjen" i grafen med tanke på engångseffekter eller andra effekter som låg bolåneränta, jobbskatteavdrag, ROT-avdrag osv. Kanske medför alla engångseffekter att den påbörjade nedgången slutar ovanför reallönestrecket den här gången? Har du några tankar om detta, Flute?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Engångseffekter som jobbskatteavdrag och ROT-avdrag går ju att backa... när väl boprisnedgången har pågått några år kommer statens finanser pga sjunkande skatteintäkter att försvagas och då kan det bli annat ljud i skällan vad gäller avdragsmöjligheter.

      Radera
  6. Bra att du tar med skuldsättningen, det är ju just den som är haken. Om skulderna fortsätter att öka även med stillastående priser är det ju lätt att inse att den dagen det blir svårare att låna måste priserna falla.

    Under 2011 ökade upplåningen med 110 miljarder! Trots det föll priserna något.

    kh

    SvaraRadera
  7. Makro e kul2012-06-18 18:22

    Hmmm. Men det som är "different this time" är ju att räntorna fallit så kraftigt. Visst, räntorna i USA och Danmark föll ju också kraftigt och där kraschade bostadspriserna ändå. Men i USA så berodde det på

    a) subprime och
    b) att man byggde enormt mycket.

    I Danmark var det väl "bara" b). I Sverige gäller ju varken a) eller b). Nej, jag tror nog att det behövs en s.k. extern chock för att priserna i Sverige ska krascha. Exempel på sådana chocker skulle kunna vara:

    1) att man börjar bygga mycket mer
    2) att räntorna kommer upp rejält
    3) att man ökar kraven på egen insats eller amortering

    I dagsläget verkar inte något av dessa nära förestående och således är det osannolikt att priserna kommer krascha. En mindre korrektion, -10% kan väl komma ändå bara pga. oro för Grekland och dylikt. Men 30-40-50% som många bloggare pratar om - det har jag svårt att tro på.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men kan man verkligen använda den ekonomiska krisen i Europa och de låga räntorna som följt av detta som argument för att bostadspriserna i Sverige kommer att fortsätta att vara höga?

      Bara för att ett prisfall är svårt att föreställa sig innebär inte att det inte kommer att ske. Ett prisfall på 40% skulle innebära en återgång till priserna 2001 (inflationsjusterat). Jag vet inte om det skulle vara så extremt.

      Notera också att det svenska folkets skuldsättning hela tiden har ökat, även det senaste året när priserna legat stilla. Eftersom den som kommer in på bostadsmarknaden har mycket högre lån än den som lämnar den kräver dagens priser en ständigt ökande utlåning. Om viljan att låna skulle minska eller (som du nämner) möjligheterna att låna skulle försämras försvinner förutsättningarna för dagens priser.

      kh

      Radera
  8. Finns det statistik på köpeskilling/taxeringsvärde att få ut för att göra motsvarande grafer med tid på x-axeln? Det jag tänker på är att fallet troligen blir värst för de som betalar 4 Mkr för en villa värderad 2 Mkr. Hur exempelvis priset historiskt legat relativt stabilt kring P/T = 1?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mäklarstatistik har en kurva som visar K/T för villor i denna pdf http://www.maklarstatistik.se/media/12282/f%c3%b6rdjupad_statistik_201206.pdf (sidan 3). Enligt den toppade K/T sommaren -10.

      kh

      Radera
  9. Det är mäklarnas snack om att bostads intresset är stort vilket prisen ej faller här i Sverige så som det har gjort i europa. Detta gynnar juh mäklarna så klart!

    SvaraRadera
  10. Hörru Flute, kan du inte försöka få in en liknande artikel på typ DN-debatt så att den når ut bredare. Den har definitivt kvaliteten som krävs för detta!!

    /Mats Öhlén

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.